經絡料9月減息 住宅按揭全年望轉升

 【本報訊】政府放寬印花稅稅階，加上拆息回落，入市氣氛改善。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明預料，銀行最快有望在9月份減息0.25厘，港P隨之重返加息周期前水平，帶動樓市，全年住宅按揭有望結束三連跌。

曹德明表示，上半年樓市受惠於新政策，帶動細價樓交投，今年首半年現樓按揭宗數達28,885宗，按年升17.8%；樓花按揭更急增92.9%至3,189宗，創近5年的首半年新高，預計今年全年新取用住宅按揭宗數回升至約45,000宗水平，比去年全年的39,327宗升近1成半，結束三年連跌局面。

息率趨穩 銀行着手吸客

此外，他預計，美聯儲局最快有機會在9月份減息，香港或會跟隨下調最優惠利率（P）0.125厘至0.25厘，即重返加息周期前水平；拆息則有機會反彈後回穩，下半年調升至1.5厘水平。惟目前拆息溫和回升，未見會令交投大升大跌。

加上，銀行對住宅按揭業務取態轉趨積極，紛紛以推出現金回贈或稍為調高物業估價等策略吸客。曹表示，銀行下半年不排除根據自身條件及公司策略，調整其按揭相關優惠，整體對下半年樓按市場持審慎樂觀態度，惟仍需關注本地以及環球經濟環境帶來的潛在風險。

至於住宅租務市場，他則表示，面對大量非本地學生遷入，料本地私宅租金在未來一年持續高企，隨着由酒店及商廈改裝而成的學生宿舍，最快有望在明年中推出市場，方有機會稍為紓緩私宅供不應求及租金高企情況。

責任編輯：阮詠儀

15 July 2025

 

羅素街全幢舖150萬租出 較高峰跌8成

核心區舖位租務加快，由英皇集團持有的銅鑼灣羅素街全幢8,000呎舖位，5年來乏長租客，近日獲本地藥房以150萬元租用，租金較高峰期跌8成。業內人士預計，消費降級下，核心區舖租年內料跌1成。

銅鑼灣羅素街22至24號全幢，位置上正對時代廣場，屬一綫黃金地段，惟近年一直處於短租狀態，直至最近獲長租客承接。據悉，物業4層舖位，獲本地藥房「譽城」租用，舖外現已圍板裝修，並貼上藥房名字，料今年第三季有望開業。

翻查官方網頁，該藥房在港核心零售區設有分店，包括尖沙咀海防道、旺角西洋菜街等一綫地段，相信是次有見銅鑼灣羅素街舖租回調，再進行擴充。羅素街22至24號地下至4樓，總面積8,740平方呎，消息指月租約150萬元，並連同外牆電子顯示屏，可作宣傅之用。

意大利內衣品牌 曾750萬承租

翻查資料，2010年自由行高峰期時，英皇集團以11億元收購銅鑼灣羅素街22至24號，呎價高見10萬元。其後英皇重建成樓高4層舖位，外形更美觀，以吸引國際零售品牌高價搶舖。2015年零售業市況仍極為暢旺，獲意大利高檔內衣品牌LA PERLA以每月約750萬元承租，其後再以約500萬元續租，惟2020年疫情爆發，租客決定遷出。

疫情期間零售市道甚弱，業主多次短租物業，包括2022年思捷環球旗下的Esprit租用3個月，去年中業主把全幢物業開設了期間限定的「0 e：ffect」概念店，作為慶祝英皇娛樂成立25周年的活動，展出旗下藝人的表演服裝和90年代的明星閃卡外，還設有「音樂直播專區」供藝人表演和與粉絲互動，數月前遷出。經過5年後，物業終獲長租客承接，而租金與10年前比較，大跌8成。

近月銅鑼灣羅素街舖位租務加快，如金朝陽中心複式舖位，曾為手袋名牌BURBERRY租用，及後換上餐廳，而近月舖位獲富途證券以約120萬元租用，作私人財富中心，舖位現正進行裝修。

