上月SSD錄51宗 按年減少20%

上月SSD錄51宗 按年減少20%

欄名:市場快訊

樓市短炒買賣持續減少，稅務局公布5月額外印花稅（SSD）錄51宗，按年下跌20%，涉及的稅項約1,629萬元。

根據稅務局資料顯示，在上述51宗須繳付SSD的成交之中，6個月或以下轉手的成交只有3宗，尚餘的48宗成交，均為持貨超過12個月但在36個月或以下，佔整體成交達94%。

至於買家印花稅（BSD）及雙倍從價印花稅（DSD），分別錄147及3,664宗，分別按月跌34%及7.5%。

12 June 2015

經濟日報

加息在即 「供平過租」或轉勢

加息在即 「供平過租」或轉勢

市場憂慮新盤入伙潮或推低住宅租金水平，加上美國或於年內加息，持續多年的「供平過租」的時代會否消失？令利好樓市環境，開始出現逆轉？

過去幾年樓價不斷上升，除了供求失衡外，另一因素在於低息環境，造就「供平過租」的局面，吸引大量投資者透過按揭買樓出租，賺取租金及可觀的淨利息收入，而用家亦對租樓產生一種「替人供樓」的負面心態，反之買樓的興趣有所增加。

事實上，過去幾年「供平過租」的局面大致維持，只有在2011年下半年在銀行加息轉嫁利息成本，才短暫出現「租平過供」，當時確實令樓市陷入半年的低迷時間，樓價亦輕微回落約半成，其後銀行重新減息搶客，恢復「供平過租」，樓價亦重拾升勢。

回報率續收窄 入市慾下降

同時，過去幾年樓價及租金走勢一致相似，在租金持續上升的趨勢下，投資者對於樓市仍有一定信心，利好樓價上升，惟去年租金升幅開始出現跑輸樓價的情況，住宅租金回報率收窄至2.2厘至2.9厘不等，屬於有紀錄新低。

相較現時按揭利率僅1.9厘左右，中小型單位租金回報達2.9厘，投資收租抑或自住上車似乎仍然「有數得計」，但如果租金回落1成，與利息亦相應回升半厘至1厘，「供平過租」的情況將會消失，投資者固然入市的興趣大減，用家受貴租、加租影響而高追上車的迫切性亦有所改變，有機會成為樓市轉勢的契機。

撰文:余敏欽 
系列名:租務旺季系列

 

10 June 2015

經濟日報

7500戶快入伙 中價盤租金料降

7500戶快入伙 中價盤租金料降

政府大力增加供應帶動下，入伙新盤急增，下半年便有7,500單位入伙，而且集中月租約2萬元的租盤，料下半年中價租盤租金多下調。

交銀國際更指，今年以「交樓」計的實際供應達1.5萬伙，加上公營房屋落成增加，預計總房屋供應達3.5萬伙，是自2011年以來首次出現供應多於需求，預計會導致租金出現調整。

本報統計，下半年入伙的大型新盤，多集中於第4季，合共提供7,511伙，包括緻藍天（1,648伙）、昇薈（1,419伙）以及灣仔囍滙2期（1,096伙），而第3季最大盤只有大埔白石角逸瓏灣I、II（合共1,091伙）。

值得留意的是，按照現時同區二手屋苑租盤作估算，預料下半年入伙的新盤普遍月租在2萬元以上。例如剛推售的緻藍天，全屬3、4房大單位，最細的3房680平方呎，以同區呎租25元作推盤，估計入場費亦要1.7萬元以上，料絕大部分的租盤叫價在2萬元以上。

交銀國際：樓市供過於求

值得一提，除了有新盤入伙，市場上尚有一些「舊貨」未清。美聯物業高級營業經理林載發表示，入伙約1個月的荃灣環宇海灣（1,717伙），雖然已錄得60宗成交，但現時市場上仍有170個租盤，2房月租由1.65萬元起，3房平均價約2.2萬元。他估計，積存的租盤仍要2至3個月時間消化，意味這類入伙不久的租盤，要與未來數月入伙新租盤競爭，2至3萬元的租盤選擇多，這類租盤租金難免有壓力。

