中原租金指數按月漲1.3%續破頂

中原租金指數按月漲1.3%續破頂 傳統租務旺季推動私人住宅租金升勢加劇，中原地產最新公布的中原城市租金指數（CRI）7月報136.34，連續第六個月破頂，按月升幅達1.29%，屬14個月最大漲幅。該行料本季租金指數升勢可持續，有望挑戰138關。 中原地產數據顯示，CRI自去年12月起，連續第八個月錄得升幅，累計錄得5.58%進賬，按月漲幅1.29%，是去年5月錄得1.32%以來的最大按月升幅，也是連續第三個月錄得超過1%的單月升幅，連續第六個月創歷史新高。 僅新界西逆市向下 以全港分為四大分區比較，連續5個月出現「三升一跌」的情況，7月港島、九龍和新界東都創歷史高位，其中九龍區CRI報129.32，按月飆2.21%，創14個月最大漲幅，並把5月時所創的126.9高峰進一步推高約1.91%，再創紀錄。 新界東CRI按月升1.47%，至161.28，連續兩個月破頂；港島CRI升抵132.9，按月揚升0.61%，連續5個月創新高，連升7個月共6.82%。新界西CRI則在5月和6月接連破頂後有所回吐，7月逆市微跌0.1%，見163.38。 以今年首7個月計算，整體CRI累計錄得5.21%升幅，而四大分區則分別漲2.99%至6.97%，以市區租金升勢較明顯，九龍區飆升6.97%，港島區也錄得6.82%漲幅；新界區則不足4%，新界東漲3.61%，新界西為2.99%。 中原地產研究部高級聯席董事楊明儀稱，7月租金指數升幅屬14個月最勁，反映暑期季節性租賃旺市，學生及用家支持下，租盤需求殷切，租務市場持續活躍。她預料租金指數升勢可繼續延伸，第三季CRI有望挑戰138關。 11 Aug 2026 信報

保單收益徵稅 港樓將受波及？

保單收益徵稅 港樓將受波及？ 上周傳出內地稅務機構對境外保單徵稅，不但拖累銀行股、保險股下跌，本地地產股亦受波及。到底措施對香港樓市影響，是市場杞人憂天，還是有迹可尋？ 事緣是上星期有內媒報道指，中國稅務機關已開始對境外保單收益徵收個人所得稅20%，以堵塞長期存在的監管漏洞。消息傳出後，最直接受影響的銀行及保險業股價立即大跌，而跌勢更加蔓延到本地地產股，背後反映市場憂慮徵稅風險下一浪會引伸到香港地產市場。問題是市場為甚麼如此擔心？ 首先，要理解內地客在香港樓市的重要性。數據顯示，今年上半年全港私樓共錄得9,776宗以普通話拼音姓名買家登記，較去年下半年7,830宗增加25%；涉及成交總值高達1,071億元，創歷史新高，亦是首次有關買家半年成交金額突破千億元。 新盤成交宗數 內地客佔逾3成 特別是一手新盤市場，上半年共有4,704宗普通話拼音姓名買家入市，涉及成交金額614.5億元，按年分別上升25%及22%，以成交宗數計算，佔市場購買力逾3成。因此，任何影響內地客入市意慾的政策，風吹草動都會引起市場關注。 接著要問的是，「大追稅」的政策蔓延到地產市場。要理解「境外保單」徵稅的脈絡是由2018年起內地一系列個人所得稅改革開始，去到2020年1月財政部與國家稅務總局正式頒布公告在法規操作層面明確了全球徵稅、境外所得抵免及申報的具體細節，時至今日可以說是「收網」正式執行。 因此，近期事件後稅務總局對內媒的回覆，提及「中國稅收居民就全球所得需履行納稅義務，這並非新政策，更不是專門針對香港保險市場，無需過度解讀。」 要注意的是，稅務總局提及「境外所得包括多個應稅項目，徵稅並不專門針對保險行業」，這裏的多個應稅項目在公告第7條就包括了「轉讓中國境外的不動產」，可以說是法規已在，只是怎樣操作的問題，過去傳統CRS（共同滙報標準）主要針對金融帳戶，不動產暫不直接納入申報範圍。 按照機制，中國稅收居民取得境外房地產所得，主要在租金與財產轉讓所得兩個層面課徵個人所得稅，兩者法定稅率均為固定20%，並可在申報時進行境外已繳稅款抵免。 根據瑞銀發表研究報告就分析，香港住宅最新毛租金回報率約為3.2%，扣除管理費、差餉及物業稅後，淨租金回報率一般降至約2.2%，若果內地當局對離岸物業投資收入徵收20%稅費，估計內地投資者的淨租金回報降至約1.8%，將與內地一綫城市相若。 雖然說「全球徵稅」會影響到內地客買港樓的淨租金收入，但細心的讀者不難想到過去不少內地客買樓根本不急於立即將單位出租，除了租金收入，還看好香港樓價升值潛力、資金自由流動等價值，亦是吸引內地客入市的重要因素。 會否追稅至物業 還看政策用意 至於財產轉讓的徵稅，則是以賣出單位樓價總價，減去購入成本及合理費用後的「淨增值部分」計稅，稅率20%，影響不及過往「辣招」時代，內地客在買入時候便要徵收最高30%稅率。 要分析內地「追稅」會否蔓延到港樓，便要理解政策底層邏輯，是為了增加稅務收入，填補財政缺口，還是背後為打擊資金外流。 若果是前者，措施確實可以增加內地政府一筆額外稅收，影響港樓的投資吸引力，但相信不會完全消滅內地客投資興趣；而若果政策是為了防止資本外流，雖然可以增加持有境外物業的成本，有阻嚇作用，但影響力或不及於加強外滙管理等措施。 經濟日報 10 Aug 2026

