一手供應料新高 中小戶佔7成

一手供應料新高 中小戶佔7成

【本報訊】政府加快推地步伐，一手住宅供應持續上升。政府預測未來3至4年私樓供應9.4萬伙，再創歷史新高，當中71%或6.69萬伙為中小型戶，為歷來最多。全年施工量亦按年急升近8成，創16年以來高位。

根據運輸及房屋局公布資料顯示，去年第四季共有19個私人住宅項目動工，共提供約6,400伙，按季多3,500伙或1.2倍，全年動工量累積2.55萬伙，較2015年全年1.42萬伙，按年上升79.6%，為2000年後再度衝破2萬伙水平。

未來4年供應 料9.4萬伙

不過，落成量繼續有所回落，去年全年僅1.46萬伙落成，按年增加3,300伙，增加逾29%，惟較政府年初預測的1.82萬伙，少接近2成，落成量未能達標。

政府加快推地，受去年底加辣影響，新盤推盤步伐略為放慢，截至去年12月底，政府預測私人住宅未來3至4年的潛在供應，進一步增加1,000伙，至9.4萬伙，當中6.69萬伙或71%為實用面積少於753平方呎的中小型單位，較上一季增多2,700伙，創有紀錄以來新高。

建築中但已預售的樓花有1.3萬伙，按季再多約1,000伙為歷來新高。政府預計，未來數月將有10住宅地可轉熟地，可額外提供約7,300伙。

1 Feb 2017

經濟日報

加辣奏效 上月DSD成交跌84%

加辣奏效 上月DSD成交跌84%
376宗新低 學者：樓價仍取決加息步伐

政府加辣打擊投資者見成效，稅務局數據顯示，去年12月錄得住宅雙倍印花稅（Double Stamp Duty，DSD）成交僅376宗，按月急跌84%，創有紀錄以來新低。學者稱，樓價會否下調仍取決於加息步伐。

政府去年11月將原本住宅雙倍印花稅劃一上調至15%，不過由於法例未正式獲立法會通過，故此稅務局目前仍然以雙倍印花稅的稅率徵收有關稅項，待法例通過後，將追收差額稅項。

據稅務局公布的資料顯示，去年12月份住宅DSD成交佔376宗，較11月份的2,358宗跌84%創2015年有紀錄以來新低，較同期住宅註冊成交量3,550宗，只佔1成，較過往比例普遍高達3至4成，明顯有所回落。情況反映加辣後，市場上願意付重稅入市的投資者數目大減。

BSD成交145宗 按月減7成

不過，受加辣後出現的車位拆售潮影響，同期的非住宅DSD成交宗數大增5成至3,907宗，導致整體DSD錄得4,283宗，按月減少14%，涉及稅款約12.2億元，按月減少47%。

城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，數據顯示加辣的確對擁有多於一伙住宅的投資者有阻嚇，措施推出初期市場會較觀望，預計市場適應後，仍然會有買家借子女或者其他人名義入市，而且他認為樓價會否下跌，均須視乎加息步伐及經濟前景等情況。

除了投資者入市減少外，連內地客及海外買家亦卻步。反映內地客入市的買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，BSD）宗數亦按月減少7成至145宗，創今年2月後10個月新低紀錄。另外，額外印花稅（Special Stamp Duty，SSD）亦只有34宗，按月減少45%。

總計3項辣招稅，合共為庫房貢獻16.57億元，按月減少52%。

撰文:
余敏欽
13 Jan 2017

經濟日報

上月連DSD住宅成交挫84%

上月連DSD住宅成交挫84%

政府去年11月推出針對住宅市場的新辣招，本港永久居民購買第二個或以上的住宅單位，須繳成交價15%的從價印花稅（DSD），購買非住宅物業的DSD稅率則維持最高8.5%。

稅務局數據顯示，去年12月各類連辣招稅的個案數字都按月減少，其中連DSD的住宅成交按月急挫84.1%，至376宗，惟連DSD的非住宅交易則有48.2%按月升幅。

稅務局數據顯示，上月共有4283宗連DSD成交，按月跌14.3%；跌勢由住宅物業帶動，上月只有376宗連DSD的住宅交易，較去年11月的2358宗大跌84.1%，也是去年3月錄得837宗連DSD住宅成交後，近9個月首次跌穿1000宗大關。非住宅物業的連DSD成交個案則連升5個月，更連續兩個月錄得逾40%的按月升幅。

