成交量反彈
樓價尚未見底

樓市自9月中旬起，被一場突如其來的金融海嘯打沉後，成交量、價即時插水式急速下滑。隨着銀行再次放寬按揭借貸，個別屋苑成交量有谷底反彈之勢。究竟樓市是否已經歷完風暴蹂躪，交投重拾升軌，抑或是另一場更大的暴風雨來臨前短暫的朝陽？

受金融海嘯拖累，對香港樓市損害有幾大，可從二手私樓呎價及成交量中反映一二。中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，中原城市領先指數（CCL）已跌破60點，報59.93點（11月14日公布數字），較上周公布的61.61點下降2.73%，為07年10月28日錄得59.36點後逾一年（54周）以來新低。數字較今年3月高位的73.98點，下跌19%。

黃氏指，在過去四周公布的CCL跌勢加劇，由66.27點（10月12日）急速下降至59.93點，跌幅達9.57%，由此反映市場出現超賣現象。但踏入11月樓價經調整後，加上銀行減息，及再次放鬆按揭態度，吸引買家入市，部分地區屋苑交投量已有輕微回升迹象。

樓價單月跌8.4% 成交量增七成

利嘉閣地產研究部數據，11月上半月全港50個指標屋苑共錄596宗二手買賣，較上月激增69%外（詳見圖），半月成交量更創下屬今年下半年新高；但樓價方面，二手造價平均較上月同期下跌8.4%，跌幅屬03年沙氏後最大。該公司董事總經理廖偉強指，二手成交量、價走勢背道而馳，正是低價效應左右大市結果。

雖然市場承接明顯增多，但成交依然集中在減價幅度較大筍盤之上，導致樓價較上月同期平均下跌8.4%。廖氏指，銀行調低按息及放寬樓按信貸，加上新盤陸續出籠，相信11月下旬二手成交仍會如上半月般暢旺外，樓價跌幅會收窄到2%至3%之間。

專家激論樓市

二手市場中個別屋苑出現成交量低位回升迹象，是否預示整體樓市已見底反彈？買家應該何時入市？且聽聽5位專家的意見。

羅家聰（交通銀行首席經濟師）

或跌至沙氏價才見底

羅家聰指，縱然樓市較高位已下調近三成，但他認為樓價尚未見底。「以往由金融危機引發的經濟衰退，普遍持續5至10年，如98年至03年經濟衰退，直至03年底恒指見底回升，才能確認到低位。當年沙氏期間恒指低見8,000幾點，現時恒指差極都徘徊12,000至13,000點，距離幽谷尚有一段距離，尚未可以稱為見底。樓市亦一樣，樓價尚未跌至03年最低水平，正所謂否極泰來，任何事去到最盡才有反彈的可能，由何處跌倒就由何處站起來，所以樓價可能要重回沙氏價後，才有機會回升。」

苦日子或維持3至5年

羅氏指，危機爆發後1至2年，經濟會步入衰退期，繼而引發各類社會、經濟問題。98年金融危機，香港經濟歷時足足6年才走出谷底，由於今次金融海嘯影響所及範圍不細，大家可能要捱3至5年苦日子。

對於，個別屋苑出現成交量及呎價回升現象，羅氏指是「正常現象」。「貨品減價促銷，成交量就自然上升，這是人所共知的經濟學理論，就好像美國即使經濟環境差，但7月曾出現過短暫的通脹見頂回落，亦刺激到當地房地產交投上升一樣，短期成交量回升相信並無特別含義。」對於銀行有「放水」迹象，能否刺激買家入市？羅家聰認為樓市大勢向下，即使銀行放鬆按揭，亦難以阻止不斷向下的大趨勢。

羅家聰補充，自用的業主沒有售樓套現需要，大可不用理會樓價高低。「物業是自用品，納入消費帳之內，經濟環境再差亦有一定需求，即使一個麵飽賣$1,000，你肚餓點都要俾錢買。至於投資者，除非已確認或準確預測到樓價已屆低位，否則用一大筆錢去買一個不斷蝕錢、貶值的單位，是否值得就由你自己決定好了。」

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彭兆基（測量師）

供應少 跌幅不會如97般深

彭兆基指，目前樓市尚未見底，但最壞情況不會像97年的跌勢那麼惡劣。「支持樓市最大的因素是息口、通脹及供應等幾大因素，由於經濟與樓市掛鈎，現時經濟走下坡，即使息口低、供應少，刺激作用亦不大。問題是市場預期第四季起通脹放緩，隨時變通縮，加上樓市前景不明朗，就難以吸引買家出動。樓市跌多少才會反彈？我無確實答案，可能衰一年或更耐。」

「現時樓市略為黯淡，但總不會像97年那麼低殘。原因是當年發展商互相劈價搶錢，引起一、二手市場驚慌。但現時發展商手上貨源少，土地儲備都未必太充裕，根本毋須割喉式減價，刻下的樓價是逐步逐步落樓梯，情況較健康。」

