十大屋苑6月136買賣 今年最靜 上半年全數樓價升 太古城康怡跑贏

十大屋苑6月136買賣 今年最靜 上半年全數樓價升 太古城康怡跑贏 樓價持續反彈約一年，近期二手成交量減少。綜合代理數據，今年6月十大屋苑二手交投量按月劇減約46%，只得136宗成交，創今年單月成交量新低。不過，今年上半年累積交投量仍達1263宗，較去年下半年多3.9%。十大屋苑過去半年呎價齊升，當中以鰂魚涌太古城及康怡花園有逾兩成升幅最為標青。 數據顯示，6月份十大屋苑共錄得136宗成交，較5月份錄251宗成交，按月下跌45.8%，交投亦少於2月份的180宗，創今年單月新低。總結今年上半年，十大屋苑共錄得1263宗成交，較2025年下半年1216宗多出3.9%。買賣呎價方面，十大屋苑齊錄上升，上半年的呎價增幅由0.1%至23.3%不等。 嘉湖首6月183宗成交稱王 港島龍頭屋苑太古城呈現「價量齊升」的熾熱局面，今年首6個月共有172宗成交，比去年下半年140宗，彈升22.9%。最新平均呎價為18391元，亦較去年12月底大幅上升23.3%。無論成交量抑或平均呎價的增幅，都冠絕十大屋苑。同區另一大型屋苑康怡花園，今年上半年成交量較去年下半年微增一宗或1.3%，至76宗，但平均呎價急升22.5%至16106元。 天水圍嘉湖山莊交投量稱王，今年上半年錄183宗，比去年下半年161宗，多出13.7%；成交呎價則在過去半年微升1.3%，最新報8672元。沙田上車指標屋苑沙田第一城過去半年交投只升9%至157宗，但期內呎價則錄得14.6%的不俗漲幅，最新平均呎價約15148元。 另邊廂，紅磡黃埔花園、荔枝角美孚新邨及鴨脷洲海怡半島3個屋苑買賣成交減少，下跌幅度由2.3%至20.8%不等。黃埔花園成交量跌幅最大，由去年下半年173宗，減少至今年上半年的137宗。 至於按年計算，今年上半年的1263宗成交，創近4年的同期新高。觀塘麗港城今年上半年有103宗成交，比去年同期大增53.7%；將軍澳新都城今年上半年錄87宗交投，較去年同期多出45%。 業界：短暫整固 看好下半年樓市 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，近期金融市場較為動盪，影響部分投資者入市信心，同時市場上筍盤減少，6月份樓市踏入整固期。在樓價持續向升下，短期內交投量略為下跌屬正常現象，他仍看好下半年樓市。 美聯物業高級董事布少明認為，樓價上升導致買賣呈拉鋸，影響6月份全月二手交投。不過，市場上有多個新盤部署於短期內登場，有望刺激購買力再度釋放，部分新盤向隅客亦會在二手市場尋寶，有助交投回升。 另外，華廈置業主席鍾棋偉相關人士，以3688萬元沽出跑馬地紀雲峰中層C室，實用面積1451方呎，連一個車位，呎價約25417元。有關物業於2012年10月斥3683.76萬元一手購入，賬面僅微利4.24萬元或0.1%。