新盤稅務優惠料帶動數字回升

至於其他辣招稅，上月錄得的個案數目亦按月大減，連買家印花稅（BSD）的成交僅145宗，按月勁減70.6%，屬2014年5月以來逾兩年半最大的單月跌幅；上月錄得的BSD稅款約4.37億元，跌幅則約60%。上月連額外印花稅（SSD）的成交僅34宗， 宗數屬5個月最少，按月跌54.7%。

若以全年計算，去年三項辣招稅的所涉宗數均較2015年減少。去年連SSD成交僅520宗，較2015年的648宗減少19.8%，連DSD和BSD成交亦分別錄得18.2%和5.8%按年跌幅。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，政府推出新辣招後，去年12月的住宅交投量大減，加上住宅DSD稅款達成交價15%，準買家入市態度趨審慎，令連辣招稅的住宅交投減少；惟同期車位成交轉活躍， 則令非住宅的連DSD個案急增。

他預計，本月辣招稅數字仍會處於低水平，而農曆新年後將有較多發展商推售新盤，由於付款計劃往往有稅務優惠，可帶動連辣招稅個案回升，但難以回到去年8至10月的高水平。

14 Jan 2017

信報

Q房網對樓市審慎 料全年交投膠着

Q房網對樓市審慎 料全年交投膠着

Q房網香港董事總經理陳坤興認為，在政府加辣影響下，樓市交投會更少，若政策不變，短期內樓價會有5至8%跌幅；預計市場需要半年時間才能消化辣招因素，今年下半年，交投量跌見底回升，樓價才能有望回升。全年樓價少於5%內升跌，交投膠着。

陳坤興：辣招欠靈活 換樓欠誘因

他坦言，政府推出的各項辣招，長遠令樓市更加穩定，即是說樓價不會像97年般大跌，政策令持有物業的人愈來愈平均，按揭成數愈來愈低，放盤量會急跌，二手流通率愈來愈低，但樓價則維持平穩。他批評，各項辣招欠缺靈活性，建議可設立換樓退稅的機制，為現時業主提供換樓的誘因，例如換樓退稅期限由半年延長至一年，以增加市場二手放盤量，減低換樓客一買一賣的成本，增加二手市場放盤量，才有機會令樓價有調整的機會。

陳坤興又謂，在政府進一步加辣影響下，發展商只會推出愈來愈多優惠吸客，購買力一面倒流入一手新盤市場，令整體樓市不健康地發展；其次，由於土地註冊處的資料沒有顯示一手樓盤所附送的各項優惠，形成登記的樓價數據不準確，一手樓變得很貴，二手小業主盲目參考一手樓價放盤，而目前整體市場成交又太少，只要好少成交便令樓價波動。

雖然各項辣招可減少樓價大升的機會，但是今年樓市仍有很多不明朗因素存在，例如特首選舉，因為近年政府的政策對樓市影響好大，現時政策是控制需求遏抑樓市，新的特首會不會沿用這種政策呢？又或者會不會推新的政策遏抑樓價？新特首的措施很大程度會決定香港未來4年樓價走勢。

至於新盤方面，陳坤興認為，發展商可能會增加優惠吸客，但是減價促銷的機會不大，因為近年大批內地發展商來港投地，本地發展商補充土儲困難，發展商減價去貨的動力不大，如果發展商要減價賣樓，他們寧可不投地，一幅地要賺兩幅地的利潤，所以新盤減價的幅度有限。

指迷你單位 最少應有250呎

提及近年市場愈來愈多劏房式細單位湧現，陳坤興認為，迷你單位有一定市場，因為涉及樓價細，市民才能買得起。但個人認為迷你單位實用面積最少要250平方呎，如果發展商要為上車人士着想而興建迷你單位，不妨興建共用浴室的劏房，售價低至百餘萬元，上車客才受惠，否則要建250呎以上的單位

