供應續增 緣何樓價不跌反升？

供應續增 緣何樓價不跌反升？

私樓潛在供應量不斷上升，惟樓價亦同步上升，且升幅擴大，關鍵在於市民被樓價只升不跌的期望推動入市，經過逾10年的樓市上升周期，要改變這看法，談何容易。

需求升 一手銷量倍增

運輸及房屋局昨公布最新數據，截至3月份一手私樓潛在供應9.6萬伙，創2004年9月有紀錄以來約13年新高，按季再增2,000伙，平均每年2.4萬至3.2萬伙，較長策1.8萬伙目標多33至78%。

根據供求定律，供應增加，假設需求不變，樓價便受壓，但現時潛在供應增加的同時，樓價亦同步向上。差餉物業估價署公布3月本港整體住宅樓價指數319.8點，按月升2.07%，創5個月最大升幅，且升幅有擴大迹象。反映二手樓價指數的CCL亦錄12周連升紀錄。

潛在供應增而樓價不跌反升，關鍵是需求亦同步增加。統計一手成交紀錄，今年首4個月（截至28日）一手銷售量約6,760伙，較去年同期約3,035伙倍增。

市場需求急增，除有真正置業需要的剛性需求外，亦有為數不少的投資者入市，過去4個月就有個別新盤的投資者比例達40%，亦有大量慈父慈母買樓給子女，出現預支購買力的情況。

憂遲買更貴 市民趕上車

在樓價創新高的今天，市民亦要趕入市，最大關鍵是市民對本港樓價只升不跌的期望已根深柢固，深怕「遲買更貴」、又有「買樓可致富」的想法。而目前本港樓市經歷長逾10年的上升周期，要扭轉這想法，又談何容易。

撰文:
馮玉萍

29 April 2017

經濟日報

私樓潛在供應新高 4年9.6萬伙 細戶佔73% 惟業界料樓市短期仍亢奮

私樓潛在供應新高 4年9.6萬伙
細戶佔73% 惟業界料樓市短期仍亢奮

未來3至4年私樓一手潛在供應達9.6萬伙，按季增2,000伙，續創紀錄新高，每年平均逾2.4萬伙超房策目標3成，細戶佔73%。

業界指，新盤銷情佳，短期內樓市亢奮情緒難扭轉。

運輸及房屋局公布數據顯示，截至今年3月底，未來3至4年的潛在一手私人住宅供應量為9.6萬伙，較對上一季增加2,000伙，增幅2%，較去年同期則累積增加4,000伙，數目是自2004年9月有紀錄以來新高。

年逾2.4萬伙 遠超房策目標

若以3至4年的供應期計算，平均每年供應量達2.4萬至3.2萬伙，遠超過長遠房屋策略定下的每年約1.8萬伙目標，幅度達33%至78%不等。

供應持續增加，主因是期內政府批地加快，隨時可以動工的熟地最新錄2.7萬伙，按季增加3,000伙，數目為2015年第四季以來最多。

同時，即使發展商加快推盤，令已售出的樓花數目增加至1.4萬伙的有紀錄新高，但餘貨數目仍然上升3成至8,000伙，數目為2010年以來最多，雖然餘貨數目相較高峰期近2萬伙仍然有一段距離，但情況有可能反映供應大量增加，開始對發展商推盤步伐構成壓力。

值得一提的是，在9.4萬伙供應中，約6.9萬伙或73%單位屬於實用面積少於753平方呎的中小型單位，按季再增加2,000伙，亦屬有紀錄新高；而未來幾個政府持續推地，11幅住宅地將轉為熟地，涉及1.03萬伙。

盡管私樓供應持續增加，不過億京集團項目籌劃經理黎裕宗認為，市場剛性需求大，亦不認為供應量是短期內急增，料下半年樓價平穩或微升。

而萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文則認為，今年及明年會是供應高峰期，但估計市場仍有能力吸納，尤其二手流轉不足，令購買力集中一手市場，樓市呈「乾升」狀態。

首季2500伙施工 按季減61%

至於私樓施工量及落成量方面則表現反覆，首季施工量錄2,500伙，按季減少61%；而同期落成量則錄得4,400伙，按季增加13%，單以上月份計更佔4,200伙，屬於逾10年來的單月新高，情況有關於受季節因素，及個別大型項目的施工及落成進度影響。

此外，差餉物業估價署昨日亦公布《2017年香港物業報告》，去年私人住宅空置率微升至3.8%，最主要是實用面積逾1,722平方呎的超級豪宅，空置率增加4個百分點至14%，亦即是每7個單位有一個空置，情況或與加辣後超級豪宅交投減少有關。