買家欠信心 不敢入市

彭兆基指出，過去幾年，股市急升，間接推高樓價，好像山頂、南區一帶物業，高峰期呎價逾$3至$5萬，現時呎價調整10至15%亦屬合理。至於中小型屋苑，業主或買家面對經濟環境不穩或裁員等利淡消息，加上有可能被股票「綁住」，他們未必因樓價回落而趁機換樓、置業，短期內看不到交投會急升。

「香港人好得意，買樓是樓價愈升就愈追買，愈跌就愈唔買。買與不買並非只取決於銀行減價、放鬆按揭態度等因素，而是在於信心。港島區向來供應少，樓價較硬淨不用擔心，而九龍區尤以九龍站至西九四小龍一帶，樓價累積一定升幅，可能要調整兩成較合理。」

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許智文（理工大學建築及房地產學系教授）

失業率攀升 樓價繼續跌

許智文表示，現時樓價較年初已下跌約兩成，但最新公布失業率已達3.5%，數字尚未反映金融海嘯後情況，加上本季經濟可能繼續衰退，相信樓價仍未見底。「若失業情況惡化，樓價可能會繼續跌。從以往經驗來看，失業率與樓價的關係是非常密切，03年沙氏期間，樓價跌至谷底，當時失業率逾8%，足以證明兩者關係。但現時情況比97年略佳，由於息口較低、無『八萬五』枷鎖，加上未來數年新盤維持低供應量等，相信今次樓價跌幅不會像97年那麼深，但要留意的是市場上已出現大型連鎖店結業、裁員潮，業主收入或工作前景不穩定，一定會影響物業交投。」

豪宅跌幅或達三成

「過去數年樓市已累積一定升幅，物業造價應該會借今次金融海嘯調整。中小型住宅造價明年中前會較現水平下調15至20%，豪宅跌幅可能達20至30%。正考慮趁低入市的買家，最好衡量置業急切性、自己供款能力及工作穩定性。最好選屋苑空置量低、投資成分較低的屋苑，旺市時買大贏大，市靜則買細輸少。未能於靜市中出貨的業主，不妨轉賣為租，雖然租金回落但反而吸引租客，將租金當幫補供樓總好過掉空單位。」

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倫志炎（地產界老行尊）

工作穩定 可考慮趁平買樓

永倫集團老闆兼資深投資者倫志炎在物業市場打滾逾30年，他指03年沙氏期間，樓市萎靡是心理因素大於實際。但今次金融海嘯牽涉層面較廣，市民即使無樓在手，都或多或少受公司倒閉、裁員影響。「買得起豪宅的人士只屬少數，普羅大眾會以大型屋苑為主，社會有少許異動都即時影響交投。猶幸中小型屋苑樓價較平，即使跌都無豪宅類跌得咁多，過去豪宅物業升幅過大，造價調整三至四成亦不足為奇。」

中小型屋苑跌幅較小

倫氏指近年政府限制土地供應穩定樓價，加上息口低企正是置業好機會，可惜金融海嘯令到銀行收緊借貸，令買家卻步。「好像有層樓值$300萬，業主減價至$200萬急放，而你又明知層樓將來會升上$300萬，你會唔會入市？問題不僅在於信心，亦要考慮自己有否置業需要、經濟條件及工作穩定性等，與其租樓與供樓相差無幾，能力負擔到亦不妨作入市考慮。」

「至於我自己持有的物業一向以收租為主，雖然住宅回報率一定比寫字樓、商舖回報為低，但勝在穩陣，畢竟要瓦遮頭（住宅單位）的人一定比商業用的人多。」持有多個單位作長綫收租的倫志炎，在金融海嘯下有否趁機揀蟀，補充「貨源」，他只笑而不答拒作回應。

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「山頂賴」（資深投資者）

欠缺好消息 暫不打算入市

擁有近20年物業投資經驗，人稱「山頂賴」的資深投資者Connie指，樓市何時喘定視乎風暴幾時完結，又或者後遺症影響有幾深遠。

「不同國家所受的影響深淺各有不同，個人層面方面就以銀行借貸、公司倒閉裁員等因素為主，驟眼睇身為小市民好似很無奈，但其實政府可以加快基建上馬，實行港人自救，未能即時開展十項基建可以做住三四項先，至少人人有工開，有得出糧才有錢消費刺激經濟向上，從而再帶動樓市股市。若政府無表示，將維持一潭死水，繼續混濁下去。」

早於年初已沽清手上住宅物業，現時只持有數個舖位收租的賴小姐指，「作為一個投資者，入市時當然想升不想跌，現時未有入市計劃，並非價錢問題，而是睇不到有利好消息刺激大市，市場上亦無換樓客敢入市推動換樓鏈。但世事如棋，只要利好消息湧現，樓價又可在短期內升三、四成亦不是絕對無可能。」

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本刊觀點︰難言見底 吼平貨亦要預跌

整體二手住宅樓價已較今年高位下跌近兩成，不少準買家都想知：「是時候入市未？」年底至明年初失業率估計會持續攀升，在經濟大氣候惡劣的情況下，樓價難言已見底。有即住需要、工作穩定兼財力許可的買家尚可吼準平貨入市，但要抱樓價尚會下調的心理準備。其實，在平價租盤湧現之下，選擇租樓亦未嘗不可。

