新地首三季賣樓吸金雙冠軍
一手市暫銷8340伙 5巨擘佔七成半

今年本港與各地恢復通關，惟對樓市只帶來短暫刺激作用。本報綜合各樓盤成交紀錄冊資料，今年首三季全港錄得約8340宗一手成交，與去年受到第五波疫情困擾下首三季錄得約8330宗一手買賣相若。今年首9個月新地（00016）、長實（01113）、恒地（00012）、會德豐地產及信置（00083）共5個發展商旗下新盤成交量共約6280宗，佔全港總成交量逾七成半；當中，新地穩守今年首三季賣樓及吸金雙料冠軍寶座。

業界人士認為，若新一份《施政報告》推出樓市「減辣」措施，發展商第四季會以快打慢、全速推盤，今年全年一手成交宗數有力挑戰11000伙水平，較2022年全年多約兩成。

NOVO LAND及University Hill貢獻多

新地今年首季推出屯門兆康NOVO LAND第2B期，第二季推售NOVO LAND第2A期及大埔白石角優景里University Hill第2A期及第2B期。單計上半年，該集團累計賣出約2300伙，冠絕全港發展商。該集團於第三季未見推售全新盤，只售出約70個貨尾單位；惟首三季累沽約2370伙，仍穩坐今年首三季賣樓王寶座。售樓金額方面，新地亦以約187億元稱冠。

新地去年全年售出約2930伙，今年首三季的銷售量與之相差約560伙或19%。該集團最快本季推出天水圍輕鐵天榮站物業發展項目第1期YOHO WEST（1393伙），以及元朗站上蓋The YOHO Hub II（939伙），相信該集團今年全年成交量有力超越去年全年。

恒地後勁強 長實奇招掀搶購

恒地今年首三季只推出3個全新盤，勝在貨尾盤銷售強勁，例如粉嶺大型發展項目One Innovale及大角咀利奧坊系列3盤，令恒地首三季累售約1490伙，佔主要發展商銷量次高；銷售金額約113億元。

長實（01113）今年3月以「深水炸彈價」推出與新地合作的屯門第55區小秀大型發展項目飛揚第2期；8月再以「平爆價」推售油塘親海駅I及II，掀起新盤搶購潮，帶動該集團首三季累售約1390伙，已超越去年全年銷情約465伙接近兩倍；今年首三季的銷售金額則約93億元。

至於5個發展商之中，只有會德豐地產今年首三季銷售量及金額俱超越去年全年。該集團今年主力推售觀塘藍田站KOKO HILLS第3A期KOKO ROSSO及第3B期KOKO MARE，帶動首三季共沽出約700伙，超去年全年約37%；銷售金額約84億元，比去年全年多約2%。

信置（00083）今年首三季僅售出約330伙，全新樓盤只有與嘉華國際（00173）、招商局置地（00978）及港鐵（00066）合作發展的將軍澳日出康城第11D期凱柏峰III，對比2022年推出元朗錦上路站柏瓏I及II等大熱紅盤、全年沽約2160伙，今年銷量仍少約1830伙或85%。

不過，根據信置公布截至今年6月底止全年業績，該集團淨現金約420億元，是上述5個發展商之中唯一沒有淨負債，財政壓力不大，相信有條件等待市況好轉才推盤，毋須因應市況調整價錢賣樓。

倘減辣 發展商勢全速推盤

業界普遍認為，新一份《施政報告》會否「減辣」，將左右今年末季新盤銷售。利嘉閣地產總裁廖偉強相信，各大發展商旗下全新盤已經準備就緒，若政府落實「減辣」，發展商會「以快打慢、全速推盤」，料今年全年一手買賣宗數可上望11000宗；否則發展商會繼續維持低價推盤，部分持貨能力強的發展商甚至會減慢推盤的步伐。

資料顯示，去年全年一手市場共錄得約9170宗成交，今年首三季的成交量較去年全年少約830宗；若今年全年成交量達11000宗水平，按年成交量將反彈約兩成，惟較2021年全年正常水平的16971宗，仍少約35%。

14 Oct 2023

信報

中銀滙豐網上估價 無一調升

中銀滙豐網上估價 無一調升

差絕九個月 康怡插11%最傷

銀行上調新造按息、九龍東啟德住宅地每方呎樓面地價創9年半新低，加上屯門新盤低價開賣等多個利淡消息拖累，二手住宅樓價跌勢轉急，銀行亦狠削網上估價。本報追蹤15個主要屋苑27個相關單位今年9月的網上估價（下稱估價），滙豐銀行及中銀香港（02388）兩家銀行都沒有單位估價按月上調，是去年12月後9個月來首見。中銀香港連續2個月沒有單位上調估價，下調估價單位更按月倍增至26個，下調幅度0.81%至10.79%，降幅最大為鰂魚涌康怡花園。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，最近樓價下跌速度加快，是因為利淡因素較多，「見到屋苑單位估價下跌比例大好多，甚至有啲全部下跌，跌幅比之前擴大咗。」

