迷你戶上車容易 「轉車」難

迷你戶上車容易 「轉車」難

迷你新盤吸引一些手頭現金不足的上車客，可借盡9成按揭，惟日後換樓，卻要面對較低按揭成數、樓價差距大等問題，隨時須補回數十萬元計的差價，出現「轉車」難情況。

換樓差價 達數十萬元

由於樓價低於400萬元，可透過按保借9成按揭，而近年發展商推出新盤「迷你戶」，入場費低至200萬元以下，配合高成數按揭，迎合上車客「輕鬆入市」的心態。以近期新盤入場費低至197萬元為例，借盡9成按揭，入市成本低於20萬元，攤分30年還款，每月供款僅6,300元，自然吸引不少近年渴望上車而實力有限的年輕人。

不過，購入迷你新盤須面對生活空間細小，而年輕的上車客即使日後結婚生子，亦希望改善環境，換樓購入兩房以至3房的單位，難度亦相當之高。

以大埔嵐山為例，當年推售時開放式單位造價低至165萬元，近期錄得二手成交價已升值至約210萬元水平，以買樓支付的首期，連同轉售所得利潤大約62萬元，若要購入同屋苑樓價500萬元兩房戶，以最高8成按揭計算，仍不足以支付換樓所需的100萬元首期，須補回約38萬元差價。

至於另一個元朗洪水橋新盤尚築，當年入場費低至240萬元，惟買家若要換樓至鄰近天水圍嘉湖山莊，現時兩房單位造價已達350萬元，即使同樣以9成按揭計算，仍然須補回10多萬元的首期差價。

值得一提的是，若樓價持續上升，而迷你新盤單位與一般兩房、3房戶升值水平相若，兩者之間的實際樓價差距將會拓闊，「迷你新盤」的買家日後要換樓，所須付出的額外首期就會愈多，亦愈難換樓。

撰文:
余敏欽

17 Aug 2016

經濟日報