中銀滙豐網上估價 無一調升

中銀滙豐網上估價 無一調升

差絕九個月 康怡插11%最傷

銀行上調新造按息、九龍東啟德住宅地每方呎樓面地價創9年半新低，加上屯門新盤低價開賣等多個利淡消息拖累，二手住宅樓價跌勢轉急，銀行亦狠削網上估價。本報追蹤15個主要屋苑27個相關單位今年9月的網上估價（下稱估價），滙豐銀行及中銀香港（02388）兩家銀行都沒有單位估價按月上調，是去年12月後9個月來首見。中銀香港連續2個月沒有單位上調估價，下調估價單位更按月倍增至26個，下調幅度0.81%至10.79%，降幅最大為鰂魚涌康怡花園。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，最近樓價下跌速度加快，是因為利淡因素較多，「見到屋苑單位估價下跌比例大好多，甚至有啲全部下跌，跌幅比之前擴大咗。」

她指出，整體樓市除港島區部分屋苑有反彈外，九龍及新界逾九成屋苑單位成交價都下跌，以西灣河嘉亨灣、尖沙咀港景峯、沙田第一城及天水圍嘉湖山莊樓價跌幅較大。按年計，鰂魚涌太古城及鴨脷洲海怡半島為跌幅較大的屋苑。

按息急飆 買家觀望

王美鳳稱，近期樓市利淡因素包括按息加快上升，銀行9月又調高按息半厘，實際按息達4.125厘，對於供樓業主和擬入市的準買家，供樓負擔較前增加。同時，息率趨升亦突顯「租平過供」情況，近月一手樓低開，除搶奪二手客源外，亦令二手樓準買家睇淡樓市前景，「呢啲因素夾埋令買家觀望氣氛好濃厚，自然唔會積極入市。」

「最近政府提到有機會進一步放寬逆周期措施（減辣），令之前所講的因素進一步加強，買家一定會睇定啲，睇吓政府會唔會出招，心態係覺得等埋政府出招後才入市仲好。」她認為政府最好盡快直接講明放寬措施的內容，以免市況因等待消息公布而出現「冰封期」。

中銀降估值單位倍增至26個

中銀香港9月估價下調單位有26個，較8月的13個，勁升1倍；9月估價下調幅度0.81%至10.79%，也明顯較8月的0.45%至2.06%擴闊。康怡花園H座中層3室，實用面積524方呎，估價由8月的843萬元急挫至9月的752萬元，單月插10.79%，呎價低見14351元。太古城海棠閣高層A室，實用面積1114方呎，9月估價僅2106萬元，較8月的2335萬元回落9.81%，呎價18905元。

該行9月沒有單位估價上調，與8月相同；9月估值持平單位1個，較8月的14個，大減近93%。

滙豐銀行估價下調單位也由8月的20個，增至9月的24個；降幅0.53%至6.81%，也較8月的0.09%至5.56%為大。嘉湖山莊翠湖居1座中層E室，實用面積448方呎，估價由8月的470萬元，調低至9月的438萬元，幅度達6.81%，呎價9777元。沙田第一城29座高層G室，實用面積327方呎，9月估價僅543萬元，較8月降6.54%，呎價16606元。

滙豐單月調低嘉湖6.8%

該行9月沒有單位估價錄得上調，8月則有2個。9月持平單位佔3個，按月減少2個。

若與去年9月比較，中銀香港及滙豐銀行都是全部單位估價向下。中銀香港單位估價按年跌幅為1.97%至18.34%，當中有13個單位估價下調逾10%，降幅最大為太古城，其次為海怡半島。

滙豐銀行也是全部單位估價按年向下，幅度為2.5%至17.02%。近一半（12個）單位估價下調逾10%，降幅最大為筲箕灣居屋愛蝶灣，其次為海怡半島。

5 Oct 2023

信報

撮要

中銀和滙豐最近九個月來首次沒有調升任何樓盤單位的網上估價,反映樓市轉弱。中銀下調單位更增加至26個,最大跌幅出現在康怡花園。樓價下跌趨勢轉急,主要是受到按揭利率上升、一手樓低價推售等利淡因素影響,加上買家觀望氣氛濃厚,促使銀行紛紛下調樓盤估價。文章分析認為,政府若能盡快公布放寬樓市辣招的具體內容,或可避免市場出現冰封期。

對於這篇報導中反映的樓市走勢,我有以下幾點評論:

1. 樓價下滑趨勢顯示,current樓市已進入調整期,負面消息逐步反映在樓價上。但是調整幅度仍較溫和,未見恐慌性拋售。

2. 放寬樓市辣招能為市場注入一定支持,但效果可能有限,因為經濟基本面仍然疲弱,息口高企是根本因素。政府不宜過於依賴樓市激發經濟。

3. 現時買樓者以自用為主,投資氣氛淡靜。收租回報下滑,令投資需求疲弱。樓市難望觸底反彈,預期偏軟格局將持續。

4. 長遠而言,樓價理應與民生、經濟基本面相連。政府應積極增強香港競爭力,擴大經濟發展空間,才是樓市合理回歸的根本出路。

5. 樓市下行亦對負資產家庭及首次置業者較優惠。港人置業難可望得到紓緩。政府應積極增加公屋土地供應,保障基層居住需求。