豪宅價回穩 交投轉旺
樓市在多項利好消息刺激下逐步升溫，逾2000萬元的一手及二手豪宅成交同樣增加。利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，今年2月開始，逾2000萬元的二手豪宅登記量按月上升，由2月42宗增至5月73宗，價格亦回穩，個別屋苑甚至出現回升。
他預期本月豪宅樓價仍向上，成交量則須視乎業主意向。
周滿傑指出，去年市場預期今年豪宅樓價會出現逾10%跌幅，但今年首季回落3%至5%後，4月樓價已開始回升，至今跌幅僅2%至3%，個別屋苑更較去年底出現升幅，原因是不少業主見美國不加息，故拒絕減價出貨。
青龍頭洋房呎價5萬豪宅氣氛回暖，新地（016）近日趁勢推出青龍頭段豪宅項目海瀧珀，呎價4.6萬元至5.5萬元，平均呎價5.09萬元，媲美山頂洋房，貴絕新界區。4幢洋房中開價最高為1號屋，實用面積2895方呎，售價1.618億元，呎價55889元。
9 June 2014
信報
換樓解凍 開啟良性循環
撰文:布少明 美聯物業住宅部行政總裁欄名:大行觀點荃灣新盤在政府建議雙倍印花稅修例後率先開售，吸引不少換樓客入巿，一手氣氛熱鬧，帶動端午節假期二手交投亦見回暖，積存已久的剛性需求逐漸解鎖。
事實上，辣招出台多時，巿場累積一批換樓需求，現階段放寬雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）換樓期限，刺激個別業主之換樓意慾，紓緩辣招的副作用。
為聽取業主心聲，美聯物業早前針對換樓巿場進行民調，在超過850名業主中，逾5成表示有意換樓，其中有超過6成更部署於未來一年內換樓，讓一潭死水的換樓巿場始見流動。
大單位成換樓客目標一眾擬換樓的受訪者中，大部分基於提升居住空間與生活質素、舊樓換新樓、結婚及家庭成員增加等家庭生活因素而換樓，當中視樓價及面積為入巿先決考慮因素者佔最多，大部分人以400平方呎至800平方呎，以及801平方呎至1,100平方呎單位作為入巿目標。
值得注意的是，是次調查有近5成受訪者表示未有換樓打算，最大部分人不換樓原因為憧憬樓價持續下跌，亦有受訪者礙於辣招「先付後退」而暫緩換樓計劃。從調查結果大致可見業主的最新取向之餘，亦反映DSD減辣效應開始浮現，巿場換樓情緒頗為樂觀。
當局主要是考慮到換樓客的實質需要而作出相關微調，解封部分剛需，具迫切換樓需要的用家蠢蠢欲動，當中樓價仍然是左右入巿決定的主要因素。
減辣釋供應 樓價未升事實上，DSD鬆綁進一步釋放換樓需求，無疑為樓巿帶來新動力，但預期樓價未會因此而受刺激回升，理由是巿場供應明顯增加，加上目前巿場承接力有限，新盤定價料繼續保持克制。
此外，若業主成功換樓，亦會將舊單位出售，從而增加二手市場的供應，更重要的是，目前3D辣招仍存在，樓價大幅反彈的機會微。至於DSD修例會否重燃炒風？別忘記辣招乃微調而非撤銷，其「藥力」大致無減，現時新盤落成前不可轉售樓花單位，加上3年額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD）限制仍然存在，相信難以令炒風死灰復燃。
再且，一日未撤招，巿場需求亦難以全面解凍，有限的購買力被消耗後，需要一定時間重新積聚，整體住宅交投與出招前水平難相提並論。遏炒風 紓換樓副作用話雖如此，政府適時踏出放寬辣招的第一步，顯示其從善如流，密切留意市況，不失助巿民安居置業之決心。
然而，3D辣招各有副作用，並且已對樓巿、經濟造成不同程度的負面影響，物業交投尚未重回正軌，當局適度微調DSD，可在達到遏抑炒風目的的同時，減輕其影響正常樓換樓活動的副作用，亦使其立法可盡快順利通過，以便在樓市加快調整時，能夠及時減辣甚至撤招，對巿場來說絕對是個好開始
9 June 2014
