觀圖表 論落成量

觀圖表 論落成量

撰文:唐榮欄名:專家樓論今日看圖表解讀私人住宅落成量的變化：表一是2009至2015年（14及15年為預測數字）的私人住宅落成量總和及所佔比例，大概分布是小型A及B類單位約佔總數六成、C類中型單位是兩成半、D及E類單位為餘下一成半。

本文資料均為差餉物業估價署數據、由於詳細報告未公布，部分數字有輕微出入。

A類單位——實用面積少於431平方呎。
B類單位——實用面積為431至752平方呎。
C類單位——實用面積為753至1,075平方呎。
D類單位——實用面積為1,076至1,721平方呎。
E類單位——實用面積為1,722平方呎以上。

B類單位 下年落成量回落圖一及圖二合併閱讀，顯示實用面積少於431平方呎及431至752平方呎單位，兩者佔每年整體落成量比率在穩步回升。

至2015年達58%，靠近七年60%的平均值（A類12%、B類48%）。

不過，A類單位大部分都是市區精品「豪宅」，估計上車仍然不便宜，翻閱資料，2014年有2,817個A類單位，81%在市區；2015更誇張，2,320個小單位，92%在市區。

至於B類仍屬小型單位類別，這類單位大概是兩房間隔，不過，所佔整體比例有回落迹象，2013及14年兩房落成高峰期過去後，至2015年預測更是七年低點。圖三

C類屬中型單位，發展商建私樓比例中，有回落迹象，是否這類單位辣招下承接力稍遜，促使發展商調整？這類實用面積為753至1,075平方呎初階換樓目標，在辣招下客源更進一步收窄。是否大不夠大、小不夠小，較難吸納客源所致？還是早年內地客湧入，偏向有千呎以上豪宅，發展商反而少建這類港人初階換樓盤。圖四及圖五歸類為豪宅大單位，兩個類別均出現以下情況：2014年預測落成量急跌，出現七年低點後，於2015年反彈，換言之，若預測落成量準確的話，今年落成的大型單位比例將減少，對發展商來說，在缺少內地客追捧的情況或是一個好消息，現樓供應較少能否有助偏淡的豪宅買賣及租賃市場，走勢較為穩定，亦值得留意。

不過，到2015年，四、五年前落實發展，原來目標客源是內地客的大型單位，落成量將大升。

8 April 2014

經濟日報