豪宅升唔停 比97貴一倍
整體樓價超越1997高峰期，地價亦都貴過1997年，97年高峰已經不再成為樓市阻力位，紅磡地皮樓面地價逼近1萬元，比起14年前環海街的紀錄，高出近兩成，紅磡地價再創新高的同時，近日樓市連環錄得多宗高價成交，特別是豪宅呎價升幅最為驚人。
過去一星期最受市場注視的豪宅成交，肯定是影星張栢芝突然斥資1.28億元超高價，向樂聲電子購入中半山世紀大廈2座頂層複式單位，單位面積3,663平方呎，折合呎價高達3.5萬元，比起樂聲電子於2007年5,750萬元購入價，大幅上升1.2倍，成為中半山豪宅一個新紀錄，比起97年中半山最高呎價豪宅還要高出一條街，當年活躍炒家建萊集團秦錦釗，以呎價2.3萬元購入帝景園的頂層複式單位。
 

現時豪宅價由買家締造
同樣是複式單位的成交，不過現時情況與1997年卻有着分別，首先當年豪宅呎價屢創新高，但絕大部份破紀錄的新高價成交，主要由投資者所購入，單是建萊集團秦錦釗當時大手掃入五、六十間帝景園豪宅單位，一個比一個貴，大部份的紀錄係由同一投資者創造，相反14年後的豪宅市場卻明顯不同，現時世紀大廈高價成交，由張栢芝購入，明確係由用家購入。再者，大家亦明白現時張栢芝購入豪宅，估計都會以全數現金（Full Paid）支付，無需向銀行借錢，比起97年秦錦釗是向銀行借錢掃貨，最終金融風暴下，令秦錦釗債台高築，所以單位都變成銀主盤，現時的情況肯定同97年完全不同。
另一方面，筆者最近留意到另一宗豪宅高價成交，跑馬地雲暉大廈C座高層單位，面積1,597呎的單位，一名外區用家，斥資2,929萬元購入，呎價高達18,341元，創屋苑近年呎價新高，最特別是原業主早於97年5月的樓市高峰期購入，但當年購入價只是1,498萬元購入上址， 目前的售價比起97年的售價高出近一倍，顯示目前已有個別豪宅屋苑的成交價已經高出97年高峰期達一倍。
但看深一層，這宗雲暉大廈的成交，是否遠高於市價，情況卻並非如此，首先目前物業比鄰的禮頓山，最新呎價已超越2.5萬元的高位，而雲暉大廈僅以1.8萬元的呎價成交，現時的呎價可謂仍然低水，再者南豐集團持有的雲暉大廈A、B座正展開翻新工程，相信最快於下半年分拆出售，市場預期呎價亦達2萬元以上，現時C座高層成交價卻相當合理。
 

呎價20年急升5倍
豪宅售價比97年貴足一倍，這個數字確實驚人，現時個別屋苑的售價只是僅僅超越97年的水平，但豪宅售價的升幅卻遠遠拋離中小型住宅，不過若大家以超級豪宅的呎價比較，情況更加驚人，最新山頂豪宅呎價已經超越五、六萬元一平方呎，不過在97年山頂洋房呎價亦只是徘徊於2萬至2.5萬元的水平，現時山頂洋房的呎價比起97年肯定貴足一倍以上，筆者最後再補充一點，山頂洋房於1993年才首度突破1萬元一呎的水平，換言之用上不足20年時間，呎價已經急升5倍以上，升幅確實驚人。

新報
 

 
地產    額外印花稅實施半年二手成交縮25%
2011-05-23
額外印花稅至今的首半年剛屆滿，有代理行數據顯示，樓價過去半年平均呎價升約一成，惟額外印花稅令期內放盤量減少，比率約兩成半，物業交投亦跟隨放緩。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，自去年十一月至今年四月的半年間，平均呎價錄得約百分之十點九升幅。惟政府推出額外印花稅後，放盤量減少。據美聯物業資料研究部及土地註冊處資料顯示，去年十二月一日至今年五月十九日近半年為止，二手住宅註冊量合共錄得四萬八千一百三十二宗，較去年六月一日至去年十一月三十日半年的六萬四千一百零一宗減少近兩成半，可見該措施對二手市場交投的影響。

