短中期房屋土地供應 天圓地方 劉振江 2013年施政報告（下簡稱報告）推出十項措施以應付社會的短中期房屋需求。報告指出其中七項措施將可供應超過300公頃土地作房屋發展，提供約12.87萬個單位（平均每公頃土地約430個單位）。有效的單位供應對私人住宅市場心理預期有關鍵影響，本文試從土地權益層面看此等供應在落實時所面對的挑戰及所需時間。 若以政府控制的土地（包括市區重建項目）及可能涉及私人土地成分作為業權分界，前者共四項措施供應數字約40300伙，或佔總數的31%【表】，此等供應可謂接近完全由政府掌握；要留意的是，其中包括公營單位，市區重建則要清拆現有舊樓。 此外，改劃綠化地帶將帶來約23000個單位，其發展密度約403個單位／公頃，略低於以上的平均數，估計有關位置可作較高密度發展，而政府亦應掌握其中顯著土地權益。關於工業用地改劃的住宅地，政府只佔有關16幅土地的5幅，其餘皆由私人擁有。若單以地塊數目來平均分配有關單位供應，政府可支配單位約6400個。 以此推斷，政府在以上六項措施共帶來約69700個單位。此等單位推出市場或落成時間還受制於規劃的落實、基建配套和地契起草等等。 關於第七項措施，即加快批准規劃申請，假設此等獲規劃批准的住宅用途項目皆為私人控制，其供應量約45000伙，另加私人擁有工業用地改劃為住宅用地項目，約14000伙，合共約59000伙，約佔總數的46%，其落實供應對整體私人住宅供應明顯不過。 報告指出，政府在符合公眾利益前提下，將加快行政審批程序和作出其他配套，使單位能盡早推出。發展局就報告提交立法會的文件重申，對於私人重建項目，其主要為市場主導，政府將按既定機制盡可能有效率處理所需申請。 這表明此等項目並不會得到政策調整。項目進行與否及速度仍受制於現行既定的補地價政策以及整體規劃要求。現行補地價的估算原則，令工業樓宇變成住宅的難度非常高。有關業主往往要把握市場周期及機遇才可成事；大型項目內不同業權亦令發展項目不易達致整體規劃要求。報告並沒有就此等經濟及業權的問題提出解決方法。 參考近年換地／補地價市況，以及前發展局局長林鄭月娥於2012年年中曾對此等換地項目所作出的估計：2010至2020年，平均每年約3000個單位，在政策不變的前提下，此數目或許與未來供應情況相去不遠。換言之，需時約二十年才能把上述約59000個單位供應予市場。 其餘三項措施並沒有具體供應數字。當中兩項：（1）增加未批出或撥用的住宅土地的發展密度及（2）各政策局果斷決策，善用土地，預期短期內應帶來成效；第三項關於研究放寬或解除現適用於薄扶林和半山區限制出售新土地或修訂契約的延期履行權行政措施，估計中期或許可帶來顯著土地供應機會。 近年薄扶林區內較新的發展包括數碼港住宅項目及華貴邨，其分區計劃大綱圖顯示區內有為數合共約189公頃的「政府、機構或社區」及「綠化地帶」土地。究竟有多少政府土地可供考慮發展及出售，還要看規劃、交通，區內民意及地理質素等因素配合。有關供應對紓緩港島區住宅需求將有積極意義。 綜合以上各項措施，政府在短中期內主要利用其掌控的土地，以及對規劃的影響力來提供土地。私人業主及發展商項目只在加快審批而並沒有其他政策調整下，是否真能為促進樓房供應作有效貢獻，尚待有關改善審批及配合制度落實執行以後，才可以加以評述。 劉振江 仲量聯行國際董事 21 Jan 2013 信報

戴德梁行預料中小型住宅樓價跑贏豪宅

戴德梁行預料中小型住宅樓價跑贏豪宅 房產 近日市況回暖，戴德梁行預料農曆新年後住宅成交將增加，中小型物業繼續跑贏豪宅，樓價可上升5%至10%。 戴德梁行香港董事總經理暨北亞區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，自去年10月底推出辣招後，住宅成交佔整體比率大減，由首十個月的約七成，跌至11月只佔六成，12月更進一步下跌至三成半，佔比例見歷史新低，屬非常罕見的情況；然而，整體成交量11月維持穩定，反映資金轉炒其他非住宅物業，他預料，2月、3月住宅物業交投比例將反彈至六至七成，首季成交預料平均5000宗。 去年中小型住宅大幅跑贏豪宅，樓價上升約28%，豪宅只在一成水平，藍籌屋苑太古城去年按年升21%，去年12月平均呎價報10900元，陶汝鴻指出，由於環球央行為刺激經濟而大幅「放水」，於低息環境下，物業起保值作用，今年香港經濟勢頭良好，對樓價有支持，預料中小型住宅上升5%至10%，豪宅則最多僅升5%。 舖市成交額難創新高 此外，戴德梁行中國投資部董事總經理葉國平認為，辣招令炒家轉投利潤較高的工商舖市，商舖成交金額去年第四季按季增加逾20億元，至106.47億元，很多買家購入全幢商舖後，數天內即拆售或出租，例如銅鑼灣的金朝陽中心，投資者較重視資本增值，不介意短期租金回報率低。 葉國平指出，雖然工商舖市場仍活躍，但相信今年成交額未必可再創新高，預期商舖售價可上升10%。 9 Jan 2013 經濟日報