加辣後逾1400車位趁旺推 涉15.4億 二手車位價屢破頂 業界：非投資首選

加辣後逾1400車位趁旺推 涉15.4億
二手車位價屢破頂 業界：非投資首選

加辣後資金蜂擁至車位市場，單月市場拆售逾1,400個車位，涉資15.4億元，屬近4年來最旺月份。

資金刺激車位價飈升，嘉湖山莊車位月內連續5次破頂。惟業界指出車位需求及價格，易受經濟影響，非投資首選。

市場對細價投資物業需求增加，刺激沉寂一時的車位拆售活動轉活，粗略估計，加辣後市場推出約11個停車場拆售，合共約1,405個車位，總值金額達15.4億元，本月可說是近4年來，車位拆售活動最活躍的月份。當中以東涌昇薈車位數量最多，佔697個，售價由75萬元起，並單日沽出560個車位，市場即日錄約20宗摸貨（以確認人轉手個案）獲利個案，屬市場最熱炒的車位。

有資深投資者加辣後接連拆售6個停車場，共售出429個車位，保守估計套現逾5億元。

嘉湖車位售88萬 急漲18%

在大量資金湧入車位市場刺激下，二手車位價錄得明顯升幅，加辣後至少逾10個停車場錄破頂價成交個案。例如天水圍嘉湖山莊車位價月內更5度破頂，最新紀錄價為88萬元，較同期數車位加辣前售價，高出13.5萬元，幅度達18%。車位價短短數月內急升近兩成，區內代理坦言，目前嘉湖山莊車位租金由2,400至2,500元不等，較年初只上升了5至10%，大幅落後於車位價升幅。雖然現時屋苑車位租賃回報普遍有3厘多，估計車位價貼近100萬元，回報跌穿3厘後，車位價升勢會放緩。

除了車位熱炒外，細價工廈單位同樣受捧，加辣後多個工廈拆售成績理想，理想集團旗下觀塘The Icon由於銷情理想，大業主昨日加推加價8%。而同區國際工業大廈8樓全層，分拆成97伙發售，面積由57至507平方呎，呎價由5,650元起，入場費低至38.8萬元，比車位價更平。

學者：熱潮料延至明春

經濟學者關焯照認為，一向車位屬另類物業，並非投資首選，往往是因為市場有一些突發性事件出現，如政府加辣等，資金要找出路下，轉投銀碼細易入市的車位物業。從以往經驗得知，車位資金主要來自一班只能負擔細銀碼的散戶投資者，故炒賣熱潮只會維持短時間，預期是次熱潮會持續至明年第一季，當時市場錄得蝕讓、或平價租賃成交後，車位熱潮便會開始轉淡。

他提醒買家，如車位租賃回報跌至不足2厘時，亦代表車位價有見頂迹象。車位屬於非必需品，租金及空置率易受經濟環境影響，流動性亦低，於各種投資工具中，並非一個好的投資選擇。（系列三•完）

撰文:
文倩婷

30 Nov 2016

經濟日報

買家有張良計 議員或有過牆梯

買家有張良計 議員或有過牆梯

投資者雖然奇招百出，希望避開辣稅入市，不過措施距離立法會通過尚有一段時間，不排除在條例審議期間或遭議員挑戰，加設更多關卡。

政府今次加辣相信會沿用過往3次辣招的先訂定後審議機制，亦即是雖然措施的生效期定在本月5日宣布時，惟落實執行的時候，將會是法例草案正式獲立法會通過時。

律師樓託管巨款 風險大

這樣將衍生出兩個問題，一是政府雖然說明稅務局正式徵收新稅須待立法會通過，但坊間在處理交易時，印花稅款普遍會先存在律師樓作託管。一旦立法時間冗長，如2012年10月宣布的雙辣招，則拖延至2014年2月才通過，導致律師樓因此積存大量印花稅款。

