第三季執筍貨 8大股樓預測

第三季執筍貨 8大股樓預測

經濟一週
2019-07-13

十多前美國聯邦儲備局推出量化寬鬆政策（QE），其他 國家的中央銀行也加入量寬行列。自此以後香港樓價 猶如脫疆野馬般只升不跌。正值剛剛踏入下半年，今 期「封面故事」邀得美聯集團（01200）主席黃建業教 路，再為讀者分享個人最新股、樓預言。
不論樓市用家及投資者，聽過黃建業的分析必定大有 裨益。黃建業補充，「習特會」後短期內樓市處於蜜月 期，為「上車」最佳時機。
三個月蜜月期 最佳上車機會
去年1月初美聯黃建業接受「封面故事」訪問，當時作出多個樓市預測， 大部分預測先後兌現。今次訪問他再接再厲預測樓市下半年走向，為樓 市用家及投資者再度引路導航。
當時黃建業預測整體樓價上升 10%，然後全年樓價走勢是先 升後放緩。
回顧去年美聯樓價指數走勢， 也是呈先升後回的走勢。去年該指 數最高升至176.54點，較前年底累 升最多12.4%。
之後該指數轉升為跌，一度較 年內高位累跌8.8%。由是觀之， 去年樓價走勢與黃建業預測極為相 似。
資金不走 息口不加 樓市不死
去年另一個預測是全年樓市 成交達7,500億元，翻查土地註冊 處資料，去年整體物業註冊金額達 7,414億元，竟然和黃建業的預測 相差不足86億元。
當時他亦有預測美息將會上調 三至四次。結果去年3月、6月、 9月及12月美國聯邦儲備局先後加 息四次，又再一矢中的。
今次黃建業再度作出八個全新 股樓預言前，語重深長指出：「資 金不走，息口不加，樓市不死。」 率先為年內餘下時間樓市定調。
黃建業預測年內樓價在高位橫 行，平穩向好難大跌（見表一）。
今年3月份樓市出現報復式反 彈；早前「習特會」舉行前後，中美 貿易爭拗有所降溫，又再刺激樓市 用家大舉入市。黃建業指出，近週 「樓仔」成交急升，見諸於6月底至 7月初的週末一手成交倍升至700伙，為剛性需求入市所帶動。其實，每 次推出居屋均「爭崩頭」，顯示住屋 需求強勁。
他引述數據指，每年都有約 50,000對新婚夫婦；加上優才計 劃輸入人才及單程證計劃下的新來 港人士，齊齊拉動住宅需求。
另一邊廂，「明日大嶼願景」 發展步伐放緩，不利增加土地供 應。「明日大嶼願景」將可增加 1,000公頃土地，相當於5.8個粉嶺 高爾夫球場的平面面積。政府又將 公私營房屋比例由六四比變成七三 比，進一步限制私樓的供應。
三個方向覓筍盤
「習特會」達成中美重啟貿易 談判的共識，故中美關係進入短暫 蜜月期，未來三個月亦是樓市蜜月 期，故第三季為樓市用家入市最佳 機會。
因為空置稅逼使發展商賣樓， 發展商也要賣樓交業績。再者，後 市不明朗，發展商把握市況轉好機 會賣樓。故發展商不會講加價。
黃建業指出過去12個月出現兩 次入市時機，第一次為去年12月； 第二次今年5月、6月，當時有業主 驚到劈價15%。
「業主驚驚下又唔驚，不過如 果有自住需求，未來的日子還是有 機會執到筍盤」。
黃建業教路樓市用家可以專吼 有出貨壓力的發展商，其開售新盤 隨時為執平貨的機會。
上週被稱為「龍床盤」的屯門 單幢式住宅菁雋突然劈價37%，首 度推出面積僅128呎單位，入場費 為174萬元，為全港售價最平新盤。
本週該盤截飛，累收12,000張 支票，超購34倍。
該盤由佳源國際控股（02768） 及「舖王」鄧成波持有。