撰文:
余敏欽

29 April 2017

經濟日報

6成受訪市民 料未來1年樓價升

6成受訪市民 料未來1年樓價升

【本報訊】樓市屢破頂，辣招無損市民對後市信心。花旗發表置業意向調查，逾6成受訪者認為未來一年樓價上升，比例按季增加19個百分點，為2010年調查以來7年高。

花旗調查 逾2成人有意置業

花旗自2010年起每季進行市民置業意向調查，今年3月底以電話隨機訪問逾500名市民，發現62%被訪者預期未來一年樓價會上升，按季加增19個百分點，創調查以來7年新高。

相反，認為下跌的佔比連跌3個季度，只有9%創低位，按季再降10個百分點；認為平穩的則佔29%。結果反映，政府雖然於去年11月及今年4月兩度加辣，但市民對樓市發展信心持續向好。

對後市前景感樂觀，市民入市意慾相對提高。調查亦發現，有23%被訪者現時有意置業，換句話，即每5名受訪者中，就有1人有興趣買樓，佔比首破兩成關口，比率按季升5個百分點，增幅相信為有紀錄以來最高。而目前無意置業的比率減至48%，按季跌2個百分點，對入市興趣一般的有29%。

不過樓價勁升，普遍市民亦未必有足夠實力追價入市。被問到考慮現時物價及經濟狀況，多達77%受訪者表示現時非置業良機，按季增10個百分點，比例創調查以來高位。選擇一般的亦跌至20%，僅3%同意屬好置業時機，顯示市民的入市取態仍維持審慎。

花旗零售銀行業務主管林智剛指，加息預期升溫，市民買樓前要量力而為，可透過銀行先進行物業估價及壓力測試，避免因估價不足及息口因素，影響財務預算。

28 April 2017

經濟日報

投資者460萬 累掃豪景逾10車位

投資者460萬 累掃豪景逾10車位

【本報訊】車位炒風熾熱，過去頻錄蝕讓的深井豪景花園車位，近日獲一組投資者垂青，至少吸納逾10個車位，涉資逾460萬元，其中一個車位並以近43萬元摸售，4個月獲利3成。

1車位43萬摸售 4月賺3成

曾屬車位蝕讓重災區的深井豪景花園，近日獲兩名張姓及容姓投資者，以公司名義掃貨。由去年9月份至本年3月份，至少購入10個豪景花園車位，涉及近460萬元。另以274萬元購入4個同區碧堤半島車位，合共涉及600萬元，可說是區內近日最大手入市的車位投資者。

其中豪景花園地下一個雙號車位，投資客去年10月份以32.5萬元入市，持貨兩個月後以38.8萬元摸出，但相隔兩個月後交易最終告吹，車位即時再獲買家以42.8萬元承接，比撻訂價高出4萬元，並較買入價高出10.3萬元，4個月升值3成。

放售碧堤車位 叫價80萬

事實上，發展商華懋曾於2012年，拆售大批豪景花園車位，並迅速沽清。不過炒賣車位潮快速「爆煲」，隨後錄得多宗車位蝕讓個案，不少買家需損失10多萬元離場。不過車位價相對市區低水，吸引投資者追落後炒賣，而近日發展商亦重推屋苑車位，售價達50萬元。

另外，該組投資客主攻過去曾錄蝕讓的物業車場，包括上水奕翠園及維也納花園，以及荃灣朗逸峯車位。紀錄顯示，該公司於去年6月份開始炒賣車位，先以20萬元購入元朗四季雅苑車位小試牛刀，持貨半年後以36.5萬元沽出，獲利16.5萬元，升值8成。

翻查紀錄，該組投資者先後持有近40個車位，至少沽出10車位。現部分車位仍於市場上放盤，包括深井碧堤半島8樓雙號車位，現叫價79.8萬元，較買入價68萬元，高出11.8萬元或17%。

24 April 2017

經濟日報

辣稅太辣 投資者扭六壬「慳」稅

辣稅太辣 投資者扭六壬「慳」稅

政府推辣招，其漏洞愈來愈多，主因是措施太辣，15%的極高稅率導致很多投資者願意用不同複雜及花工夫的方法去避稅。

今次政府推出15%住宅印花稅，所遇到的漏洞及挑戰遠多於過往幾次出招，繼早前「一約多伙」之後，最近還有近親轉讓的避稅方法。

其實上述兩種避稅的方法，並非今次辣招首次出現，過往在雙倍印花稅等辣招下亦獲豁免，亦為何是次出招才引起市民注意，甚至引起投資者紛紛效法。

背後原因是，今次出招後投資者所徵收的印花稅高達15%，以目前高企的樓價來說，涉及稅款數以十萬、甚至百萬計，龐大的金錢利益自然驅使投資者千方百計，利用各種可以使用的漏洞來避稅。