盤點三大炒家沽貨全勝戰績

兩年2.5億掃54戶 賣29伙賺3321萬 樓市全面撤辣後，炒家開始湧入市場，其中三大知名炒家過去逾兩年分途出擊狂掃共54個單位，至今已沽出29伙，進賬共逾3321萬元。九十年代叱咤一時的美孚「師奶兵團」最大炒家林太出手最凌厲，期內狂炒16伙，賬面大賺近2000萬元，更創下16連勝戰積，平均每伙只持有逾4個月，堪稱快刀斬亂麻。人稱「Ken Sir」的80後炒家呂宇健同期炒賣足跡遍布至少6區並斬獲10伙，單一最高獲利323萬元冠絕三大炒家。有別於林太及呂宇健，北角知名炒家姚加環則採取「總動員」式掃貨，期內聯同至少5個相關人士「團購」北角一帶合共18伙，暫僅沽出3伙賬賺245萬元。 本報綜合上述三大炒家，自2024年2月底樓市全面撤辣以來的炒賣戰績，期內該3個炒家合共購入54個單位，總投放金額逾2.54億元，當中已知共29伙或53.7%單位已在過去一段時間相繼售出，全數售價均高於買入價，意味三大炒家均能夠全身而退，錄得獲利離場。 林太攻荔枝角 每間獲利124萬 早在九十年代已密集炒賣荔枝角美孚新邨單位及車位的林太，過去兩年買賣動作最頻密，更把全數火力集中荔枝角一帶住宅，已知至少掃入共19個單位，包括15個美孚新邨單位、兩個同區荔灣花園及兩個區內居屋清麗苑單位。 截至目前為止，林太已售出當中16伙，該批單位帶挈林太賬面共賺1978萬元，每伙賺幅5.4%至41.2%，11伙賺幅超過兩成，平均每伙進賬約123.63萬元，平均獲利金額屬於三大炒家中最可觀。 林太兩年來戰績彪炳，據知其炒賣作風以快狠準見稱，期內沽出的16個單位，持貨期只有約2個月至約8個月，平均每伙持貨約4個月，為三大炒家中平均持貨時間最短，當中4伙僅買入短短兩個多月便賣出。 有曾接觸過林太的市場人士直言，林太為人豪爽，以往「每年會分幾次請代理食飯，仲有頒獎，所以好多代理幫佢（出入貨）」。該市場人士進一步透露，林太有御用的裝修師傅，為每次購入的單位進行翻新裝修，以提高物業的價值。「佢會要求裝修師傅幫佢做到隻隻單位唔同色系，以免俾買家發現是炒家貨。」 呂宇健染指6區 獲利27%標青 有別於林太「專注」炒賣荔枝角物業，一樣強調要為買入的單位進行重新裝修以增加叫座力的80後炒家呂宇健，炒賣足跡卻相對分散，已知全面撤辣以來其至少染指6區的物業，包括荃灣、西貢、尖沙咀九龍站、沙田、深井及銅鑼灣等，並成功累積10次短炒佳績，該批單位共賺1098.2萬元，每伙獲利20.9%至39.5%，平均賺幅27.1%，完勝林太及姚加環之餘，當中在今年1月以1708萬元賣出的尖沙咀九龍站擎天半島單位，更賺323萬元，按單一宗交易獲利金額計，亦跑贏林太及姚加環。 3 Aug 2026 信報

