Ken Sir：樓市蜜月期已過

Ken Sir：樓市蜜月期已過 樓市升勢不如早前凌厲，加上息口走勢未明，有部分炒家已相繼放慢甚至擱置再入市短炒的計劃。其中，人稱「Ken Sir」的物業投資者呂宇健直言，樓市蜜月期已過，已即時停止入市短炒計劃。 呂宇健自2024年2月底樓市全面撤辣後至少購入15個單位，大部分用於短炒用途，目前已累積售出11伙，且全數獲利，屬於全面撤辣後最活躍於短炒市場的炒家之一，然而，自今年4月之後已未再見其入市足跡。 「宜家入市冇乜水位」 他接受本報訪問表示，由於預期美國聯儲局將進一步加息，本港有跟加壓力，當息口逆轉，資金將由樓市轉向美債，樓價無可避免出現調整，相信樓市蜜月期已過，「宜家入市短炒已冇乜水位，損手機會大」，因此已擱置入市短炒計劃，把資金全數投放於美債及港股市場。 他又認為，明年及2028年樓市走勢將「危危乎」，料該兩年樓價累積的潛在跌幅可達兩成以上，並進入「無價無市」階段。 至於被喻為美孚「師奶兵團」最大炒家的林太或相關人士，近月同樣放慢入市步伐，已知本季暫只以560萬元購入荔枝角美孚新邨一個兩房戶，明顯不及今年第一、二季各買入3伙，涉資分別1526萬及1216萬元。 28 Sep 2026 信報

炒家損手本月至少7宗 今年高海日灣貶值276萬 夠買嵐山納米戶

炒家損手本月至少7宗 今年高 海日灣貶值276萬 夠買嵐山納米戶 近月樓市升勢放緩，接連有炒家短線交易失利，單計本月乍現至少7宗持貨不足一年半損手（短線損手）個案，料為今年單月最多。位於大埔白石角的東鐵線白石角站落實選址之際，同區海日灣卻有業主入市逾一年損手逾276萬元離場，虧損金額高過同區嵐山一個納米單位市值。 本報統計，上述7宗短線損手個案，不乏來自青衣灝景灣及九龍灣淘大花園等大型屋苑，個別屬於具一定樓齡的市區舊樓單位，如入伙近62年的尖沙咀彌敦道良士大廈等；原業主持貨期3個月至逾1年，當中4宗持貨3至9個月。該7伙造價168萬至2968萬元，其中4宗以賬面損手告終，貶值6萬至276.1萬元，幅度1.1%至19.3%。 虧損金額最大為海日灣A2座低層B室3房戶，實用面積1411方呎，原業主去年6月中斥3244.1萬元一手購入，最終在本月中以2968萬元轉手，樓價逾一年下滑276.1萬元或8.5%，損手金額甚至高於近月以255萬元易手的嵐山實用面積196方呎開放式戶的市值，呎價21035元。 海茵莊園蝕19% 落後大市 中原地產分行經理曾嘉滙表示，雖然近期樓價升勢放緩，但白石角一帶業主普遍仍較惜售，今次海日灣單位的原業主因已購入將軍澳另一個物業，故才選擇沽出，相信只屬個別個案。 至於蝕幅最高則為將軍澳海茵莊園1座中層A3室，實用面積203方呎開放式戶，去年7月初由一名勞姓買家斥458.3萬元一手購入，持有僅一年多，即斬纜以370萬元沽出，賬面虧損88.3萬元或19.3%。反觀同期反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL），卻由136.68飆升至161.33，累漲18%，即前述單位樓價走勢顯著跑輸大市。 個別炒家寧願蝕使費「輸少當贏」離場，據知，灝景灣1座低層C室兩房戶，實用面積537方呎，原業主去年8月以728萬元買入單位，今年5月起以888萬元放盤，當時叫價仍高於買入價，未有「棄守」情況，但在約4個月之後，累劈至728萬元沽出，買入一年多時間賬面平手，扣除使費料蝕約36.4萬元。 業主高追 輸錢致命傷 利嘉閣地產助理營業董事彭錦添透露，樓市缺乏方向，上述原業主「睇唔通後市，所以情願（賬面）平手賣」，目前同區雖然未有短線持貨的業主平手或蝕讓求售，但隨着樓市升勢放緩，該區短炒獲利幅度亦有所縮窄，「由高峰期好多有接近20%（賺幅），近一兩個月平均得返大約10%。」 過去逾兩年樓價由低位大幅反彈，部分炒家大膽高追，也是造成虧損的致命傷。九龍灣淘大花園G座中層7室兩房戶，實用面積375方呎，本月以495萬元轉手，樓價約4個月升值5萬元或1%，但扣除使費，原業主明賺實蝕約15.6萬元。 翻查資料，上述原業主今年5月中斥資490萬元買入該單位，未計樓層因素，當時造價已較其樓上高逾十層的高層同室去年12月中造價459萬元，搶高31萬元或6.8%，變相蠶食短線獲利空間，埋下損手伏筆。 信報 28 Sep 2026