上半年一手1.15萬宗 7年同期新高

上半年一手1.15萬宗 7年同期新高 焦點盤延至下半年推出，令6月一手成交跌至870宗，連續16個月每月沽逾千伙走勢斷纜。 而上半年一手沽約11,570伙，較去年同期增24%，但未能超越2019年上半年沽約1.16萬宗的紀錄，但仍屬7年來同期新高。 受世界盃開打，以及部分發展商銷情提早達標，令新盤銷售步伐稍減，據一手住宅物業銷售資訊網及市場統計，6月一手成交量跌穿1,000宗，並錄得約870宗交投，較5月約2,090宗急跌58%，由去年2月起，連續16個月沽逾千伙一手單位的紀錄，也被迫終結，同時為約17個月低位。 SIERRA SEA上半年吸逾91億 雖然6月一手交投量急跌，但由於首5個月銷情理想，除2月外，其餘4個月份均售逾2,000伙，使上半年累錄約11,570宗新盤成交，高於去年同期約9,330宗，但未能超越2019年上半年沽約1.16萬宗的一手例紀錄，但仍屬7年來同期最旺。 而回顧上半年新盤市況，多個全新盤銷情突出，新地 （00016） 旗下西沙SIERRA SEA 2A及2B期，累售逾1,470伙，屬售出伙數最多的項目，同時為上半年一手吸金王，共套現逾91億元。 其次為信置 （00083） 牽頭的將軍澳海瑅灣I，於3月開售以來，已累售約819伙，套現約72億元。恒地 （00012） 牽頭的紅磡首岸1、3及4期，並售出約654伙，吸金逾55億元。 除此之外，豪宅新盤銷情亦理想，雖然政府於2月底公布的財政預算案中，已調高逾億元豪宅印花稅，但市場經已適應，6月錄得約21宗逾億元一手交投，較5月僅7宗，大升3.2倍，為調高稅率後最旺的6月份。 而上半年錄得84宗逾億元一手成交，較去年同期34宗升約1.5倍，為新例後同期最旺，以西半山天御1及2期共錄19宗交投最多，佔總數約23%。 當中成交價最高為淺水灣南灣道39號共4伙，以逾12億元沽出，而呎價最高為半山應天20樓10號頂層連天台，以每呎12.6萬元售出。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，市場短暫「回氣」調節屬正常現象。展望下半年，隨着大批人才來港發展及全面撤辣效應，樓市的置業需求將持續釋放，加上北水續南下，發展商將保持積極推盤搶佔市場，全年一手成交料達2萬伙。 責任編輯：郭慧敏

住宅租金回報率微跌至3.53厘2025-12-19

樓市升溫，樓價跑贏租金，令10月中原城市租金回報率（CRI回報率）連跌第二個月，報3.53厘，按月挫0.03厘，但仍是連續第六個月「供平過租」，中原地產料年底前回報率仍可企穩3.4厘以上。

中原地產指出，今年10月H按息率為3.375厘，同期租金回報率較H按息率高0.155厘，意味屬於連續第六個月「供平過租」，預期第四季此格局未會轉變。

四大分區的回報率按月走勢迥異，港九市區跟隨大市向下，九龍區最新報3.66厘，按月跌0.08厘，連降兩個月共0.12厘；港島區則挫0.05厘，最新報3.64厘。新界兩分區方面，新界東連挫兩個月後逆市反彈0.07厘，至3.7厘；新界西按兵不動，維持3.71厘，仍是四大分區之中回報率最高。

荃威花園4.86厘冠全港屋苑

個別屋苑而言，中原地產追蹤的143個成份屋苑之中，有96個屋苑今年10月的租金回報率高於前述H按息（即3.375厘），意味67.1%屋苑「供平過租」，當中33個屋苑達4厘以上，以荃灣荃威花園最標青，高達4.86厘，薄扶林置富花園以4.71厘緊隨其後。

十大二手屋苑則有3個屋苑回報逾4厘，荔枝角美孚新邨報4.22厘最勁，紅磡黃埔花園也有4.15厘，沙田第一城以4.03厘排第三。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀稱，10月租金升勢減慢，同期樓價受惠重啟減息帶動而漲幅明顯，樓價升幅跑贏租金升幅，拖累回報率輕微下降。雖然第四季屬於傳統租賃淡季，她相信，用家對租盤需求持續，租金高位靠穩，樓價平穩向升，今年底CRI回報率有望企穩3.4厘以上。

19 Dec 2025

經絡料9月減息 住宅按揭全年望轉升

 【本報訊】政府放寬印花稅稅階，加上拆息回落，入市氣氛改善。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明預料，銀行最快有望在9月份減息0.25厘，港P隨之重返加息周期前水平，帶動樓市，全年住宅按揭有望結束三連跌。

曹德明表示，上半年樓市受惠於新政策，帶動細價樓交投，今年首半年現樓按揭宗數達28,885宗，按年升17.8%；樓花按揭更急增92.9%至3,189宗，創近5年的首半年新高，預計今年全年新取用住宅按揭宗數回升至約45,000宗水平，比去年全年的39,327宗升近1成半，結束三年連跌局面。

息率趨穩 銀行着手吸客

此外，他預計，美聯儲局最快有機會在9月份減息，香港或會跟隨下調最優惠利率（P）0.125厘至0.25厘，即重返加息周期前水平；拆息則有機會反彈後回穩，下半年調升至1.5厘水平。惟目前拆息溫和回升，未見會令交投大升大跌。