15%辣稅 高於近親轉讓稅款

以最新的近親轉讓避稅方法來說，由於投資者本身需要進行兩次物業轉讓，所涉及的稅款不菲，甚至有機會多於過往雙倍印花稅，故此過往不會出現大規模使用，但以目前住宅印花稅高達15%，反而令這種複雜的方法變得可行。

事實上，過往審議買家印花稅、雙倍印花稅時，亦有議員提及假結婚、購入重建戶等極端情況，亦可能成為避開辣招的渠道，以當時徵收稅率相對較低，自然未必有人願意冒風險採用，但當辣稅愈加愈高，採用這些極端手法的機會就愈來愈高。

因此，政府要透過辣招管理市場需求，面對的是市場無形之手，迅速及多方面的回應，最終要解決樓市難題，似乎還是需要從根本出法，增加土地及住宅供應才是最理想做法。

撰文:
余敏欽
24 April 2017

經濟日報

近親轉讓物業 成避辣稅新招 自製首置客省樓價6.5至10%稅 議員關注

近親轉讓物業 成避辣稅新招
自製首置客省樓價6.5至10%稅 議員關注

政府堵塞一約多伙的辣招漏洞，但市場仍流傳其他避稅方法，包括透過轉讓物業予近親，自製首置客身份再買樓，可節省相當於樓價6.5%至10%辣稅，議員認同該漏洞值得關注。

政府將住宅雙倍印花稅大幅調升至15%後，投資者為避開辣招做法層出不窮，繼政府本月初收緊「一約多伙」避稅方式後，市場再流傳藉近親轉讓避稅新招。

近親轉讓 視作資產處理

由於近親之間的轉讓過往一般視作資產處理，而不屬於交易，根據目前辣招豁免的安排，均豁免額外印花稅、以至15%住宅印花稅。

由此衍生出投資者可以藉着將單位轉讓予近親，以自製首置客身份入市的避稅新招。例如，本身僅持有一個住宅單位的投資者，若果想再買樓投資，則須徵收15%印花稅，以500萬元樓價計算，則相當於75萬元。

不過，若果該投資者先將單位轉讓予配偶，或者父母等近親，即使後者本身持有單位作為自用或投資，仍然豁免15%辣招稅，以原本單位市值500萬元計算，印花稅僅3%或15萬元；在單位轉讓後，該投資者就能獲得「首置客」的身份再入市，以標準印花稅率購入新樓，先後兩次交易繳稅僅30萬元，較原本直接入市所需要交的稅款省卻60%或45萬元。

若採用上述方法，最極端的情況可以是，該投資者可不斷重複操作，不斷將新購入單位轉讓予近親，而自己亦不斷獲得首置客身份避稅。

據悉，市場上已有個別投資者嘗試將單位轉讓給配偶，以騰出首置客身份買樓，但情況還未至於出現大規模及重複使用的階段。而有關做法亦有不同限制，包括投資者本身不能夠持有太多單位，亦要有足夠財力及銀行按揭限制等。

涂謹申：做法原則上可行

參與辣招稅審議的立法會議員涂謹申認同，上述做法原則上可行，或成為辣招的新漏洞，相信過往無人採用是因為當時辣稅稅率不及現時高，以現時高達15%稅率很多人都願意用很複雜方式去避稅，認為政府應堵塞漏洞，加入限制近親不能夠在短時間內多次轉讓。而另一位議員謝偉俊則稱，會了解及跟進，會否構成漏洞。

而財政司司長陳茂波昨日出席電台節目後指，收緊「一約多伙」後僅兩個星期，需要觀察辣招成效，但強調未來3至4年一手供應將維持在9.4萬至9.5萬伙高水平，而美國的加息周期展開，香港樓市會有所調整。

撰文:
余敏欽
24 April 2017

經濟日報

私樓呎租創新高 萬元租盤快絕迹

私樓呎租創新高 萬元租盤快絕迹

樓市短期未見利淡因素，相關樓市調控政策或加息已被市場消化，樓價續見新高成交。惟在熱市情況下，破頂之聲亦蔓延至租賃市場，有專家認為今年經濟持續向好，相信租金會出現新的升浪，升勢或會持續到年底。