她指出，整體樓市除港島區部分屋苑有反彈外，九龍及新界逾九成屋苑單位成交價都下跌，以西灣河嘉亨灣、尖沙咀港景峯、沙田第一城及天水圍嘉湖山莊樓價跌幅較大。按年計，鰂魚涌太古城及鴨脷洲海怡半島為跌幅較大的屋苑。

按息急飆 買家觀望

王美鳳稱，近期樓市利淡因素包括按息加快上升，銀行9月又調高按息半厘，實際按息達4.125厘，對於供樓業主和擬入市的準買家，供樓負擔較前增加。同時，息率趨升亦突顯「租平過供」情況，近月一手樓低開，除搶奪二手客源外，亦令二手樓準買家睇淡樓市前景，「呢啲因素夾埋令買家觀望氣氛好濃厚，自然唔會積極入市。」

「最近政府提到有機會進一步放寬逆周期措施（減辣），令之前所講的因素進一步加強，買家一定會睇定啲，睇吓政府會唔會出招，心態係覺得等埋政府出招後才入市仲好。」她認為政府最好盡快直接講明放寬措施的內容，以免市況因等待消息公布而出現「冰封期」。

中銀降估值單位倍增至26個

中銀香港9月估價下調單位有26個，較8月的13個，勁升1倍；9月估價下調幅度0.81%至10.79%，也明顯較8月的0.45%至2.06%擴闊。康怡花園H座中層3室，實用面積524方呎，估價由8月的843萬元急挫至9月的752萬元，單月插10.79%，呎價低見14351元。太古城海棠閣高層A室，實用面積1114方呎，9月估價僅2106萬元，較8月的2335萬元回落9.81%，呎價18905元。

該行9月沒有單位估價上調，與8月相同；9月估值持平單位1個，較8月的14個，大減近93%。

滙豐銀行估價下調單位也由8月的20個，增至9月的24個；降幅0.53%至6.81%，也較8月的0.09%至5.56%為大。嘉湖山莊翠湖居1座中層E室，實用面積448方呎，估價由8月的470萬元，調低至9月的438萬元，幅度達6.81%，呎價9777元。沙田第一城29座高層G室，實用面積327方呎，9月估價僅543萬元，較8月降6.54%，呎價16606元。

滙豐單月調低嘉湖6.8%

該行9月沒有單位估價錄得上調，8月則有2個。9月持平單位佔3個，按月減少2個。

若與去年9月比較，中銀香港及滙豐銀行都是全部單位估價向下。中銀香港單位估價按年跌幅為1.97%至18.34%，當中有13個單位估價下調逾10%，降幅最大為太古城，其次為海怡半島。

滙豐銀行也是全部單位估價按年向下，幅度為2.5%至17.02%。近一半（12個）單位估價下調逾10%，降幅最大為筲箕灣居屋愛蝶灣，其次為海怡半島。

5 Oct 2023

信報

撮要

中銀和滙豐最近九個月來首次沒有調升任何樓盤單位的網上估價,反映樓市轉弱。中銀下調單位更增加至26個,最大跌幅出現在康怡花園。樓價下跌趨勢轉急,主要是受到按揭利率上升、一手樓低價推售等利淡因素影響,加上買家觀望氣氛濃厚,促使銀行紛紛下調樓盤估價。文章分析認為,政府若能盡快公布放寬樓市辣招的具體內容,或可避免市場出現冰封期。

對於這篇報導中反映的樓市走勢,我有以下幾點評論:

1. 樓價下滑趨勢顯示,current樓市已進入調整期,負面消息逐步反映在樓價上。但是調整幅度仍較溫和,未見恐慌性拋售。

2. 放寬樓市辣招能為市場注入一定支持,但效果可能有限,因為經濟基本面仍然疲弱,息口高企是根本因素。政府不宜過於依賴樓市激發經濟。

3. 現時買樓者以自用為主,投資氣氛淡靜。收租回報下滑,令投資需求疲弱。樓市難望觸底反彈,預期偏軟格局將持續。

4. 長遠而言,樓價理應與民生、經濟基本面相連。政府應積極增強香港競爭力,擴大經濟發展空間,才是樓市合理回歸的根本出路。

5. 樓市下行亦對負資產家庭及首次置業者較優惠。港人置業難可望得到紓緩。政府應積極增加公屋土地供應,保障基層居住需求。