2008年8月10日 星期日
2008年8月1日 星期五
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安全入市 教你睇見底訊號
安全入市 教你睇見底訊號
2008年8月2日 星期六
樓市成交量大幅下跌，7月一、二手註冊量不足9,000宗，代理統計多個屋苑的呎價亦見下調，市場信心仍見不足，後市料會見更深的調整。準買家都希望在樓市見底之際入市，其實市場又是否有客觀可靠的見底訊號？ 樓市氣氛持續偏淡，至7月30日，土地註冊處只有8,600宗成交，當中一手住宅註冊量僅僅高於300宗，為近兩年最低紀錄。二手方面，幾個大屋苑，包括太古城、海怡半島、美孚新邨的近期一周成交量甚至直迫03年SARS期。淡市之中，準買家最關心的大概是樓市幾時跌定，可安心入市？ 以樓價跌幅計，其實整體樓價比年內高位回落不足5%，成交疏落，主因是買家希望以外圍因素迫使業主減價，業主卻因租值高企、利率偏低，拒絕平讓，買賣雙方呈拉鋸局面。淡市之中，用家如有自住需要，又擔心高價接貨，其實可以考慮多個因素。﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏專家點評樓市走勢東泰證券研究部董事鄧聲興恒指穩守2萬點 樓價難大跌 「9月恒指不低於20,000點，樓價都好難大跌。」 「估計樓市都會悶一段時間，但未必會跌太多。」 東泰證券研究部董事鄧聲興認為，美國的信貸問題「有排醫」，本地樓價在此大環境下，料短期內不會再出現類似去年急升的現象。 「香港的樓市估計會沉悶一段時間，但亦不預期會出現大幅下跌。」鄧聲興指，現時一般住宅物業的租金回報率有4%，仍低於一般按息的3%，此種情況下，一般業主不會平售單位轉為租樓住，樓價難見大幅下調。 「中期而言，香港的新樓供應量少，中綫可看好。」他指出，由於外圍因素欠佳，本地樓市即使走出調整期，亦不會出現V型反彈，準買家或可考慮再觀察一、兩個月才入市。 「至少可等至9月，樓價在此段時間不太可能大升，買家有等的條件。」至於在期內應該觀察甚麼，鄧聲興建議買家可留意美股及港股的表現。 「始終股市升跌的財富效應甚至氣氛對樓市都會有一定影響，現時很難說美股或港股是否會擺脫熊市。但如果9月時杜指不低於11,000點，恒指不低於20,000點，都表示情況不會進一步惡化，買家屆時入市便較為安全。」----------------------------------城市大學管理科學系副教授曾淵滄租金續升 用家可入市 「用家供得起就入市，炒家唔好諗。」 曾淵滄認為現時樓價類似06至07年橫行局面，在有利好或利淡消息出現前，都不會有大突破，用家與其等待「理想價」入貨，不如計算供款是否應該得來，如果可以的話，仍可放膽入市。 「以往說通脹利好樓價，是因為90年代香港一般打工仔的收入升幅高於通脹。90年代會出現工資大幅增長，是因為中國改革開放帶來眾多機會。但現時很難預期一般打工仔的收入會大升。」 曾教授指，樓價近半年都在窄幅上落，形態上類似05至07年的市況，樓市需要出現明顯利好或利淡的消息，才會見明顯方向。 「現時好難估會有甚麼利好利淡消息，估計如未來有好消息出現，最大可能仍是來自中國，例如港股直通車、國內放鬆宏觀調控等，如果有利好消息刺激，樓價較現水平上升一成，便意味後市會有更大升幅。」 曾淵滄又指，對自住用家而言，宜優先考慮自己是否可應付按揭供款，多於樓價是否觸底。 「現時的租金仍持續上升，如果是租客，本身的入息可應付供款，應該優先考慮入市，因為未來的租金支出會持續上升。」但對投資者而言，短期內便未必是入市時候。 「因為美股近期的走勢似是反彈多於牛市重臨，外圍環境會令樓市氣氛維持偏淡一段較長時間。」