樓市愈升愈有，連帶租金亦再破歷史新高。根據中原最新租賃研究報告顯示，以該行新簽租約統計，2017年3月份全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積平均租金每平方呎錄得$34.1，打破2015年9月份$34的歷史高位，創下歷史新高。租金連升12個月，累升12.5%，翻查同期的中原城市領先指數，由2015年9月146.76至今年3月152.18期間，升幅僅3.7%，可見租金升勢比樓價更多。

另美聯亦發表租賃研究，報告顯示隨着租金上升，$1萬以下租盤已逐步上升至$1.5萬或以下水平，美聯以該行所促成的租務個案作分析，今年首季月租$1.5萬或以下的住宅租務個案比率錄約39.1%，比起去年第四季約35.8%回升，創近3季新高（見附圖）。除了傳統屋苑如嘉湖山莊、沙田第一城、荃灣中心及淘大花園等於首季仍有不少月租$1.5萬或以下的租務成交外，部分新晉屋苑如東環、峻瀅II及尚悅等亦有此類銀碼租務個案。

租盤短缺 租金升勢超越樓價

有租客見樓價攀升，刺激租金亦上漲，憂慮長遠計租樓負擔重，於是決定轉租為買。以筲箕灣區為例，近日亦不乏相關個案，如新近的鯉景大廈低層B室，實用面積462平方呎，獲區內租客以$628萬承接，呎價$13,593。世紀21溢榮地產客戶經理林曉怡透露，租客原於外區亦有物業收租，以租養租，惟租約快將到期，睇樓多時亦未有租金合乎預算的租盤，加上眼見租金持續上升，故權衡收入及開支下，決定沽出外區物業，再以資金於區內買樓自住。

事實上，租金與樓價環環相扣，自去年底政府再度加辣後，長綫收租客深明「賣咗買唔返」、「買返或更貴」的道理，故多惜售物業而叫價心雄，部分銀根相對富裕或有「父幹」資助的剛需客，亦只能高價接貨，從而進一步推高樓價。本刊上期曾統計過八大上車地區的$400萬或以下私樓單位放盤量，發現相關單位已萎縮至不足150個，部分未能承造九成樓價按揭的「無殼蝸牛」只能租住物業，帶動租賃需求上升。可惜是，政府辣招尚未能解決市民住屋問題，反而出現副作用，在多項辣招下，樓市以用家作主導，市場的放租量已大大減少，面對龐大的需求，租金自然上升。

市場亦不乏二、三綫屋苑有「租盤荒」危機致租金上升個案。以荃灣中心為例，美聯物業分行聯席區域經理梁仲維表示，屋苑現時放租盤僅約20個，較去年同期大跌近一半，亦因放盤減少，致租金持續攀升。以新近成交的18座高層G室為例，實用面積290呎，以月租$1.05萬租出，呎租$36.2，呎租已超同區樓齡較新的愉景新城呎租約$31至$32高出13.1至16.8%。有區內代理預計，若樓價及租賃需求持續上升，相信將再拉高屋苑呎租水平。

撰文:
盧楚翹
嚴俏婷
葉煜燊
欄名: 封面故事

22 April 2017

經濟日報

政府出招 豪宅求變出擊

政府出招 豪宅求變出擊

政府出招杜絕「一約多伙」避稅，其效應續浮現，豪宅盤首當其衝。九龍塘新盤首批更以低同區3成開價，預視豪宅新盤市場需時消化負面消息，短期定價仍受影響。

而華懋位於九龍塘賢文禮士剛開價，首批折實呎價1.79萬至2.44萬元，相比近期區內新盤成交呎價平均逾3萬以上，賢文禮士低約3成，且貼近有數十年樓齡的二手屋苑價錢推出，可見發展商就項目定會相當保守。

背後原因相信是政府出招收緊「一約多伙」後，投資者透過一份合約購入多伙已完全絕迹，市場主要靠「首置客」支撑，惟以動輒千萬元計的豪宅單位而言，缺少了「一約多伙」投資客，難免會令項目頓失龐大的購買力。

發展商變陣 回復先低後高

因此，發展商亦急變陣，一改近期高開的策略，回復先低後高的保守銷售部署，即先就首批低於市價開盤，再視乎銷情而再決定加價加推。

多個豪宅項目接踵來

多個豪宅項目接踵而來，除剛開價的賢文禮士（134伙）外，計劃推出的包括：新世界（00017）清水灣傲瀧（680）、新地（00016）馬鞍山雲海（420）、新地九肚山雲端（36伙）及香港興業（00480）九肚山尚珩（61伙）等。預計短期內豪宅新盤定價仍難進取。