原來近日佳源要約交換未償還 2020年到期、票息12厘的優先票 據，顯示發展商融資成本高，難怪 新盤有下調售價壓力。
另一個筍盤來源為高淨資產值 人士，他們可能因應近日香港發生 的政治事件將投資組合重新洗牌。
「近日香港發生的政治事件， 提醒部分高淨資產值人士重新進行 資產配置，將處於香港的資產轉移 至新加坡、澳洲或英國。
「例如在新加坡開戶口，以寄 存個人持有的股票及債券資產。又 或者有為數不少的老牌家族（old money）前往英國買入整幢物業。」
黃建業補充，由於近年太多資 金湧入英國，今年開始針對非該國 居民買賣的商業物業都要徵收資產 增值稅，無疑會影響投資回報。
去年有7,600人移民（見圖一）， 惟近日移民再成城中熱話，黃建業 笑言：「現時人們好醒，移民都未 必會出售老巢。即使賣也可能將持 有幾層物業出售其中一間，因為之 前領過嘢，驚賣樓買唔番。」
況且，申請移民需時，有意移 民的業主不會劈價急售。不過，樓 市用家仍有機會以平三數個百分點 購入有意移民的業主放盤。
有別於1989至1997年的移民 潮，因為當時出現恐慌性移民潮， 當時部分年份的每年移居外國人數 以萬計。
1992年更錄得66,200名港人 移民海外的歷史紀錄。黃建業強調， 今次移民潮決不是1989至1997年 的翻版，相信業主劈價賣樓移民屬 少數例子，對未來樓市走向不會帶 來太大壓力。
「現時移民門檻高左唔係話移 就移。」移民外國的入場費有所上 調，以香港四個熱門移民目的地 美國、英國、澳洲及加拿大為例， 英國合資格投資移民項目為投資國 債，投資金額為200萬英鎊。
而美國投資移民的條件為50萬 美元投資於政府指定項目；澳洲則 須500萬澳元投資指定項目。加拿 大的投資移民條件為投資價值120萬 加元的基金。
黃建業早年移民加拿大，曾成 立移民基金，甚至去過太平洋島國 瓦努阿圖考察。他笑言：「肯定很 多人都未去過。我還專誠去過另一 個太平洋島國斐濟考察，因為我早 年曾成立移民基金。」
政治事件對樓價影響較低
提及近日政治風波對樓市後市 走向的影響，黃建業指出，政治事 件不會影響樓價走向長遠趨勢。
「咁多年來都是經濟事件影響 樓價。」
參考美聯提供的數據，政治事 件導致的樓價下跌幅度較少。例如 2014年出現的佔領中環運動，期 間美聯樓價指數僅跌4.5%。
雖然中英談 判期間樓價下跌 逾40%，惟整體 跌幅仍然低於金 融風暴觸發樓價 下 跌70%這 個 紀錄（見圖二）。
然而，黃建 業擔心近日的政 治事件利淡香港經濟。
「出現政治事件後，香港經濟 增長肯定進一步放緩，旅遊業、飲 食業會出現收縮。海外生意人要前 來中國做生意，會跳過香港直飛深 圳及廣州，參與當地的展覽會。」 黃建業擔心，政治事件會令到遊客 不敢來香港消費。
去年香港經濟增長為3%，而 今年預測經濟增長收縮至不足2%。
相反，去年深圳經濟增長為 7.5%，香港勢被比下去。
當香港樓價已經升至全球最 貴，黃建業坦言暫時看不到有任何 因素支持香港樓價在年內進一步大 升。除非香港經濟增長再次和深圳 看齊，又另作別論。
不過，香港銀行體系仍然雲集 大量資金，可以支持樓價下半年在 高位牛皮，惟未能突破今年年內高 位。
置業為人生最重要決定之一， 移民海外也不遑多讓，當中涉及賣 樓及職業生涯規劃等多個問題。下 文繼續由黃建業現身說法，分享他 當年移民加拿大的心路歷程。
移民等於向下流