----------------------------------經絡按揭分析師劉圓圓基本因素強 明年氣氛料改善 「如美國利率明年微升，氣氛可望改善。」 劉圓圓認為，現時樓市的基本因素仍然強勁，令樓市成交回落的主要是氣氛問題，只要氣氛問題改善，樓市調整期亦會告一段落。 劉圓圓認為，現時以上半年樓私樓落成量只1,600個、按揭負利率達3.7厘、第一季GDP升幅9.6%、最新失業率只有3.3%等指標計，樓市的基本因素都可說極強，樓市偏淡，主要是受外圍氣氛影響。而可以令氣氛改善的，反而可能是利率回升。 「市場氣氛差，都是怕美國經濟衰退，又怕美國通脹惡化會令息口大幅上升。但我們相信美息會大致平穩，明年上半年可能進入加息期，息口可能輕微上升。屆時不明朗因素可望消除，樓市成交量可望回升。」 劉氏估計，在明年第一季之前，本地樓市都難以出現類似去年9月後大升市的盛況；但預期美息如在明年向上調，而幅度又不大，將可消除市場上不明朗的因素，利好樓市氣氛改善。﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏6個樓市見底訊號(1) 二手成交量 一手市場成交量受發展商推盤策略影響，未必直接反映樓市氣氛。相對而言，二手市場成交量，對樓市是否過熱/過冷，會是較佳的指標。本刊曾指出，近年當每月二手註冊量接近1.3萬宗水平，便是一個過熱訊號，樓市可能面對調整。例如07年11至08年1月，二手註冊量在1.3萬宗左右，後市便見調整。 反面而言，淡市成交少，但少至一定水平，便屬偏淡，成交價及成交量都可望回升。過去幾年，樓市按月註冊量最低的時間是03年的2至5月，每個月的二手住宅註冊量都低於3,000宗。不過，除非讀者認為樓市將出現類似SARS期的超級壞消息，否則此一個見底指標未必有用。 較合宜的指標，可能是05年的水平，當年二手註冊量在4月逾1.3萬宗後，即見回落，但當註冊量跌至5,000宗水平，市況即未見再轉壞。如註冊量回升至8,000至10,000宗水平，意味市場轉趨活躍。 值得留意的是，二手註冊量大致反映一個月之前的市況。以7月的約7,000宗，大致是反映6月份的成交。以土地註冊處的註冊量作指標，會略為滯後的問題。每周成交少於200宗利淡 另一個可參考的是代理統計的二手屋苑成交，以美聯統計的35個主要二手屋苑而言，7月21至27日成交量為115宗。近年在樓市超級暢旺的時間，如05年第一季、07年11月，35大屋苑曾出現每周成交量逾500宗的盛況，但此水平的成交量並不持久，近兩次出現之後，市況均急速轉壞。 市況較平穩時，35大屋苑每周成交量可在200宗左右。如下半年出現此水平的成交量，意味樓市氣氛好轉。當然，如果35大屋苑成交量一直在200宗以下徘徊，類似05第二季至06年底的水平，意味樓市氣氛持續偏淡。(2) 二手樓價指數 反映二手樓價的中原城市指數，去年樓價在9月見明顯上升，升勢持續至08年第一季，即見阻力。 本刊年初曾作出預測，指數在74點前可能出現阻力，結果指數亦一直未能突破此阻力位。既然指數未能成功向上突破，亦是時候再計算其支持位。以技術分析的角度而言，中原城市領先指數的下一個主要支持位是52周移動平均綫的66.89，指數的52周平均大致上反映過去一年平均購入價，技術上指數如跌穿52周綫，會有更大跌幅。 值得留意的是，由於樓價是在去年9月開始急升的，指數在之前曾在57點水平徘徊多時，如未來數周指數在72點水平徘徊，52周綫會慢慢以每周半點的速度上移。以現時的市況而言，相信指數在未來2個月將會下試年內低位71.44，但如無更多壞消息，指數將在52周綫有支持。