十大屋苑本月93買賣 7年低

十大屋苑本月93買賣 7年低 加息預期升溫 二手交投再挫三成 加息預期升溫，樓市如臨大敵，傳統十大藍籌屋苑本月交投量應聲挫至僅93宗，除屬全面撤辣逾兩年首次單月成交跌破百宗外，更創近7年最靜。7個屋苑交投較上月減少，將軍澳新都城挫66.7%最傷。同期共6個屋苑樓價下滑，為連續兩個月多過一半屋苑錄得跌幅。不過，分析認為，若今年美國聯儲局只加息一次，對本港樓市影響有限。 新都城成交量急降67%最傷 十大藍籌屋苑交投量自上月起一連兩個月下挫，繼6月大跌115宗或45.8%至136宗後，綜合代理數據，該十個屋苑本月截至昨天的成交量縮減至93宗，按月再少43宗，下跌31.6%，宗數僅次於2019年8月的87宗，為近7年以來最淡靜。 自樓市2024年2月底全面撤辣後，十大屋苑單月成交量未曾跌破百宗，對上一次低於100宗已追溯至2023年9月，當月僅有99宗交易。 本月成交量按月下跌的屋苑多達7個，宗數按月減少16.7%至66.7%。新界及離島共4個藍籌屋苑更全軍覆沒，以受將軍澳日出康城第13A期新盤海瑅灣II搶客影響的新都城跌勢最急，由上月錄得18宗，暴挫12宗或66.7%至本月僅6宗，為該屋苑4個月內兩度單月成交量放緩至不足10宗。 香港置業首席分區董事劉浩勤表示，新都城近期成交量大幅減少，但依然「無見到業主特別減價」，在買家追價意欲有限下，估計該屋苑短期成交量維持低企，樓價則預計「會保持在現水平」。 兩大上車屋苑天水圍嘉湖山莊及沙田第一城，同期成交氣氛都顯著放慢，其中嘉湖山莊本月只有10宗成交，創2023年6月同錄得10宗後逾3年最靜，按月減少15宗或60%，跌幅僅次新都城。 康怡平均呎價按月下滑11% 至於沙田第一城成交量亦由上月的17宗，下跌至本月的9宗，削減了8宗或47.1%，是去年1月低見7宗後再次單月錄個位數交易。中原地產區域營業董事黎宗文說，樓市正受多項因素左右，包括聯儲局有機會加息，內地資金進出受限制等，但二手業主叫價仍普遍心雄，相信沙田第一城短期交投較難出現明顯反彈。 除交投氣氛逐步向下，十大藍籌屋苑本月樓價跌多過升，共6個屋苑的平均呎價低過上個月，為連續兩個月有6個屋苑造價下滑，鰂魚涌康怡花園的平均呎價更按月插11.4%至14264元，主要由於期內有銀主盤大幅低市價逾20%易手拖累，該交易為Q座高層12室，實用面積616方呎，僅以705萬元成交，呎價低見11445元。 同屬鰂魚涌區的太古城期內平均呎價也按月回落3.3%至17779元，為連續兩個月下跌。荔枝角美孚新邨的平均呎價連升3個月之後，升勢同樣在本月斷纜，降至10973元，下滑3.1%。 利嘉閣地產總裁廖偉強稱，加息預期升溫對樓市有些許影響，但關鍵在於息口會否持續向上，假如今年只加息一次，對樓市影響有限，因現時樓市處健康發展，利息仍偏低，在剛需等支撐下，令樓市有相當大的支持。 31 July 2026

