【歷全年跌市】成分屋苑近全數跌價 呢個屋苑跌幅最勁近30%

受年初爆發的第五波疫情，加上年中起美國正式步入加息周期雙重夾擊下，本港樓市於2022年嚴重受挫。反映二手樓價的中原城市領先指數（CCL）按年下挫16%之餘，整體住宅成交量按年亦挫近四成，呈量價齊跌，而CCL約133個成份屋苑中，更有逾一成屋苑的呎價下挫超逾兩成。

129個CCL成份屋苑呎價下跌

回顧2022年，本港樓市先後遭受第5波疫情，以及息魔來襲雙重夾擊，令本港樓市價量齊跌，成交量方面，據利嘉閣研究部估計，今年全年住宅註冊量約44,753宗，較去年的74,297宗大跌接近四成之餘，亦創2013全年錄得50,676宗後，約9年以來新低，至於今年二手成交涉及約36,275宗，亦較去年56,647宗跌約36%。

樓價方面，中原城市領先指數（CCL）於本周五（23日）報156.37點，按周跌1.39%，全年累跌16%，若與去年8月高位191.34點相比，更已累跌約18.3%，現時樓價重返2017年5月水平。

若細拆CCL 138個成份屋苑的呎價數據，撇除本月初新增的5個成份屋苑，截至本月11日（上周日），共有多達129個屋苑的呎價按年下挫，其中16個的跌幅更超過兩成，佔比達12%，跌幅介乎20%至28.8%不等。

新界西4屋苑跌幅勁 海濱呎價挫28.8%

當中跌幅最大的「四強」均位於新界西，並以荃灣海濱花園按年跌28.8%最多，由去年12月的$14,426，勁跌至本月的$10,273；其次則為屯門大興花園，呎價亦由去年12月的$12,823，跌至本月的$9,400，跌幅約26.7%。值得一提的是，除了前述的大興花園，新界西另有5個屋苑本月的呎價跌穿$1萬水平，並以荃灣荃威花園呎價僅報$9,331最低；而該區去年沒有呎價低於$1萬的屋苑。

不過，今年亦有4個屋苑的呎價按年上升，但佔比僅3%，當中以坐落於屯門青山公路的香港黃金海岸按年升4.8%最多，由去年12月的$10,512升至本月的$11,018；其次為深井浪翠園，呎價由去年12月的$11,493，升至本月的$12,020，升幅亦達4.6%。其餘兩個屋苑分別為跑馬地禮頓山及新蒲崗的譽‧港灣，呎價按年分別上升0.3%及3.4%。

另外，參考中原地產數據，10大屋苑於2022全年截至12月20日（周二）共錄2,583宗成交，較去年4,167宗大跌約38%；當中以東涌映灣園成交量跌幅最大，今年暫錄約157宗成交，較去年全年316宗大跌50.3%，為唯一跌幅過半的屋苑；其餘屋苑成交量的跌幅亦介乎22%至45.5%。交投量最少的屋苑則為鰂魚涌康怡花園，暫錄142宗成交，較去年全年259宗跌約45.5%，為跌幅第二大的屋苑。

康怡呎價$13,479 平過新都城

至於平均成交呎價亦全綫報跌，除鴨脷洲海怡半島外，其餘屋苑的呎價跌幅均超過一成；當中市區樓包辦「三甲」，並以鰂魚涌康怡花園按年跌兩成半最多，由去年底的$17,913跌至本月的$13,479。

值得留意，康怡花園本月的呎價比將軍澳新都城的$14,581及沙田第一城的$14,213為低，罕有地出現港島樓呎價低於新界樓的情況。而同樣位於鰂魚涌區的「中產屋苑」太古城，呎價則由去年底的$20,351，跌至本月的$15,901，跌幅亦達22%。天水圍嘉湖山莊則跌穿$1萬水平，報$9,634，較去年底的$11,382下跌約一成半。

雖然整體二手成交量及樓價均按年下跌，但財政司司長陳茂波於2月公布的《財政預算案》，宣布將九成及八成按揭的樓價上限，分別放寬至$1,000萬及$1,200萬，卻稍稍刺激換樓需求。中原地產數據顯示，10大屋苑今年暫錄2,015宗造價$1,000萬內的成交，佔全部成交約78%。雖然成交量較去年所錄的3,154宗下跌約36.1%，惟按佔比計算則按年微升2個百分點。

