新地首三季賣樓吸金雙冠軍
一手市暫銷8340伙 5巨擘佔七成半

今年本港與各地恢復通關，惟對樓市只帶來短暫刺激作用。本報綜合各樓盤成交紀錄冊資料，今年首三季全港錄得約8340宗一手成交，與去年受到第五波疫情困擾下首三季錄得約8330宗一手買賣相若。今年首9個月新地（00016）、長實（01113）、恒地（00012）、會德豐地產及信置（00083）共5個發展商旗下新盤成交量共約6280宗，佔全港總成交量逾七成半；當中，新地穩守今年首三季賣樓及吸金雙料冠軍寶座。

業界人士認為，若新一份《施政報告》推出樓市「減辣」措施，發展商第四季會以快打慢、全速推盤，今年全年一手成交宗數有力挑戰11000伙水平，較2022年全年多約兩成。

NOVO LAND及University Hill貢獻多

新地今年首季推出屯門兆康NOVO LAND第2B期，第二季推售NOVO LAND第2A期及大埔白石角優景里University Hill第2A期及第2B期。單計上半年，該集團累計賣出約2300伙，冠絕全港發展商。該集團於第三季未見推售全新盤，只售出約70個貨尾單位；惟首三季累沽約2370伙，仍穩坐今年首三季賣樓王寶座。售樓金額方面，新地亦以約187億元稱冠。

新地去年全年售出約2930伙，今年首三季的銷售量與之相差約560伙或19%。該集團最快本季推出天水圍輕鐵天榮站物業發展項目第1期YOHO WEST（1393伙），以及元朗站上蓋The YOHO Hub II（939伙），相信該集團今年全年成交量有力超越去年全年。

恒地後勁強 長實奇招掀搶購

恒地今年首三季只推出3個全新盤，勝在貨尾盤銷售強勁，例如粉嶺大型發展項目One Innovale及大角咀利奧坊系列3盤，令恒地首三季累售約1490伙，佔主要發展商銷量次高；銷售金額約113億元。

長實（01113）今年3月以「深水炸彈價」推出與新地合作的屯門第55區小秀大型發展項目飛揚第2期；8月再以「平爆價」推售油塘親海駅I及II，掀起新盤搶購潮，帶動該集團首三季累售約1390伙，已超越去年全年銷情約465伙接近兩倍；今年首三季的銷售金額則約93億元。

至於5個發展商之中，只有會德豐地產今年首三季銷售量及金額俱超越去年全年。該集團今年主力推售觀塘藍田站KOKO HILLS第3A期KOKO ROSSO及第3B期KOKO MARE，帶動首三季共沽出約700伙，超去年全年約37%；銷售金額約84億元，比去年全年多約2%。

信置（00083）今年首三季僅售出約330伙，全新樓盤只有與嘉華國際（00173）、招商局置地（00978）及港鐵（00066）合作發展的將軍澳日出康城第11D期凱柏峰III，對比2022年推出元朗錦上路站柏瓏I及II等大熱紅盤、全年沽約2160伙，今年銷量仍少約1830伙或85%。

不過，根據信置公布截至今年6月底止全年業績，該集團淨現金約420億元，是上述5個發展商之中唯一沒有淨負債，財政壓力不大，相信有條件等待市況好轉才推盤，毋須因應市況調整價錢賣樓。

倘減辣 發展商勢全速推盤

業界普遍認為，新一份《施政報告》會否「減辣」，將左右今年末季新盤銷售。利嘉閣地產總裁廖偉強相信，各大發展商旗下全新盤已經準備就緒，若政府落實「減辣」，發展商會「以快打慢、全速推盤」，料今年全年一手買賣宗數可上望11000宗；否則發展商會繼續維持低價推盤，部分持貨能力強的發展商甚至會減慢推盤的步伐。

資料顯示，去年全年一手市場共錄得約9170宗成交，今年首三季的成交量較去年全年少約830宗；若今年全年成交量達11000宗水平，按年成交量將反彈約兩成，惟較2021年全年正常水平的16971宗，仍少約35%。