9月住宅註冊量按月增17% 豪宅表現突出

9月住宅註冊量按月增17% 豪宅表現突出 香港置業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，本月首17日整體物業（包括一手私宅及二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他非住宅）錄3,556宗註冊，較上月同期的3,105宗增加約14.5%。 該行預料，9月全月註冊量達6,000宗，將超越8月份的5,768宗。至於本月至今住宅物業（包括一手私宅，二手私宅及二手公營房屋）錄2,900宗註冊，較上月同期的2,480宗增加約16.9%。 若以金額劃分本月至今住宅物業註冊量按月同期表現，當中500萬元或以下住宅物業錄1,294宗註冊，較上月同期的1,171宗增加10.5%；逾500萬至1,000萬元住宅物業錄1,085宗註冊，較上月同期的926宗增加約17.2%；逾1,000萬元住宅物業錄521宗註冊，較上月同期的383宗增加約36%，可見住宅物業金額愈大，表現愈突出。 經濟日報 19 Sep 2026

十大屋苑7個跌價 海怡瀉13%

十大屋苑7個跌價 海怡瀉13% 首兩周無新盤推 二手交投量升價挫 本月上半月未有新盤推售，二手交投回穩，但呈量升價跌局面。綜合代理數據，傳統十大藍籌屋苑本月首兩周的上半月，合共錄得42宗成交，按月增加10宗或31.3%。當中，有7個屋苑本月暫時平均成交呎價較7月同期下跌，鴨脷洲海怡半島跌幅逾13%最大。業界指出，隨着下半月新盤戰爆發，二手氣氛料續淡靜。 十大藍籌屋苑在本月上半月錄得42宗成交，有4個屋苑交投上升，當中3個錄倍數增長。將軍澳新都城及海怡半島在上月的上半月各錄一宗成交，而本月上半月已暫錄5宗及4宗買賣，較上月同期急升4倍及3倍。沙田上車指標屋苑沙田第一城，本月上半月有4宗成交，按月增加一倍。而在7月上半月零成交的鰂魚涌康怡花園，本月上半月已有兩宗買賣。 紅磡黃埔花園本月上半月成交量暫有6宗，天水圍嘉湖山莊及東涌映灣園則各錄3宗，3個屋苑交投未見突破，按月持平。荔枝角美孚新邨及鰂魚涌太古城本月上半月交投下滑，分別錄4宗及6宗成交，較上月同期分別挫20%及25%。 成交量雖然回升，但7個屋苑平均呎價下滑，降幅由1.1%至13.4%。海怡半島本月上半月交投急增3倍，但最新平均呎價約14186元，按月挫13.4%。天水圍嘉湖山莊平均成交呎價跌穿9000元，最新錄約8440元，按月同期下跌8.8%。 短期勢難敵一手搶客 港島龍頭屋苑太古城本月上半月平均呎價亦下調7.5%，至約17382元，中原地產資深區域營業董事趙鴻運稱，由於交投放緩，業主稍為放寬叫價議幅。本月上半月暫僅觀塘麗港城及新都城成交呎價向上，漲幅分別10.8%及1.7%。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，本港樓價已升逾一年，部分買家入市態度轉趨保守，促使二手成交放緩。隨着一手新盤戰正式展開，將鎖起一批購買力，進一步分薄二手客源，預計近期二手氣氛會轉靜。美聯物業高級董事布少明認為，短期內市場以一手主導，二手交投表現將更反覆，本月二手交投將在現水平徘徊。 四大代理預約睇樓減 二手睇樓活動放慢，四大地產代理行周末兩天（15日至16日）的預約睇樓量全線下跌。中原地產統計的十大屋苑，周末兩天預約睇樓量錄得358組，按周回落3%。據美聯物業分行統計，周末兩天15個指標屋苑的預約睇樓量共錄得約520組，按周回落約1.5%。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，九龍及新界焦點大型新盤爭相起動，搶佔大批客源及購買力，二手屋苑預約睇樓量表現受壓。據利嘉閣地產研究部數據估算，全港50個指標屋苑共錄1215組客戶周末兩天預約睇樓，按周減少1.6%。據香港置業旗下分行統計，周末兩天10個指標屋苑的預約睇樓量共錄得約356組，按周回落約2.5%。 15 Aug 2026 信報