經濟日報24 Dec 2022

2023年樓價續探底 恐再跌17%

 2023年樓價續探底 恐再跌17%  

過去兩周筆者於本欄預測2023年金融市場6個可能出現的境況，其中，預計恒指和標指明年全年高低波幅，分別介乎15000點至22000點和2750點至4000點（見上周本欄）。今次繼續分析餘下4項預測  七、樓價來年再跌一成七，政府逐步「撤辣」 正如以往本欄指出，樓價指數的34個月移動平均線，是一個十分有效指標區分樓市處於牛市（上升周期）還是熊市（下跌周期）階段。

自2022年2月至今，差餉物業估價署住宅樓價指數已連續9個月收低於這條平均線；僅從指數的技術走勢角度看，香港二手樓市已不折不扣確認跌入熊市周期中 預計政府逐步「撤辣」

當然，從客觀（宏觀）環境因素看，目前及明年樓市續探底的機會甚高。其中兩項主要負面因素：

（1）聯儲局收水行動尚未結束：雖則最新公布11月的通脹數據增速低於預期，令市場估計明年局方加息周期提早結束，惟聯儲局的最終利率（terminal rate）在哪個水平，以及何時減息，很大程度繫於通脹回落的速度和屆時通脹水平，當中依然存在甚多變數。

再者，聯儲局會否同步停止縮表（QT），亦同樣有不確定性（見下文），間接地令香港貨幣供應逐步收縮。故此，可以預期香港銀行來年還有進一步調升最優惠利率（P）空間，且從目前港元同業拆息（HIBOR）與P水平的差距，更有「追加」P的機會（即香港銀行加P幅度高於聯儲局，甚至單方面採取加息行動），勢打擊樓市氣氛。

（2）港股牛市仍未出現：港股與樓價走勢長久以來息息相關【圖2】，雖然近月來港股呈現報復性反彈，但是否已進入熊去牛來仍然存在很大疑問，尤其是美國明年有頗高機率陷入衰退、美股熊又尚未完結，加上內地全面復常可能帶來疫情飆升的不確定因素，都遏抑明年樓市表現。 從技術走勢角度看，樓價指數或將回測2003年至2021年整個牛市升浪的黃金比率38.2%回調支持位，約268點（或相當於中原城市領先指數130.4），即較後者現水平還有約一成七的下跌空間（由歷史高位計，樓價回落約三成）。

不過，值得留意的是，樓市與經濟關係息息相關，相信隨着明年樓價探底，特區政府將逐步「撤辣」緩和樓市的回調壓力。

金價有望挑戰2000美元

八、金價全年反覆回升，明年挑戰2000美元關

正如去年底的「十大預測」提到，受「加息的影響，加上美元維持相對強勢，一定程度上將抑制金價表現，甚至令金價構成一定的短暫壓力」（2021年12月16日本欄），回望過去一年的發展，這描述離事實相距不遠。展望明年，加息和美元偏強的因素料繼續令金價承壓，惟壓力相對今年明顯緩和，始終聯儲局再大幅加息的機會已不大（預計2023年加息幅度只有約1厘）。另一邊廂，執筆之時，俄烏戰事尚未完結，西方國家不斷積極壓制俄羅斯石油出口，地緣政治仍未有降溫跡象，反而劍拔弩張。最終會否迫使俄羅斯如坊間報道，接受黃金作為買賣石油的交易「貨幣」，值得留意。此外，中美關係亦沒有明顯改善，環球經濟一體化或進一步轉向去全球化。

根據人民銀行公布的數字，11月份官方持有的黃金儲備增加至63.67百萬金衡盎斯（million troy ounces）。這已是自2008年金融海嘯之後，第四輪增持黃金儲備，之前3次分別發生於2009年3月、2015年6月至翌年10月，以及2018年12月到翌年9月【圖3】。與此同時，截至9月底為止，中國持有美國國債的規模已經縮減至9336億美元，創2010年6月以來低位；由高位計算，持倉已減少約三成（或3831億美元）。

以上種種，在在對金價帶來某程度的支持。無論如何，2022年金價跌至約1615美元的逾兩年半以來低位後，找到不俗承托，近日已逼近1830美元水平，即2021年下半年徘徊區頂部，亦是2015年至2020年升浪23.6%前回調支持位、現時阻力位。後市若成功突破並企穩其上，料可進一步看好，全年有望挑戰2000美元關。

九、整體大宗商品、原材料走勢，來年先回後漲

明年環球經濟增速放緩，個別主要經濟體更有衰退風險。而內地防疫政策逐步放寬，甚至全面解封，初期料有疫情大爆發風險，令復常進程反覆，惟明年下半年較後時間經濟增速有望回穩並加快。若這宏觀發展與事實相距不遠，明年上半年大宗商品，包括工業金屬和石油等料難有突出表現，更可能出現某程度的回調（註：由於供應/產能偏緊，除非經濟硬着陸，估計油價回落幅度不會太大）。