由於今次加辣調升稅率的幅度，遠高於雙倍印花稅推出時，故此託管在律師樓的印花稅款金額將更巨大，無論對於買家或律師樓方面，均構成風險。

徵稅退稅方案 還看立會

此外，雖然政府聲稱將沿用過往雙倍印花稅的徵稅及退稅方案，但最終法案具體版本怎樣，還須視乎立法會的審議結果。

特別是現時投資者採用避稅的手法，例如一份合約購買多伙，若引起公眾及立法會議員的關注，最終會不會有議員提出修訂條款堵塞漏洞，甚至迫使政府修例，並非全無懸念。

事實上，早在審議買家印花稅條例時，政府原意是向未成年的香港永久性居民透過監護人買樓的個案豁免徵稅。惟遭議員質疑，可成為雙非父母濫用的漏洞，最終迫使當局採納立法會的建議，取消有關豁免。

29 Nov 2016

投資者3招抗辣 單月避稅逾3.5億 首置身份入市 一合約購多伙 公司股份轉讓

投資者3招抗辣 單月避稅逾3.5億
首置身份入市 一合約購多伙 公司股份轉讓

樓市加辣後，投資者3招避稅，包括藉親屬首置客身份入市、一份合約購入多伙及公司股份轉讓。辣招實施近滿月，至少21宗疑似避稅個案，涉及稅款達3.5億元。

政府就樓市加辣，目標是打擊投資者，首置客可獲豁免。不過，由於當局定義首置客為未持有任何住宅物業買家，定義寬鬆導致連富豪、投資者亦能以首置名義入市。

例如，過去一個月就有10宗逾千萬元、甚至上億元的豪宅成交，屬於以首置客身份購入，總值逾19.2億元，最矚目的為大鴻輝主席梁紹鴻與親友以12.24億元購入山頂Mount Nicholson 3伙，獲豁免逾1.32億元稅款。

投資者可能本身已經持有其他住宅物業，難免衍生出借子女、家人名義入市的情況。同時，過往常見兩夫婦以聯名形式入市，但預計住宅印花稅加重至15%後，將出現兩夫婦「拆名」，騰出一個首置客名額再入市的趨勢。當中鴨脷洲海怡半島近日錄得一宗天價成交，據代理稱，新買家計劃向配偶轉讓原本所持有物業的半份業權，以換取豁免新印花稅。

一合約買薈晴4伙 省75%稅

此外，現行徵收印花稅以單一合約文書為基礎，計算印花稅稅基，有投資者利用一張合約連購多伙，省卻高昂稅款。由辣招出爐至今，估計市場上藉此獲豁免稅款達3,774萬元，大部分出現於新盤市場。

單計辣招推出後兩日內，一手市場湧現7宗以「一份買賣合約」購買多伙個案。包括有買家大手掃入馬鞍山薈晴4伙，樓價共1,993萬元，新印花稅約298.95萬元，不過由於以單一合約簽訂買賣協議，該名買家符合首置客資格，故能享以3.75%稅率來計算一份合約的樓價總額，即只需繳付約74.74萬元稅款，節省稅款達224.21萬元，減稅達75%。

雖然以單一合約形式購買多伙能減少稅項支出，惟買家若日後出售物業，亦須將整批單位一併以同樣形式沽出，同時要考慮按揭成數及日後分契等開支。

學者：限制多 避稅難成常態

另由於辣招涵蓋以公司名義購入住宅物業個案，有投資者改以購入持有物業的公司股權，透過股份轉讓（買殼），來取得物業的控制權。有買家借此方法斥2.3億元購中半山富滙豪庭相連戶，省稅6,900萬元。加上過程不涉及業權轉讓，毋須繳付樓價15%的買家印花稅。現時開立空殼公司的過程簡便，相信借用轉讓股份取得物業的情況將會增多。

對於上述避稅手法會否影響辣招效力，港大房地產及建設系副教授黃紹基認為，手法各有不少限制，例如一份合約購入多伙所涉財力頗大，難成常見現象，不會影響辣招作用

29 Nov 2016

經濟日報

新盤UPDATES：內地客連掃3盤 最甘畀3000萬稅

新盤UPDATES：內地客連掃3盤　最甘畀3000萬稅
11月21日

【on.cc東網專訊】豪宅新盤再獲內地客豪付辣稅大手掃貨，甘願付30%辣招稅入市。

●內地客逾1億掃2伙雲門　啃辣稅逾3000萬
中原李巍證實，該行促成內地客連購華懋旗下九龍塘雲門兩伙成交，單位為1座8樓及10樓B室，實用面積共2,928方呎，連車位成交價共1.073361億港元，平均呎價約36,659元，買家料須繳付合共樓價3成的從價及買家印花稅，共涉稅款逾3,000萬元。