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6大成交量反彈屋苑

樓價持續向下，個別屋苑於本月的成交量出現反彈，較10月同期上升五成至逾一倍不等，當中既有細價樓如淘大花園、嘉湖山莊，亦有市區大型屋苑如太古城、美孚新邨。

(1) 美孚新邨 成交集中$200餘萬平盤

最新市況：

10月上半個月成交量：11宗

平均呎價：$4,230

11月上半個月成交量：25宗

平均呎價：$3,300（較上月同期跌22%）

今年高位平均呎價：4月$4,428（現價較高位回落25.5%）

現時放盤量：1,200個（佔屋苑單位總數9.2%）

平均每呎叫價：$3,300

平均呎租：$13

回報率：4.7厘

美孚新邨11月上半個月較上月同期勁升1.3倍，由於本月成交以$200餘萬平價單位為主，故拉低平均呎價至$3,300。中原地產助理分區營業經理林家傑表示，美孚新邨於本月截至18日，錄得32宗成交。「減息加上銀行方面又稍為放寬貸款，準買家入市信心增加。」美孚新邨買家以用家居多，因實用性高，而入場費只$200餘萬。

他坦言，市場近日亦錄得低價成交，百老滙街23號高層L室，785平方呎，成交價$200萬，呎價只$2,550，同類單位呎價則要$3,300，單位造價較市價低逾兩成。

美孚新邨現有1,200個買賣放盤，每呎叫價$3,700，放盤量屬今年新高，現時最低入場費為百老滙街11號高層C室，665平方呎，叫價$210萬，呎價$3,158。物業造價下滑，代理預期部分放盤會被吸納，稍後放盤量或會重回900個的水平。

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為何入市

連約單位 回報率5.6厘

中原地產林家傑表示，有投資者趁現時市況回落之時尋寶，選購連租約單位以博取高回報，其中一名投資者於上周購入百老滙街45號高層A室，878平方呎，連租約成交價$275萬，單位現時月租為$1.29萬，回報率高達5.6厘。該投資者的策略是進可攻、退可守，深信單位抗跌力較高，回報率穩定。

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(2) 淘大花園 用家投資者齊捧場

最新市況：

10月上半個月成交量：12宗

平均呎價：$3,682

11月上半個月成交量：23宗

平均呎價：$3,083（較上月同期跌16.3%）

今年高位平均呎價：2月$4,087（現價較高位回落24.6%）

現時放盤量：360個（佔屋苑單位總數7.4%）

平均每呎叫價：$3,700

平均呎租：$14.1

回報率：5.5厘

利嘉閣地產高級經理莊鎔溶表示，自月初銀行減息，加上銀行放寬按揭貸款後，淘大花園睇樓量創新高。客源主要是租客及投資者，亦有上車客入市，他們大多數認為樓價已回落，價錢可接受，是入市的好時機。

她表示，於上周後段的日子，一名買家看中L座高層2室，480平方呎，業主原以$160餘萬出售，惟買家於周日再致電銀行估價時，只得$140餘萬，準買家以估價不足為理由，再跟業主議價，業主願接受以$147萬成交，同類型單位成交價逾$160萬，低市價逾8%，是年內的低價個案。

淘大花園現有360個放盤，較今年高峰期6及7月的490個，回落26.5%，平均每呎叫價$3,700。現時最低叫價單位為M座低層7室，371呎1房連租約單位，月租$5,300，叫價$108萬，呎價$2,911，回報率達5.9厘。

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為何入市

買家選估足價單位

利嘉閣莊鎔溶莊指出，樓價跌，投資者及用家均想執筍盤，出現爭盤的現象，一名買家有意購入淘大花園A座中層2室，業主開價$180萬，惟銀行估價只得$150餘萬，差價逾$20萬，準買家對未來經濟情況存隱憂，亦擔心高價入市，因此，改為購入較接近估價的D座中層3室，482平方呎，$153.8萬，呎價$3,191。

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(3) 西九四小龍高位回落25% 吸中產上車客

最新市況：

10月上半個月成交量：25宗

平均呎價：$4,700至$5,200

11月上半個月成交量：42宗

平均呎價：$3,878至$4,131（較上月同期跌約20%）

今年高位平均呎價： 第二季$4,900至$5,400（現價較高位回落近25%）

現時放盤量：1,610個（佔4個屋苑單位總數18.2%）

平均每呎叫價：$3,600至$5,000

平均呎租：$13至$14

回報率：3.4至4.3厘

西九四小龍（包括泓景臺、昇悅居、宇晴軒及碧海藍天）於本月截至18日，共錄得43宗二手成交，平均呎價約$3,800至近$4,200。美聯營業經理張曉盈表示，本月成交量中以泓景臺佔逾半數，因物業於03年沙氏期開售，購入價較低，較多業主願意平售，相反，碧海藍天則入貨價較高，二手每呎造價高於$4,000，故成交量最少。