訪港旅客數字理想，而核心區舖位租務有所加快，據世邦魏理仕指，第二季部分金舖及珠寶商亦展現出輕微的擴張需求，藥房租賃需求有所上升，整體核心區的空置率下降0.7個百分點至7.1%。至於中原（工商舖）資料顯示，6月份錄得357宗舖位租務成交，較5月的309宗上升約15.5%，按年亦有約13.7%升幅。

業界：核心區舖租 年內料跌1成

後市上，中原工商舖董事總經理潘志明指出，訪港旅客人數上升，吸引商戶於核心區開業，因此租務活動仍向好，至少令核心區舖位空置率下跌。租金上，他分析，目前旅客消費有所降級，珠寶鐘錶擴充個案少，取而代之為本地藥房及中下價零售商，業主亦願以較吸引租金招攬新客戶，故核心區舖位租金料全年跌5至10%。

責任編輯：賴偉雄

經濟日報

15 July 2025

 

投資初哥學短炒 第一步瘋狂睇盤

作為投資初哥，如何把短炒準繩度推至最高，甚至做到百發百中，作為過來人的呂宇健不吝惜公開自己的錦囊，直言初哥要學炒樓的第一步，必先學做一個「睇樓狂人」。

9個月睇幾千伙 代理列黑名單

呂宇健分享個人經驗，「我買第一個單位前，由年頭睇樓睇到年尾，足足睇咗9個月，每日平均睇20個單位，睇咗幾千個。」他笑言當時被中原地產、美聯物業等大行列入「黑名單」，最後轉向細行搵盤，由於累積大量經驗，「當筍盤出現，我一秒就落到決定，其他人還在猶豫，我已經落咗訂。」

他建議投資初哥必須用2至3個月每天看10個單位，連續90天累積900個單位的經驗，熟知屋苑樓層、開則、景觀等細節，「例如荃灣、葵青及西九龍的屋苑，你連續看幾百個單位，很快就能變成專家，知道邊個屋苑值博率高。」

信報

15 July 2025

 

炒樓專家Ken Sir擬億元掃30伙
大爆五招秘技 專揀低水盤

樓市撤辣後，投資者火速殺入住宅市場，最具話題必定是人稱「Ken Sir」的物業投資者呂宇健。這位「80後」炒家年初至今已豪擲3449萬元八度入市，並兩度成功短炒出貨，賬面賺高達20.9%及29.2%，遠超同期樓市表現。呂宇健接受本報專訪時大談其五招短炒策略，更豪言今年將動用一億元掃入20個至30個單位短炒，有信心「百分百賺錢」離場。

呂宇健表示，首要秘訣是鎖定「低水樓」，即選取滙豐或中銀香港（02388）估價中較低的一個，再按該估價低兩成或以上的價格購入單位，跌市正正是買入該類單位的最佳時機，「銀行估價700萬元，升市要730萬元先買到，但跌市500萬元都有機會買到。」

花600萬建全港物業資料庫

他指出，這種「低水樓」往往來自業主急需資金周轉或物業本身存在問題，例如業主近期曾向財務公司借貸，就有急賣平賣的可能性，又或者單位本身有僭建問題。他笑言如果買家解決問題的能力高，這類單位隨時是金礦，惟如果問題太棘手，便只能低水買入低水賣出。

要做到精準出手，情報是關鍵，呂宇健大爆自己擁有的「秘密武器」。他稱，其團隊過去10年斥資約600萬元打造全港物業資料庫，涵蓋業主購入時間、買入價、按揭情況等細節，「我想知道某個單位業主有否向財務公司借錢，只要輸入財務公司名嘅關鍵詞，資料就會出現。」單計今年，這套資料庫已令呂宇健兩度成功短炒，包括4月以372萬元沽出荃灣中心17座太原樓高層E室，實用面積329方呎，買入約3個月賬面賺84萬元或29.2%。呂宇健表示，每年會更新該資料庫，確保情報準確。

除「低水樓」外，呂宇健還強調物業的流通性。他專挑單位數量逾1000伙的大型屋苑，例如荃灣中心等。「如果單幢樓只得80個單位，你低水買返嚟嗰秒鐘，全個屋苑樓價即時一齊低水咗兩成」；相反，大型屋苑不會因單一低價成交影響整體估值。他補充，細價樓的業主防守力較弱，議價空間更大，也是他短炒的入市目標。