相反，如果未來指數再突破10周綫或20周綫，意味市況見好轉。 當然，另一種可能是出現類似05至07年的情況，即長短期的平均綫交織，出現較長時期的橫行。價回量升 買賣拉鋸戰結束 另外，值得留意的是樓價調整後的市場反應。如果樓價較今年第一季回落5至10%，而成交量已見回升（例如美聯統計的35個主要屋苑成交量突破200宗，並維持數周）；便意味準買家仍然有較高的入市興趣，只是等待較理想的入貨價。如果成交價微跌，而成交量回升，便意味買賣雙方的拉鋸戰告一段落。 較不理想的走勢，是樓價下調5至10%後，成交量仍維持低位（如美聯統計的35個主要屋苑成交量仍維持在200宗以下），便意味多數準買家對後市仍不樂觀，樓價可能出現類似2000年至2003年的持續下跌局面。(3) 租金走勢 在眾多觀察樓市的因素中，租金可說是其中一個最基本的數據。上期本刊提到，住宅租金升幅初步有放緩迹象；但如果租金只是平穩，以現時的樓價計，一般住宅租金回報率仍有4至5厘，較諸似有若無的存款利率，已足夠吸引業主持有單位收租。 現時後市不明朗，部分原因是租金升幅放緩，但如果未來數月，租金仍維持緩慢的上升，在租金回報率愈來愈高的情況下，樓價不但難以下調，租金高企更將推動更多租客及長綫投資者入市。 相反，如果租金見回落，意味樓價需要一定調整，而不明朗的情況亦會持續更長時間。(4) 新盤開售反應 樓市淡靜的另一表現，是一手發展商避免開盤。本刊上期曾提及，由於勾地制度下每年拍賣的地皮有限，發展商只會維持高價開盤策略，但淡市下市場接受不了高價，結果是發展商惟有避免在淡市開盤。7月一手註冊量只有300宗，便大致反映此種情況。 但問題是，發展商總不可能長期不推盤，展望奧運過後，有多個新盤有機會推出（詳見下表），共通點是大部分單位數目都只有數百個的中型項目。此批新盤雖然規模不大，但市場反應仍深具意義，如果新盤開售，平均呎價較同區二手指標屋苑高出逾兩成，而反應理想，代表市場恢復信心，願意以一定溢價購買一手單位。 如果開價較同區指標二手屋苑高出逾三成，而市場反應仍然理想，意味樓市暢旺。但短期內相信出現此訊號的機會不大。 如果開價較同區二手指標高出不逾兩成，市場反應理想，而且發展商加價幅度克制，表示市況平穩。 相反，如果新盤推出，但開價只貼近二手指標屋苑，或略高出一成；代表市況偏淡。此時如果買家反應仍然一般，意味樓市可能需要更大調整。 當然，最有可能在年底前新盤，規模均不大，指標作用有限。較為舉足輕重，數目逾千伙的大盤為信和馬鞍山銀峰湖泊（Lake W）。其實發展商先推單幢樓/細規模項目，押後推出大規模新盤的策略，本身已意味樓市氣氛一般，調整期尚未完成。發展商先推細盤的策略，亦意味他們亦預期樓市調整期將維持一段時間。(5) 勾地結果 樓價難跌，原因之一是政府的土地政策，對此坊間已有不少分析。08年以來，僅有西貢白沙灣一幅蚊型地皮經勾出拍賣，對大市亦沒有甚麼指標作用。如果在年底前再有較大幅的地皮經勾出拍賣，對未來土地供應、發展商買地意慾等，都會有更明顯的指標作用。 如果年底前有土地被勾出，而成交價一如以往，樓面地價以遠高於同區二手價成交，意味土地政策已至一手住宅訂價策略都難大變，對二手市場有一定刺激作用。 相反，如果年底前仍未地皮勾出，亦代表發展商亦對後市亦不敢過分樂觀，淡市將持續。(6) 非樓市類指標 現時的樓市偏淡，背景因素是主要經濟體系經濟增長放緩，但在美元貶值，加上資源價格上升，令市場出現「滯脹」陰霾。尤其是美國由樓價回落、次按泡沫爆破引發環球信貸收縮。如果外圍環境不見改善，本地樓市亦難獨善其身。相反，如外圍，特別是美國的經濟因素改善（即使利率因此而向上調），本地樓市都可望恢復較佳表現。