加上，銀行對住宅按揭業務取態轉趨積極，紛紛以推出現金回贈或稍為調高物業估價等策略吸客。曹表示，銀行下半年不排除根據自身條件及公司策略，調整其按揭相關優惠，整體對下半年樓按市場持審慎樂觀態度，惟仍需關注本地以及環球經濟環境帶來的潛在風險。

至於住宅租務市場，他則表示，面對大量非本地學生遷入，料本地私宅租金在未來一年持續高企，隨着由酒店及商廈改裝而成的學生宿舍，最快有望在明年中推出市場，方有機會稍為紓緩私宅供不應求及租金高企情況。

責任編輯：阮詠儀

15 July 2025

 

羅素街全幢舖150萬租出 較高峰跌8成

核心區舖位租務加快，由英皇集團持有的銅鑼灣羅素街全幢8,000呎舖位，5年來乏長租客，近日獲本地藥房以150萬元租用，租金較高峰期跌8成。業內人士預計，消費降級下，核心區舖租年內料跌1成。

銅鑼灣羅素街22至24號全幢，位置上正對時代廣場，屬一綫黃金地段，惟近年一直處於短租狀態，直至最近獲長租客承接。據悉，物業4層舖位，獲本地藥房「譽城」租用，舖外現已圍板裝修，並貼上藥房名字，料今年第三季有望開業。

翻查官方網頁，該藥房在港核心零售區設有分店，包括尖沙咀海防道、旺角西洋菜街等一綫地段，相信是次有見銅鑼灣羅素街舖租回調，再進行擴充。羅素街22至24號地下至4樓，總面積8,740平方呎，消息指月租約150萬元，並連同外牆電子顯示屏，可作宣傅之用。

意大利內衣品牌 曾750萬承租

翻查資料，2010年自由行高峰期時，英皇集團以11億元收購銅鑼灣羅素街22至24號，呎價高見10萬元。其後英皇重建成樓高4層舖位，外形更美觀，以吸引國際零售品牌高價搶舖。2015年零售業市況仍極為暢旺，獲意大利高檔內衣品牌LA PERLA以每月約750萬元承租，其後再以約500萬元續租，惟2020年疫情爆發，租客決定遷出。

疫情期間零售市道甚弱，業主多次短租物業，包括2022年思捷環球旗下的Esprit租用3個月，去年中業主把全幢物業開設了期間限定的「0 e：ffect」概念店，作為慶祝英皇娛樂成立25周年的活動，展出旗下藝人的表演服裝和90年代的明星閃卡外，還設有「音樂直播專區」供藝人表演和與粉絲互動，數月前遷出。經過5年後，物業終獲長租客承接，而租金與10年前比較，大跌8成。

近月銅鑼灣羅素街舖位租務加快，如金朝陽中心複式舖位，曾為手袋名牌BURBERRY租用，及後換上餐廳，而近月舖位獲富途證券以約120萬元租用，作私人財富中心，舖位現正進行裝修。

訪港旅客數字理想，而核心區舖位租務有所加快，據世邦魏理仕指，第二季部分金舖及珠寶商亦展現出輕微的擴張需求，藥房租賃需求有所上升，整體核心區的空置率下降0.7個百分點至7.1%。至於中原（工商舖）資料顯示，6月份錄得357宗舖位租務成交，較5月的309宗上升約15.5%，按年亦有約13.7%升幅。

業界：核心區舖租 年內料跌1成

後市上，中原工商舖董事總經理潘志明指出，訪港旅客人數上升，吸引商戶於核心區開業，因此租務活動仍向好，至少令核心區舖位空置率下跌。租金上，他分析，目前旅客消費有所降級，珠寶鐘錶擴充個案少，取而代之為本地藥房及中下價零售商，業主亦願以較吸引租金招攬新客戶，故核心區舖位租金料全年跌5至10%。

責任編輯：賴偉雄

經濟日報

15 July 2025

 

投資初哥學短炒 第一步瘋狂睇盤

作為投資初哥，如何把短炒準繩度推至最高，甚至做到百發百中，作為過來人的呂宇健不吝惜公開自己的錦囊，直言初哥要學炒樓的第一步，必先學做一個「睇樓狂人」。

9個月睇幾千伙 代理列黑名單

呂宇健分享個人經驗，「我買第一個單位前，由年頭睇樓睇到年尾，足足睇咗9個月，每日平均睇20個單位，睇咗幾千個。」他笑言當時被中原地產、美聯物業等大行列入「黑名單」，最後轉向細行搵盤，由於累積大量經驗，「當筍盤出現，我一秒就落到決定，其他人還在猶豫，我已經落咗訂。」

