2009年12月18日
澳門中小型住宅可漲價10%

仲量聯行指出，今年澳門住宅市場在第二季開始需求增強，年初至今中小型住宅及豪宅市場資本值分別按年增長百分之四十五及百分之二十二，預期明年澳門政府繼續推行資助計劃，中小型住宅及豪宅價格將分別有百分之十及百分之五的升幅。

該行董事及住宅部主管黃智威【圖左】表示，澳門政府今年第二季推出百分之四利率資助計劃及按揭保證計劃，推動當地購置物業需求顯著增加，迄今二計劃已批出逾二千宗及一千四百宗申請。

他指出，未來三年澳門將有七千七百個單位落成，其中超過七成已經預售，故明年實際供應量約二千三百個，雖然較過去十年平均每年約一千六百個為多，但相信不會產生供過於求的問題。黃智威預期，明年利率將持續低企，加上政府繼續推出按揭保證及利率資助計劃，推動當地置業需求及物業資產值上升，預期住宅市場交易將持續向上。

寫字樓方面，該行澳門董事總經理古嘉豪【圖中】指出，外資對澳門物業持觀望態度，相反本地投資比較活躍，估計明年內地資金投資澳門物業比例可由今年佔百分之十二，增長至百分之二十。他指出，今年寫字樓的資本值和租金同比分別下跌百分之九點五及百分之十二點九，預期明年寫字樓需求將不斷增長，儘管供應仍緊張可為租金帶來支持，但預料企業在經濟復蘇初步階段的擴張速度將放緩■

舊樓併購成本低 回報可觀
港島區地皮供應缺乏，不少發展商從私人市場吸納土儲，其中舊樓併購更成為近年發展商積極進行的項目之一，雖然收購時間較長，但成本則相對較低，以大坑尚巒為例，保守估計項目可獲近倍的利潤。

金朝陽自行發展尚巒 利潤增

金朝陽（00878）收購多年的華倫街23號（13號至27號）尚巒為例，項目地價3.3億元，地盤面積8,848平方呎，總樓面約79,632平方呎。

以發展商昨日公布項目入場呎價逾1萬元計算，粗略估計項目市值逾8億元，扣除地價3.3億元，以及的建築成本等開支約1.6億元（以每平方呎建築費2,000元計算），保守估計發展商可獲純利逾3.1億元。

金朝陽曾於今年初，將上址地盤推出市場招標出售，目標價4.4億元，雖然獲不少發展商入標，惟所接獲的出價與發展商意向有距離，故金朝陽收回自行發展，現時隨着樓市轉佳，隨時可以多賺。

事實上，創本港及全球分層豪宅呎價新高的恒地（00012）旗下西半山天匯，項目市值近百億元，亦屬舊樓併購而獲利甚豐的代表作。

撰文:何媛玲

資金湧樓市 看升不看跌

上帝要你死亡，必先令你瘋狂，資產價格不斷推高，最後泡沫爆破，都是在一段時間急升過後，後繼無力的必然現象；樓價經過逾3個月小陽春後，究竟能否繼續勢如破竹，直撲1997年10月高位？

從資金流向方面，倒也像2007年10月時樓市的走勢。

（一）成交量︰當時恒指直上至32000點高位回落，由於樓價相對落後的事實，套股換樓出現，由當年6月開始首破1萬宗之後，每月成交宗數突破高位，持續上升至2008年1月最高單月的16,984宗，總登記金額677.74億元，平均每宗成交約400萬元。

二手屋苑放盤量 逐步減少

今年5月恒指衝破18000點（由低於11600點開始），上月宗數反撲至13,067宗，是過去22個月高位，平均每宗成交金額由金融海嘯爆發的2008年11月的281萬元回升19.6%至336萬元，只距離08年1月高位2成而已，尚有上升空間。