9 Jan 2017

經濟日報

二手觀望 10大屋苑2天僅6成交

二手觀望 10大屋苑2天僅6成交

兩大焦點新盤將於本周同期推，搶去市場主要購買力，加上臨近農曆新年，二手觀望氣氛濃厚。10大屋苑於過去周六、日，僅錄6宗成交，按周跌逾33%，6個屋苑零成交。

中原地產統計10大屋苑周六、日僅6宗成交，較對上一周9宗跌33%，天水圍嘉湖山莊佔2宗最多；美聯錄5宗成交，按周也急跌逾44%；利嘉閣則有7宗，與上周相同；至於香港置業僅2宗，按周大減7成。

海怡半島套3房 888萬易手

兩新盤開售在即，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，新盤搶去市場焦點，二手交投受壓，加上新盤提供多種優惠，二手盤源短缺，令買家轉投新盤，二手氣氛將持續低迷；美聯物業住宅部行政總裁布少明亦認為，預期短期內二手交投反彈乏力。

受南港島綫通車帶動，10大屋苑中港島區唯一錄得成交的屋苑為鴨脷洲海怡半島。屋苑東翼第2分行首席分區營業經理盧鏡豪稱，屋苑12座低層C室，實用面積630平方呎，屬套3房，業主一直自用，去年中曾以850萬元放盤，其間曾封盤，至去年底再次開盤，叫價890萬元，最終僅微減2萬元，外區客以888萬元承接，實用呎價14,095元，由於上址望馬路，以此質素而言，成交屬理想價。

南港島綫通車 業主叫價進取

事實上，自通車後，外區客有增加趨勢，由以往只佔睇樓量1至2成，增至約4成。不過由於屋苑鎖匙盤減少，亦影響交投。業主心態亦因港鐵通車轉強，新增放盤叫價一般比市價高1成，如22座高層G室，面積886平方呎，望東博寮海景，市值約1,600萬元，惟業主開價1,800萬元。

另外，海怡半島月內有兩伙於拍賣場放售，其中位於22座低層A室的事故單位將於月底拍賣，實用面積584平方呎，叫價580萬元，呎價僅9,932元，物業逾20年前發生事故，故目前已可承造按揭。

另一個於明日（10日）開拍的10座中層F室，面積889平方呎，3房戶型，現開價2,500萬元，實用呎價28,121元，若成功售出，料再創屋苑呎價新高，同時，單位銀行估價約為1,539萬元，是次叫價較估價高出6成。

撰文:
龔綺玲

下年度土地供應2.8萬伙 助穩樓市

下年度土地供應2.8萬伙 助穩樓市

土地供應連續3個年度達標，下年度土地供應總量料達2.8萬伙，除了啟德有逾4,000伙供應外，黃竹坑站等鐵路項目亦將陸續推出，市區用地近1.6萬伙，有利穩定樓市。

隨着政府改劃土地漸見成效，預計有13幅住宅用地可供新增入賣地計劃內，共涉7,790伙，連同今年賣地計劃滾存的9幅用地，合共22幅地皮將提供約1.54萬伙，加上「一鐵一局」項目，政府可掌握的供應量達2.4萬伙。同時，預計下年度將有約4,000伙來自私人發展項目的供應，下年度整體土地供應量達2.8萬伙。

市區1.6萬戶 供應大增

市區供應將大幅增加，預計合共涉1.6萬伙，佔供應量約67%，扭轉過往以新界供應主導的局面，當中啟德及黃竹坑兩區供應將較為集中。

屬於今年度推地重鎮的啟德區，估計下年度將有3幅用地推出，合共涉4,230伙，數目按年減少3成，仍是供應最多的地區之一。

連同今年度推出的5幅地皮（4,000伙），區內供應逾8,000伙，有關單位預計可於2至3年內以樓花發售，由於開售時間接近，在市場競爭下，開售定價較為保守。

近期屢現新地王的啟德區，下年度或再有地王誕生，當中鄰近采頤花園的啟德第1E區1號用地，可建總樓面面積達151.8萬平方呎，規模相當於近期批出3幅啟德地皮（總樓面約162.7萬平方呎），以每平方呎樓面地價1萬元計算，地價估值高達151.8億元，將挑戰歷來最貴住宅地王紀錄。