她又指，四小龍買家仍以中產上車客為主，現時600餘呎2房單位造價只$220餘萬，較今年高峰期已回落近兩成半，成功吸納客源。

現時四小龍共有逾1,600個放盤，每呎叫價介乎$3,600至逾$5,000不等，市場上叫價最低的放盤來自昇悅居3座高層E室，605平方呎，叫價$228萬連租約，呎價$3,769，現時月租$8,600。

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為何入市

造價合理 由租轉買

美聯張曉盈表示，一名現居於東九龍的準買家，於第二季時物色四小龍的租盤，惟一直未合心水。至近月樓價下跌，有見四小龍的2房單位入場費回落，造價可接受，在財政狀況許可下，決定轉租為買，購入泓景臺1座低層H室，695平方呎，成交價$258萬，呎價$3,712。

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(4) 太古城筍盤湧現 睇樓量急升

最新市況：

10月上半個月成交量：12宗

平均呎價：$5,761

11月上半個月成交量：20宗

平均呎價：$5,112 （較上月同期跌11.3%）

今年高位平均呎價：6月$7,441（現價較高位回落31.3%）

現時放盤量：1,000個（佔屋苑單位總數7.9%）

平均每呎叫價：$5,319

平均呎租：$19

回報率：4.5厘

太古城本月截至18日錄得26宗成交，平均呎價$5,319，造價較10月份$5,907下跌一成。利嘉閣地產區域經理黃龍智指出，屋苑於單月下跌一成是年內跌幅最高的紀錄，準買家在價跌及減息的利好因素下，加快入市步伐。「自減息後的兩個周六、日，每周的睇樓人數逾300組，代理不足以應付，需要關門、請客人留電話再約時間睇樓。」

他補充，本月的成交個案中，以600至700平方呎2房佔逾八成，主要來自租客及投資者，他們多見到息率再次下調，供樓負擔較前減少，而回報總較存放於銀行高而入市。

現時市場有1,000個放盤，平均每呎叫價$6,300。放盤量已較6及7月高位的1,400伙，回落近三成。

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為何入市

買樓放租 收4.6厘回報

利嘉閣黃龍智指，一名投資者早於4個月前物色太古城的3房單位作換樓，但參觀的單位未達心意而未有入市。至金融海嘯發生，樓價下跌逾一成，便改變策略吸納優質單位投資，於10月尾購入南海閣中層H室，662呎2房，成交價$315萬，同型類單位於今年初作價逾$400萬，即跌價逾兩成。買家隨後即於市場放租，於不足一周內獲承租，月租$1.2萬，回報率4.6厘。

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(5) 嘉湖山莊出現買家爭盤

最新市況：

10月上半個月成交量：26宗

平均呎價：$1,953

11月上半個月成交量：40宗

平均呎價：$1,750（較上月同期跌10.4%）

今年高位平均呎價：3月$2,136（現價較高位回落18.1%）

現時放盤量：800個（佔屋苑單位總數5%）

平均每呎叫價：$1,800

平均呎租：$8

回報率：5.5厘

美聯物業高級營業經理吳偉國表示，市況逆轉，嘉湖山莊業主主動減價一成至一成半放售，成功吸引準買家出動睇樓，曾有業主獲數名準買家同時出價，反映他們入市信心較之前強。

本月截至18日，嘉湖山莊錄得40宗成交，平均呎價$1,700，投資者佔三成，餘下則是用家，當中以上車或租轉買的比例佔逾半數。「減息為淡靜的樓市沖喜，過去一周業主叫價已稍為硬淨，只有那些同時持有多個物業的業主，因有套現壓力始急於低價放售，因此低價成交幾近絕迹。」

現時屋苑有800個放盤，平均每呎叫價$1,800。吳氏指，放盤量維持在平穩的水平，未因市況反彈而激增。現時最低入場費為$98萬，單位位於樂湖居6座中層E室，586呎，呎價$1,672。

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為何入市

投資者執筍盤 靜待升市

美聯物業吳偉國指，有過去曾投資嘉湖山莊的投資者主動跟代理聯絡，希望趁低價入市作收租。一名投資者近日便以$96萬購入樂湖居9座中層F室，576呎，成交價$96萬，呎價$1,667。同類單位月租$4,200，回報率5.3厘。該實力投資者認為即使經濟再差，也不會比沙氏期更差，故購入單位後，待日後樓價回升才沽售。

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(6) 沙田第一城 租客把握入市機會

最新市況：

10月上半個月成交量：23宗

平均呎價：$3,217

11月上半個月成交量：33宗

平均呎價：$3,250（較上月同期升1%）

今年高位平均呎價：2月$4,221（現價較高位回落23%）

現時放盤量：750個（佔屋苑單位總數7%）

平均每呎叫價：$3,600

平均呎租：$13.4

回報率：4.9厘

沙田第一城本月截至19日錄得45宗成交，平均呎價$3,280，本月成交量有機追過10月全月的53宗。中原地產分區營業經理陳迪豪表示，成交價下跌，用家積極睇樓，過去周六（15日）沙田第一城曾出現地產代理舖外有逾30人睇櫥窗、或向代理查詢市況的情景。