˙美息緩升 掃除不明朗 對香港的業主而言，最有利的情況是美國因經濟不景而減息，但香港因其他因素經濟持續增長，但因聯繫滙率機制而減息。此種情況的典型例子是07年底，往往出現資產價格急升。 次佳的情況是美國經濟過熱而加息，香港經濟如正好與美國同步，即使加息亦不會對樓價有太多負面影響，情況有如04至05年。 現時美息難加難減，原因是疲弱的經濟需要減息刺激，但通脹卻需要加息遏抑。如果稍後的時間，聯儲局可以加息控制通脹，意味當地經濟放緩的情況告一段落，只要加息幅度不高，反而是利好消息。˙油價回落 可帶動經濟 油價近年急升，是推高環球物價的元凶之一。現時油價在每桶120美元水平，較高位已回落20美元。一般認為油價高企，有幾十美元是來自於市場炒作風險溢價（如美國可能對伊朗動武的風險）。 如果年底美國大選，由奧巴馬當選，美國外交政策轉向，中東爆發新一輪衝突的機會下降，油價在喪失炒作藉口下，可能出現較大調整。周四《香港經濟日報》引述彭博評論，如果油價下調至90美元水平，可望帶動全球復甦。 當然，任何分析都有出錯的可能，如果120美元一桶的油價只是整固，便意味資源緊絀推動的通脹將持續。在高油價持續的情況下，亦意味滯脹將持續較長時間。 最惡劣的情況，是美國在大選前對伊朗動武，根據伊拉克經驗，美國在軍事上的勝利不能解決中東問題，只會令油價再急升，世界便可能出現更大規模的經濟衰退。幸好，美國對伊朗動武的機會似乎不大。˙本港失業率不惡化 外圍因素之外，本地經濟因素亦值得留意，其中一個影響樓市的指標，是失業率。 97至03年樓價大幅下跌，是多個因素共同促成的，包括土地供應增加、亞太區其他貨幣兌美元回落、失業率上升等。尤其是失業率上升，令不少業主欠缺供款能力，惟有出售單位。 但現時的失業率在3%水平，屬近年偏低，就業環境如未有明顯惡化，即使預期樓價可能下跌，多數自住業主都不會主動將單位放售。如未來數月，出現失業率微升的情況，預料樓價的調整期將持續。﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏其他訊號︰奧運魔咒破滅？ 北京取得08年奧運的主辦資格後，大概在06、07年左右，奧運概念一度成為A股及港股炒作的藉口。「理由」是中國政府不會容許奧運前出現大跌市。雖然現實上A股及恒指均已較07年高位大幅回落，但不知道出於甚麼原因，仍然有一群樓市準買家擔心樓價在奧運後可能有變。香港幾個熱門的地產討論區中，幾乎每周都會有人問及奧運後樓市會否回落。 雖然奧運與樓價（尤其是香港的樓價），似乎不應該有甚麼因果關係，但無疑市場上的確有一群人擔心奧運後樓價會大幅回落。如果奧運後樓市表現是正常的平平穩穩，預計一群觀望後市的準買家恢復入市，成交量可望回升。﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏本刊觀點——成交量或見底 惟樓價持續橫行 事後回顧，樓市在大升大跌之前，都會有某些迹象。今期訪問幾位不同界別人士，不是指出「短期內」可能出現見底訊號，樓價將明顯回升；而是提醒讀者，如果樓市真的完成調整，會有甚麼事發生。 綜合多個數據而言，由於外圍因素不見得會在短時間內改善，現時樓市成交偏淡的情況將維持一段較長時間。但成交量低，亦不見得樓價會大幅下跌，租金仍然高企、就業情況未見惡化，一般自用業主不見得會在此種環境下將單位平售。展望未來，預計樓市將重現05年中的橫行局面，上一次的橫行，樓價平穩近兩年，每月二手註冊量在5,000至6,000宗水平。 如果今次的樓價調整，形態類似05年，以7月的註冊量約7,000宗而言，某程度上可以說樓市已經見底，但觸「底」不表示便會反彈；一般估計外圍因素仍會偏淡一段長時間，如此的話，樓市可能在此底部橫行較長時間。
