業主肯減價 細戶成交比率增

業主肯減價 細戶成交比率增

 地產版 2018/11/20 

     

樓市近日受利淡因素籠罩，市場觀望氣氛濃厚，不單二手成交急凍，一手成交亦放緩，有部分業主接受樓市逆轉事實，叫價開始回軟，願意擴闊議價空間，吸引買家趁機入市，帶動細價樓二手成交比率回升。

若樓市弱勢持續，今年底500萬或以下二手住宅註冊量佔比有望挑戰4成水平。
年底望佔4成水平
受外圍市況波動影響，本港樓價由高位輕微回落。據本行研究部資料顯示，10月份二手實用面積呎價約為13,269元，較去年12月約12,197元升約8.8%，比8月份高位約13,701元只微跌約3.2%。豪宅市場交投則未受樓市氣氛淡靜影響，近日在市區及新界均連環錄得數千萬元的大額成交，至於中小型單位市場，因為「白居二」計劃的恒常化轉移部分買家焦點，更鎖緊購買力。
據土地註冊處最新資料顯示，10月錄得715宗500萬元或以下二手住宅註冊，較9月的732宗下跌約2.3%。涉及註冊金額約25.41億元，較9月約26.65億元下跌約4.6%。500萬元或以下二手住宅註冊雖然量額齊跌，但其佔整體二手住宅註冊量額比率則齊升，其中註冊量佔比10月錄約36.5%，較9月約31.6%增加約4.9個百分點，創近7個月新高；而註冊金額佔比10月錄約15.4%，較9月約14.1%上升約1.3個百分點，創近5個月新高。
雖然10月500萬或以下二手住宅註冊佔比36.5%，創了7個月新高，但仍與2001年11月環球經濟衰退時期的97.7%歷史高位，以及2008年11月金融海嘯爆發後的92.3%高位相距甚遠。
樓市走勢 視乎貿戰
正如上期專欄提及，未來樓市走勢將視乎兩因素：月底習特會能否取得成果，為中美貿易戰降溫，以及若美國12月真如市場預期加息，香港銀行會否跟加。美中貿易戰進入關鍵時刻，筆者預期，除非外圍因素突然急劇惡化，促使業主減價力挽狂瀾，令樓價大幅下挫，否則預計500萬或以下二手註冊比率於今年內將只會略為回升至年初約4成的水平。

萊坊料明年樓價跌1成 現負資產 地產版 2018/11/20

萊坊料明年樓價跌1成 現負資產

 地產版 2018/11/20 

     

樓市轉勢，測量師行萊坊預期，樓市將會進入12至18個月的調整期，主要受股市波動及貿易戰影響，預計明年樓價跌10%，負資產將重現，首當其衝是二手居屋、納米樓及高成數按揭單位。

調整期12至18月 先跌後穩
萊坊昨日發表2019年樓市展望，該行萊坊執行董事兼估價及諮詢部主管林浩文稱，樓市經過多年的上升，預測在未來12至18個月將會進入調整期，2019年樓市將會以「先跌後穩」走勢，但不會出現「懸崖式」下跌，下跌幅度料約10%，而地價亦會在未來12個月調整5%至10%。
萊坊估計，影響明年樓市最大因素來自股票市場的波動，以及中美貿易戰等外圍因素。
林浩文認為，在近年實施辣招後，市場上的購買力以「打工仔」為主，很受經濟環境變化，如果經濟出現明顯轉差，估計樓價下跌或多於10%。
雖然樓價下跌，不過林浩文認為，兩年前港樓價亦曾跌15%，政府亦未有出手放寬辣招，相信今次情況一樣，只要經濟數據未有轉差，跌15%在政府角度而言，只屬正常調整。
隨着樓市進入調整周期，林浩文預期，負資產有機會重現，但因金管局的逆周期措施，故此不會出現97年過十萬宗的水平。他相信，首當其衝會是屢創高價的二手居屋、納米樓及承造高成數按揭的單位。
在商業物業方面，受貿易戰影響，中資機構擴充步伐減慢。萊坊香港區商業部高級董事劉柏汶稱，很多企業都不願意支付高昂天價的寫字樓租金，尤其是中環的租戶。
港島寫字樓租金 挫1至4%
因此，他預期明年港島區的寫字樓租金將下跌約1%至4%，而租戶搬往非核心區，料可帶動九龍區租金升1%至3%。
同時，舖位租金調整逐步見底，萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫料，明年舖位租金將跌5%，但商場舖則可錄得5%升幅。
至於內地樓市方面，受惠於大灣區發展，萊坊董事及大中華研究及諮詢部主管紀言迅估計，區內城市住宅樓價將升5%至7%，特別是樓價較低水平的二綫城市可追落後，而全國計的話，一綫城市則將有2%至3%平穩升幅。

20 Nov 2018

經濟日報