新興股市四面楚歌

然而，於下半年較後時間，隨着中國及環球經濟喘穩，甚至全面復甦，大宗商品勢開展較明顯的升浪。值得留意的是，大宗商品在復甦初期往往有較佳表現【圖4】。

十、新興市場股市明年未許太樂觀

如早前本欄分析，縱使明年美國出現衰退，若然通脹仍處偏高位置，聯儲局未必會減息，極其量只暫停加息。縮表方面，由於QE4期間，聯儲局確實釋出海量流動性（信貸），間接地促成近年通脹惡化的窘局。而且，量寬是威力強勁的貨幣政策，假如美國經濟只是溫和衰退，聯儲局亦用不着再實施新一輪QE（否則資產價格飆升，令通脹更難遏下來）。故此，可以預期聯儲局明年縮表的大方向應不會出現太大轉變，即預計其資產規模將穩步減少。

問題是，從量寬時期的發展，不難發現當聯儲局QE結束、信貸增長回落時，往往會觸動新興市場去槓桿，即減債【圖5】。且過程中會間接帶動美元有偏好表現（見9月22日本欄；註：美元明年不宜看得太淡某程度亦是這緣故）。

換言之，來年新興市場四面楚歌，面對（1）環球經濟放緩、（2）去槓桿壓力、（3）美金偏強和（4）息率偏高的局面，足見明年新興市場經濟壓力依然不輕，新興市場股市繼續跑輸多個主要股市。

2023年十大預測．之三

信報投資分析研究

15 Dec 2022

發展商專訪 宏安明年推5市區重建盤 料息口仍左右樓價

 宏安（01243）認為，明年樓市仍以中小型住宅主導，而市區重建項目勝在交通方便，將成為集團主力推出範疇。

今年市況較為波動，樓價亦有顯著調整，宏安地產行政總裁鄧灝康認為，加息是樓價今年下跌關鍵，對於明年市況，他認為息口仍可能會向上，直至第二季持平，未來一年維持相對高息狀態，對樓市影響頗大；但指加息或會放緩，屬相對利好消息。

股債波動 港樓投資較穩定

鄧灝康指出，即使樓價有調整，但港樓仍比其他投資產品穩定，「股市、債市等波動，若近一兩年買外地物業同樣因滙率變化而有損手，相信投資者會認為，香港住宅始終是相對穩定。」

宏安地產執行董事程德韻指出，集團旗下項目，向來以市區重建為主，故不擔心供應增加及加息因素。宏安將於2023年推5市區重建項目，第一季將率先推出鴨脷洲惠風街項目，涉及90伙；另同區鴨脷洲大街項目可望年尾推出，涉及200伙。另外，九龍區將分別推出黃大仙鳴鳳街及觀塘定業街項目，而薄扶林7間獨立屋，亦有望明年推售。

本報記者　梁建國 

7 Dec 2022

經濟日報

市區樓價紛返6年前

 市區樓價紛返6年前

美孚兩房輸15萬 淘大一房跌穿4球

加息周期下，樓市「無運行」，二手價愈跌愈低，不少大型屋苑成交價，已進一步跌返6年前或更早的價位。牛頭角淘大花園一房單位最新成交價跌穿「4球」，重返2016年水平。荔枝角美孚新邨原則兩房戶日前以585萬元售出，較6年前購入價帳面再低約15萬元。


近月二手成交不少已跌穿3、4年前購入價，惟近期價位有回到6年前水平的趨勢。美聯黃家明表示，上述淘大花園O座低層8室，實用面積約285方呎，獲睇樓一日的外區用家以398萬元承接，呎價約13,965元。翻查成交紀錄，相若成交價要追溯至2016年11月，當時M座低層7室亦以395萬元易手。

富澤劈25% 賣900萬

美孚新邨為市區藍籌盤，利嘉閣郭永峰指，該屋苑3期百老匯街82號低層C室，實用面積約581方呎，兩房改三房間隔，新買家過去周日睇樓，同日深夜即拍板入市，呎價約10,069元。原業主於2016年8月以約600萬元購入，最新做價帳面再低約2.5%。

港島屋苑做價更重返8年前。該行陳家鴻透露，北角富澤花園富威閣高層A室，實用面積約650方呎，套三房間隔，放盤約3至4個月，劈價300萬元或25%，以900萬元易手，呎價約13,846元，較去年中做價回落約26%，重返2014年。