撰文:
馮玉萍
22 April 2017

經濟日報

加辣後 首置客續撑新盤銷情

加辣後 首置客續撑新盤銷情

政府出招收緊一約多伙後，開售的新盤獲首置客支持，仍錄得理想銷情，相信短期首置客將繼續撑起新盤銷情。

收緊一約多伙 缺大手客

政府上周二堵塞辣招漏洞，收緊一約多伙成交，現時只有首置客購買一個單位，才可豁免徵收15%辣招稅。

措施推出後，先後有兩個新盤開售，分別是長實地產（01113）豪宅盤北角維港頌，以及昨天開賣的新地（00016）中小型樓盤屯門珀御；前者首輪推售152伙，首日成功沽出142伙，沒有一約多伙成交，銷售比率仍逾9成。

先看珀御定價水平，上周四（13日）公布首張68伙價單，價單定價494.7萬至777.6萬元，價單呎價14,996至17,177元，以折扣率20%計算，折實價395.8萬至622.1萬元，折實呎價11,996至13,742元，較去年7月公布首張價單、同樣位於屯門良德街的豐連，首批138伙折實呎價介乎7,713至10,210元，以呎價計貴了約3成。

根據中原城市領先指數，期內樓價升約16%，反映新地是次開價相當進取。

一手旺 發展商開價仍進取

不過，盡管在發展商高價開售，從珀御昨晚認購反應所見，銷情相當理想，首輪推售118伙，最終全數售罄，佔比達100%，反映在現時新盤市旺下，雖缺乏大手買家仍有足夠購買力支撑一手銷情，預期首置客將繼續撑起新盤銷情。

撰文:
梁振鋒

21 April 2017

經濟日報

細戶明年料8468伙落成 按年飈7成 佔私樓落成量40% 比例32年最高

細戶明年料8468伙落成 按年飈7成
佔私樓落成量40% 比例32年最高

細單位供應飈升，政府數據顯示，明年預測落成1.95萬伙中，逾4成細單位，比例是1986年後32年最高，涉8,468伙，按年急增7成，數目則是1994年後新高。

據發展局回應立法會議員查詢時指出，今年預測落成的1.71萬伙之中，當中實用面積少於431平方呎的細單位佔整體近3成，涉及5,109伙。

明年落成量 料1.95萬單位

細單位供應還會持續增多，明年預測落成的1.95萬伙之中，更有8,468伙屬於細單位，按年增加66%，數目是1994年錄得9,493伙後、24年新高，較過去5年每年2,200伙落成，數目大幅增加3倍。

若果以佔整體預測落成量比例計算，明年多達43.4%單位屬細單位，是近年極為罕見情況，屬於1986年錄得50%後，32年新高紀錄。

學者：細戶易消化 價看升

由於明年預測落成的細單位，不少已經以樓花形式售出，故實際可在市場發售數量相對減少。理工大學建築及房地產學系許智文相信，落成量增樓價未必會受影響，市場上買家的負擔能力有限，傾向購買細單位，加上上車客的需求，預計細單位供應能夠消化，日後細單位樓價甚至有機會續升。

至於以地區劃分，明年以九龍城區最多細單位落成，涉及2,330伙，較今年的924伙增加1.5倍，佔整體細單位供應28%，估計包括九建（00034）紅磡環海．東岸，涉及逾千個細單位，而啟德區內多個新盤，例如嘉華（00173）嘉匯等，都有不少開放式及1房單位供應。

此外，深水埗區及沙田區亦各有逾千個細單位落成，前者明年有多達1,616伙細單位落成，較今年激增近10倍，估計與新地（00016）旗下西鐵南昌站匯璽逐步落成有關；而沙田區則有1,290個細單位入伙，料主要來自馬鞍山區的薈朗及薈晴。

同時，俗稱「納米樓」的實用面積少於215平方呎單位，在去年則有206伙落成，按年增加1.6倍，預計未來兩年還會持續增多。

市場關注納米樓將會成為樓市新常態，有意見更要求政府在賣地時加入最少單位面積的條款。發展局局長馬紹祥則稱，由賣地至樓宇落成需要數年時間，其間市況不斷轉變，認為應給予市場空間調節，當局會密切留意市場情況，在有需要時考慮採取適當措施。

撰文:
余敏欽

13 April 2017

經濟日報