他建議投資初哥必須用2至3個月每天看10個單位，連續90天累積900個單位的經驗，熟知屋苑樓層、開則、景觀等細節，「例如荃灣、葵青及西九龍的屋苑，你連續看幾百個單位，很快就能變成專家，知道邊個屋苑值博率高。」

信報

15 July 2025

 

炒樓專家Ken Sir擬億元掃30伙
大爆五招秘技 專揀低水盤

樓市撤辣後，投資者火速殺入住宅市場，最具話題必定是人稱「Ken Sir」的物業投資者呂宇健。這位「80後」炒家年初至今已豪擲3449萬元八度入市，並兩度成功短炒出貨，賬面賺高達20.9%及29.2%，遠超同期樓市表現。呂宇健接受本報專訪時大談其五招短炒策略，更豪言今年將動用一億元掃入20個至30個單位短炒，有信心「百分百賺錢」離場。

呂宇健表示，首要秘訣是鎖定「低水樓」，即選取滙豐或中銀香港（02388）估價中較低的一個，再按該估價低兩成或以上的價格購入單位，跌市正正是買入該類單位的最佳時機，「銀行估價700萬元，升市要730萬元先買到，但跌市500萬元都有機會買到。」

花600萬建全港物業資料庫

他指出，這種「低水樓」往往來自業主急需資金周轉或物業本身存在問題，例如業主近期曾向財務公司借貸，就有急賣平賣的可能性，又或者單位本身有僭建問題。他笑言如果買家解決問題的能力高，這類單位隨時是金礦，惟如果問題太棘手，便只能低水買入低水賣出。

要做到精準出手，情報是關鍵，呂宇健大爆自己擁有的「秘密武器」。他稱，其團隊過去10年斥資約600萬元打造全港物業資料庫，涵蓋業主購入時間、買入價、按揭情況等細節，「我想知道某個單位業主有否向財務公司借錢，只要輸入財務公司名嘅關鍵詞，資料就會出現。」單計今年，這套資料庫已令呂宇健兩度成功短炒，包括4月以372萬元沽出荃灣中心17座太原樓高層E室，實用面積329方呎，買入約3個月賬面賺84萬元或29.2%。呂宇健表示，每年會更新該資料庫，確保情報準確。

除「低水樓」外，呂宇健還強調物業的流通性。他專挑單位數量逾1000伙的大型屋苑，例如荃灣中心等。「如果單幢樓只得80個單位，你低水買返嚟嗰秒鐘，全個屋苑樓價即時一齊低水咗兩成」；相反，大型屋苑不會因單一低價成交影響整體估值。他補充，細價樓的業主防守力較弱，議價空間更大，也是他短炒的入市目標。

自設裝修團隊壓低成本

呂宇健第四招殺着，就是為單位「Add Value（增值）」。他擁有專屬裝修團隊，能以成本價採購材料，壓低裝修成本。「我投放30萬元裝修，效果望落似60萬元」，不單止刷白牆，而是包含全新傢俬、廚房及浴室用具，令單位「脫胎換骨」來吸引買家。

雖然呂宇健如今信心爆棚，但過去他也曾在物業

市場「交過學費」。2008年金融海嘯襲港，他買入火炭御龍山一個新盤單位，結果銀行估價從1200多萬元跌至800多萬元，最終撻訂損失約120萬元訂金。而2019年買入尖沙咀九龍站擎天半島一伙，2023年以1820萬元沽出，賬面蝕60萬元或3.2%。

即使面對兩次失利，依然無損呂宇健信心，他甚至自比為非傳統炒家，「因為我唔係100蚊買返嚟，諗住放120蚊，而係（價值）100蚊嘅嘢，我用70蚊買返嚟，Add Value後放（售）90蚊或100蚊」，豪言「走唔到（沽不出）嘅空間好細」，有信心短炒的單位可「百分百賺錢」離場。

因看好撤辣後細價樓短炒機會，呂宇健早前沽出部分股票，合共套現逾2000萬元，轉為投放在物業市場。他透露，今年將加碼一億元購入20至30個單位，全數用作短炒，目標回報約三成，直言「股市升跌我控制唔到，但短炒物業我能主動出擊」。

15 July 2025

信報