●內地客1700萬購尚嶺2伙　豪付30%辣稅
遠東發展(00035)旗下西營盤尚嶺剛獲內地客以約1,700萬元，連環購入低層2個實用面積389方呎細單位，料須繳付樓價30%從價及買家印花稅，涉及稅款共約500萬元。

●內地客抗辣！The Austine Place付稅逾700萬
消息人士透露，興勝創建(00896)旗下尖沙咀The Austine Place低層B單位，今日獲內地客以2,466萬港元購入，實用呎價約28,345萬元，發展商提供樓價14.5%回贈優惠。據悉，買家須繳付樓價合共3成的買家及從價印花稅，涉及金額逾700萬元。

●豪宅新盤大旺：名鑄複式大宅8200萬售出
新世界發展(00017)旗下尖沙咀名鑄今日以招標形式售出66及67樓複式J室，實用面積2,310方呎，成交價8,200萬港元，實用呎價35,498元。項目於政府加辣後已速售2個單位，套現2.37億元。

●最貴辣招稅！藍塘道洋房稅夠買22伙一城兩房
恒隆地產(00101)旗下黃泥涌藍塘道23-39早前推出標售的25A號屋，以3.018億港元售出，呎價66,025元，料創東半山屋苑式洋房呎價新高。發展商透露，上述洋房買家為公司客。即須繳付15%新辣招稅及15%買家印花稅，共涉金額逾9,000萬元，足夠購買各區豪宅，甚至22個沙田第一城兩房單位，料屬政府加辣後最大額辣招印花稅成交。

●加辣效應：遠展料樓價難跌　未來積極投地
遠東發展(00035)董事總經理孔祥達表示，元朗洪水橋丹桂村的洋房項目及沙頭角項目將於半年內推售，會先推售沙頭角項目。他稱，樓市加辣，短期內成交量會下跌，而現時地價及建築成本高昂，料樓價難跌，未來會積極投地。

樓市加辣招反映房屋政策失效。

樓市加辣招反映房屋政策失效。為了遏抑愈來愈超越市民負擔能力的樓價，政府幾年來先後推出幾項「辣招」，可惜樓價繼續上揚。本月初，梁振英索性破天荒親自率領財政司司長以及一眾高官召開記者會，公布推出加辣措施，衝着投資者而來的雙倍印花稅一律提高至百分之十五。

此舉的用意當然是要為熾熱的樓市降溫，不過同時反映一個問題，香港的住宅單位還是供不應求，否則毋須辣上加辣企圖趕絕投資者，只讓名下沒有物業的買家得以豁免成本暴增的雙倍印花稅。

14 Nov 2016

信報社評

將軍澳慧安園 車位85萬破頂

將軍澳慧安園 車位85萬破頂

【本報訊】政府加辣後，不少投資者轉投車位市場。有投資者以85萬元購入將軍澳慧安園一單號車位，造價創屋苑新高，較屋苑上月同類成交高9%。

世紀21將軍澳廣場分行經理魏仕良表指，慧安園2樓單號車位以85萬元售出，前業主原叫價88萬元，略減3萬元，為屋苑首度有車位造價突破80萬元，創屋苑車位成交價高位，新買家為投資客。屋苑對上一宗車位交易為10月份，其中1樓單號車位以78萬元沽，是次車位成交價紀錄提高7萬元，高約9%。據了解，現時屋苑車位月租約2,500元，以成交價85萬元計算，日後租金回報率達3.5厘。

辣招出籠 車位叫價升13%

政府本月初加推辣招，非住宅物業可維持原有稅率，車位亦毋須繳付額外印花稅，吸引投資者搶買。據了解，慧安園現時車位放盤約10個，每個平均叫價介乎85萬至90萬元，代理透露，辣招公布後，有業主將車位叫價由80萬元，調高至90萬元，升幅近13%。