長沙灣海景地 估值69億

此外，鄰近西鐵南昌站的長沙灣副食品批發市場2期用地，剛在去年獲城規會通過規劃大綱，亦有機會在下年度推出。地皮分別有住宅及酒店兩部分，當中住宅用地面積約20.8萬平方呎，可建總樓面面積98.78萬平方呎，坐擁海景及鐵路基建等優勢，勢成各大財團爭奪的對象，估值料達69.1億元，樓面地價約7,000元呎。

政府亦建議改劃獅子山配水庫與龍翔道之間一幅綠化地，將作低密度住宅發展，可建樓面達43.8萬平方呎，較嘉里（00683）上月初投得的龍翔道西面地王，規模還要大28%，地皮市場估值介乎78.8億至87.6億元，樓面地價介乎1.8萬至2萬元呎。

另外，受鐵路通車步伐影響，本年度來自「一鐵一局」的供應大減，隨着南港島綫、觀塘延綫通車後，鐵路項目供應有望增加，估計提供7,130伙，增加47%。

當中將在本季推出首期項目的黃竹坑站，將逐步推出餘下期數，涉及逾3,900個單位。

（系列三之三‧完）

5 Jan 2017

經濟日報

50專家樓市把脈 6成估樓價穩 政治加息加辣牽引 後市添隱憂

50專家樓市把脈 6成估樓價穩
政治加息加辣牽引 後市添隱憂

去年樓價先跌後升，踏入2017年政治年，本報綜合50位地產專家，大部分未敢過分樂觀，6成料今年樓價平穩，市場受政治、加息及加辣3大利淡因素牽引，為後市添隱憂。

本報綜合50位，包括發展商、地產代理、測量師、大學學者及房地產分析行等專業人士的意見，當中絕大部分（30位，佔60%）預計，全年整體樓價表現平穩，年內有機會出現上下5%至10%的波幅；另外16位（佔32%）則認為樓價會向上，升幅介乎半成至1成，並以發展商居多；而看跌的只有4位（佔8%），預計樓價最多下挫1成。

普遍認為，今年樓市受3大淡因素影響，包括政治、加息及加辣，其中政治帶來的不明朗因素更難以估計。

累積購買力 下半年釋放

今年3月將舉行新一屆特首選舉，綜觀各專家意見，一般相信換屆後土地供應政策大致不變，不過在房屋供應及經濟方面的施政，均導向本港長遠經濟及地產的發展，以至失業率、通脹率，及市民供樓負擔能力等，影響大眾入市意慾及對後市信心。嘉華國際（00173）總經理（香港地產）溫偉明稱，本年最大隱憂在於社會動盪，特首選舉可為其中一個觸發點。

此外，政府去年就樓市加辣，遏止炒賣。大部分專家均認為，市場需時消化辣招，能短暫冷卻交投量，惟剛性需求強大，累積購買力將於下半年再度釋放。有市場人士憂慮，若辣招成效未明，換屆後的政府，有可能會再次加辣，遏抑樓價升勢。

逾半認為 港最多加息1次

另一關鍵取決於加息走勢。過半專家認為，今年香港最多加息1次，幅度溫和約0.25厘，市場有能力消化，少數更預期今年港跟隨加息的機會不大。港元與美元採用聯滙制度，適逢今年同為美國總統新政年，不少學者專家提及，外界難測未來美國加息步伐會否變急，及環球經濟因素等，讓本港加快加息的幅度及次數。若短期內累積幅度過高，對資產價值及市民供款負擔定會構成一定壓力。

人幣貶值 豪宅看高一綫

就各戶型住宅物業而言，接近全部專家均預期，豪宅表現可看高一綫，升幅或有1成或以上，主要受惠於人民幣貶值的趨勢，帶動內地買家及富豪湧港投資和置業，對樓市起刺激作用。不過香港愈趨依賴內地資金，樓市將易受內地監管環境影響，包括限制境外房地產投資等措施。

總括而言，樓價於去年11月已重越高峰，面對今年的多項不明朗因素，一些新供應較充裕的地區，樓價難免添壓。普遍認為，市場將會以一手主導，發展商會繼續貼市價開盤，並提供折扣優惠稅項補貼等吸引買家。

3 Jan 2017

經濟日報