近年香港社會氣氛變得悲觀，社會醞釀新一波移民潮。中產階層紛紛 查詢心儀國家的移民門檻及申請程序細節，移民講座場場爆滿。此情 此景，美聯黃建業急不及待分享自己在1987至1992年移民加拿大的體 會。因為他希望分享自己的第一手經驗，協助港人在移民這個人生關口 作出最正確的決定；否則，一子錯滿盤皆落索，隨時導致身家縮水及社 會地位向下流。
根據保安局公布最新數據顯 示，2018年估計約有7,600名港人 移民外地，數字較2017年增加超 過10%，其中美國、澳洲及加拿大 為港人最愛移民的地方。
有急切住屋需要的樓市用家期 望，移民潮可讓熾熱的樓價回調， 提供執平貨的機會，惟黃建業認為 這次移民潮並非恐慌性移民，相信 不會出現大規模劈價情況。
黃建業提及，現時的業主很醒 目，即使有意移民亦未必會出售所 有物業單位，可能只會賣其中一間 物業套現。
因為不少人賣樓後才發現，難 以用相同價錢買回相同單位，如曾 有朋友原本家住半山，但移民回流 後只能居於太古城。
移民四個階段
他提醒港人如有意申請移民， 要三思而後行。他指出：「任你在 香港武功蓋世都無用，因為人離鄉 賤。」移民其實是自我貶值，在當 地會變成「二等公民」。
過往不少香港的專業人士都難 以在外國找回和香港相同工作。他 坦言，自己曾移民到加拿大，但也 不能把美聯物業開至有如香港的分 行規模，因為「英雄無用武之地」。
黃建業認為現時移民有一定衝 動的成分，現實是移民會讓人向下 流。
倘經過深思熟慮後市民仍執意 移民，他奉勸他們要有「捱世界」 的準備，要先武裝好自己的技能， 學好兩文三語，提升競爭力始能在 外國職場爭得一席位。
他苦口婆心指出：「倘願意放 下身段打算在外國做廚師，香港發 出的廚師證書未必為外國所承認， 也要努力考取有關資格。」
他坦言現時最值得移民的地方 為內地，因為當地的經濟增長較其 他地方為快。
一旦內地經濟變得更強大，自 己的身家也會水漲船高。
移民應分為四個階段，如25歲 時在外國讀書，然後回來香港賺錢， 其後退休時再到外國居住，到差不 多百年歸老便回來香港，因為縱使 外國退休生活很好，但年紀再大時 就發現護理沒有香港的完善。
不過，黃建業移民溫哥華也有 得著。現時香港地產經紀為二手放 盤舉行開放日，就是加拿大當地地 產代理的做法，黃建業將當地物業 代理營銷手法加以吸收，引入香港 加以發揚光大。
又例如發現當地物業代理可以 上市集資，黃建業觸類旁通就下定 決心將美聯上市。
點評三大潛力區 東九龍勢跑贏西九龍
美聯黃建業分享完移民要注意的事項後，言歸正傳點 評香港三大潛力區的投資價值。長遠可以看好東九龍 及啟德區、大埔白石角區和屯門及洪水橋區。
以往西九龍有不同的基建帶 動，故在過去一段時間西九龍樓價 表現普遍較東九龍為佳。不過，風 水輪流轉，黃建業相信東九龍物業 將會反過跑贏西九龍物業。因為啟 德發展區打造酒店、寫字樓項目， 當區將會形成新一代的豪宅區。
眾所周知，中環一直是香港的 核心商業區，愈接近中環的地價及 樓價愈貴，寫字樓租金不斷上升。
近年多個商業區域興起，例 如九龍站、九龍東等，令大量商廈 湧入，政府也致力將九龍東打造成 第二個核心商業區（CBD2），推動 「起動九龍東」計劃，不少金融機 構都遷至該區，例如花旗、渣打、 宏利、AXA等。
在政府「起動九龍東」計劃 中，最核心的發展區域當屬「啟 德發展區」。發展商爭相於啟德投 地，2017年南豐以約246億投得 啟德區商業用地，成為香港商業地 王。