市場消息指，藍田麗港城地面一個雙號車位，放售不足1日，由區內客於無議價下以198萬元買入，創屋苑車位新高。屋苑同層一車位9月以178萬元沽，2個月造價升11%。

河畔141車位拆售 全數沽清

另外，資深投資者蔡伯能早前拆售沙田河畔花園141個車位，消息指，該批車位經已沽清，合共套現約1.4億元。蔡氏近日亦以約2,300萬元增購同區全輝中心一批車位。

河畔花園日前拆售141個車位，傳有投資者大手以逾900萬元連掃9個車位。資料顯示，蔡氏去年以9,450萬元購入上述一籃子車位，持貨1年，是次放售帳面獲利約5,000萬元。

消息指，蔡氏剛購入的沙田全輝花園37個私家車位及貨車位，已即時在市場「放摸」，私家車位叫價由90萬至270萬元，另2個貨車位，每個叫價240萬元，如全數車位沽出，估計帳面賺逾2,000萬元。

14 Nov 2016

經濟日報

發展商拆招 主攻增稅務回贈

發展商拆招 主攻增稅務回贈

政府突然加辣，相信發展商拆招方式會陸續有來，調高現有的稅務回贈相信會是最主流的招數。

現時印花稅劃一徵收15%，僅首置客及「一換一」換樓客可以豁免，大大增加投資者及內地客的入市成本，相信發展商未來推盤亦轉為主要吸納首置買家的購買力。不過，有些新盤基於早年劃則、項目規模、地段等等因素，本來就很難吸引本地、首置客入市，例如馬鞍山薈晴、香港仔南區‧左岸等等，這些新盤買家大部分是投資者及內地客，單靠本地客相信會很難推動樓盤銷情。

相信發展商未來各出奇招務求減辣，增加稅務回贈的幅度應是主流的招數，例如馬頭角君柏，日前便將稅務回贈調高至15%，今日起正式生效，相信其他發展商亦會陸續仿效。

未必全額回贈 小心計數

不過，調高稅務回贈即要發展商變相減價，舉例以往400萬元樓的雙倍印花稅稅率是4.5%，現時是15%，如果要發展商全數回贈，即變相減價1成賣樓。雖然辣招後樓市成交量大幅萎縮，但尚未出現樓價轉勢倒跌、大量劈價盤出現的情況，相信發展商亦未必有太大誘因全額回贈，畢竟回贈是有成本。

另一個可能做法是，提供全數回贈的同時，將單位帳面價調升，例如君柏，雖然提供15%回贈，但發展商同時取消原有的售價折扣優惠，最終折實價與舊價相差不大，僅便宜數萬元，準買家亦應該要小心計數，至於發展商尚有那些其他招數可出，亦可拭目以待。

撰文:
梁振鋒

14 Nov 2016

經濟日報

資金避險或延加息 利好港樓市 業界：震盪後樓價可望反彈

資金避險或延加息 利好港樓市
業界：震盪後樓價可望反彈

特朗普爆冷當選新一任美國總統，業界預期市場避險情緒升溫，資金或流向亞太區，特別是香港的物業市場，加上美國或會延後加息，兩大因素對本港樓市均有支持作用。

昨日全球再一次出現黑天鵝，特朗普爆冷勝出美國大選，市場關注對本港物業市場有哪些影響。綜合地產界人士普遍認為，短期內難免令市場波動，加上政府上周五就樓市加辣，交投會進一步萎縮，昨天一手市場全日僅錄得3宗成交，屬近年來罕見，業界料短期內樓價或會跌3%至5%。

市場觀望 樓價短期估跌5%

然而，特朗普當選亦令金融投資市場的不穩定性增加，資金將會作出重新配置，業界預期資金將投向亞太區尤其香港物業市場。

中原集團主席兼總裁施永青認為，資金會將流出股票等波動市場，轉投實物資產市場避險，與英國脫歐時初期反應一樣；而近期樓市加辣後，仍有不少內地買家願意付30%辣招稅入市，反映香港市場仍因其資產安全性及穩定性受追捧。他預期，市民對樓市持觀望態度，整體樓價或因而下跌3至5%，但樓價難以大跌，明年第二季本港樓市有機會出現反彈。