2008年8月2日 星期六
樓市成交量大幅下跌，7月一、二手註冊量不足9,000宗，代理統計多個屋苑的呎價亦見下調，市場信心仍見不足，後市料會見更深的調整。準買家都希望在樓市見底之際入市，其實市場又是否有客觀可靠的見底訊號？ 樓市氣氛持續偏淡，至7月30日，土地註冊處只有8,600宗成交，當中一手住宅註冊量僅僅高於300宗，為近兩年最低紀錄。二手方面，幾個大屋苑，包括太古城、海怡半島、美孚新邨的近期一周成交量甚至直迫03年SARS期。淡市之中，準買家最關心的大概是樓市幾時跌定，可安心入市？ 以樓價跌幅計，其實整體樓價比年內高位回落不足5%，成交疏落，主因是買家希望以外圍因素迫使業主減價，業主卻因租值高企、利率偏低，拒絕平讓，買賣雙方呈拉鋸局面。淡市之中，用家如有自住需要，又擔心高價接貨，其實可以考慮多個因素。﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏專家點評樓市走勢東泰證券研究部董事鄧聲興恒指穩守2萬點 樓價難大跌 「9月恒指不低於20,000點，樓價都好難大跌。」 「估計樓市都會悶一段時間，但未必會跌太多。」 東泰證券研究部董事鄧聲興認為，美國的信貸問題「有排醫」，本地樓價在此大環境下，料短期內不會再出現類似去年急升的現象。 「香港的樓市估計會沉悶一段時間，但亦不預期會出現大幅下跌。」鄧聲興指，現時一般住宅物業的租金回報率有4%，仍低於一般按息的3%，此種情況下，一般業主不會平售單位轉為租樓住，樓價難見大幅下調。 「中期而言，香港的新樓供應量少，中綫可看好。」他指出，由於外圍因素欠佳，本地樓市即使走出調整期，亦不會出現V型反彈，準買家或可考慮再觀察一、兩個月才入市。 「至少可等至9月，樓價在此段時間不太可能大升，買家有等的條件。」至於在期內應該觀察甚麼，鄧聲興建議買家可留意美股及港股的表現。 「始終股市升跌的財富效應甚至氣氛對樓市都會有一定影響，現時很難說美股或港股是否會擺脫熊市。但如果9月時杜指不低於11,000點，恒指不低於20,000點，都表示情況不會進一步惡化，買家屆時入市便較為安全。」----------------------------------城市大學管理科學系副教授曾淵滄租金續升 用家可入市 「用家供得起就入市，炒家唔好諗。」 曾淵滄認為現時樓價類似06至07年橫行局面，在有利好或利淡消息出現前，都不會有大突破，用家與其等待「理想價」入貨，不如計算供款是否應該得來，如果可以的話，仍可放膽入市。 「以往說通脹利好樓價，是因為90年代香港一般打工仔的收入升幅高於通脹。90年代會出現工資大幅增長，是因為中國改革開放帶來眾多機會。但現時很難預期一般打工仔的收入會大升。」 曾教授指，樓價近半年都在窄幅上落，形態上類似05至07年的市況，樓市需要出現明顯利好或利淡的消息，才會見明顯方向。 「現時好難估會有甚麼利好利淡消息，估計如未來有好消息出現，最大可能仍是來自中國，例如港股直通車、國內放鬆宏觀調控等，如果有利好消息刺激，樓價較現水平上升一成，便意味後市會有更大升幅。」 曾淵滄又指，對自住用家而言，宜優先考慮自己是否可應付按揭供款，多於樓價是否觸底。 「現時的租金仍持續上升，如果是租客，本身的入息可應付供款，應該優先考慮入市，因為未來的租金支出會持續上升。」但對投資者而言，短期內便未必是入市時候。 「因為美股近期的走勢似是反彈多於牛市重臨，外圍環境會令樓市氣氛維持偏淡一段較長時間。」----------------------------------經絡按揭分析師劉圓圓基本因素強 明年氣氛料改善 「如美國利率明年微升，氣氛可望改善。」 