14 Oct 2023

信報

中銀滙豐網上估價 無一調升

中銀滙豐網上估價 無一調升

差絕九個月 康怡插11%最傷

銀行上調新造按息、九龍東啟德住宅地每方呎樓面地價創9年半新低，加上屯門新盤低價開賣等多個利淡消息拖累，二手住宅樓價跌勢轉急，銀行亦狠削網上估價。本報追蹤15個主要屋苑27個相關單位今年9月的網上估價（下稱估價），滙豐銀行及中銀香港（02388）兩家銀行都沒有單位估價按月上調，是去年12月後9個月來首見。中銀香港連續2個月沒有單位上調估價，下調估價單位更按月倍增至26個，下調幅度0.81%至10.79%，降幅最大為鰂魚涌康怡花園。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，最近樓價下跌速度加快，是因為利淡因素較多，「見到屋苑單位估價下跌比例大好多，甚至有啲全部下跌，跌幅比之前擴大咗。」

她指出，整體樓市除港島區部分屋苑有反彈外，九龍及新界逾九成屋苑單位成交價都下跌，以西灣河嘉亨灣、尖沙咀港景峯、沙田第一城及天水圍嘉湖山莊樓價跌幅較大。按年計，鰂魚涌太古城及鴨脷洲海怡半島為跌幅較大的屋苑。

按息急飆 買家觀望

王美鳳稱，近期樓市利淡因素包括按息加快上升，銀行9月又調高按息半厘，實際按息達4.125厘，對於供樓業主和擬入市的準買家，供樓負擔較前增加。同時，息率趨升亦突顯「租平過供」情況，近月一手樓低開，除搶奪二手客源外，亦令二手樓準買家睇淡樓市前景，「呢啲因素夾埋令買家觀望氣氛好濃厚，自然唔會積極入市。」

「最近政府提到有機會進一步放寬逆周期措施（減辣），令之前所講的因素進一步加強，買家一定會睇定啲，睇吓政府會唔會出招，心態係覺得等埋政府出招後才入市仲好。」她認為政府最好盡快直接講明放寬措施的內容，以免市況因等待消息公布而出現「冰封期」。

中銀降估值單位倍增至26個

中銀香港9月估價下調單位有26個，較8月的13個，勁升1倍；9月估價下調幅度0.81%至10.79%，也明顯較8月的0.45%至2.06%擴闊。康怡花園H座中層3室，實用面積524方呎，估價由8月的843萬元急挫至9月的752萬元，單月插10.79%，呎價低見14351元。太古城海棠閣高層A室，實用面積1114方呎，9月估價僅2106萬元，較8月的2335萬元回落9.81%，呎價18905元。

該行9月沒有單位估價上調，與8月相同；9月估值持平單位1個，較8月的14個，大減近93%。

滙豐銀行估價下調單位也由8月的20個，增至9月的24個；降幅0.53%至6.81%，也較8月的0.09%至5.56%為大。嘉湖山莊翠湖居1座中層E室，實用面積448方呎，估價由8月的470萬元，調低至9月的438萬元，幅度達6.81%，呎價9777元。沙田第一城29座高層G室，實用面積327方呎，9月估價僅543萬元，較8月降6.54%，呎價16606元。

滙豐單月調低嘉湖6.8%

該行9月沒有單位估價錄得上調，8月則有2個。9月持平單位佔3個，按月減少2個。

若與去年9月比較，中銀香港及滙豐銀行都是全部單位估價向下。中銀香港單位估價按年跌幅為1.97%至18.34%，當中有13個單位估價下調逾10%，降幅最大為太古城，其次為海怡半島。

滙豐銀行也是全部單位估價按年向下，幅度為2.5%至17.02%。近一半（12個）單位估價下調逾10%，降幅最大為筲箕灣居屋愛蝶灣，其次為海怡半島。

5 Oct 2023

信報

撮要

中銀和滙豐最近九個月來首次沒有調升任何樓盤單位的網上估價,反映樓市轉弱。中銀下調單位更增加至26個,最大跌幅出現在康怡花園。樓價下跌趨勢轉急,主要是受到按揭利率上升、一手樓低價推售等利淡因素影響,加上買家觀望氣氛濃厚,促使銀行紛紛下調樓盤估價。文章分析認為,政府若能盡快公布放寬樓市辣招的具體內容,或可避免市場出現冰封期。

對於這篇報導中反映的樓市走勢,我有以下幾點評論:

1. 樓價下滑趨勢顯示,current樓市已進入調整期,負面消息逐步反映在樓價上。但是調整幅度仍較溫和,未見恐慌性拋售。

2. 放寬樓市辣招能為市場注入一定支持,但效果可能有限,因為經濟基本面仍然疲弱,息口高企是根本因素。政府不宜過於依賴樓市激發經濟。

3. 現時買樓者以自用為主,投資氣氛淡靜。收租回報下滑,令投資需求疲弱。樓市難望觸底反彈,預期偏軟格局將持續。

4. 長遠而言,樓價理應與民生、經濟基本面相連。政府應積極增強香港競爭力,擴大經濟發展空間,才是樓市合理回歸的根本出路。

5. 樓市下行亦對負資產家庭及首次置業者較優惠。港人置業難可望得到紓緩。政府應積極增加公屋土地供應,保障基層居住需求。

 

