炒樓專家Ken Sir擬億元掃30伙
大爆五招秘技 專揀低水盤

樓市撤辣後，投資者火速殺入住宅市場，最具話題必定是人稱「Ken Sir」的物業投資者呂宇健。這位「80後」炒家年初至今已豪擲3449萬元八度入市，並兩度成功短炒出貨，賬面賺高達20.9%及29.2%，遠超同期樓市表現。呂宇健接受本報專訪時大談其五招短炒策略，更豪言今年將動用一億元掃入20個至30個單位短炒，有信心「百分百賺錢」離場。

呂宇健表示，首要秘訣是鎖定「低水樓」，即選取滙豐或中銀香港（02388）估價中較低的一個，再按該估價低兩成或以上的價格購入單位，跌市正正是買入該類單位的最佳時機，「銀行估價700萬元，升市要730萬元先買到，但跌市500萬元都有機會買到。」

花600萬建全港物業資料庫

他指出，這種「低水樓」往往來自業主急需資金周轉或物業本身存在問題，例如業主近期曾向財務公司借貸，就有急賣平賣的可能性，又或者單位本身有僭建問題。他笑言如果買家解決問題的能力高，這類單位隨時是金礦，惟如果問題太棘手，便只能低水買入低水賣出。

要做到精準出手，情報是關鍵，呂宇健大爆自己擁有的「秘密武器」。他稱，其團隊過去10年斥資約600萬元打造全港物業資料庫，涵蓋業主購入時間、買入價、按揭情況等細節，「我想知道某個單位業主有否向財務公司借錢，只要輸入財務公司名嘅關鍵詞，資料就會出現。」單計今年，這套資料庫已令呂宇健兩度成功短炒，包括4月以372萬元沽出荃灣中心17座太原樓高層E室，實用面積329方呎，買入約3個月賬面賺84萬元或29.2%。呂宇健表示，每年會更新該資料庫，確保情報準確。

除「低水樓」外，呂宇健還強調物業的流通性。他專挑單位數量逾1000伙的大型屋苑，例如荃灣中心等。「如果單幢樓只得80個單位，你低水買返嚟嗰秒鐘，全個屋苑樓價即時一齊低水咗兩成」；相反，大型屋苑不會因單一低價成交影響整體估值。他補充，細價樓的業主防守力較弱，議價空間更大，也是他短炒的入市目標。

自設裝修團隊壓低成本

呂宇健第四招殺着，就是為單位「Add Value（增值）」。他擁有專屬裝修團隊，能以成本價採購材料，壓低裝修成本。「我投放30萬元裝修，效果望落似60萬元」，不單止刷白牆，而是包含全新傢俬、廚房及浴室用具，令單位「脫胎換骨」來吸引買家。

雖然呂宇健如今信心爆棚，但過去他也曾在物業

市場「交過學費」。2008年金融海嘯襲港，他買入火炭御龍山一個新盤單位，結果銀行估價從1200多萬元跌至800多萬元，最終撻訂損失約120萬元訂金。而2019年買入尖沙咀九龍站擎天半島一伙，2023年以1820萬元沽出，賬面蝕60萬元或3.2%。

即使面對兩次失利，依然無損呂宇健信心，他甚至自比為非傳統炒家，「因為我唔係100蚊買返嚟，諗住放120蚊，而係（價值）100蚊嘅嘢，我用70蚊買返嚟，Add Value後放（售）90蚊或100蚊」，豪言「走唔到（沽不出）嘅空間好細」，有信心短炒的單位可「百分百賺錢」離場。

因看好撤辣後細價樓短炒機會，呂宇健早前沽出部分股票，合共套現逾2000萬元，轉為投放在物業市場。他透露，今年將加碼一億元購入20至30個單位，全數用作短炒，目標回報約三成，直言「股市升跌我控制唔到，但短炒物業我能主動出擊」。

15 July 2025

信報