細價樓身價飈 上車難上難

細價樓身價飈 上車難上難

2018年細價樓樓價續升，同時刺激公屋及居屋樓價，來年買家要上車，難度將更高。

利好因素持續刺激樓價，例如二手放盤量少，以10大屋苑為例，目前只有約1,863個放盤，較去年初少近4成。另外，估計本港明年加息幅度約半厘，供樓壓力未有因此急增。二手市場上，業主未有減價或者平賣單位的原因。

新港城2房 短期料破600萬

過去一年樓價升勢集中於上車盤，其中沙田第一城及淘大花園，身價按年升近兩成，估計上車屋苑來年升幅仍然持續，上車客仍然要「捱貴樓」。亦可以預見，有不少兩房戶樓價，會升穿可承造8成按揭的樓價600萬元封頂位。例如馬鞍山新港城一個兩房戶，最新以599萬元易手，料短期內可衝破600萬元，屆時首期支出會急增至逾200萬元，上車客首期預算要更高。

公屋居屋搶手 平價盤源減

樓價較私樓平的公屋及居屋，近年成為上車熱門選擇，但隨着私樓價升，此類物業呎價要動輒逾1萬元以上。其中沙田顯徑邨一個面積381平方呎的單位，以418萬元沽出，樓價已突破9成按揭的界綫，呎價要10,971元，可見公屋及居屋平價盤源愈來愈少。

或許買家會把置業希望，放在港人首置上車盤計劃。不過，該計劃最快2019年才會以樓花形式推出，暫只有1,000伙。而白居二計劃，買家亦要合乎資格才能申請。樓價升，上車客2018年置業難度料比2017年更高。

撰文:

文倩婷

29 Dec 2017

經濟日報

中資今年656億搶港地 歷來最高

中資今年656億搶港地 歷來最高

回顧2017年，中資發展商積極投地並在私人市場買地，共斥655.8億元吸納土地儲備，涉及約544萬平方呎樓面，金額料創歷來新高，佔整體土地供應比例約24%。

5大發展商吸地量 佔逾5成

綜合政府賣地、補地價、「一鐵一局」以及私人土地買賣，2017年市場錄得約2,272.4萬平方呎樓面的土地買賣，當中長實（01113）、新地（00016）、恒地（00012）、新世界（00017）及信置（00083）5大發展商，透過補地價、競投政府用地，成功吸納多達1,304.9萬平方呎樓面的土地儲備，佔整體比例57%，鞏固了市場主導地位，涉及買地金額高達915.8億元。

至於中資發展商在上半年橫掃政府賣地及鐵路項目供應，惟隨着中央收緊資金外流，下半年搶地略放緩。

不過，總結今年全年計算，中資財團合共斥655.8億元吸納土地儲備，相較去年料以410多億元投地，大幅增加6成，包括龍光（03380）、合景泰富（01813）以破紀錄168.6億元奪得鴨脷洲豪宅地。

而中資發展商土儲來源亦較過往全面，除了競投政府官地外，甚至參與補地價、舊樓收購。其中深圳中洲則為火炭前惠康倉補地價35.8億元，每平方呎地價僅3,580元。

要數今年大贏家料為年內完成兩宗大額補地價的新地，年內吸納多達771.9萬平方呎樓面，佔整體供應三分之一，總地價約276.6億元，平均每呎樓面地價僅3,600元，主因是屯門第54區、西貢十四鄉兩項補地價項目成本較低。

其次則為以163.7億元連奪3幅長沙灣商業地的新世界，亦吸納逾222萬平方呎樓面。至於下半年積極投地的信置，雖然奪得7幅住宅及1幅工業地，但當中西鐵錦上路站1期、長沙灣住宅地王等均以合資形式投得，如果以所佔權益計算，料斥逾200億元吸納156.3萬平方呎樓面。

至於其他本地中小型發展商亦相當積極，最矚目要數南豐以破紀錄的246億元投得啟德商業地王，每平方呎地價達1.28萬元，目前仍然是全港最貴重的地皮。

28 Dec 2017

經濟日報

賣地破紀錄全年1283億升32%

[星島日報] (星島日報報道)政府今年推出的地皮不多，惟以質素取勝，多幅市區靚地促使土地收入大豐收，年初至今以招標形式合共售出16幅地皮，為政府...... 連結: https://goo.gl/XdpLmn