信報

投資移民申請突破4千宗

投資移民申請突破4千宗 施政報告正進行諮詢，再有政商界提出進一步放寬投資移民計劃，滿足人才住屋需求，由門檻到資金來港都有重提。 經民聯建議進一步放寬「新資本投資者入境計劃」對住宅物業投資的限制，將購買住宅物業的門檻由3,000萬元降至2,000萬元，甚至取消這項要求，並容許投資住宅物業獲計入符合最低投資門檻要求的總投資上限，提高至1,500萬元，與非住宅物業看齊。

去年施政報告已宣布，單一住宅房地產的成交價門檻由5,000萬元降低至3,000萬元，及將房地產獲計入符合最低投資門檻的要求總投資上限，由1,000萬元提升至1,500萬元（當中住宅房地產的投資上限維持1,000萬元） 協助專才資金到港置業：與中央政府商討落實「購房資金通」機制，透過閉環式管理，容許這些專才將他們內地的資金帶來香港置業，當他們日後轉賣物業的時候，規定將那些資金滙回內地，確保不會對外滙管制造成影響。 大宗豪宅成交 上半年逾300宗 附表為相關計劃自推出以來反應，已有2,442宗高淨值人士獲批。對比年初，亦即2月底公布數字，當時獲批逾1,700宗，至於申請2月底有3,200宗，增至6月底4,084宗，當然，市場上並無數據反映這批人士資金是否有投入房地產市場，不過，大宗豪宅市場成交數據亦確實升溫。 美聯物業發表的最新統計顯示，今年上半年全港逾5,000萬元一手成交量首次突破300宗水平，創出一手銷售條例後的新紀錄。而港島區逾5,000萬元的一手超級豪宅成交量錄得約155宗，較去年同期約82宗大幅上升近9成。 優質豪宅求過於供 價格具支持 港島區豪宅，特別是洋房物業的供應長期處於極低水平。根據差餉物業估價署資料，截至2025年底，港島區洋房總存量僅約2,732伙，當中樓齡超過20年的佔比超過8成，新供應極度匱乏。預測數據亦顯示，港島區E類大型單位（實用面積約1,722平方呎或以上）的落成量於2025年約29個，2026年則錄約58個，但明年則會減至約26個，或將創7年新低。在求過於供的格局下，優質豪宅的價格具有強勁的支持。 中原地產數據顯示，超級豪宅方面，逾億元一、二手成交錄得50宗，按年激增194.1%，涉資116.35億元，增幅258.2%，佔總額逾76.8%。買家趨向國際化，內地客仍為主力佔7成，本地客佔2成，歐洲資金約1成。 而上半年山頂南區10大最大額成交，分別為南灣道39號洋房以約12.38億元成交，石澳道14號單號洋房約約5.63億元成交，Mount Nicholson相連戶以約5.5億元成交，Mount Nicholson分層戶約4.6億元成交，另一宗Mount Nicholson分層戶以約4.4億元成交，麗景道4-10號洋房約4億元成交，淺水灣道110號洋房以約3.729億元，海天徑1號&舂磡角道44-50號洋房以約3.67億元成交，布力徑6-10號洋房約3.5億元成交，Mount Nicholson分層戶約3.23億元成交。 至於最大額成交呎價最高買賣，分別為Mount Nicholson分層戶呎價約104,414元，以及南灣坊1號有2宗相連戶，平均呎價均約102,740元成交。 經濟日報 27 July 2026

