人人睇淡
2011年11月24日 星期四
撰文:唐榮
欄名:樓論

樓市逆轉似乎無可避免，唐榮上周撰文指出樓價跌的拐點將出現在「一手開盤價低於二手價」的時候，剛好一星期，長實大圍盛世已率先以低於二手一成左右的價位推售，唐榮估計將會加快二手樓價下跌的速度及幅度。
唐榮整理了一些近日有關樓市的評論，跌價一成，暫時是市場普遍看法。
麥格理︰明年樓價將下跌10%
麥格理研究報告︰加息、供應增加、政策方面的不確定性以及不斷惡化的全球經濟形勢等因素，均令香港樓市在明年面臨下滑壓力。該行預計，明年香港樓價將下跌10%，而2013年將與之持平。
麥格理認為，明年樓價將持續下跌，且二手市場成交量會維持在較低水平，從而影響新樓盤的推出。該行認為，新地（00016）、長實（00001）及信置（00083）等幾間大型發展商將會在明年主導市場，他們具備財政實力來競投即將推出的幾塊優質地皮。
麥格理仍對香港樓市的長遠前景持審慎的態度。該行認為，香港豪宅需求強勁，但靠香港本地人工資支持的大眾市場住宅單位，無論在價格方面還是在銷量方面的增長都受到抑制。該行預計未來將會推出更多政策來限制外地人購入普通住宅單位。該行預計在未來6個月內還會有更多關於樓市的負面報道，不過估計這些消息並不會對股市帶來太大影響。
署理運輸及房屋局局長邱誠武在書面回覆議員提問時透露，隨着近期先進經濟體的經濟增長放緩、歐洲債務問題惡化及隨之而來的金融市場波動，加上自本年3月中起本港銀行數度調高按揭利率，令住宅物業市場的前景出現不明朗因素。
今年首十個月共有約7.5萬個住宅物業（包括一手及二手住宅物業）的交易個案，較去年同期（即宣布推出「額外印花稅」前）的11.3萬宗為低，下跌了約34%。
至於二手住宅物業市場方面，今年首十個月共有約6.7萬個交易個案，較去年同期的10.1萬宗為低，跌幅約為34%。今年首九個月整體住宅物業價格指數累積升了約13%，不過，有關指數在本年6月已開始下跌，至本年9月三個月期間共下跌了2%。物業市場的發展受內外多方面的因素影響，並非由單一措施所造成。政府現階段沒有計劃檢討「額外印花稅」，會在條例草案通過之後24個月或有需要時檢討「額外印花稅」。
施永青︰交投量與價跌未同步
中原施永青︰財政司長曾俊華在向立法會作經濟簡報時表示，受外圍因素影響，香港經濟可能會持續放緩；香港樓價可能會向下調，但希望樓價不會跌得過急，以免樓市出現硬着陸，造成負面的連鎖反應。現實是自歐債危機爆發以來，股票市場已大幅回落，連帶樓市的投資氣氛也變得消沉。即使是有實際需要的用家，也採取觀望態度。因此，近日樓市的交投量已跌到只有高峯期的三分之一。
本來，隨着交投量的大幅減少，樓價理應跟着回落才是。但現時樓價的跌幅仍不足5%，未與交投量的跌幅同步。或許，這是因為人們對貨幣系統更沒有信心，擔心一旦把物業轉為鈔票之後，可能更容易受金融動盪的衝擊，手上的財富會蒸發得更快，所以仍覺持有實物資產更有保障。
不過，由於宏觀經濟有二次探底的機會，現時樓市的好淡爭持，由淡友勝出的機會較高。未來樓價的跌勢，雖不一定很急，但幅度會愈來愈大。他提出要避免樓市出現硬着陸，政府起碼可以在以下幾個方面作政策上的修訂，包括減少土地供應、寬鬆房地產貸款、暫停額外印花稅。
不過，樓價是否「乖乖」跌一成便煞停？2008年金融海嘯急跌約15%，敬請留意！

經濟日報