此外，啟德區成為住宅土地供 應的主要來源之一，過去四幅住宅 地均過百億成交，去年一幅更榮登 香港地王。
啟德成豪宅區
配套設施方面，現時啟德體 育園及多間星級臨海酒店等陸續興 建，為該區增添不少活力及注入多 元發展。另外，啟德區更坐擁頂級 名牌學校。
再者，最大賣點連接油麻地以 及啟德發展區的「中九龍幹線」， 連接西九龍的油麻地交匯處與東九 龍的啟德發展區和九龍灣道路網， 成為貫通九龍中部的幹道（見圖 三）。
近年來，政府重點規劃該區， 房地產開發商也逐步把啟德打造成 中高端住宅社區。
可見，啟德將會是繼九龍站後 的一個全新豪宅區，是未來九龍區 自住和投資的重點之一。
除了九龍地區有發展潛力外， 新界的發展潛力也不容忽視。近年 大埔區內出現新興住宅地段－白石 角，白石角座落吐露港海旁，毗鄰 白石角海濱長廊，也是科學園所在 之地。
科學園更吸引了多家科技公司 以及科研人才至該區。
為配合大灣區發展策略網要際 創新科技中心的角色，特區政府更 致力推動創新及科技發展，早於 18/19年財政預算案宣布預留500億 元支援創新科技發展，當中100億 元用於科學園，以加強園內科研設 施及支援。
在創科效應支持下，有利香港 創科發展的同時，會再次吸引大量 人才來港工作，相信毗鄰科學園的 白石角住宅市場可以受惠。
看好洪水橋
樓宇與交通網絡密不可分，交 通發達自然會促使該地區發展。
以往屯門區被垢病位置偏遠， 但區內連接內地口岸的大型基建落 成，其樓價升值潛力逐步顯現。
隨屯門至赤鱲角北面連接路 即將落成，進一步改善來往機場與 市區的道路網，屆時屯門前往機場 及港珠澳大橋行車時間只要十多分 鐘，並有助推動重新發展內河碼 頭，為以重工業用途為主的屯門沿 海地帶作重新規劃。
另外，該區也將成為香港往返 珠海及澳門的第一個落腳點，進一 步鞏固屯門作為區域交通樞紐的地 位。
綜合上述因素，相信會利好 屯門區商舖，甚至區內住宅物業發 展。
自港珠澳大橋通車後，大批內 地旅客湧到東涌一帶消費。但東涌 區域較細，且消費點不多，反觀屯 門區內的購物配套遠較東涌為多。
黃建業指出，內地遊客可經港 珠澳大橋到達香港後，經屯門至赤 鱲角背面連接路前往屯門及元朗等 新界西北區消費，其後再經「西部 通道」回到內地（見圖四）。
另外，洪水橋新發展區與天 水圍、屯門和元朗緊密聯繫，將成 為新界西北的「區域經濟及文娛樞 紐」，提供大量工商業樓面供應。
新發展區連接策略性運輸基 建，包括港深西部公路、港珠澳大 橋、興建中的屯門至赤鱲角連接 路、以及擬議屯門西繞道。
再者，該區鄰近深圳，並與大 嶼山的新發展樞紐和大珠三角地區 連接。
相比起將軍澳和西九龍等已經 進入成熟期的發展地區，屯門洪水 橋仍然較新，而且有不少新盤，潛 力較大。
新發展區將容納21.8萬人，當 中包括新增人口約17.6萬人。
另外，該區將提供大量空間作 辦公室、零售、酒店及特殊工業等 經濟用途，創造約150,000個就業 機會，為洪水橋，以及天水圍、屯 門和元朗的居民提供就近的工作機 會，減少跨區就業人口。
愈來愈多人選擇投資物業，發 展完善地區的物業價格高企，升值 潛力較受局限；相反，一些發展潛 力大，預計將會升值的地區確實值 得投資者研究，再作投資。
看好上車盤及豪宅 車位投資有泡沫