經濟日報
住宅物業難跌 街舖泡沫爆破
本周是滙市超級周，除了澳洲、歐洲央行議息之外，本周五公布的美國非農職位增長數據也是市場焦點所在；
昨天午後公布的歐羅區5月份綜合PMI報53.5，較預期的53.9遜色，令歐羅連短暫反彈也告乏力，短期環球資金流向開始出現大幅波動的苗頭，美國10年期國債孳息短短幾天由2.4厘升至2.6厘，美滙、金價也有突破之勢，本周金融市場勢必精采。
就在歐洲央行議息前夕，有外電引述官員消息指出，歐洲央行或將推行更多措施降低借貸成本，包括向有需要借貸的企業提供流動性供應，而類似英倫銀行的信貸計劃亦在討論範圍之內。
另外，估計歐洲央行將大幅調低歐羅區2014年通脹預測，此前3月份所作的全年通脹預測是1%，隨日前歐羅區消費物價指數進一步跌至0.5%，以上預測有必要下調。耶倫效應 高息ETF受捧至於2016年經濟增長預測有可能由今年1.2%，升至2016年的1.8%；
然而，由於通脹遠遠未達歐洲央行約2%的目標，市場揣測歐洲央行即使今次會議不推出寬鬆貨幣政策，至少都會作出指引，會後約45分鐘的記者會將有提示。
美債孳息由終極低位2.4%回升，帶動美元亦全線轉強，美國債息低企、美股升至歷史高位已令專業投資者感到煩惱，富國銀行、高盛集團、摩根大通及花旗集團等金融企業高層紛紛表示，長期低孳息對其業務是一大挑戰。
綜合企業Loews Corp.執行長Jim Tisch說，美債息低得離譜；Loews旗下保險部門CNA Financial Corp.的450億美元投資組合大部分投放在固定收益證券，為抵銷孳息下滑的影響，Loews已轉向對沖基金投資，並在市政債券市場上尋求提高回報率。
債券投資者則更多投入到風險最高的企業債券上，根據彭博數字，以一隻買入投機級別債券的貝萊德交易所交易基金（ETF）為例，上周高息債ETF吸引的資金流入高達6.86億美元，佔所有投入債券ETF資金的70%以上。美銀美林數據顯示，由於需求太強，美國垃圾級別債券的平均息率已降至5.84%的歷史最低水平。
自從聯儲局主席耶倫宣布，聯儲局在「相當長的一段時間內」都不會上調借貸成本，這些債券買家即時吃了定心丸，並樂於risk on。翻查基金熱門5大名單發現，近幾個星期高息債基金成為了資金熱購對象，耶倫效應令資金對高息產品更加趨之若鶩。
低息環境令高息產品受捧，本港樓市亦見翻生，花旗日前就發表報告指出，過去15個月樓市的調整料已見底，坊間預期2015年前本港樓市將跌20%至30%，不少已供滿樓者正蠢蠢欲動等好價換樓，但不要忘記香港換樓成本不低，接近樓價總成本近一成【表】，
一買一賣所費非輕，未必能推動樓市需求。花旗相信mass market住宅難有下跌空間，這份長達120頁的報告，更提出坊間對香港樓市的5大誤解【圖】。
香港樓市 泡沫在街舖評估香港樓市，一向是極為兩極化的情緒性評論，業主與無殼蝸牛的睇法就截然不同，討論區留言固然明顯，即使是朋友間對樓市的談論，有樓與無樓者亦勢成水火；筆者認識的好幾個專業投資者，長期睇淡樓市而本身亦長期租樓，每月租樓開支以5萬元計，一年就要數十萬元，他們當然是對高樓價深惡痛絕！樓價未必大跌，但近幾年炒得瘋癲的街舖、地舖卻有危機，
因近年自由行令街舖租金炒至天價，但沒有足夠的生意額支持，唔少店舖索性結業，要找另一個新客去承接天價舖租，在當前的零售市場應該極之困難。
去年不少零售物業的租金回報率已跌至1%水平，這個才是真正的物業泡沫！不妨留意市區是否多了吉舖招租，可惜那些被迫遷了的街坊食肆已很難回歸了。
