私樓呎租創新高 萬元租盤快絕迹

私樓呎租創新高 萬元租盤快絕迹

樓市短期未見利淡因素，相關樓市調控政策或加息已被市場消化，樓價續見新高成交。惟在熱市情況下，破頂之聲亦蔓延至租賃市場，有專家認為今年經濟持續向好，相信租金會出現新的升浪，升勢或會持續到年底。

樓市愈升愈有，連帶租金亦再破歷史新高。根據中原最新租賃研究報告顯示，以該行新簽租約統計，2017年3月份全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積平均租金每平方呎錄得$34.1，打破2015年9月份$34的歷史高位，創下歷史新高。租金連升12個月，累升12.5%，翻查同期的中原城市領先指數，由2015年9月146.76至今年3月152.18期間，升幅僅3.7%，可見租金升勢比樓價更多。

另美聯亦發表租賃研究，報告顯示隨着租金上升，$1萬以下租盤已逐步上升至$1.5萬或以下水平，美聯以該行所促成的租務個案作分析，今年首季月租$1.5萬或以下的住宅租務個案比率錄約39.1%，比起去年第四季約35.8%回升，創近3季新高（見附圖）。除了傳統屋苑如嘉湖山莊、沙田第一城、荃灣中心及淘大花園等於首季仍有不少月租$1.5萬或以下的租務成交外，部分新晉屋苑如東環、峻瀅II及尚悅等亦有此類銀碼租務個案。

租盤短缺 租金升勢超越樓價

有租客見樓價攀升，刺激租金亦上漲，憂慮長遠計租樓負擔重，於是決定轉租為買。以筲箕灣區為例，近日亦不乏相關個案，如新近的鯉景大廈低層B室，實用面積462平方呎，獲區內租客以$628萬承接，呎價$13,593。世紀21溢榮地產客戶經理林曉怡透露，租客原於外區亦有物業收租，以租養租，惟租約快將到期，睇樓多時亦未有租金合乎預算的租盤，加上眼見租金持續上升，故權衡收入及開支下，決定沽出外區物業，再以資金於區內買樓自住。

事實上，租金與樓價環環相扣，自去年底政府再度加辣後，長綫收租客深明「賣咗買唔返」、「買返或更貴」的道理，故多惜售物業而叫價心雄，部分銀根相對富裕或有「父幹」資助的剛需客，亦只能高價接貨，從而進一步推高樓價。本刊上期曾統計過八大上車地區的$400萬或以下私樓單位放盤量，發現相關單位已萎縮至不足150個，部分未能承造九成樓價按揭的「無殼蝸牛」只能租住物業，帶動租賃需求上升。可惜是，政府辣招尚未能解決市民住屋問題，反而出現副作用，在多項辣招下，樓市以用家作主導，市場的放租量已大大減少，面對龐大的需求，租金自然上升。

市場亦不乏二、三綫屋苑有「租盤荒」危機致租金上升個案。以荃灣中心為例，美聯物業分行聯席區域經理梁仲維表示，屋苑現時放租盤僅約20個，較去年同期大跌近一半，亦因放盤減少，致租金持續攀升。以新近成交的18座高層G室為例，實用面積290呎，以月租$1.05萬租出，呎租$36.2，呎租已超同區樓齡較新的愉景新城呎租約$31至$32高出13.1至16.8%。有區內代理預計，若樓價及租賃需求持續上升，相信將再拉高屋苑呎租水平。

撰文:
盧楚翹
嚴俏婷
葉煜燊
欄名: 封面故事

22 April 2017

經濟日報