用家主導 料新盤仍受捧

恒地（00012）營業（一）部總經理林達民亦認為，現時市場避險情緒增加，資金應不會流向歐洲，反而亞洲市場特別是本港的物業市場會受惠，加上特朗普本身從事地產行業，作為商家應該會實事求是，應不會主張大幅加息，對本港樓市是利好因素。他又提到，雖然近日政府再度加辣出招，對投資者主導的樓盤影響較大，反而一些以用家主導的新盤，影響有限，相信仍會受歡迎。

此外，市場原本預期年底前美國聯儲局有機會加息一次，如在大選前利率期貨市場顯示，12月的加息機會率高達82%，但當特朗普勝出大選後，金融市場不穩定性增加，市場預期12月加息機會急降，機率跌至不足5成。

施永青預計，特朗普目前主要要穩定人心，加息機會不太大。理想城市企業估值部主管張聖典指，美國加息步伐會放慢，明年只會象徵式加息1至2次，惟特朗普當選消息短期會冷卻樓市。

撰文:
梁振鋒

10 Nov 2016
經濟日報

啟德地王引發港府急出手

啟德地王引發港府急出手

剛公布的中原樓價指數是143.68點，與去年9月中的歷史高位146.92點比較，只要再升2.3%便升破高位，樓價破頂迫在眉睫。

•為何這個時間出手？

日前啟德地以超高呎價13,500元成交，無疑為樓市投下興奮劑，二手反價高價成交，一手又醞釀加價，樓市再出現只升不跌的預期，惟有提早遏抑。

運輸及房屋局局長張炳良所提到的樓市近況與房策方向相違背，包括樓價升幅持續擴大，9月至2.8%，10月仍在上升。而且由中小型單位帶動、供樓負擔比率惡化至59%、持有一個物業以上，付雙倍印花稅入市投資的數字持續上升，9、10月均逾2,000宗。

多項遏抑樓市措施似乎失效，除雙倍印花稅，針對外來人士的買家印花稅效果亦消退，近日內地客為減少人民幣貶值影響，入市港樓亦見增加。

•第二套房15%的考慮？

唐榮認為，近期加拿大重稅遏樓價，稅率達15%，效果相當理想，應為特區政府帶來啟示。相信亦比照同樣視為重稅的15%買家印花稅。

•新稅率有何影響？

對本來繳付雙倍印花稅，有超過一個物業的投資者來說，應對買入中小型戶的興趣減退，因單位愈便宜稅率愈低，400萬元稅率4.5%，與15%新稅差額極大，額外加價1成。貴價單位最高稅率是8.5%，與新稅15%差額較小，對買入貴重單位的阻力或會較低。

15%印花稅只適用於住宅，會否把游資驅趕至工商舖物業，甚至車位，值得留意。另外，投資者或會利用未有物業的親友名義入市，以繞過新辣招。

預料新稅制將令樓市短期冷卻，今明兩天的二手成交將大幅減少，加上12月或加息，至年底前樓市或冰封。唐榮相信準買家會稍作觀望，看看樓市是否有下調壓力，亦會嘗試壓價。但毫無疑問，現時業主的持貨能力亦相當高，不會輕易減價，結果陷入拉鋸淡靜局面。發展商對新盤買家將會重啟稅務優惠，以抵銷新辣招。

•與特首戰的關係？

正值特首戰開跑，土地房屋一直以來都是梁振英標榜的政績，樓價租金地價大升，無疑不利於他爭取連任，出手在所難免。至於記者會關心的是否轉移對釋法關注，唐榮不懂回答。

還有一點，市場估計特首不會出手，唐榮一直相信他不得不出手，遏抑樓市一經啟動，亦告訴樓市若再升會繼續加辣，昨日的記者會，負責按揭的金管局陳德霖並不在座，潛在辣招仍然存在。

撰文:
唐榮
欄名:專家樓論

5 Nov 2016

經濟日報