（二）放盤量減︰根據本報綜合調查所得，5月份樓市再升，令可放盤出售的單位大減，綜合各區主要屋苑，放盤量較4月份減少一成或以上，以新界上車屋苑天水圍嘉湖山莊為例，5月份放盤量由600個，減至500個，進一步減少，連帶其他新界區二綫屋苑，交吉單位也逐步減少。

市場上買樓收租客正在升溫，連帶不用睇樓的連租約樓盤成交量也是同期之冠，整體成交量亦同告上升，反映投資者對未來樓價看升不看跌預期下，買樓收租來對抗零息年代。

收租客入市 連約盤成交續現

（三）租金回升︰在2007年中當美息見頂回落時期，本港金、滙、債、樓也深受買家追捧，面對銀行存款利率低，買樓縱使有風險，但回報即使得3厘也遠勝銀行存款。

何況租金3月止跌，反彈力較樓價升幅慢，縱使回報率低也吸引收租客高價吸納，銀行按揭對收租盤也沒有大幅降低按揭承數，推動連約盤成交持續出現。

（四）樓價指數︰中原城市領先指數CCL最新報65.00點，較上周公布的65.49點下降0.74%。最新的CCL，已較2008年年底錄得的56.78點高出14.49%。整體大型屋苑樓價方面，中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass最新報63.18點，較上周公布的63.62點下降0.69%。在本周之前，CCL Mass由今年4月5日（58.48點）起連升8周至5月31日（63.62點），期間升幅達8.79%。

若與1997年10月高峰期比較（100點）目前樓價與高峰期仍有35點距離，但與2003年最低位已升幅一倍以上，按黃金比率，以最高與最低指數已符合回升50%的比例，下一個試位即從低位回升61.8%，即大約70點左右樓價指數區。

不過，提醒讀者，過去半年純以技術分析以不盡反映樓市表現，縱使下半年經濟仍存有陰影，但資金湧樓市和息口低企大幅偏離經濟因素，往下去愈快見頂走勢更會波動，筆者認為未入貨者不宜高追，等調整訊號出現後再思量入市決定。

港島地缺 發展商收樓大小通吃 

市區土地供應短缺，尤其港島區供應更見罕有，故港島區舊樓項目，往往成發展商吸納的對象，即使是發展規模不大的小型地皮，只要價錢合理，亦不愁沒有買家。

新地2億購筲箕灣舊樓

近年發展商積極透過收購舊樓項目重建，以增加土地儲備，以港島區的舊樓最受追捧，即使一些小型地盤亦獲大發展商垂青。

其中筲箕灣道295至305號一列6幢舊樓，其可建樓面面積僅約6.26萬平方呎的小型項目，但亦獲新地（00016）罕有地以約2億元收購。該項目已獲批出建築圖則，計劃興建1幢31層高住宅連會所，住宅樓面面積約4.86萬平方呎，商業樓面面積1.4萬平方呎。

此外，太古地產亦積極在港島西半山一帶進行收購，而英皇集團亦在港島區重點出擊，先後收購德輔道西454A至462A號美景大廈，以及西灣河成安街18至28號舊樓等住宅發展項目。

美聯稱地產代理淘汰戰持續

樓市受金融海嘯打擊，代理行業去年下半年已不斷出現裁員削分行之聲。美聯集團（1200）高級執行董事黃錦康表示，集團進行的優化措施已踏入第二個階段，並將依市況作季度性的彈性部署。

集團執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興表示，集團本港住宅部前線員工約二千人，分行約一百六十五間，較去年高峰時下跌三成。

黃錦康亦估計，由於今年樓市「能見度低」，首季樓市將平穩發展，惟地產代理業的淘汰戰或持續。根據地產代理監管局數字，截至去年底的個人牌照持有人約二萬三千人，估計整個行業的人數將減至一萬八千人。

另外，陳坤興表示，過去數個月多個新盤已貼近市價推售，認為本月起將有多個新盤登場時，發展商倘以貼近市價推售，將有助帶動市場氣氛■