他又指，現時買家以租轉買的個案較多，這批買家於去年升市前錯過了入市，改為租樓，現租約期滿，見樓價回落把握機會入市。「曾經有一名業主放售24座中層G室，395呎，叫價$130萬，叫價低於市價5%，放盤首天，已有數組買家睇樓，業主被嚇怕而急煞停，終以$131萬售出，呎價$3,316。」

現時市場上有750個放盤，每呎叫價$3,600，叫價最低單位為37座低層F室，395平方呎，叫價$118萬。

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為何入市

罕有靚盤 即時接貨

中原陳迪豪表示，一名活躍於區內的投資者，於月初市況淡靜時，以低於市價購入沙田第一城36座中層F室，605平方呎，成交價$213.8萬，呎價$3,534。單位屬罕有靚則3房，甚少放盤，投資者於單位放盤後隨即接貨。同類物業一般造價介乎$240萬至$250萬，買家快手入市顯然對後市有信心。

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銀行放寬信貸 增買家入市信心

近日個別屋苑交量回升，原因之一是銀行較之放寬按揭批核。中原地產將軍澳高級分區經理黃靜娟指，10月中旬銀行收緊按揭，區內物業買家申請按揭較為困難，基本上「高危」人士，如：靠佣金生活、銀行、地產或保險界人士，銀行多採取拖字訣，令申請者知難而退。「銀行收到申請後，可能拖2至3個星期不作回覆，又或者申請者配偶工作及收入較穩定的話，可能要求對方聯名申請。甚至試過手持多於一個單位收租的業立向銀行申請按揭時，銀行要求對方減持舊有物業，始肯承造新單位按揭。」

她補充，一名屬於收入不穩定的買家，於10月購入維景灣畔5座中層F室單位自用，902呎望山景，成交價$368萬，呎價$4,080。「簽約當日，買家已即時向四大銀行申請承造按揭，但銀行態度並不積極，直至11月中開始，銀行有放水迹象，業主才獲成功批核按揭，但前後擾攘近3星期，由於二手樓買賣成交期一般為1至1個半月，客人極有可能因未能上會而撻訂，過程都算有驚無險。」

由於客人能出示過去一年糧單、稅單等證明財政狀況，最終銀行批出P減2.25%（即3厘）息口。黃靜娟指，11月中旬起銀行略為放寬批核按揭，恢復買家入市信心，有利後市。但她建議客人簽約後，要即時搵多間銀行申請按揭外，亦要留意銀行估價是有效期僅90天，若成交期過長，與估價有差距，客人可能要臨時籌措資金上會。

2008年11月17日

                                             要聞．評論                                                                                                                                                                                                                      G20增發展中國家金融「話事權」                                                                                                                                                                                                                                   重建金融秩序 Ｇ20各有思量                                                                                                                                                                                                                                   孜孜矻矻辦報 快快樂樂做人                                                                                                                                                                                                                                   Ｇ20公報並未動搖美式資本主義原則...                                                                                                                                                                                                                                   煲呔重組行會觸礁                                                                                                                                                                                                                                   各國代表與學者對結果迥異                                                                                                                                                 任總財爺齊指獲益良多                                                                                                                                                 胡錦濤：國際金融體系須改革                                                                                                                                                 改革金融市場四措施                                                                                                                                                 日相：日本帶頭建新金融機制                                                                                                                                                 布殊借峰會告別                                                                                                                                                 巴西總統指全球政治生變                                                                                                                                                 馮國經稱有助多哈談判                                                                                                                                                                                                                                   國指走勢跑贏大市 港股今再下試萬三...                                                                                                                                                 易憲容倡中央買Ｈ股較美債安全                                                                                                                                                 「新聯通」各自母公司進行合併                                                                                                                                                 招商局售海虹套現11億                                                                                                                                                 高盛料中國經濟明年硬着陸                                                                                                                                                                                                                                   迷債暴露 銀行輕率銷售政府監管不周...                                                                                                                                                 商業銀行經營投行業務惹禍                                                                                                                                                 金融創新發展方向無誤                                                                                                                                                 機管局調低客運量                                                                                                                                                                                                                       業界料本月樓宇買賣3800宗創新低...                                                                                                                                                             二手成交按周升一成四                                                                                                                                                 軒尼詩道99號逾二億易手                                                                                                                                                 昌盛擬售中華廣場套20億減債                                                                                                                                                 遠洋地產銷售額提早達標                                                                                                                                                 方興上海項目獲70億簽約額                                                                                                                                                 商場增加聖誕節推廣吸引人流                                                                                                                                                                                                                                   民動召集人反23條悍將蔡耀...                                                                                                                                                 黃毓民：明年議決政改 泛民徹底分裂...                                                                                                                                                 交諮會擬引入「豪的」重劃的士市場                                                                                                                                                 紐倫成功 中港失敗                                                                                                                                                 張建宗：小型工程火速上馬助就業                                                                                                                                                                                                                                   扁悲情奏效 綠營博谷底反彈                                                                                                                                                 伊曼紐爾何許人也——兼論「...                                                                                                                                                 網上（Domain）二十三條                                                                                                                                                 中小企的嚴冬與春天                                                                                                                                                 四邑與鳥巢                                                                                                                                                 聯手燒烤                                                                                                                                                                                                                                   聯合國：中國貧富懸殊加劇                                                                                                                                                 溫家寶視察廣東再撑中小企                                                                                                                                                 杭州路陷四死17失蹤                                                                                                                                                 陳水扁禁食五天強制送醫                                                                                                                                                 京斥九百億建六條軌道交通                                                                                                                                                 中國建兩鐵路直通中亞                                                                                                                                                 四川平武縣5.1級地震                                                                                                                                                 參加金融峰會 胡錦濤談改革                                                                                                                                                                                                                                   俄總統冀奧巴馬改善雙邊關係                                                                                                                                                 伊拉克允美延長駐軍三年                                                                                                                                                 巴基斯坦獲IMF近600億貸款                                                                                                                                                 他信離婚原因惹猜疑                                                                                                                                                 洛杉磯山火近三萬居民疏散                                                                                                                                                                                                                                   數據將顯經濟放緩 美股料續受壓                                                                                                                                                 奧巴馬籲國會速推紓困措施                                                                                                                                                 美眾院議長指車商須重組                                                                                                                                                 畢非德加大投資能源業                                                                                                                                                 油組晤非成員國商減產                                                                                      