自設裝修團隊壓低成本

呂宇健第四招殺着，就是為單位「Add Value（增值）」。他擁有專屬裝修團隊，能以成本價採購材料，壓低裝修成本。「我投放30萬元裝修，效果望落似60萬元」，不單止刷白牆，而是包含全新傢俬、廚房及浴室用具，令單位「脫胎換骨」來吸引買家。

雖然呂宇健如今信心爆棚，但過去他也曾在物業

市場「交過學費」。2008年金融海嘯襲港，他買入火炭御龍山一個新盤單位，結果銀行估價從1200多萬元跌至800多萬元，最終撻訂損失約120萬元訂金。而2019年買入尖沙咀九龍站擎天半島一伙，2023年以1820萬元沽出，賬面蝕60萬元或3.2%。

即使面對兩次失利，依然無損呂宇健信心，他甚至自比為非傳統炒家，「因為我唔係100蚊買返嚟，諗住放120蚊，而係（價值）100蚊嘅嘢，我用70蚊買返嚟，Add Value後放（售）90蚊或100蚊」，豪言「走唔到（沽不出）嘅空間好細」，有信心短炒的單位可「百分百賺錢」離場。

因看好撤辣後細價樓短炒機會，呂宇健早前沽出部分股票，合共套現逾2000萬元，轉為投放在物業市場。他透露，今年將加碼一億元購入20至30個單位，全數用作短炒，目標回報約三成，直言「股市升跌我控制唔到，但短炒物業我能主動出擊」。

15 July 2025

信報

 

藥房100萬租羅素街4層舖

曾是全球舖租最貴的銅鑼灣羅素街，因零售市道欠佳，租金回落之餘，街內舖位租客亦轉型。高峰期曾由國際名店租用的羅素街22至24號全幢舖位，近期獲藥房以每月100萬元進駐，租金比高位跌近87%。

銅鑼灣羅素街22至24號全幢舖位，樓高4層，總樓面面積約8892方呎，舖位現正裝修，新租戶為譽城藥房。據了解，最新月租為100萬元，呎租約112元。

資料顯示，上述全幢物業原由意大利高級內衣品牌LA PERLA於2015年起以每月750萬元租用，期間曾欠租，其後繳清欠款並由2017年起獲業主減租至每月500萬元，最終在2020年9月租約到期後遷出。

較高位大跌87%

由於租戶在疫情期間遷出，故難以覓得新租客，近年來多次以短租形式租予時裝品牌、運動品牌等作為快閃店。事隔近5年，舖位終再以長租形式租出，租金較高位大跌86.7%。

譽城藥房屬於一間在2023年通關後才開設的品牌，售賣藥物、個人護理產品等貨品，在九龍及新界共有7間分店，主要位於尖沙咀和旺角等自由行熱點，現時首度在港島區設據點。

而近期羅素街亦錄舖位租賃，羅素街50至52號德發大廈地下A舖，建築面積約1036方呎，由運動品牌以每月36萬元租用，呎租約347元。該舖位曾由英皇鐘錶珠寶（00887）租用近17年，月租最貴達186萬元，新租金比高峰低80.6%。

15 July 2025

信報

 

十大屋苑兩周99買賣 逾年高
七成樓價回升 第一城每呎返1.36萬

樓市連月回暖，傳統十大藍籌屋苑交投連續兩個月上升，本月首兩周共錄99宗，續創逾一年同期新高，當中七成屋苑樓價按月錄得上升，為約半年同期最多。「上車樂園」之一的沙田第一城樓價更單月爆升7.9%，最新平均呎價近1.36萬元重上逾一年高位。分析指出，新盤漸扭轉大幅低開走勢，提振市場信心，十大屋苑交投有望延續回暖趨勢。

綜合代理數據，十大屋苑本月截至14日暫錄得99宗成交，除進一步逼近百宗關口，更創去年3月錄得197宗後逾一年同期最多，相比今年6月錄96宗，按月增加3宗，增幅3.1%，當中6個屋苑成交量較6月有所增加，分別多出12.5%至3.5倍。