中原租金指數按月漲1.3%續破頂

中原租金指數按月漲1.3%續破頂 傳統租務旺季推動私人住宅租金升勢加劇，中原地產最新公布的中原城市租金指數（CRI）7月報136.34，連續第六個月破頂，按月升幅達1.29%，屬14個月最大漲幅。該行料本季租金指數升勢可持續，有望挑戰138關。 中原地產數據顯示，CRI自去年12月起，連續第八個月錄得升幅，累計錄得5.58%進賬，按月漲幅1.29%，是去年5月錄得1.32%以來的最大按月升幅，也是連續第三個月錄得超過1%的單月升幅，連續第六個月創歷史新高。 僅新界西逆市向下 以全港分為四大分區比較，連續5個月出現「三升一跌」的情況，7月港島、九龍和新界東都創歷史高位，其中九龍區CRI報129.32，按月飆2.21%，創14個月最大漲幅，並把5月時所創的126.9高峰進一步推高約1.91%，再創紀錄。 新界東CRI按月升1.47%，至161.28，連續兩個月破頂；港島CRI升抵132.9，按月揚升0.61%，連續5個月創新高，連升7個月共6.82%。新界西CRI則在5月和6月接連破頂後有所回吐，7月逆市微跌0.1%，見163.38。 以今年首7個月計算，整體CRI累計錄得5.21%升幅，而四大分區則分別漲2.99%至6.97%，以市區租金升勢較明顯，九龍區飆升6.97%，港島區也錄得6.82%漲幅；新界區則不足4%，新界東漲3.61%，新界西為2.99%。 中原地產研究部高級聯席董事楊明儀稱，7月租金指數升幅屬14個月最勁，反映暑期季節性租賃旺市，學生及用家支持下，租盤需求殷切，租務市場持續活躍。她預料租金指數升勢可繼續延伸，第三季CRI有望挑戰138關。 11 Aug 2026 信報

保單收益徵稅 港樓將受波及？

保單收益徵稅 港樓將受波及？ 上周傳出內地稅務機構對境外保單徵稅，不但拖累銀行股、保險股下跌，本地地產股亦受波及。到底措施對香港樓市影響，是市場杞人憂天，還是有迹可尋？ 事緣是上星期有內媒報道指，中國稅務機關已開始對境外保單收益徵收個人所得稅20%，以堵塞長期存在的監管漏洞。消息傳出後，最直接受影響的銀行及保險業股價立即大跌，而跌勢更加蔓延到本地地產股，背後反映市場憂慮徵稅風險下一浪會引伸到香港地產市場。問題是市場為甚麼如此擔心？ 首先，要理解內地客在香港樓市的重要性。數據顯示，今年上半年全港私樓共錄得9,776宗以普通話拼音姓名買家登記，較去年下半年7,830宗增加25%；涉及成交總值高達1,071億元，創歷史新高，亦是首次有關買家半年成交金額突破千億元。 新盤成交宗數 內地客佔逾3成 特別是一手新盤市場，上半年共有4,704宗普通話拼音姓名買家入市，涉及成交金額614.5億元，按年分別上升25%及22%，以成交宗數計算，佔市場購買力逾3成。因此，任何影響內地客入市意慾的政策，風吹草動都會引起市場關注。 接著要問的是，「大追稅」的政策蔓延到地產市場。要理解「境外保單」徵稅的脈絡是由2018年起內地一系列個人所得稅改革開始，去到2020年1月財政部與國家稅務總局正式頒布公告在法規操作層面明確了全球徵稅、境外所得抵免及申報的具體細節，時至今日可以說是「收網」正式執行。 因此，近期事件後稅務總局對內媒的回覆，提及「中國稅收居民就全球所得需履行納稅義務，這並非新政策，更不是專門針對香港保險市場，無需過度解讀。」 要注意的是，稅務總局提及「境外所得包括多個應稅項目，徵稅並不專門針對保險行業」，這裏的多個應稅項目在公告第7條就包括了「轉讓中國境外的不動產」，可以說是法規已在，只是怎樣操作的問題，過去傳統CRS（共同滙報標準）主要針對金融帳戶，不動產暫不直接納入申報範圍。 按照機制，中國稅收居民取得境外房地產所得，主要在租金與財產轉讓所得兩個層面課徵個人所得稅，兩者法定稅率均為固定20%，並可在申報時進行境外已繳稅款抵免。 根據瑞銀發表研究報告就分析，香港住宅最新毛租金回報率約為3.2%，扣除管理費、差餉及物業稅後，淨租金回報率一般降至約2.2%，若果內地當局對離岸物業投資收入徵收20%稅費，估計內地投資者的淨租金回報降至約1.8%，將與內地一綫城市相若。 雖然說「全球徵稅」會影響到內地客買港樓的淨租金收入，但細心的讀者不難想到過去不少內地客買樓根本不急於立即將單位出租，除了租金收入，還看好香港樓價升值潛力、資金自由流動等價值，亦是吸引內地客入市的重要因素。 會否追稅至物業 還看政策用意 至於財產轉讓的徵稅，則是以賣出單位樓價總價，減去購入成本及合理費用後的「淨增值部分」計稅，稅率20%，影響不及過往「辣招」時代，內地客在買入時候便要徵收最高30%稅率。 要分析內地「追稅」會否蔓延到港樓，便要理解政策底層邏輯，是為了增加稅務收入，填補財政缺口，還是背後為打擊資金外流。 若果是前者，措施確實可以增加內地政府一筆額外稅收，影響港樓的投資吸引力，但相信不會完全消滅內地客投資興趣；而若果政策是為了防止資本外流，雖然可以增加持有境外物業的成本，有阻嚇作用，但影響力或不及於加強外滙管理等措施。 經濟日報 10 Aug 2026