近期樓價跌勢轉急，中原李嘉儀指，筲箕灣香島3座中層E室兩房戶，累減270萬元，售830萬元，呎價約17,149元，約5年帳蝕93萬元，較同類型單位銀主盤做價平約3%。同時，較去年2月同座同室單位成交價，更跌價約16%。

大興低市價17%易手

新界區上車盤「大平賣」，該行陳家富稱，屯門大興花園2期3座中層D室，4月開價780萬元，減至580萬元售出，低市價約17%，呎價約9,881元，屬同類套三房戶5年新低。中原余仲平表示，荃灣綠楊新邨A座中層6室，約半年累減200萬元，近日以530萬元售，屬近5年新低，呎價約11,910元，逾7年帳面只賺20萬元。

美聯周志強指，粉嶺中心E座極高層戶，減價約50萬元，以438萬元沽，較同類型單位半年前做價急跌約100萬元，呎價約11,902元。中原彭成裕稱，元朗朗屏8號2座低層一房戶，劈價132萬元，獲上車客以428萬元承接，較同月另一宗一房戶成交價平約19%。


原文網址：市區樓價紛返6年前 | 東方日報 | 產經 https://orientaldaily.on.cc/content/finance/odn-20221108-1108_00204_041/

信置黃永光：0+3吸回流客 帶動住宅需求

【明報專訊】美國加息挫冧本港樓市，信和置業（0083）副主席黃永光在股東會上表示，對本港樓市保持平穩發展仍持樂觀態度，因為美國聯儲局再加息兩次是在市場預計之內，而且本港息口加幅預計不如美國，將保持在歷史較低水平。

黃永光又認為，近期疫情趨向穩定，社會經濟活動陸續復蘇，本港失業率亦持續改善，在「0+3」的新檢疫政策下，政府數據已部分反映效果，相信在此安排下能吸引外地人士回流，有助帶動住宅需求，推高租金水平，對樓市後市有信心，料商場及餐廳消費氣氛亦會有所好轉

至於信置未來部署方面，集團執行董事田兆源透露，未來一年，集團將會推出5個物業項目，連同合作項目，預計提供逾3000伙單位，包括錦上路柏瓏第三期、日出康城凱柏峰第三期、中環結志街的ONE CENTRAL PLACE、油塘通風樓發展項目和黃竹坑站第四期發展項目。

27 Oct 2022

明報

部份藍籌屋苑呎價8月10月比較 25 Oct 2022

7項目3844伙申預售 四個月高會德豐系4新盤入紙 康城12期矚目.

樓市氣氛熾熱，發展商加快就手上的樓花新盤申請預售樓花同意書。根據地政總署最新數據顯示，5月共有7個全新項目入紙申請預售樓花同意書，共涉及3844伙，較4月821伙急增約3.7倍，創近4個月新高，令積存待批預售單位增至24605伙，創自2002年7月後近20年次高。

地政總署上月接獲7宗全新預售申請，涉及3844伙，為今年1月錄得7094伙以來近4個月最多。會德豐地產及同系九龍倉（00004）表現最積極，共有4個獨資及合資新盤上月申請預售，合共2502伙，相當於全港上月申請總數約65.1%。當中最矚目為會德豐地產與港鐵（00066）合作發展的將軍澳日出康城第12期，提供約2000伙，項目分期發展，其中第12A期及第12B期率先於上月申請預售，分別有650伙及685伙。

至於由嘉華國際（00173）、會德豐地產及中國海外（00688）合作的九龍東啟德承豐道15號住宅項目第2期，上月亦申請預售，涉及1121伙，令啟德跑道區新盤滾存待批樓花單位數目增至9360個。九龍倉（00004）九龍塘龍翔道188號第3期亦在上月申請預售，提供46伙。

Wetland Seasons Bay第3期同申請

「月月有樓賣」的新地（00016），旗下天水圍Wetland Seasons Bay第3期（Wetland Lot No.33 Development發展項目第三期）同樣在上月申請預售，共384伙。發展商早前指出，該盤部署今年第三季推出。

其餘兩宗新申請，包括泛海國際（00129）旗下元朗洪水橋洪安里滙都第1期及星星地產（01560）元朗宏業西街After The Rain（雨後），各提供623伙及335伙。

5樓花上月獲批 涉2245戶

此外，地政總署上月批出5宗預售樓花同意書申請，共涉及2245伙，較4月2649伙，減少404伙或約15.3%。最大型為新地旗下大埔白石角新盤Silicon Hill（大埔市地段第244號發展項目第1期）及第2A期，分別涉及576伙及607伙，其中Silicon Hill已在6月初開售。

