憂息口再升 業主紛減價提早離場

憂息口再升 業主紛減價提早離場

將軍澳新都城3房減150萬售 呎價低見12678

 地產版

2023/07/26

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美國議息前夕，本地二手市場觀望氣氛濃，部分業主為恐息口上揚，成交進一步膠着，續有業主主動降價提早離場，其中，將軍澳新都城3期套3房業主，因移民在即，趕緊議息前再降價，結果2個月間累減150萬元成交，呎價創屋苑今年內低位。

市場預料本港銀行有機會加P（最優惠利率），二手交投放緩，以將軍澳區為例，本月至今二手市場逼近100宗成交，但與上月同期相比，相差近2成，個別業主選擇提早降價，吸引買家加息前入市，其中，新都城3期都會豪庭套3房，業主移民在即，趕於加息前減價沽貨。

中原分行經理張朗霆指，成交為將軍澳新都城3期都會豪庭4座低層E室，實用面積631平方呎，套3房，內籠備有企理裝修，望開揚樓景，業主於5月以950萬元放售，至上周日再降價至830萬元，業主因移民在即，決意沽貨，遇上有買家再還價至800萬元成交，呎價12,678元，呎價為屋苑今年以來低位。

北角維港頌4房戶 4年貶9%

對比同類單位於4月成交，4座低層G室，實用面積626平方呎，成交價854萬元，上址造價低6%，而按網上銀行估價比較，成交價更較估價低5%至1成不等。原業主於2013年以618萬元入市，持貨10年轉手，現帳面獲利182萬元，升值29%。張氏指，區內交投緩慢，但肯大幅減價而又有質素的單位仍受用家歡迎。

另外，本月至今暫錄20宗成交的東涌，亦有放盤業主主動降價，加快出貨。成交為東堤灣畔6座低層F室，實用面積607平方呎，2房，山景房，原叫價750萬元，業主見議息前夕市況淡靜，決定減價吸客，日前主動降價20萬元，終由上車客以730萬元承接，呎價12,026元。原業主於2018年5月以718萬元購入單位，轉手帳面獲利12萬元。

但業主肯減價亦未必能賺錢離場，市場消息指，北角維港頌錄剛錄本月首宗成交，為8座高層A室成交，實用面積1,318平方呎，套4房另工人套房，累減200萬元下，以5,500萬元易手，呎價41,730元，造價較網上銀行估價高約8%至10%，惟原業主於2019年以6,075萬元購入，4年間轉手帳面貶值575萬元，樓價跌幅達9%。

另大埔天鑽1座頂層連天台戶，實用面積524平方呎，2房。新近獲外區用家議價20萬元至798萬元承接，呎價15,229元。原業主持貨剛滿3年即沽，帳面貶值90.3萬元。

作者：陳嘉敏

責任編輯：黃鑠安

26 July 2023

 

一手貨尾料2萬伙廿年最多
業界指屆危險水平 籲政府撤辣招

面對樓市偏淡，發展商手上新盤去貨速度減慢，令到一手貨尾積壓情況加劇。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，今年第二季一手私人住宅新盤貨尾量按季增加1284伙或約7.2%，至19085伙，創2003年後近20年季度新高，預期第三季會進一步升至2萬伙或以上，到達危險水平。

楊明儀表示，市場原本估計今年初中港兩地通關後，會對本港樓市帶來刺激，但實際情況未如預期，加上近月息口持續高企，導致新盤銷情欠佳，一手貨尾積壓，「發展商仍未到不計成本減價賣樓的地步，買家入市又信心不足」。

預期愈賣愈平 買家觀望

「（一手樓）第二批價錢比第一批平，第三批又比第二批平」，新盤遲賣更平的預期形成惡性循環，買家更不敢入市，令貨尾量進一步積壓。楊明儀相信第三季貨尾量肯定達2萬伙或以上，未來更會繼續增加。

她稱，近10年平均每年約有1.5萬伙一手成交，2萬伙等於一年多的銷售量，數字尚未計每一年要推售的全新盤數量。以今年計，上半年一手只賣出約6300伙，全年估計都只有1.3萬伙左右，貨尾量進一步增加，對樓市構成很大壓力。

楊明儀認為，要改變一手貨尾不斷增加的困境，最有效是政府取消所有樓市辣招，即使不能一次過取消，最基本都要取消從價印花稅（DSD）一項。若有發展商帶頭平賣（劈價），可加速樓市見底，「樓價一次過急跌，短時間摸到個底，總好過慢慢下跌，因為愈跌愈多情況只會更惡劣。」

啟德成次季重災區

中原地產於今年第二季選取330個新盤統計，單位總數126076伙，貨尾共有19085伙，較第一季的17801伙，按季增加1284伙，是2003年第四季錄22485伙後的近20年季度新高。貨尾比重為15.1%，按季上升0.6個百分點，連續3個季度高企於15%左右水平。

按地區統計，第二季貨尾量較多的地區是黃大仙，有3210伙，按季增加442伙或16%，該區的貨尾量主要來自九龍東的啟德區。其次為觀塘的1779伙，按季增加363伙或25.6%。

新地坐貨3567伙最多

若按發展商計，今年第二季新地（00016）的新盤貨尾量按季急增1024伙或40.3%，至3567伙，數量是各發展商之冠，貨尾比重為10.1%。會德豐地產的貨尾量由第一季的1255伙升至第二季的1468伙，按季多213伙或17%，貨尾比重為20.2%。

信置（00083）第二季的貨尾量逆市下降，按季減少106伙或6.3%，至1574伙，貨尾比重為11.9%。長實（01113）第二季貨尾量也按季減少66伙或18.5%，僅得290伙，貨尾比重更只有3.9%。

至於貨尾量最少為新世界（00017），第二季只有66伙，按季少1伙，貨尾比重僅1.5%，是一眾主要發展商中最低。

 

26 July 2023