新盤銷情穩 兩日沽約55伙

按揭證券公司放寬樓花按保成數首個周末，新盤過去兩日錄約55宗成交，較對上一個周六及周日錄約23宗成交，按周增加約1.39倍。其中，路勁地產及深圳控股合作發展的屯門新盤凱和山力撐大市，上周六首輪銷售即日沽出33伙，買家不乏年輕客。
凱和山為按證放寬樓花按保成數後首個開售全新盤，上周六首輪銷售158伙，即日沽出33伙。發展商表示，買家以年輕客及自住人士為主，而且因受惠放寬樓花按保及項目符合短樓花期要求，近30%買家選擇即供付款計劃，昨日項目推出10伙以招標方式出售。
文曜5日累售19伙

建灝地產旗下九龍城新盤文曜，過去兩日亦錄得3宗成交。建灝地產投資及銷售部董事鄭智荣表示，項目自開放現樓示範單位予公眾參觀以來，情況持續踴躍，並且累積有23伙獲意向買家預留及選購。他又說，截至昨晚上為止，短短5日累積錄得19宗成交，成交價介乎約598.8萬至1930.92萬，呎價介乎約15730元至21360元，合共套現約2.008億。

佳明發展的土瓜灣現樓新盤明雋，早前推出的特長成交期「720 天先住後付計劃」，昨日起正式生效，項目單日連錄9宗成交。佳明集團營業及市務總監馮倩平表示，昨日售出的單位涵蓋開放式及1房間隔，成交價介乎439.3萬至586.6萬，成交呎價介乎19016元至22649元。她又說，項目過去9日合共累積售出11伙，套現金額近5800萬。
明雋單日錄9宗成交

長實及新地合作發展的屯門飛揚1期，昨日盡推全盤最後70伙以先到先得方式發售。長實營業部助理首席經理楊桂玲表示，昨日錄得2宗成交，包括最後一伙3房連天台特色戶，單位為1座22樓A室，面積712方呎，連603呎天台，成交價1100.2萬，呎價15452，為是次推售單位中售價最高的一伙。另一伙售出單位為2座8樓B室，面積462方呎，2房梗廚間隔，成交價634.7萬，呎價13738元，上述兩個單位買家原本均為租客。

至於其他新盤成交，恒基旗下鰂魚涌現樓新盤THE HOLBORN昨錄1宗成交，單位為19樓A6室，面積255方呎，成交價630.64萬，呎價24731元。

由信和、嘉華、招商局置地及港鐵合作發展的將軍澳日出康城凱柏峰III，持續錄得成交，當中3B座33樓A室，面積462方呎，成交價805.4萬，呎價17434元。

九建旗下將軍澳海茵莊園，其中1座35樓B5室，面積215方呎，昨以403萬成交，呎價18744元。項目9月至今暫累售15伙，套現逾7400萬。

本月截至昨日為止，新盤市場暫僅錄約240宗成交。美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，儘管按證放寬樓花按保成數，但相信發展商推盤部署不會有太大變化，預料本月新盤成交錄約400至500宗，相比上個月逾千宗明顯下降。

港置行政總裁馬泰陽認為，本月新盤成交約在380宗水平，原因是不少發展商或等待政府發表新一份《施政報告》之後，才落實推盤部署。不過，他對後市持樂觀態度，預期10月底至11月有機會是推盤高峰期，相信有效增加一手成交。

25 Sep 2023

 

啟德海灣快出擊主攻2房戶

由嘉華國際牽頭發展的焦點大盤啟德海灣蓄勢待發，發展商部署於本月底或下月初出擊，預期首批會以「吸引價」推售。
首批料以「吸引價」推售

嘉華國際營業及市場策劃總監（香港地產）温偉明接受本報查詢時表示，項目位於北角的售樓處已經搭建完成，售樓說明書亦準備得「九九十十」，意味可於短期內推出市場。現階段部署於本月底或下月初推售，首批單位料以「吸引價」推出。