長實（01113）及新地合作發展的屯門第55區小秀大型發展項目飛揚第1期及第2期同月獲批預售，分別提供400伙，飛揚第1期料6月推售；香港小輪（00050）與市區重建局合作發展、恒地（00012）負責銷售的深水埗通州街新盤映岸則涉及262伙。

雖然5月有2245伙獲批預售，但因新申請涉及的單位數目更多，使到截至5月底累積待批預售樓花單位達24605伙，按月增加約7%，創2002年7月後近20年次高，僅次於今年3月24834伙，已經連續5個月維持在約2.3萬伙至2.5萬伙。事實上，累積待批預售樓花單位之中，共有14個項目，合共9075伙樓花期超過30個月，佔總數約36.9%。目前樓花期最長的項目為日出康城第12B期，預計2025年7月底落成入伙，樓花期長約38個月。

不過，政府規定樓花新盤預售期最長只有30個月，故即使獲批售樓紙也不能推售。美聯物業首席分析師劉嘉輝解釋，因為樓花項目由入紙申請至獲批需時，發展商早日申請預售，日後部署推售時會更有彈性。

8 June 2022

信報

寬按保3個月 千萬樓多銷65%

自今年2月23日《施政報告》公布進一步放寬按揭保險樓價上限（放寬按保），美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，以近3個月（3月1日至5月25日）二手住宅註冊量與之前3個月（去年12月1日至今年2月28日）作比較，當中逾1000萬至1200萬元的註冊量急升約64.9%至874宗。

黃埔成交佔最多

同樣受惠放寬按保措施的逾1200萬至1920萬元二手住宅物業，近3個月錄865宗二手登記，較之前的3個月的719宗亦有約20.3%升幅，表現同樣超越同期升約8%的整體二手大市。

而近3個月逾1000萬至1200萬元二手註冊量最多的3個屋苑，紅磡黃埔花園錄29宗佔最多，其次為鴨脷洲海怡半島的27宗，第3位為鰂魚涌太古城錄25宗登記。

另外，中原地產高級資深分區營業經理黃國強稱，青衣盈翠半島12座中層E室，實用面積777方呎，3房間隔，附清雅裝修，以1490萬元沽出，呎價19176元，屬屋苑本月最大銀碼成交，惟作價較市價低約4%。原業主2007年以518萬元買入，持貨15年轉售，賬面獲利972萬元，升值近1.9倍。

27 May 2022

信報

50屋苑呎價連挫7月後首回升

利嘉閣地產統計今年4月全港50個指標屋苑（下稱50屋苑）二手加權平均呎價（以實用面積計算．下同）報15146元，創第五波疫情以來新高，也是連挫7個月後首度回升，按月飆1.8%。業界相信，5月樓價有望進一步向上，料可再漲1%至2%。

每呎15146元 交投量月飆四成

利嘉閣地產研究部數據顯示，50屋苑的平均呎價於去年9月至今年3月連跌7個月，到4月才回升1.8%，並屬去年12月（即第五波疫情爆發前）錄得15358元以來的4個月高位。若與去年8月歷史高位15718元比較，最新平均呎價仍較高峰低約3.6%。

50屋苑的交投量也明顯增加，4月共錄得960宗成交，較3月的685宗暴升40.1%，更是去年5月錄得1048宗以來的11個月高位。

對於50屋苑交投4月價量齊升，利嘉閣地產總裁廖偉強認為，上月疫情持續受控，加上政府放寬限聚措施，刺激樓市單月交投激增，帶動價格同步上升。不過，由於4月已消化大量平價放盤，市況好轉下，二手業主叫價趨硬。廖偉強估計，本月50屋苑的交投量將降至約600至700宗，按月回落逾三成；惟樓市氣氛持續樂觀，廖偉強料5月樓價仍可按月再漲1%至2%。

事實上，近月二手業主放盤取態明顯趨強硬，美聯物業統計顯示，今年3月第五波疫情嚴峻時，十大二手指標屋苑放盤業主多提供約5%至10%的議價空間，其中觀塘麗港城、鴨脷洲海怡半島和東涌映灣園的議價空間高達10%；惟今年5月中該10個屋苑的議價幅度已收窄至2%至4%，海怡半島和映灣園的議價空間僅3%，兩月間收窄約7個百分點。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明指出，樓市氣氛好轉，樓價呈「U形」由低位回升，二手業主叫價普遍趨進取，加上大幅低於市價的放盤絕跡，他建議現時計劃在二手市場入市的買家調整心態，接受以市價獲取心頭好

25 May 2022

信報