業界料本月樓宇買賣3800宗創新低

截至本月十三日，十一月樓宇買賣登記暫錄得一千五百七十七宗及總值四十一億一千一百萬元，兩項數字均按月下跌約三成。有代理行預期，本月登記將僅錄三千八百宗，創有紀錄以來新低。

港島暫無一手登記

利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，隨着一手住宅及工商舖交投持續萎縮，拖累整體樓宇買賣登記嚴重放緩，其中由於受發展商押後開盤計劃影響，截至本月十三日，一手住宅登記只錄得七十六宗及佔整體住宅比例百分之五點四，分別按月下跌兩成九及零點八個百分點。

香港置業執行董事李志成表示，受金融海嘯影響，十月初發展商開盤步伐已減慢，其中港島區更錄得零宗一手住宅登記，預期本月有機會維持在此水平，屆時將創該區有史以來的新低紀錄。

該數據反映十月份金融海嘯爆發時，本港物業成交稀疏，市況相當淡靜。

另綜合市場消息，過去兩天一手市場僅錄得七宗成交，其中長實（001）旗下元朗四季名園峰景大宅合共售出六伙，已佔整體成交量的八成六。該集團高級營業經理袁添鴻表示，該批單位售價介乎六百餘萬至七百餘萬元。

成交量不足將持續

周滿傑認為，本月樓宇買賣登記有機會低見三千五百宗，但考慮到十月份下旬二手市場交投在樓價大跌後開始回升，所以預期登記最終將會達三千八百宗，創下自九五年有紀錄以來的新低。至於對上一次的新低紀錄為二○○三年二月的四千六百二十二宗。

理大建築及房地產學系教授許智文指出，由於市民普遍預期經濟前景黯淡，擔心經濟衰退及失業等問題，加上新盤供應量少，令樓宇買賣登記下跌，所以對於本月樓宇買賣登記將錄得不足四千宗並不為奇。