樓價屢創新高，黃建業不忘分析各類物業的投資價值。過去一段時間車 位投資備受追捧，惟他相信車位價格已經見頂，投資者要小心箇中泡 沫。然而，上車盤及超級豪宅仍可看高一線。
除以地區作劃分外，物業市 場可以根據不同類型物業分析。先 講上車盤，黃建業指出，政府設定 的公私營房屋比例為七三比，導致 私樓供應不足；再者，剛性需求強 勁，每年新婚夫婦達50,000對， 故住屋需求甚大。
黃建業強調現時有些內地人士 透過優才計劃來港工作，單計上年 已經有60,000多人，而且他們都是 大學生，上流能力強、知識高及收 入高。
他們甚至得到僱主器重，居住 於由僱主提供的單位，令上車盤求 過於供的情況重進一步惡化。
根據差餉物業估價署的分類， 面積為40平方米或以下的A類單 位，可以視為典型的上車盤。今年 5月份A類單位在港島區、九龍及新 界的售價分別高見766萬、648萬 及593萬元，較一年前上升5.6%、 6.4%及5%。
上車盤樓價升幅跑贏大部分 面積介乎40至69.9平方米的B類 單位，可見上車盤出現求過於供情 況。
超級豪宅有錢也買不到
另一方面，黃建業認為超級豪 宅需求很大。豪宅多數在最好的地 段，即使有錢亦未必可以買到。
淺水灣沿岸一帶的分層住宅屬 有錢也買不到的超級豪宅地段。黃 建業憶述曾買入南山別墅，住客非 富則貴，德高望重。這些超級豪宅 往往由實力雄厚的老牌家族持有， 他們持貨力強，故鮮有放盤。
黃建業坦言這個單位的原業主 仙遊後，後人才將之出售；否則， 他也無緣買入單位。由於淺水灣分 層住宅放盤罕有，即使在2003年樓 市處於低位入市，黃建業也要多付 100萬元才能奪得心頭好。
渣甸山屬另一個超級豪宅地段； 位於山頂的金馬倫山道的豪宅，信 和置業（00083）主席黃志祥也在此 居住，也屬有錢也買不到的超級豪 宅。
參考美聯物業提供的數據，全 港洋房數目為19,000幢，相當於全 港私樓數量約1.6%（見表二）。
即使計及D類及E類的大單位， 即實用面積達100平方米或以上單 位，涉及單位數目不超過10萬伙， 約佔全港私樓單位數目約8%。
黃建業坦言看好超級豪宅市 場，尤其是單幢式洋房的投資價值。
除供應短缺外，內地富豪及高 級管理層也鍾情本地超級豪宅。好 像中國恒大（03333）夏海鈞斥資 1.56億元買入柏傲山複式單位。
過往全幢商廈多數由內地財團 收購，因為後者希望在維多利亞港 沿岸覓得全幢商廈作為總部；加上 手頭資金充裕，故比較容易作出買 入的決定。
例如2017年內房綠景中國地產 （00095）以90億元買入觀塘8 Bay East全幢商廈；2018年內地財團恒 力隆以150億元接手太古城中心第 三及第四期寫字樓等。
然而，近年商廈成交情況出現 變化，黃建業指出，商廈買家入市 速度明顯減慢，因中央去槓桿政策 收緊內地銀根及加強外匯管制，令 中資在香港收購物業步伐放緩。
他續指，以往中資公司都集中 在中環或上環商廈，如招商局大廈 特別獲中資金融機構垂青。
因此此區的商廈空置率低；加 上為了方便生意來往，中資客人都 會選擇買入一至兩層商廈，導致商 廈單位放盤不久，馬上獲得吸納。
但是受上述政策管制影響，導 致招商局大廈、中環中心等變得難以 賣出，他預料下半年發展仍是平穩。
車位價格見頂
除商廈外，商舖也是物業投資 者的心頭好。
黃建業認為，現時專做遊客生 意的商舖的舖租已經累跌60%至 70%，相信已經跌至接近底部。