劉圓圓認為，現時樓市的基本因素仍然強勁，令樓市成交回落的主要是氣氛問題，只要氣氛問題改善，樓市調整期亦會告一段落。 劉圓圓認為，現時以上半年樓私樓落成量只1,600個、按揭負利率達3.7厘、第一季GDP升幅9.6%、最新失業率只有3.3%等指標計，樓市的基本因素都可說極強，樓市偏淡，主要是受外圍氣氛影響。而可以令氣氛改善的，反而可能是利率回升。 「市場氣氛差，都是怕美國經濟衰退，又怕美國通脹惡化會令息口大幅上升。但我們相信美息會大致平穩，明年上半年可能進入加息期，息口可能輕微上升。屆時不明朗因素可望消除，樓市成交量可望回升。」 劉氏估計，在明年第一季之前，本地樓市都難以出現類似去年9月後大升市的盛況；但預期美息如在明年向上調，而幅度又不大，將可消除市場上不明朗的因素，利好樓市氣氛改善。﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏6個樓市見底訊號(1) 二手成交量 一手市場成交量受發展商推盤策略影響，未必直接反映樓市氣氛。相對而言，二手市場成交量，對樓市是否過熱/過冷，會是較佳的指標。本刊曾指出，近年當每月二手註冊量接近1.3萬宗水平，便是一個過熱訊號，樓市可能面對調整。例如07年11至08年1月，二手註冊量在1.3萬宗左右，後市便見調整。 反面而言，淡市成交少，但少至一定水平，便屬偏淡，成交價及成交量都可望回升。過去幾年，樓市按月註冊量最低的時間是03年的2至5月，每個月的二手住宅註冊量都低於3,000宗。不過，除非讀者認為樓市將出現類似SARS期的超級壞消息，否則此一個見底指標未必有用。 較合宜的指標，可能是05年的水平，當年二手註冊量在4月逾1.3萬宗後，即見回落，但當註冊量跌至5,000宗水平，市況即未見再轉壞。如註冊量回升至8,000至10,000宗水平，意味市場轉趨活躍。 值得留意的是，二手註冊量大致反映一個月之前的市況。以7月的約7,000宗，大致是反映6月份的成交。以土地註冊處的註冊量作指標，會略為滯後的問題。每周成交少於200宗利淡 另一個可參考的是代理統計的二手屋苑成交，以美聯統計的35個主要二手屋苑而言，7月21至27日成交量為115宗。近年在樓市超級暢旺的時間，如05年第一季、07年11月，35大屋苑曾出現每周成交量逾500宗的盛況，但此水平的成交量並不持久，近兩次出現之後，市況均急速轉壞。 市況較平穩時，35大屋苑每周成交量可在200宗左右。如下半年出現此水平的成交量，意味樓市氣氛好轉。當然，如果35大屋苑成交量一直在200宗以下徘徊，類似05第二季至06年底的水平，意味樓市氣氛持續偏淡。(2) 二手樓價指數 反映二手樓價的中原城市指數，去年樓價在9月見明顯上升，升勢持續至08年第一季，即見阻力。 本刊年初曾作出預測，指數在74點前可能出現阻力，結果指數亦一直未能突破此阻力位。既然指數未能成功向上突破，亦是時候再計算其支持位。以技術分析的角度而言，中原城市領先指數的下一個主要支持位是52周移動平均綫的66.89，指數的52周平均大致上反映過去一年平均購入價，技術上指數如跌穿52周綫，會有更大跌幅。 值得留意的是，由於樓價是在去年9月開始急升的，指數在之前曾在57點水平徘徊多時，如未來數周指數在72點水平徘徊，52周綫會慢慢以每周半點的速度上移。以現時的市況而言，相信指數在未來2個月將會下試年內低位71.44，但如無更多壞消息，指數將在52周綫有支持。相反，如果未來指數再突破10周綫或20周綫，意味市況見好轉。 當然，另一種可能是出現類似05至07年的情況，即長短期的平均綫交織，出現較長時期的橫行。