許智文認為，樓市在現階段仍未見底，預期第四季公布的本地生產總值及失業率將會持續下跌，相信屆時成交量不足的情況將會持續■

恒 基 今 年 售 樓 不 足 千 伙

恒 基 營 業 部 總 經 理 謝 偉 銓 預 期 ， 集 團 本 年 售 樓 成 續 將 有 逾 兩 成 跌 幅 ， 估 計 本 年 售 出 的 單 位 將 少 於 一 千 伙 。 　　(星島日報報道)樓市氣氛放緩，影響發展商推盤步伐，恒基營業部總經理謝偉銓預期，集團本年售樓成續將有逾兩成跌幅，估計本年售出的單位將少於一千伙；而系內西九龍亮賢居及太子百匯軒，則會照原訂部署，有機會於年內推出，此外同系土瓜灣翔龍灣及西灣河嘉亨灣，目前僅餘的一手單位，亦部署於年內重推。 　　謝偉銓表示，集團本年的售樓成績，預期將會較往年遜色，主因是推售單位的數量減少，加上申請預售時間增加，預期本年集團售出的單位將少於一千伙，售樓成績將較去年下跌逾兩成。 　　事實上，集團去年售樓成續理想，共售出約三千個單位，涉及金額逾二百億元，比往年每年只售出約一千伙，套現一百億元更為理想。 　　儘管銀行近期收緊樓按，但並未影響系內樓盤完成交易進展，謝偉銓稱，去年由外資基金購入九十多個西九龍星匯居單位，早前已完成交易。 　　該盤有約二百名買家將於本年尾至明年初完成交易，為免時間倉卒，集團已開始主動了解業主需要，與銀行合作提供不同配套；集團已與兩家銀行合作，為客戶提供按揭諮詢，而有買家亦因市況波動，決定提早上會；集團會為有需要買家提供二按，利率大部分為最優惠利率。 　　事實上，集團旗下現時新盤，只有不足一成單位遇上估價不足問題，而七月至十月期間，集團新盤成交金額亦達三十億元。 　　謝氏指，該盤目前只餘約七十伙，當中包括行政樓層單位，其餘均為高層質素較高單位；該盤位於尖沙嘴的示範單位已關閉，餘下單位有機會保留至明年以現樓形式重推，售價會以屆時況而定，但由於單位質素較高，預期售價會有調整。 　　謝偉銓指，經去年消耗後，集團目前的餘貨不多，其中有五十餘伙位於土瓜灣翔龍灣，當中包括早前少量「撻訂」單位，及行政樓層特色戶。 　　而西灣河嘉亨灣目前餘下約六十個單位待售，集中為三座質素較高的高層單位；由於涉及伙數不多，故兩盤餘貨都有機會於年底前推出，售價會參考市場而定。另外，屯門豫豐花園目前僅餘不足十伙，大部分為連平台單位。 　　除餘貨手單位外，集團於本年餘下時間，亦部署推出全新樓盤，當中較具規模包括西九龍亮賢居，該盤位於尖沙嘴的示範單位將近完成，並已籌備設計樓書，但現時仍待預售樓花同意書批出。 　　另外，位於太子荔枝角道單幢式住宅百匯軒，亦有機會於年內推出，該盤設於現樓的示範單位，預期可於月中竣工，但推出時間仍要視乎該盤取得入伙紙而定，該盤亦會以現樓形式發售。 　　謝偉銓稱，除了上述的項目以外，同系位於元朗的唐人新村項目亦待批滿意紙，而油塘草園街項目同時在申請預售階段當中；集團亦會視乎市況，按計畫推出新盤。 　　談及近期本港樓市表現時，謝氏指，本港樓市氣氛放緩，主因是買家信心受外圍經濟因素影響；此外，本年間有部分樓盤開售時因過分看好後市，故開價較高，亦是樓市調整的原因，而本年的調整幅度，約為百分之十七至二十，而個別屋苑的樓價，與高峰期相比更有四至五成跌幅，預期調整期尚有三至六個月才完成。他相信，現時樓市已近見底，料明年二至三月期間樓市會開始升溫。  2008-11-15

二 手 樓 價 八 個 月 瀉 兩 成  康 怡 、 第 一 城 最 傷 　 跌 逾 30%

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【 本 報 訊 】 金 融 海 嘯 拖 累 樓 市 狂 瀉 ， 二 手 樓 價 在 一 個 月 內 急 跌 近 一 成 ， 相 對 年 初 高 位 ， 8 個 月 下 挫 19% ， 跌 幅 是 97 年 亞 洲 金 融 風 暴 後 最 大 。 各 屋 苑 樓 價 有 如 吃 了 瀉 藥 般 急 瀉 ，  魚 涌 康 怡 花 園 及 沙 田 第 一 城 最 傷 ， 售 價 較 今 年 高 位 急 插 逾 30% 。 業 界 指 ， 由 於 多 個 新 盤 臨 近 入 伙 ， 隨 時 會 觸 發 新 一 輪 劈 價 潮 ， 樓 價 未 見 底 。 
記 者 ： 朱 連 峰

中 原 地 產 研 究 部 聯 席 董 事 黃 良 昇 表 示 ， 業 主 劈 價 沽 貨 加 速 樓 價 跌 勢 ， 反 映 二 手 樓 價 走 勢 的 中 原 城 市 領 先 指 數 CCL ， 上 周 失 守 60 點 ， 按 周 跌 2.73% 至 59.93 點 ， 創 07 年 10 月 28 日 後 54 周 新 低 。 CCL 連 跌 12 周 ， 更 是 自 94 年 有 紀 錄 以 最 長 跌 浪 。 他 表 示 ， 若 連 下 一 個 支 持 位 58 點 都 守 不 住 ， 整 體 樓 價 有 機 會 重 回 去 年 7 月 「 起 跑 點 」 55 點 。