温偉明又說，儘管樓按息率已累積一定升幅，但依然處於市民可以負擔水平。不過，本港經濟復甦較預期緩慢，特別是旅遊業，訪港旅客消費不高，同時越來越多港人北上深圳消費。

他補充，港人普遍有積蓄，只是目前比較觀望，因此期望政府下月發表的新一份《施政報告》，會有利好樓市的政策，例如推措施幫助首次置業人士上車。

據了解，發展商近期已經積極與各大代理舉行簡介會，介紹項目的優勢及特色等，為樓盤推售進行部署，而發展商早前曾表示，項目將會設有5個示範單位。

位於承豐道15號的啟德海灣，由嘉華國際、會德豐地產及中國海外合作發展，項目分為兩期發展，合共提供2138伙。第1期合共提供1017伙，戶型涵蓋1房至3房，主打2房單位，約佔60%。今年初為項目命名時，發展商形容該盤為「世界盤」。

此外，由華潤置地（海外）及保利置業合作發展的啟德澐璟，發展商昨日上載新銷售安排，本周四起招標出售119伙，當中5伙為首度推出的特色戶，包括8座38樓A室頂層4房單位，面積2729方呎，連467方呎天台及77方呎平台。

25 Sep 2023

 

非本地生一年近2.2萬人 急彈6.4%

【明報專訊】非本地生（以內地生為主）租樓需求，一直支撐本地住宅租務市場，近年非本地生來港升學人數更大幅增加。據教資會的資料顯示，過去5個學年非本地生人數（包括副學位課程、學士學位課程、研究院修課課程，以及研究院研究課程）每年均上升，由2018至19年度的18,061人，至2022至23年度21,710人，5年間大增3649人或逾兩成。值得留意，除了2020至21年度踫上新冠疫情爆發時的學年，當時按年僅升1.4%外，但2022至23年度已急升6.4%，預計通關後、即2023至24年度將有機會更大的按年升幅。

通關後2023至24年度料升幅更凌厲

各大學積極招攬非本地生，人數不斷上升，惟宿位供應有限。據教資會的資料，2022至23年度本港主要大學的宿位約36,864個，然而宿位的競爭不止在內地生之間，本地生與內地生競爭亦激烈，過去有大學租用全幢物業或與共享居住空間的營運商合作，為學生提供宿舍，而政府亦在2018年設立宿舍發展基金，資助大學興建15個學生宿舍，涉13,473個宿位，當中550個已落成，餘下12,923個宿位，預計2027年前才陸續落成。

早前有消息指，8間資助大學的學士課程可招收非本地生自費入讀，上限由現時核准學額總數20%，將放寬至40%，據悉新措施將適用於研究生課程，料非本地生未來對租樓需求有增無減。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明指出，除了內地生外，政府去年起推出「搶人才」計劃，吸引不少外地專才到港工作，亦帶動租務需求。過去數年每年僅批出約3萬宗「人才計劃」的申請，隨着今年內地和香港全面通關，以及港府公布一系列「搶人才」計劃後，不少外地專才亦到港。據入境處資料顯示，今年首7個月各類吸納人才計劃，包括「優秀人才入境計劃」、「輸入內地人才計劃」等既有的計劃，共批出共約4.5萬宗個案，加上近年新增的「高才通」計劃亦批出逾3萬宗申請，即首7個月已批出7.5萬宗人才入境申請，已超過去年全年近1倍，更創歷年新高。

布少明續稱，境外人才來港帶動住屋需求，租金料將持續上升。他估計，今年私宅租金有力上升8%至10%，預計升幅將創11年新高，更會跑贏全年預期的5%樓價升幅。

按保再減辣 千萬樓花借九成

按保再減辣 千萬樓花借九成

大型銀行相繼宣布加按息，H按封頂息

率在本月底（30日）升至4.125厘，按證公司周五（22日）搶先出手振市，宣布上調樓花按揭保險計劃成數，為今年第二度「減辣」，原本600萬元以下樓花，最多只做八成按保，現時1000萬元或以下樓花可做九成按保，新措施適用於周五或以後簽訂臨時買賣合約的自住樓花按揭，物業須於取用貸款起計12個月內落成。

提高按揭成數 首期少付67%

樓花按保修訂後，1000萬元以上至1500萬元物業，最高按保成數為八成或貸款上限900萬元，1500萬元以上至3000萬元物業，最高按保為七成或貸款上限1200萬元，以較高者為準，新措施與現樓一致，意味樓花首期負擔大減。

