本週地產市道分析

第一 地產商磨拳擦掌吸水 疫情暫放緩，多個地產商磨拳擦掌，推出新盤吸水，新地捲土重來，推出天水圍樓盤，均價折實過萬元，個別單位更比去年加成半。 《搵銀報》講，Wetland Seasons Park 1房折實413萬。政府放寬限聚人數，發展商推盤信心增，多個全新盤陸續出擊。本月首個項目為天水圍Wetland Seasons Park第3期，公布首批65伙，折實呎價破萬元，個別較去年第1期推售單位提價約15%。 第二：百貨創辦人購豪盤付辣稅 有人辭官歸故里，有人連夜趕科場，最新由日本城創辦人接貨，購入深水灣徑之近兩億元豪宅，單計辣稅已逾二千五百萬元。 《搵銀報》謂，日本城創辦人1.8億購深水灣徑8號。疫市下亦無阻名人入市，土地註冊處顯示，家居用品零售店日本城創辦人劉栢輝，近日豪擲近1.8億元，購入南區深水灣徑8號一個分層單位，並另繳15%辣招稅入市，涉及稅款約2,694萬元，意味今次劉栢輝總入市成本超過2億元。 第三：新界複式樓王交易撻Q 豪宅半新盤遇冷鋒，一度膺新界樓王之複式大宅遇買家撻大訂離場，損失訂金七球。 《文人報》表示，澐灃複式撻大訂輸682萬，呎價4.23萬曾膺新界樓王。近日疫情紓緩，不少豪宅新盤均錄破頂價成交，不過卻有買家不惜損失大額訂金亦決定撻訂離場，其中永泰沙田九肚澐灃一個曾榮登新界分層呎價樓王寶座的特色戶，最近遭撻大訂，估計買家損失約682萬元訂金。 第四：恒隆撈底奪美領南區地 美國領事館標售南區項目終搵盅，由恒隆地產奪得，以市場下限價中標，準備四十億元發展項目，今次低價撈底成功也。 《方向報》指出，恒隆地產投得美政府壽臣山物業，投資總額約40億。恒隆地產表示，對成功投得美國政府壽臣山物業地塊感到高興，並指該地塊屬市場罕見，作價合理，而該地皮將會重建成多間獨立式豪華大宅，預計於2024年落成，投資總額約40億元。壽臣山壽山村道37號物業成功以25.66億元售出，每平方呎作價54,138元。市場原先估計，該地皮呎價介乎4.5萬至10萬元，估值約21.3億至47.3億元，如今成交價接近市場預期的下限水平。 第五：名人銀主盤價沽 零售消費行業起起伏伏，今次疫情重災區以飲食娛樂業尤甚，最近有酒樓業名人持有豪宅物業淪為銀主盤沽出。 《文人報》講，福臨門太子爺中半山豪宅淪銀主盤6800萬沽。雖然新冠疫情緩和，惟個別二手豪宅卻要減價出售，其中灣仔福臨門酒家第三代掌舵人所持的中半山好利閣單位，早前淪為銀主盤，減價200萬元或3%後、以6800萬元售出，比5年前購入價僅高18%。另「磁帶大王」陳秉志最新售出東半山嘉雲臺單位，作價4500萬元，陳氏3個月內連沽3豪宅、總值逾1億元。

成交轉活 造價各趨兩極

二手交投陸續重回正軌，除10大屋苑成交速度加快外，其餘各主要地區按月同期亦上升，但成交轉活下，造價反而各趨兩極。

以10大屋苑而言，鰂魚涌太古城暫以14宗成交居於榜首，雖然有4宗呎價逾2萬元以上，但同期有7宗為實呎均價1.6萬至1.7萬元低層戶，未能讓整體均價重回2萬元水平。至於鴨脷洲海怡半島本月有8宗成交，區內代理指，過去一星期區內的睇樓量已回溫，僅上周六、日有逾40、50組買家睇樓，連疫情高峰期間不予開門的業主，也開始解封。但放盤業主各異，如有低層海景套3房單位，實用面積729平方呎，面向避風塘海景，放盤僅兩周，累減12%，以1,128萬元易手，屬近期筍價。另外，26座低層2房戶，亦以低市價4%沽出，但同時間33A座高層2房，以908萬元近期理想價易手。

美孚整體呎價下調

九龍區方面，美孚新邨成交量有所回升，但整體實用呎價向下調整，主要是大部分買家還價偏低，只有急於套現的業主才肯作出讓步，以低價沽貨。如5期蘭秀道7號高層D室，面積657平方呎，業主原叫價910萬元已屬低市價水平，但最終成交價855萬元，買家成功議價55萬元。

至於新界區兩大屋苑，沙田第一城本月以細3房主導大市，佔總成交達55%。其中20座頂層連天台戶，面積451平方呎，2個月微減5萬元，以780萬元易手，呎價達17,295元，屬理想價。而受同區新盤開售影響的天水圍嘉湖山莊，目前暫10宗成交，區內代理指，盡管新盤定價較同區二手為高，但預計仍可吸納區內大部分客源，拖慢二手成交。

11 Sep 2020

經濟日報