金 融 風 暴 後 最 大 跌 幅

金 融 海 嘯 下 ， 十 大 屋 苑 無 一 倖 免 ， 樓 價 全 線 淪 陷 。 除 了 紅 磡 黃 埔 花 園 跌 少 於 一 成 外 ， 其 他 普 遍 大 跌 逾 20% ， 當 中 以 康 怡 花 園 及 沙 田 第 一 城 最 傷 ， 皆 跌 逾 30% 。 中 原 助 理 區 域 營 業 董 事 許 志 凌 表 示 ， 康 怡 花 園 業 主 心 態 弱 ， 紛 紛 急 劈 價 離 場 ， 致 樓 價 急 跌 。 因 屋 苑 「 跌 過 龍 」 ， 有 用 家 執 平 貨 ， N 座 高 層 1 室 ， 620 方 呎 ， 原 叫 價 380 萬 元 ， 一 個 月 內 急 劈 25.8% 至 282 萬 元 成 交 ， 呎 價 4548 元 。 
中 原 分 區 營 業 經 理 黎 宗 文 表 示 ， 沙 田 第 一 城 向 有 炒 家 樂 園 之 稱 ， 樓 價 亦 有 如 過 山 車 般 ， 升 得 急 跌 得 更 急 。 經 金 融 海 嘯 洗 禮 ， 今 年 高 位 接 貨 的 炒 家 ， 現 出 貨 普 遍 蝕 20 至 30% 。 有 炒 家 今 年 1 月 以 168 萬 元 購 入 48 座 頂 層 F 室 連 天 台 特 色 戶 後 ， 開 價 196 萬 元 放 售 ， 一 直 無 人 問 津 ， 剛 以 132 萬 元 售 出 ， 損 手 21.4% 或 36 萬 元 。 
理 工 大 學 建 築 及 房 地 產 學 系  授 許 智 文 表 示 ， 現 時 整 體 樓 價 較 年 初 下 跌 約 20% ， 他 認 為 失 業 率 趨 升 ， 本 季 經 濟 可 能 繼 續 衰 退 ， 相 信 樓 價 仍 未 見 底 ， 加 上 即 將 要 上 會 完 成 交 易 的 紅 磡 海 濱 南 岸 及 薄 扶 林 貝 沙 灣 6 期 一 旦 爆 發 撻 定 潮 ， 勢 觸 發 新 一 輪 樓 市 跌 浪 。

新 盤 入 伙 恐 掀 新 跌 浪

另 外 ， 去 年 高 價 購 入 新 盤 的 買 家 ， 紛 紛 在 上 會 前 劈 價 蝕 賣 。 美 聯 高 級 區 域 經 理 邱 鵬 表 示 ， 一 投 資 者 去 年 以 883 萬 元 ， 一 手 購 入 西 灣 河 嘉 亨 灣 6 座 高 層 C 室 ， 原 以 1000 萬 元 放 盤 ， 由 於 下 月 要 上 會 ， 現 寧 願 以 800 萬 元 蝕 賣 了 事 。 
樓 市 淡 靜 ， 越 來 越 多 急 於 賣 樓 的 業 主 ， 向 代 理 加 佣 ， 或 以 長 成 交 期 等 招 數 出 貨 自 救 ， 惟 買 家 入 市 仍 審 慎 ， 成 效 並 不 顯 著 。

十 大 屋 苑 今 年 造 價 大 跌

屋 苑 ：  魚 涌 康 怡 花 園 
平 均 呎 價 ( 元 )-- 本 月 ： 4537
平 均 呎 價 ( 元 )-- 高 位 / 月 份 ： 6551/3 月 
變 化 (%) ： -30.7

屋 苑 ： 沙 田 第 一 城 
平 均 呎 價 ( 元 )-- 本 月 ： 3073
平 均 呎 價 ( 元 )-- 高 位 / 月 份 ： 4426/2 月 
變 化 (%) ： -30.6

屋 苑 ： 柴 灣 杏 花  
平 均 呎 價 ( 元 )-- 本 月 ： 4887
平 均 呎 價 ( 元 )-- 高 位 / 月 份 ： 6572/2 月 
變 化 (%) ： -25.6

屋 苑 ：  魚 涌 太 古 城 
平 均 呎 價 ( 元 )-- 本 月 ： 5611
平 均 呎 價 ( 元 )-- 高 位 / 月 份 ： 7522/6 月 
變 化 (%) ： -25.4

屋 苑 ： 觀 塘 麗 港 城 
平 均 呎 價 ( 元 )-- 本 月 ： 3470
平 均 呎 價 ( 元 )-- 高 位 / 月 份 ： 4593/5 月 
變 化 (%) ： -24.5

屋 苑 ： 鴨  洲 海 怡 半 島 
平 均 呎 價 ( 元 )-- 本 月 ： 4687
平 均 呎 價 ( 元 )-- 高 位 / 月 份 ： 6133/6 月 
變 化 (%) ： -23.6

屋 苑 ： 藍 田  景 花 園 
平 均 呎 價 ( 元 )-- 本 月 ： 4152
平 均 呎 價 ( 元 )-- 高 位 / 月 份 ： 5237/4 月 
變 化 (%) ： -20.7

屋 苑 ： 荔 枝 角 美 孚 新  
平 均 呎 價 ( 元 )-- 本 月 ： 3340
平 均 呎 價 ( 元 )-- 高 位 / 月 份 ： 3931/4 月 
變 化 (%) ： -15.0

屋 苑 ： 天 水 圍 嘉 湖 山 莊 
平 均 呎 價 ( 元 )-- 本 月 ： 1879
平 均 呎 價 ( 元 )-- 高 位 / 月 份 ： 2162/4 月 
變 化 (%) ： -13.1

屋 苑 ： 紅 磡 黃 埔 花 園 
平 均 呎 價 ( 元 )-- 本 月 ： 5170
平 均 呎 價 ( 元 )-- 高 位 / 月 份 ： 5682/4 月 
變 化 (%) ： -9.0