價回量升 買賣拉鋸戰結束 另外，值得留意的是樓價調整後的市場反應。如果樓價較今年第一季回落5至10%，而成交量已見回升（例如美聯統計的35個主要屋苑成交量突破200宗，並維持數周）；便意味準買家仍然有較高的入市興趣，只是等待較理想的入貨價。如果成交價微跌，而成交量回升，便意味買賣雙方的拉鋸戰告一段落。 較不理想的走勢，是樓價下調5至10%後，成交量仍維持低位（如美聯統計的35個主要屋苑成交量仍維持在200宗以下），便意味多數準買家對後市仍不樂觀，樓價可能出現類似2000年至2003年的持續下跌局面。(3) 租金走勢 在眾多觀察樓市的因素中，租金可說是其中一個最基本的數據。上期本刊提到，住宅租金升幅初步有放緩迹象；但如果租金只是平穩，以現時的樓價計，一般住宅租金回報率仍有4至5厘，較諸似有若無的存款利率，已足夠吸引業主持有單位收租。 現時後市不明朗，部分原因是租金升幅放緩，但如果未來數月，租金仍維持緩慢的上升，在租金回報率愈來愈高的情況下，樓價不但難以下調，租金高企更將推動更多租客及長綫投資者入市。 相反，如果租金見回落，意味樓價需要一定調整，而不明朗的情況亦會持續更長時間。(4) 新盤開售反應 樓市淡靜的另一表現，是一手發展商避免開盤。本刊上期曾提及，由於勾地制度下每年拍賣的地皮有限，發展商只會維持高價開盤策略，但淡市下市場接受不了高價，結果是發展商惟有避免在淡市開盤。7月一手註冊量只有300宗，便大致反映此種情況。 但問題是，發展商總不可能長期不推盤，展望奧運過後，有多個新盤有機會推出（詳見下表），共通點是大部分單位數目都只有數百個的中型項目。此批新盤雖然規模不大，但市場反應仍深具意義，如果新盤開售，平均呎價較同區二手指標屋苑高出逾兩成，而反應理想，代表市場恢復信心，願意以一定溢價購買一手單位。 如果開價較同區指標二手屋苑高出逾三成，而市場反應仍然理想，意味樓市暢旺。但短期內相信出現此訊號的機會不大。 如果開價較同區二手指標高出不逾兩成，市場反應理想，而且發展商加價幅度克制，表示市況平穩。 相反，如果新盤推出，但開價只貼近二手指標屋苑，或略高出一成；代表市況偏淡。此時如果買家反應仍然一般，意味樓市可能需要更大調整。 當然，最有可能在年底前新盤，規模均不大，指標作用有限。較為舉足輕重，數目逾千伙的大盤為信和馬鞍山銀峰湖泊（Lake W）。其實發展商先推單幢樓/細規模項目，押後推出大規模新盤的策略，本身已意味樓市氣氛一般，調整期尚未完成。發展商先推細盤的策略，亦意味他們亦預期樓市調整期將維持一段時間。(5) 勾地結果 樓價難跌，原因之一是政府的土地政策，對此坊間已有不少分析。08年以來，僅有西貢白沙灣一幅蚊型地皮經勾出拍賣，對大市亦沒有甚麼指標作用。如果在年底前再有較大幅的地皮經勾出拍賣，對未來土地供應、發展商買地意慾等，都會有更明顯的指標作用。 如果年底前有土地被勾出，而成交價一如以往，樓面地價以遠高於同區二手價成交，意味土地政策已至一手住宅訂價策略都難大變，對二手市場有一定刺激作用。 相反，如果年底前仍未地皮勾出，亦代表發展商亦對後市亦不敢過分樂觀，淡市將持續。(6) 非樓市類指標 現時的樓市偏淡，背景因素是主要經濟體系經濟增長放緩，但在美元貶值，加上資源價格上升，令市場出現「滯脹」陰霾。尤其是美國由樓價回落、次按泡沫爆破引發環球信貸收縮。如果外圍環境不見改善，本地樓市亦難獨善其身。相反，如外圍，特別是美國的經濟因素改善（即使利率因此而向上調），本地樓市都可望恢復較佳表現。˙美息緩升 掃除不明朗 對香港的業主而言，最有利的情況是美國因經濟不景而減息，但香港因其他因素經濟持續增長，但因聯繫滙率機制而減息。此種情況的典型例子是07年底，往往出現資產價格急升。 