世界盃月 彩票股熱炒上周提及中國支付及彩票行業增長理想，睇數據炒股票，這兩類行業都睇得過，昨天彩票股紛紛炒起，原因之一是有傳華彩控股（1371）獲騰訊（700）睇中，洽購股權成第一大股東云云。傳言有待確認，但中國彩票的確是一個大彩池，有內地傳媒報道，「世界盃」初步或可為互聯網彩票市場帶來按年逾70%增長，2016年前，彩票行業銷售額或可衝破5000億元人民幣；而互聯網彩票有望突破600億元人民幣，較去年再增一倍。匯銀家電（1280）自宣布轉型搞彩票代理後，股價脫胎換骨，可見彩票股應是世界盃前一大投機概念。
5 June 2014
信報
二手缺盤嚴重 連約戶成交增
【本報訊】二手市場缺盤日益嚴重，準買家被迫轉攻連租約單位，大屋苑本月連租約單位交投創新高，以沙田第一城為例，連租約單位交投達20宗，佔整體的45%。
第一城本月成交 45%屬連約戶美聯物業首席高級營業經理黃錦瀚透露，本月截至昨日，沙田第一城共錄44宗買賣，當中4宗屬於投資者連租約承接，而有16宗是有租客居住、連短租約可交吉形式易手，即連租約單位成交比例高達45%，是近年罕見現象。例如29座高層F室，實用面積451平方呎，月中以483.8萬元易手，呎價1.07萬元，屬於理想價。交易前單位仍有租客居住，買方在沒有睇樓下入市。
其次，中原地產助理區域營業董事郭佩玲指出，天水圍嘉湖山莊本月暫錄80宗成交，當中約20宗屬於連租約但可交吉出售的單位，即是說買方在無樓睇情況下入市。例如景湖居6座低層F室，實用面積442平方呎，租約至7月份才完結，賣方答應屆時可交吉交易，故準買家以268萬元承接，屬於吸引價格。
受額外印花稅影響，用家交吉盤愈來愈少，反而投資者連租約放盤愈來愈多。以嘉湖山莊為例，現時有約700個二手放盤，當中連租約放盤的有逾200個，這類業主出貨意慾相對較大，故預期市場會轉攻該批單位。太古城連約 造價較交吉戶高業界人士指出，過去連租約單位交易的單位造價相對較低，但隨着交吉單位奇缺，連租約單位造價不斷上升。
以鰂魚涌太古城為例，本月暫錄36宗成交，當中8宗連租約易手，例如天星閣高層A室，實用面積582平方呎，日前連租約以825萬元易手，比普通交吉單位更高。
另外，近日二手交投轉趨活躍，帶動綠表公屋及居屋市場走俏。世紀21將軍澳董事鄺志輝透露，將軍澳翠林邨高層14室，實用面積490平方呎，日前以綠表價195萬元易手，是該屋邨第二高價綠表單位。其次，西灣河東駿苑B座高層2室，實用面積約598平方呎，剛以綠表價400萬元易手，屬於理想價。
27 May 2014
經濟日報
壽臣山新盤洋房撻訂1437萬新例後最大宗 傳內地買家公司被查
受內地銀根收緊影響，二手豪宅頻現內地客蝕讓沽貨個案，連豪宅新盤亦不例外。
新地（016）旗下南區壽臣山洋房項目SHOUSON PEAK出現「世紀撻訂」，上周初突以2.87億元售出的11D屋，買家最終撻訂離場，損失5%首期，即約1437萬元，為去年4月一手新例實施以來最大宗撻訂個案【表】。
上周破紀錄2.87億售出壽臣山SHOUSON PEAK自去年12月重推以來，累售4伙，包括歌星陳奕迅等去年底以2.3億元購入1伙，項目經過逾4個月未錄成交後，上周初突以2.87億元天價沽出11D屋，面積3603方呎，呎價近8萬元，創項目及同區新高。
當時市場盛傳買家為內地速遞公司圓通速遞副總裁張小娟。
直至昨日樓盤成交記錄顯示，洋房「簽訂臨時買賣合約後交易再未有進展」，即買家最終撻訂離場，按付款方法買家須繳付5%訂金計算，料買家損手達1437萬元。
本報就撻訂事件向新地副董事總經理雷霆查詢，惟截稿前仍未獲回覆。
據悉，該單位上周以新高價沽出後，內地媒體亦爭相報道相關消息，並指張小娟為圓通老闆娘，即圓通速遞董事長喻渭蛟之妻。
昨天撻訂消息出現後，市場亦有傳聞指出，買家以高價購入洋房後，其內地公司隨即被政府徹查，最終寧願放棄逾1400萬元首期訂金，亦不願意繼續完成交易，惟新傳聞未有再透露買家身份。