盤點三大炒家沽貨全勝戰績

兩年2.5億掃54戶 賣29伙賺3321萬 樓市全面撤辣後，炒家開始湧入市場，其中三大知名炒家過去逾兩年分途出擊狂掃共54個單位，至今已沽出29伙，進賬共逾3321萬元。九十年代叱咤一時的美孚「師奶兵團」最大炒家林太出手最凌厲，期內狂炒16伙，賬面大賺近2000萬元，更創下16連勝戰積，平均每伙只持有逾4個月，堪稱快刀斬亂麻。人稱「Ken Sir」的80後炒家呂宇健同期炒賣足跡遍布至少6區並斬獲10伙，單一最高獲利323萬元冠絕三大炒家。有別於林太及呂宇健，北角知名炒家姚加環則採取「總動員」式掃貨，期內聯同至少5個相關人士「團購」北角一帶合共18伙，暫僅沽出3伙賬賺245萬元。 本報綜合上述三大炒家，自2024年2月底樓市全面撤辣以來的炒賣戰績，期內該3個炒家合共購入54個單位，總投放金額逾2.54億元，當中已知共29伙或53.7%單位已在過去一段時間相繼售出，全數售價均高於買入價，意味三大炒家均能夠全身而退，錄得獲利離場。 林太攻荔枝角 每間獲利124萬 早在九十年代已密集炒賣荔枝角美孚新邨單位及車位的林太，過去兩年買賣動作最頻密，更把全數火力集中荔枝角一帶住宅，已知至少掃入共19個單位，包括15個美孚新邨單位、兩個同區荔灣花園及兩個區內居屋清麗苑單位。 截至目前為止，林太已售出當中16伙，該批單位帶挈林太賬面共賺1978萬元，每伙賺幅5.4%至41.2%，11伙賺幅超過兩成，平均每伙進賬約123.63萬元，平均獲利金額屬於三大炒家中最可觀。 林太兩年來戰績彪炳，據知其炒賣作風以快狠準見稱，期內沽出的16個單位，持貨期只有約2個月至約8個月，平均每伙持貨約4個月，為三大炒家中平均持貨時間最短，當中4伙僅買入短短兩個多月便賣出。 有曾接觸過林太的市場人士直言，林太為人豪爽，以往「每年會分幾次請代理食飯，仲有頒獎，所以好多代理幫佢（出入貨）」。該市場人士進一步透露，林太有御用的裝修師傅，為每次購入的單位進行翻新裝修，以提高物業的價值。「佢會要求裝修師傅幫佢做到隻隻單位唔同色系，以免俾買家發現是炒家貨。」 呂宇健染指6區 獲利27%標青 有別於林太「專注」炒賣荔枝角物業，一樣強調要為買入的單位進行重新裝修以增加叫座力的80後炒家呂宇健，炒賣足跡卻相對分散，已知全面撤辣以來其至少染指6區的物業，包括荃灣、西貢、尖沙咀九龍站、沙田、深井及銅鑼灣等，並成功累積10次短炒佳績，該批單位共賺1098.2萬元，每伙獲利20.9%至39.5%，平均賺幅27.1%，完勝林太及姚加環之餘，當中在今年1月以1708萬元賣出的尖沙咀九龍站擎天半島單位，更賺323萬元，按單一宗交易獲利金額計，亦跑贏林太及姚加環。 3 Aug 2026 信報