民生鋪位租金表現稍為理想， 租金維持現狀或上落10%左右，但因經濟和社會氣氛仍不明朗，加上 網上購物影響，導致很多邊緣舖位 難以租出。
車位也是投資者或用家積極吸 納對象。
月初有人以「天價」630萬元 購入中環中心車位，成交價創全港 車位新高，令全城嘩然。
即使車位市場創新高，但仍有 些投資者認為，投資車位比投資住 宅容易，一來不用裝修；二來容易 管理。但如果以投資角度來說，車 位同樣需要支付管理費、差餉及地 租，除非該區嚴重車位不足，或週 邊沒有任何供應；否則，七除八扣 下息率隨時只得2厘，甚至更低。
黃建業指，香港目前有逾77萬 輛車，惟車位總數為75萬個車位數 目明顯不足，但車位價格炒到這個 新高後，投資者已沒有「水位」，明 顯例子是領展房地產基金（00823） 旗下部分車位也難以租出，倒不如 趁高沽出。
由此可見車位已差不多見頂， 泡沫已出現，投資者不應再用投資 角度買入車位，因為存在一定風險。
31,000點減持港股避一劫
美聯黃建業縱橫樓市多年；然而，他還有一個不太為人所知的身分，就 是股票及債券的投資高手。去年貿易戰爆發時，他毅然在恒生指數尚處 於31,000點水平時，大手減持港股避過一劫。由於訪問黃建業機會難 逢，自然要把握機會，請教投資股票及債券心得。
週一（7月8日）由於美國減息 預期降溫；加上摩根士丹利再度吹 起魔笛追魂，表明看淡未來三個月 環球股市前景，更下調環球股市投 資評級至減持。
大摩坦言投資者對企業盈利預 測過於樂觀，惟各國的採購經理指 數（PMI）卻正在尋底。
況且，投資者憧憬中央銀行會 採取較為寬鬆的貨幣政策。
本週聯儲局主席鮑威爾出席 眾議院金融服務委員會聽證會時表 示，中美貿易爭拗及全球經濟增長 疲弱，繼續拖累美國經濟前景，刺 激月內減息預期升溫，標準普爾 500指數更首度升穿3,000點關口。
然而，近日股價回升完全是建 基於減息預期及貿易爭拗降溫，升 勢基礎並不穩固。
僅沽剩港交所
黃建業本身亦持有一定數量的 股票投資。
不過，去年貿易戰爆發前後， 黃建業把握恒指仍處於31,000點 水平的機會大手減持股票。
現時只剩下港交所（00388）這 隻愛股。
雖然黃建業未能在恒指歷史高 位33,484點減持，惟去年恒指最低 跌至24,540點，成功避過近9,000點 的跌幅。
即使本週恒指收報28,471點， 仍然低於其減持股票的水平。
黃建業預期港股持續波動大， 因為中美貿易談判還未落幕，而港 股投資者對貿易戰消息相當敏感， 估計港股波動性高的投資格局不 變。
雖然中美貿易戰緩和，但尚 未徹底解決，市場仍存在不明朗因 素，故黃建業採取宜守不宜攻的投 資策略。
黃建業笑言自己已過了進取投 資的年紀，所以在投資上會較為保 守。鑒於環球風險增加，股票投資 配置只有不足10%。
另一邊廂，投資較為穩陣的債 券，一是高息內房債；二是相對低 息，但風險較低的債券，如由銀行 或藍籌股發行的債券。
購買債券似乎成為下半年致勝 工具，投資者估計全球經濟增長將 放緩，股市上升空間減少，值博率 不高。倘美國一如預期減息，債價 便有望向上。
他續指，現時看到商舖資產正 在惡化，有些寫字樓難租出去，因 此除非遇到一些商舖價錢特別便宜； 否則，都會維持現狀繼續以收租為 主。
黃建業指現時香港整體營商環 境欠佳，將200%心力投入公司業 務。

July 2019

經濟一週黃建業美聯物業主席