次佳的情況是美國經濟過熱而加息，香港經濟如正好與美國同步，即使加息亦不會對樓價有太多負面影響，情況有如04至05年。 現時美息難加難減，原因是疲弱的經濟需要減息刺激，但通脹卻需要加息遏抑。如果稍後的時間，聯儲局可以加息控制通脹，意味當地經濟放緩的情況告一段落，只要加息幅度不高，反而是利好消息。˙油價回落 可帶動經濟 油價近年急升，是推高環球物價的元凶之一。現時油價在每桶120美元水平，較高位已回落20美元。一般認為油價高企，有幾十美元是來自於市場炒作風險溢價（如美國可能對伊朗動武的風險）。 如果年底美國大選，由奧巴馬當選，美國外交政策轉向，中東爆發新一輪衝突的機會下降，油價在喪失炒作藉口下，可能出現較大調整。周四《香港經濟日報》引述彭博評論，如果油價下調至90美元水平，可望帶動全球復甦。 當然，任何分析都有出錯的可能，如果120美元一桶的油價只是整固，便意味資源緊絀推動的通脹將持續。在高油價持續的情況下，亦意味滯脹將持續較長時間。 最惡劣的情況，是美國在大選前對伊朗動武，根據伊拉克經驗，美國在軍事上的勝利不能解決中東問題，只會令油價再急升，世界便可能出現更大規模的經濟衰退。幸好，美國對伊朗動武的機會似乎不大。˙本港失業率不惡化 外圍因素之外，本地經濟因素亦值得留意，其中一個影響樓市的指標，是失業率。 97至03年樓價大幅下跌，是多個因素共同促成的，包括土地供應增加、亞太區其他貨幣兌美元回落、失業率上升等。尤其是失業率上升，令不少業主欠缺供款能力，惟有出售單位。 但現時的失業率在3%水平，屬近年偏低，就業環境如未有明顯惡化，即使預期樓價可能下跌，多數自住業主都不會主動將單位放售。如未來數月，出現失業率微升的情況，預料樓價的調整期將持續。﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏其他訊號︰奧運魔咒破滅？ 北京取得08年奧運的主辦資格後，大概在06、07年左右，奧運概念一度成為A股及港股炒作的藉口。「理由」是中國政府不會容許奧運前出現大跌市。雖然現實上A股及恒指均已較07年高位大幅回落，但不知道出於甚麼原因，仍然有一群樓市準買家擔心樓價在奧運後可能有變。香港幾個熱門的地產討論區中，幾乎每周都會有人問及奧運後樓市會否回落。 雖然奧運與樓價（尤其是香港的樓價），似乎不應該有甚麼因果關係，但無疑市場上的確有一群人擔心奧運後樓價會大幅回落。如果奧運後樓市表現是正常的平平穩穩，預計一群觀望後市的準買家恢復入市，成交量可望回升。﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏本刊觀點——成交量或見底 惟樓價持續橫行 事後回顧，樓市在大升大跌之前，都會有某些迹象。今期訪問幾位不同界別人士，不是指出「短期內」可能出現見底訊號，樓價將明顯回升；而是提醒讀者，如果樓市真的完成調整，會有甚麼事發生。 綜合多個數據而言，由於外圍因素不見得會在短時間內改善，現時樓市成交偏淡的情況將維持一段較長時間。但成交量低，亦不見得樓價會大幅下跌，租金仍然高企、就業情況未見惡化，一般自用業主不見得會在此種環境下將單位平售。展望未來，預計樓市將重現05年中的橫行局面，上一次的橫行，樓價平穩近兩年，每月二手註冊量在5,000至6,000宗水平。 如果今次的樓價調整，形態類似05年，以7月的註冊量約7,000宗而言，某程度上可以說樓市已經見底，但觸「底」不表示便會反彈；一般估計外圍因素仍會偏淡一段長時間，如此的話，樓市可能在此底部橫行較長時間。
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