將軍澳新都城成交量按月增幅最顯著，更錄倍數式回升，本月成交宗數衝上9宗，較上月同期僅2宗，急彈7宗或3.5倍，刷新今年同期最旺紀錄，而該屋苑本月平均呎價報13377元，按月漲1.9%，連續3個月攀升。

市區藍籌屋苑荔枝角美孚新邨，同期成交量也扭轉一連兩個月跌勢，最新回升至12宗，按月大增5宗或71.4%，至於該屋苑期內平均呎價報9670元，較上月的9497元，高1.8%。

康怡「烹夫案」下層500萬易手

事實上，十大屋苑交投回暖下，就連位於矚目凶宅周邊的單位都見承接力。消息指出，鰂魚涌康怡花園D座低層15室2房戶，實用面積524方呎，單位樓上一層12室曾發生轟動全港的「烹夫案」，惟該15室近日獲買家斥500萬元承接，樓價較市價低約17%，呎價9542元。

據了解，原業主2010年斥357萬元購入單位，賬面賺143萬元或40.1%。

十大屋苑氣氛逐步好轉，樓價也跟隨止跌回穩，本月合共7個屋苑樓價相對6月錄得升幅，為今年1月同期有7個屋苑樓價上升後，約半年以來同期最多屋苑樓價向上。

當中新界4個藍籌屋苑更悉數反彈，沙田第一城爆升7.9%最急，創去年3月飆升10.1%後最大升幅，最新平均呎價高見13555元，為該屋苑去年5月錄得14014元後逾一年同期新高。

一手低開漸減 買家果斷入市

美聯物業住宅部行政總裁布少明直言，近期樓價漸止跌回穩，二手市場出現部分買家開始與業主出現拉鋸的情況，但隨着新盤逐步扭轉大幅低開的做法，加上市場憧憬美國聯儲局快將減息，相信有助提振市場信心，驅使買家更果斷入市，令本月十大屋苑交投氣氛回暖之勢有望得以延續。

其他二手成交方面，何文田文豪閣A座低層C室，實用面積991方呎，上月連一個車位以1200萬元易手，呎價12109元。據悉，買家為有「玩具博士」之稱的富商陸宗霖的兒子陸地。原業主2002年斥350萬元購入該單位及一個車位，賬面賺850萬元或2.4倍。

15 July 2025

 

拆息續低企 供平過租擴散 料第三季樓市逐步回暖

美國聯儲局於本港的周四（19日）公布議息結果，一如預期維持利率不變，為連續第四次會議按兵不動，而市場則預計今年內將減息兩次。而近日本港拆息持續回落處於低水平，低息效應令到「供平過租」現象加劇。

根據美聯日前發布的數據資料，在以承造7成按揭、30年還款期、H按1.84厘計算下，「供平過租」幅度較大的屋苑，包括大圍金獅花園、位於沙田的花園城、河畔花園與沙田第一城、馬鞍山薈朗、大埔新峰花園、薄扶林置富花園、屯門疊茵庭，以及將軍澳的新寶城及南豐廣場等，以上屋苑「供平過租」的幅度超過兩成半至近四成。

當中有10個屋苑供款與租金相差高達3成，而相差最大的為牛頭角得寶花園，以282平方呎單位計算，市值月租為$12,803，而按市值售價約$306.6萬，月供為$7,761，供樓金額比月租平足39.4%。

在預視未來租金仍會持續上升下，近日租轉買的個案亦持續增加，例如有元朗區租客有見租金跟買樓供款差不多，決以$698萬購入元朗Grand YOHO 10座低層D室。另外，原居於天水圍的租客，見利息低企下便決定以筍價$446萬購入同區嘉湖山莊3房升級做業主。

綜合市場的成交資訊，全港35個大型屋苑於過去6周（5月5日至6月15日）合共錄442宗成交，較前6周（3月24日至5月4日）的365宗增加約21%。拆息持續維持低水平、關稅戰降溫、「租轉買」趨升下，估計第三季樓市將逐步回暖。

經濟日報

21 June 2025