美聯：上半年「十大新社區」平均呎租9區升幅超大市 康城升8.8%表現最好

美聯：上半年「十大新社區」平均呎租9區升幅超大市 康城升8.8%表現最好 受惠於暑期租務旺季及外來專才持續流入，住屋需求強勁，帶動私人住宅租金持續上升。美聯「租金走勢圖」顯示6月份平均呎租歷來首次超越40元水平，上半年累升約3.3%。「十大新社區」方面，由於屋苑樓齡較新、配套完善，加上部分鄰近鐵路沿線，對租客具相當吸引力，為租務市場帶來持續而強勁的需求，利好租金表現，上半年有九區平均呎租的升幅超越大市。預料「十大新社區」的租賃潛力將繼續釋放，未來租金仍有進一步上升空間。 美聯物業分析師岑頌謙指出，美聯物業研究中心將較具指標性的逾70個新晉屋苑，按區域劃分為「十大新社區」，分別為黃竹坑、康城、將軍澳南、啟德、南昌、白石角、元朗南、元朗站、荃灣西及大圍。「十大新社區」中，今年上半年共有九區平均呎租升幅超越大市，當中康城升約8.8%，表現為十區中最好；南昌、啟德、將軍澳南、元朗站升約7%或以上，表現同樣突出；大圍與荃灣西分別升約6.8%及約6.7%；黃竹坑及元朗南則分別升約5.3%及約4.1%；即使呎租升幅未及大市的白石角，上半年亦錄2%的升幅，表現依然理想。 據集團促成的租務個案計算，若將「十大新社區」各區住宅租務個案按不同月租佔比劃分，6月份月租2萬元或以下租務比率最高的是元朗南，高達90.9%，白石角及康城分別錄約68.2%及約64.3%，啟德及將軍澳南月租在2萬元或以下比率同樣超過4成。 月租逾2萬至3萬元佔比較高地區為大圍，錄約61%，南昌亦達59%，荃灣西及元朗站分別錄約57.1%及約52.9%，將軍澳南亦超過4成；至於月租逾3萬元的租務比例，以黃竹坑最高，達65.1%，並為「十大新社區」中唯一一個逾半租務個案屬月租逾3萬元的區份。 岑頌謙續稱，以「十大新社區」中同一屋苑同座同室但不同樓層的單位租務個案比較，今年6月與去年底個別同類單位呎租升幅顯著，如康城的晉海2A座中層D室，今年6月以月租1.7萬元租出，較去年12月高層D室單位月租1.45萬元上升約17.2%；啟德的THE HENLEY I低座B座高層F室單位於6月以1.9萬元承租，去年12月低層單位則以1.65萬元租出，升約15.2%；黃竹坑的海盈山4A期2B座中高層D室，6月以月租3萬元租出，較去年12月同屬中高層單位月租約2.65萬元，上升約13.2%；荃灣西的映日灣3座低層F室以月租1.9萬元租出，較去年12月同屬低層單位月租1.73萬元亦上升約9.8%。 香港經濟日報 23 July 2026

將軍澳廣場2房呎售1.9萬 近4年高

將軍澳廣場2房呎售1.9萬 近4年高 二手交投轉靜，惟買家持續高位吸納優質貨源，將軍澳廣場極高層2房戶以870萬元易手，呎價近1.9萬元，創屋苑近4年高位。 區內二手疲弱 7月料僅120成交 美聯物業將軍澳區域營業董事劉卓豪指出，截至昨日，將軍澳7月暫僅錄92宗二手成交，交投持續疲弱，但月中稍後時間，成交比例已較上半月速度加快，按現時成交步伐，估計全月約120宗成交，屬今年以來最慘淡月份，或會低於2025年2月錄129宗近年低位。 交投回落，但仍有買家積極吸納優質盤。市場消息指，將軍澳廣場7座極高層E室，實用面積459平方呎，2房間隔，享開揚景，最新以870萬元成交，呎價18,954元，屬屋苑近4年新高呎價。對上高價於2022年7月錄得，當時7座極高層462平方呎單位，以896萬元成交，呎價19,394元。 另外，青衣盈翠半島3座高層F室，實用面積523平方呎，以900萬元沽出，呎價17,208萬元，以樓上高2層單位於去年12月815萬元成交價計算，同類單位樓價於7個月內升值10%。 愉景灣8期洋房 2200萬沽破頂 中原高級分行經理丘祥麟指，愉景灣8期海堤居單號洋房，實用面積1,183平方呎，3房套房連工人套間隔，附約580平方呎花園，洋房臨海而立，享開揚海景，獲用家以2,200萬元承接，呎價18,597元，創同期洋房成交價及呎價歷史新高。原業主2016年以1,630萬元購入，持貨10年，帳面獲利570萬元，升值35%。 責任編輯：黃懌勤 經濟日報 23 July 2026