周五截票的屯門掃管笏新盤凱和山即時受惠，以該盤一個價單定價999.8萬元、折實售價819.9萬元的單位為例，放寬樓花按保後，買家可以少付首期163.98萬元或66.7%。

梁志堅指暫止血 交投難大增

地產建設商會執委會主席梁志堅認為，新措施可減輕樓花物業買家的首期負擔，有助於上車客，但對購買貴價物業的買家幫助有限，由於整體經濟環境不理想，相信新措施只能「暫時止血」，新盤交投量未必明顯增加。地產及建造界立法會議員龍漢標歡迎按證公司修訂按保計劃，把樓花物業與現樓睇齊，為協助置業人士行出重要的一步，他呼籲承保的時間相應地延長至簽署買賣合約之日，好讓準業主及早安排按揭貸款，免卻後顧之憂。

長實（01113）營業部首席經理郭子威表示，有關安排對樓市起正面作用，提高買家換樓的意欲，令到換樓鏈更加暢順，特別是樓價介乎1000萬至1500萬元的單位，成交量有望顯著增多，料年底前樓價能平穩發展。

按證今年7月已宣布上調現樓按保成數，惟當時不包括樓花，所以置業人士如要取得較高成數按揭，只能選用建築期付款，待現樓落成後才上會，以獲得現樓按保計劃下的按揭成數上限。

現時樓花按保同獲放寬兼睇齊現樓，中原按揭董事總經理王美鳳指出，新盤按保用家無需再局限於選擇建築期付款方法，可有更多上會選擇，讓一些欲選擇即供付款方法的買家，透過按保享有同樣高成數按揭，並有較高樓價折扣及免卻承擔長樓花期估價潛在調整之風險，估計未來選用即供的比例明顯回升。

中原按揭數據顯示，選用即供付款方法的樓價，折扣一般多於建期付款方法，差距一般多達樓價的3%至5%，個別樓盤更高見6%至10%。

可揀即供 免建築期多繳樓價

今年首8個月，樓花按揭宗數按年跌63%至1135宗，較現樓按揭減5.9%至55493宗更傷，經絡按揭首席副總裁曹德明引述統計數據稱，今年部分大型新盤銷情理想，但根據其公司內部統計，該些新盤逾八成買家採用建期付款，反映大多數買家欲透過建期並使用高成數按揭入市。曹德明預期，是次政府因應時機有序地放寬樓花按保成數上限，相信能帶動樓花市場回穩，對按揭市場有正面支持作用。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，政府先知先覺，意識到逾兩萬伙一手貨尾將為樓市帶來隱憂，今次可算是10月《施政報告》公布前樓市減辣「頭盤」，令一手貨尾即時受惠。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝提到，新政策令更多人選擇即供，減低時間風險，同時鎖定現時按息及優惠，而樓價比建期計劃亦有2%至3%的折扣，惟坦言無助於激活整體樓市，因現時息口仍未明朗，以及「租平過供」情況持續，是左右入市意欲的關鍵。

23 April 2023

信報

您這篇文章講述按證公司放寬樓花按保成數的最新措施及對樓市的影響:

1. 按證公司將1000萬元或以下樓花按保提高至九成,與現樓看齊。

2. 此舉可減輕樓花買家首期壓力,例如少付六成七首期。

3. 但對更貴樓宇幫助有限,整體經濟不佳,預計樓市交投難明顯改善。 

4. 業界歡迎此舉,可提高置業需求,但效果可能有限。

5. 買家現可選擇即供而非建期付款,可享折扣優惠。

6. 但過去大部分買家選建期以取得高按保成數。

7. 政府此舉可幫助清貨尾,被視為樓市「減辣」。

8. 但利率仍是左右入市關鍵,整體樓市難大幅活躍。

9. 新措施雖有正面作用,但對樓市復甦力度仍存疑問。

 

【直擊單位】二手交投冰封 2房勁減逾100萬沽 小業主仍勁賺3球幾

油塘新盤引爆市場購買力，勁收逾3萬票，二手交投冰封，馬鞍山嵐岸2房以672萬元沽出。

美聯物業天宇海分行經理陳德涪表示，嵐岸6座低層C室，實用面積488平方呎2房，去年5月以800萬元放盤，至今年6月調低至718萬元，現以672萬元沽出，累減128萬元或16%，呎價13770元。

原業主於2011年3月以320萬元購入，持貨12年帳面賺352萬元，單位升值1.1倍。從單位相片可見，直廳間隔，外望山景。

11 Aug 2023