若以近半年二手註冊量最多的十個屋苑分析，當中沙田第一城跌幅為十大屋苑之中最大，急挫四成，而新都城、珀麗灣及嘉湖山莊則齊跌三成；反觀，該十大屋苑中，愉景灣註冊量走勢平穩，僅微減百分之一。

事實上，額外印花稅至今的首半年剛屆滿，若將半年前購入的單位於現時轉售，所需付的額外印花稅將由一成半減至一成。若現時將額外印花稅推出後才購入的單位，持貨逾半年轉售，仍需繳付轉售交易總金額的一成作稅款，連同其他成本開支費用，獲利不多，部分甚至出現虧蝕。

再者，現時息口低企，持貨成本始終不高，故相信不少投資者仍會繼續持有手上單位作長投資，因此預期市場放盤量及成交量未會因此而大幅增加。

短炒住宅大幅減少

劉嘉輝指出，最重要的是，額外印花稅推出主要為打擊短炒賣，而此措施亦相當奏效，反映短炒活躍程度的住宅摸貨註冊量於近半年已大幅減少。據資料顯示，近半年住宅摸貨僅錄得四百八十七宗登記，較前半年的一千二百四十八宗大跌六成一，跌幅遠高於二手住宅。

星島日報

 
地產    首季住宅回報率全面下挫差估署：幅度5.7%至7.7%細單位跌勢急
2011-05-23
差餉物業估價署數據顯示，本年首季私樓回報率普遍下跌，當中除最大面積的E型單位(面積在一千七百二十二方呎以上)回報率企穩在二點五厘外，其他各類型的單位回報率均呈跌勢，幅度由百分之三點三，至百分之七點七不等，當中最大跌幅的為細單位，回報率於○九年第一季後首現跌勢轉急。

事實上署方數據顯示，本港私人租務回報率由○六年起過去五年逐年下跌，至去年按年私宅回報率，僅只有面積在四百三十一方呎以下的A型單位仍錄四厘，其他類型單位均告失守，當中面積在四百三十一方呎至七百五十二方呎以下的B型及C型單位按年回報率錄三點五厘及三厘，而D及E型單位，按年回報率更只有二點八厘及二點五厘。

過去九季輾轉向下

回顧過去逾兩年本港私人住宅租金回報表現，則已發現回報率過去九個季度輾轉向下調整。當年受金融海嘯影響，○九年首季A型單位回報率，錄得四點六厘，較○八年第四季的五厘下跌百分之八，而B型單位於○九年首季更錄得按季跌一成四。

至於中型及大型單位的回報率，於○九年首季均錄雙位數字的跌幅，下跌幅度介乎近一成三至近一成六不等，反映當年在市況逆轉之下，物業回報率無可避免隨市場調整。

而過去一年，大市持續向好，雖然完全擺脫海嘯的衝擊，但本港住宅回報率卻未見起色，繼續向下調整。當中A型單位回報率由去年第二季的四點一厘，按季逐步下跌，去年第三季錄得回報率為四厘，及至去年第四季回報率為三點九厘，跌幅均介乎百分之二點四至二點五。

惟本年首季，本港住宅物業回報率卻僅錄得三點六厘，較去年第四季按季跌百分之七點七，反映跌勢轉急。

而B型單位亦面對回報率急跌的局面。當中去年第二季住宅回報率錄得三點六厘，而去年第三季則跌百分之二點八，及至去年第四季就企穩在三點五厘，不過至本年首季，該類型住宅回報率卻只有三點三厘，按季跌幅為百分之五點七。

大型單位回報平穩

反之中型及大型單位的回報率則較「硬淨」，至本年第一季按季跌幅僅介乎百分之三點三至三點六，當中E型單位，按季回報率仍然企穩在二點五厘，反映中型至大型單位回報率跌幅較細。

數據分析



星島日報