非本地客捧大額豪宅豪付辣稅 加息又如何

非本地客捧大額豪宅豪付辣稅 加息又如何

【新盤拆局】末季發展商轉推豪宅新盤，成交價屢創新高，亞洲分層新高、港島東新高、何文田新高各式各樣，市場氣氛明顯轉變，近期細單位高開收票反應亦慢熱，餘貨新盤提價加推反應亦一般，反而豪宅盤更為火熱。

事實上，從稅務局最新數據可見，BSD（買家印花稅）及15%住宅印花稅無論宗數及稅款亦回勇，例如11月份錄得483宗BSD，涉稅約$10.68億，10月份數字458宗只有$5.66億稅款，宗數升幅不多，但稅款急升，反映非本地客追捧大額豪宅單位，而公司客及內地客更是一手豪宅的主力。例如上月逾$1.2億售出的瓏璽複式戶由內地併音買家持有的朗通置業有限公司買入；維港峰頂層戶亦由內地書法家持有的公司以$1.328億購入。

美國日前落實加息0.25厘，市場預計本港明年亦有跟隨加息的壓力，但市場人士普遍預期對樓市影響不大，事實上，豪宅買家不多在乎按揭息口，甚至願意豪付辣稅，料加息氣候實際對豪宅影響更細！

不過，參考差估署樓價指數數據，今年A類實用少於431平方呎細單位首10月累升11%，反觀反映豪宅戶的D類實用1,076至1,721平方呎同期升幅只有7.3%，而E類實用1,722平方呎以上單位升幅更低見4.1%，可見豪宅升幅依然遜於細戶，但有關數字未能反映一手豪宅高價頻現實際情況，故一般買家須留意各項數據。

撰文:

梁子謙

盧楚翹

欄名:新盤速遞

16 Dec 2017

經濟日報置業家居

地產界指影響微 明年樓價看漲10%

地產界指影響微 明年樓價看漲10%

2017年12月15日

對於美國聯儲局自2015年12月以來第5次上調利率0.25厘，地產界普遍相信，今次加息對樓市影響有限，看好明年樓價會有5%至10%升幅。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，在資金充裕下，美國加息不會影響本港樓價升勢，預期港息需累積加1厘，才會對樓市帶來影響；而且美國經濟增長有可能放緩，勢維持緩慢加息步伐，香港明年未必會加息1厘。他估計，樓市續受資金追捧，首季樓價有望錄得3%至5%升幅。

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，在聯繫滙率制度下，港息終需跟隨美息上調，但本港經濟持續向好，加上樓市有剛性需求支持，只要明年加息速度符預期，樓價將穩步上升，全年升幅料5%至10%。

私樓落成量未滿足需求

發展商亦對加息持正面看法，新地（00016）副董事總經理雷霆說，美國加息屬預期之內，而且加幅不大，本港按揭利率仍處於低水平，有利置業，來年樓價有望錄得5%溫和增長。

長實地產投資董事郭子威相信，聯儲局落實加息0.25厘，有助息口明朗化，本港銀行未必即時調高按息，短期對樓價不會有任何影響，長遠更有推升動力，看好明年樓價有10%上升空間。

新世界（00017）營業及市務高級總監楊文指出，近期樓市成交暢旺，反映有剛性需求，而美國加息屬預期內，相信樓市升勢仍持續。恒基物業代理營業（一）部總經理林達民說，市場早已消化加息因素，料心理影響大於實際，對樓價影響微。

大新銀行經濟師溫嘉煒預期，美國明年加息3次。本港拆息與最優惠利率仍有一段距離，銀行未有壓力加息，相信拆息要升穿2厘才會為銀行帶來壓力，但估計明年拆息不會升破2厘。他又預測未來數年私人住宅單位落成量每年平均約2萬個，仍不足以滿足需求，明年樓價有機會上升5%至10%，成交量則放緩。

 

15 Dec 2017

信報

點解6成業主 想樓價跌？

點解6成業主 想樓價跌？

香港一半人是業主一半是租客，好多時候大家都會認為，無論樓價升樓價跌，都總會有一半人不高興，但原來樓價升亦不一定是業主所期望，反而有不少業主希望樓價下跌。

計劃再置業 惟換樓鏈受阻

早前有銀行公布的置業調查報告，樓價高上車難，一半年輕人對於10年內上車感絕望，幾乎是預期內的結果。反而調查另一個結果指，「在擁有物業的受訪者之中，62%希望樓價下跌，打破一般人對於業主一定希望樓價升的想像。」