事實上，由一手新例實施以來，新盤累積撻訂個案達140宗，除上述世紀撻訂外，以1億元售出的九龍塘逸瓏1座10樓A室亦於今年年初撻訂，被殺訂金額503萬元，僅次於SHOUSON PEAK。
逸瓏撻訂戶於今年3月則以同樣售價再次沽出。
另外較大宗的撻訂個案為大坑上林，項目1座50及51樓A室複式戶於今年2月以5365.4萬元售出後，買家最終亦未有完成交易。
內地收水買家紛減磅美聯住宅部行政總裁布少明表示，政府推出辣招後，令內地買家購入港樓數量已大幅減少，雖然發展商補貼買家印花稅項（BSD），令內地買家來港購貨情況稍見好轉，惟內地銀根收緊，經濟未見好轉，內地GDP增長放緩等因素，亦影響內地買家的意欲。
此外，不少早年已在港購貨的內地客，近期亦紛紛減價沽售，甚至不惜蝕讓求售，在短期內內地經濟未有大改善下，內地客減價蝕讓將持續出現。
26 May 2014
信報
SSD上月交投增四成
二手交投量近期略為回升，連額外印花稅（SSD）的成交個案也趨升，政府表示，4月份合共錄得65宗連SSD成交，按月升41%，連升兩個月【圖】。
稅務局昨天披露，4月份涉及SSD和買家印花稅（BSD）的成交個案，其中SSD的成交按月增41%，至65宗；涉及的稅款亦按月漲41%，至1680萬元，同樣連續第二月上升。期內，持有單位超過12個月，但在36個月或以內轉售的個案有56宗，佔整體86%。數據顯示，政府推出SSD以來，至今累積3538宗須繳付SSD個案，涉稅6.7億元。
此外，政府4月錄得2139宗BSD成交個案，涉稅25.7億元，而累積的BSD成交有3966宗，涉稅58.8億元。
君頤峰頂層複式8000萬沽另外，市場新近也有連辣招稅個案，土地註冊處資料顯示，何文田君頤峰5座頂層複式單位，以8000萬元易手，買家以公司名義入市，董事為海外註冊公司，須繳付合共約1880萬元的BSD和雙倍印花稅（DSD）。單位實用面積2249方呎，呎價35571元，原業主持貨6年，賬面賺約3290萬元。
另外，地產代理監管局昨發出有關SSD及BSD的執業通告，提醒代理處理住宅物業買賣時，如得知物業須繳SSD及BSD，應在買賣雙方訂立臨時買賣協議時，提醒客戶有關事宜和其他應留意事項，新執業通告即日生效。
16 May 2014
信報
港府擬寬 「雙倍印花稅」換樓期限
立法會就雙倍印花稅（Double Stamp Duty，DSD）「拉布」審議逾一年，港府為趕及今個立法年度內通過草案，有意釋出善意，將放寬計算換樓期限制，包括二手現樓將由臨約延遲到正式買賣合約起計算。
換言之，市民有更多時間出售手上物業。利市民換樓 刺激二手交投政府在去年初推出「辣招」雙倍印花稅，不過實施至今逾一年，草案仍然未獲立法會通過，令政府難以因應市場調節「辣招」。
為免夜長夢多，影響政府就樓市的部署，消息透露，當局將就部分不影響「辣招」殺傷力的修訂作出讓步，包括放寬換樓期退稅的要求。
根據現時草案，換樓人士須在臨時買賣合約後，6個月內將單位沽出，並在完成轉易契後（完成交易）的2年內向稅務局申請退回印花稅。
據了解，政府有意將6個月換樓期的計算標準，由現時臨約起計算推遲至完成轉易契後，按照一般慣例，換樓客出售手持物業一般的交易期為30至45天，若政府放寬至完成轉易契後計算半年，即換樓客多出1至2個月出售手上單位，好處是更容易掌握市況，不用急於申請退稅而賤賣物業。
至於就議員及坊間，要求將換樓期劃一延長至一年，相信政府會擔心向市場釋出錯誤訊號，以為當局有意放鬆「辣招」，未必會「照單全數」接納修訂。
不過，有業內人士指，市場上於買賣簽署臨約後，相隔多久才須簽署並沒有統一的標準，只視乎買賣雙方自行協議，例如現時部分豪宅成交期可以長達半年以上，當局的建議有可能造成漏洞。政府究竟能放寬多長時間，仍有待討論。
不論，無論政府最終放寬多少時間，均對於市民有利，相信會受市場歡迎。
12 May 2014
經濟日報
