「低」價賣地敲響財赤警鐘？

「低」價賣地敲響財赤警鐘？

近日發展商想必做到手軟氣咳，這邊廂政府頻頻推地，那邊廂港鐵（066）和市區重建局又請他們入標或呈交發展意向書，但日前港鐵天榮站住宅項目及政府大埔白石角住宅用地皮相繼流標，發展商效果只是白忙一場，難怪他們批評政府，既想他們在短期內承接一連串土地發展住宅，卻仍堅持高地價政策。

最新一輪招標，位於馬鞍山白石的住宅用地，發展商以接近市場估值下限的價格投得。政府是否一如傳媒報道，因流標前車可鑑，故此「從善如流」，「監生㩒低底價」，以至發展商有機會「執死雞」，大家只能揣測。不過，在面對輸入建築外勞困難重重，建築成本高漲，以至美國聯儲局最早可能於明年中加息的形勢，同一地區數個住宅項目在短時間內相繼推盤競爭，我們可以幾乎肯定，除非地皮非常有吸引力，發展商不會高價「搶地」，政府賣地將變成銷量大但呎價下調，地價會形成向下轉的漩渦。

發展商對動用本身土地儲備、補地價商討、和引用今年稍後出台的補地價仲裁計劃等舉措的意欲將會減低，意味着透過私人土地改變用途，發展成住宅，增加一手樓供應，未必如政府所願。與此同時，發展商不停訴苦，揚言就算麵粉降價，頂多抵銷其他生產成本上升，言下之意，除非要他們硬啃較高風險，但肯接受較低的利潤，否則麵包售價下調空間有限，一手私人住宅對很多打工仔仍會是遙不可及。

當社會的目光集中在地價和樓價時，可有想及土地收入的增減與香港將在十至二十年內出現結構性財赤的關係？根據本月初政府發表的《長遠財政計劃工作小組報告》，地價收入佔2014/2015年度預算政府總收入的16%，物業交易印花稅和差餉則各佔5%，合計為26%，是政府收入的重要組成項目。

令人不安的，是報告指出多年來地價收入的波幅極大，「一方面極受物業市場狀況主導，另一方面也受政府隨後的政策變化所影響」。一個重要的政府收入來源竟又如此不穩定，如何是好？筆者愚見，影響未來物業市場需求的不明朗因素不勝枚舉，計有外圍（特別是場地）的經濟發展、全球息率走勢、中美俄日南北韓六國之間的政治角力、香港的政制發展、港元與美元會否脫鈎、香港經濟增長放緩，能否發展新產業作經濟動力火車頭、能否輸入各類勞工和專才、政府會否擴闊稅基、港人買樓能力會否因人口老化，總撫養比率迅速惡化而下降等。

在供應方面，長遠而言，龐大的填海和新界發展計劃，最終能否實現？要多久時間才能納入賣地表？這些計劃未實現前，未來十年八載政府能否持續以後每年出售數十幅土地？短期內政府可推的土地中有很多能否取得規劃許可作發展住宅也不是勝券在握。

昨日城規會否決政府將九龍塘前李惠利學院地皮改作住宅用途的建議，相信類似的個案和決定日後仍會出現。此外，就算土地供應源源不絕，賣地結果會不會出現量升價不升甚至反跌？要推測未來十至二十年地價收入，筆者手中若有水晶球，也不見得會比各位的更明亮通透。

所以假若今天舉行「真普選」候選人論壇，大家應問他們各人對平衡土地供求及如何減低地價收入佔政府收入的比重，看他們對防範結構性財赤來臨的厄運，有什麼說得出做得到的真知灼見。

27 Mar 2014

信報