根據報告補充，業主希望樓價跌的主要原因是計劃再次置業，佔43%；其次是讓其他人能置業，佔34%；認為樓價不合理，佔16%。

報告無就上述再加詳細說明，但大約可以猜想，計劃再次置業可以有兩個層面，一方面是多買一個物業作投資，不過樓價太貴無機會再買，另一個應該是主流的是樓價貴，加上按揭限制，令換樓鏈出現問題，業主想換樓但換不成。

以沙田第一城為例，兩房單位的造價大約450萬至480萬元左右，相較5年前，樓價已經上升5至6成，不過同區名城目前大單位造價普遍達1,000萬至1,100萬元，以5成按計算，首期亦要500萬元以上，亦即是沙田第一城業主在賣樓後，即使全數收回樓款，其實還未能夠換入同區較新及較大的物業，假如原本單位仍然有按揭在手，換樓所需的首期差額就更大。

這個正是目前樓價高加上按揭限制，形成置業成本階級差距拉闊現象。例如，600萬元以下物業可承造8成按揭，首期最多120萬元，去到600萬至700萬元，按揭成數最多6成，首期就倍增去到240萬至280萬元，如果是逾千萬元單位，按揭成數只有5成，就需要超過500萬元首期，足以購買一個細單位有餘。

至於三分一的業主希望樓價跌讓其他人能置業，受訪者口中的這個「其他人」會不會是他們的親朋好友，甚至是他們的子女呢？如果是，其實也印證了近年上車靠父幹的現象。

事實上，在2013年底由明愛向晴軒及中大亞太研究所進行的調查，亦都顯示有46%的中產家長為成年子女的置業問題感到憂慮，經過4年的樓價持續上升，相信有這種憂慮的家長只會有增無減。

倘跌勢成形 訴求仍響亮嗎？

話說回來，6成業主希望樓價跌，唐榮更加有興趣知道的是他們希望樓價跌幾多，是下跌半成、1成？當跌到2成、3成，甚至更大的幅度的時候，民意又會有怎樣的逆轉。始終現時樓市、樓價仍然是上升周期，輕微調整，業主可能不感到肉痛，但當樓價跌勢成形，甚至有負資產個案出現象，這種希望樓價跌的聲音就否還如此響亮？

撰文:

唐榮

欄名:專家樓論

15 Dec 2017

經濟日報

代理上月3.83萬人 連升9月稍回落

代理上月3.83萬人 連升9月稍回落

【本報訊】經過今年中擴充後，地產代理人數稍為回落，11月錄得3.83萬人，按月減少31人，屬於連升9個月後首度回落，以整體物業成交計算，約5個人爭一張單。

5個人爭1張單

根據地監局數據顯示，持牌代理人數回落最主要受俗稱大牌的個人牌照減少，按月減少37人至17,570人，而前綫代理持有的營業員牌照仍錄得輕微增長，如果以11月整體物業註冊量7,582宗計算，則平均約5個人爭一張單。至於反映分行數目的詳情說明書數目，則增加46間至6,792間

受惠今年樓市火熱，兩大龍頭代理行的成績均相當理想。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，中原地產住宅部首11個月佣金收益已達35億元，超越去年全年34.8億元的紀錄，創歷史新高，預計今年全年佣金收益可達40億元，料較去年全年多15%。

中原料全年佣金40億

該行現時分行數目420間，員工人數6,000人，均較去年多12%。明年分行擴張會循序漸進，料多投放1.5億元，增多30間分行及增聘500人。

美聯：新盤集中區增分行

另美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，本年首11個月業績逾千萬元的分行數目多達50間，較2016年全年約40間大幅升約25%，相信年底前將會進一步增加。

至於該行今年亦積極在新盤集中地區策略擴軍增加分行，全新開設及年底前起租的分行數目多逾50間。另外，該行已預留2,000萬元，在11月起推出「超級達標津貼計劃」，3個月累積營業額達標及符合年資的代理，可獲取獎金。

2 Dec 2017

經濟日報