一二手樓溢價燙平 今年樓市加速調整

一二手樓溢價燙平 今年樓市加速調整

土地註冊處前天公布一月份物業交易數據，當月所有種類樓宇買賣合約共五千八百餘份，按年減少近三成，其中住宅樓宇買賣合約總值較去年同期萎縮逾兩成，交投持續淡靜。

昨天有物業代理預期，今年樓價將下挫半成至一成。由於去年第四季一手住宅物業較二手樓的溢價，已收縮到只有零點二個百分點，令二手樓降價添壓力，從而也加劇今年整體樓市調整的速度和幅度。自去年第四季度起，發展商陸續推售新盤，向買家提供稅務優惠促銷，以抵銷政府「辣招」對買家所增加的交易成本，變相減價，帶動一手市場出現「小陽春」，同時令新樓盤較二手盤的溢價進一步下降。

可以看到，政府二○一二年推出「買家印花稅」，把內地買家摒出市場，按目前市勢反映，這是連串「辣招」中最具成效的一招。

很顯然，內地客來港買樓，由於受到市場訊息不足的限制，多以新盤為投資對象，以省卻巨大的「搜尋成本」。因此，當內地買家因加稅而卻步，一手樓需求應聲銳降，由需求推高新盤「溢價」的空間也告不斷萎縮。按照《二○一三年第三季經濟報告》資料，以非本地個人及非本地公司名義購買物業的個案，去年第三季減少至平均每月八十九宗，佔總成交百分之二點二，遠低於二○一二年一月至十月期間，平均每月約三百六十五宗，佔總成交逾百分之四點五的水平。如今發展商大手筆向買家提供稅務優惠或回贈，一手盤與二手單位「溢價」之差，由高峰期百分之三十至四十，縮窄至當前百分之○點二，幾乎燙平。

可以預料，若二手樓業主不把叫價降低，的確不容易套現。的確，「買家印花稅」有效壓抑了來自內地投資者的需求，並在一手市場集中體現，為本地物業市場調整打開了一個缺口。據土地註冊處一月份的物業交易報告，所有種類樓宇買賣合約按月下跌逾三個百分點，以十二個月移動平均數計算，一月份樓宇買賣合約數目較去年一月急跌了四成三，成交萎縮之勢相當凌厲。目前，二手住宅物業每月成交註冊量已低於三千宗水平，意味物業在市場上的流轉速度已顯著減慢。

換言之，「雙辣招」出台後，投資住宅單位不容易脫手套現，物業的流轉風險不斷增加；再加上一手與二手物業之間幾乎已無溢價，在此雙重壓力下，看來會加劇今年二手市場的調整壓力。當然，不同分區和單位類型物業供求狀況不同，調整幅度有異，但整體來說，二手樓價最終下跌形成足夠的調整壓力，有可能打破過去交易「量跌價升」、樓價「橫行」的膠着局面。

但必須指出，成交量萎縮、物業在市場上的流轉速度減慢，由此觸發的市場調整，推動樓價下跌，是以市場喪失效率為代價，此扭曲現象對樓市長遠健康發展相當不利。

目前，美國聯邦儲備局已啟動退市，低息環境對物業市場的利好邊際作用逐步遞減，相信有助冷卻樓市旺盛的需求。上周聯儲局把購債規模縮減至每月六百五十億美元，預料到今年底會完全終止資產購置計劃，在預期本港樓市今年加快調整下，特區政府無疑也須因應形勢變化，修正以加稅壓抑需求的偏頗手段，即使不撤銷所有「辣招」，也可考慮分段進行，例如先取消向購買第二套物業的本港居民所徵收的雙倍印花稅，還原本來的稅率水平，逐步讓市場恢復及能夠進行自主性的健康調整。

信報

7 Feb 2014