過去幾年都睇好樓市的交銀國際，去年底「轉軚」開始看淡樓市，該行研究部聯席董事劉雅瀚指，今年供求關係改變，以「交樓」計的實際供需應達1.5萬伙，加上公營房屋落成增加，預計總房屋供應達3.5萬伙，是自2011年以來首次出現供應多於需求，預計會導致租金出現調整。

據該行統計，今年內交樓的大型新盤，包括環宇海灣、東涌昇薈、元朗溱柏（1,620伙，已入伙）等，當中今年首季及第4季均是高峰期，預計不少投資者在收樓後將放租，大量租盤湧現拖累同區租金水平。

新盤區二手租金 或跌1成

劉雅瀚補充，受樓盤入伙進度減慢，以及股市上升帶來的財富效應影響，租金下跌將延至第3季出現，「無論港九、新界全綫均有逾千伙的屋苑入伙，即使以3成投資者比例計算，每個屋苑所涉及的租盤達幾百個，不同業主互相博弈以至進行減租。」

與此同時，入伙新盤所帶來的大量租盤亦會與同區二手盤競爭，劉氏估計，有大型新盤入伙地區租金或跌1成，而整體二手租金則跌5%，加上投資者對投資回報的要求增加、美國加息等因素，有機會拖累樓價下跌最多2成。（系列三之三‧完）

撰文:梁振鋒、余敏欽 
系列名:租務旺季系列

 

10 June 2015

經濟日報

無綫新聞 - 本港樓價連升13月 股市暢旺或帶動豪宅

無綫新聞 - 本港樓價連升13月  股市暢旺或帶動豪宅 http://news.tvb.com/finance/557171426db28c8b46000009

細戶升幅領跑 按年飈逾22%

私樓價再展升浪 增政府出招壓力

細戶升幅領跑 按年飈逾22%

住宅樓價經過3月橫行後，再展升浪。4月私樓樓價按月升1.92%，連升13個月，再創歷史新高，細戶單月升2.16%；二手樓價亦按周升1.16%，增政府再出招壓力。

張炳良：密切留意市況

運輸及房屋局局長張炳良昨出席香港國際機場職業博覽會時表示，金管局較早前推出了進一步的樓市措施，故有一段時間市場比較反覆，但由年初至今樓價仍然有上升的趨勢，重申政府很關注樓市的走向，包括租金，亦有留意着外圍經濟環境的轉變，呼籲市民小心樓市的波動，強調會密切留意市況，在有必要時會採取相應的措施去穩定樓市。

政府2月份推出樓價加辣措施後，樓價僅於3月橫行，隨即再向上衝。差餉物業估價署公布最新樓價指數指出，4月份整體住宅樓價指數297.1點，較3月份291.5點，按月升1.92%，連續13個月上升，按年升幅達21.27%，顯示政府2月份收緊按揭後，消息陸續被市場消化。

而細單位（面積430平方呎或以下）升幅繼續跑贏大市，4月份按月升2.16%，而按年更飈升22.95%。

至於住宅租金方面，差餉物業估價署資料指，4月份整體住宅租金指數為171.1點，較3月份169.4點，按月上升1%，連升15個月，而按年上升9.68%。

二手指數 按周升1.16%

至於反映二手樓價指數的中原城市領先指數（Centa-City Leading Index，簡稱CCL）同樣向上，最新報141.96點，按周升1.16%，創8周最大升幅。而8大指數中，有7個指數升，港島區及新界東指數創新高。其中港島區指數升4.26%，屬近140周最大，報154.58點。其次新界東連升四周共2.04%，報149.75點。

本周指數主要反映5月11日至5月17日時二手市況，當時焦點新盤未推，客源及代理重投二手市場，令樓價獲支持。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，人行減息有利樓市，如新界西指數可升穿收緊樓按前高位（125.75點），即表示樓市已擺脫收緊樓按所造成的負面影響，並進入另一波升勢。

樓價橫行一個月後按月再升，經濟學家關焯照指，市場資金多，收緊樓按去控制樓價的作用不大。但認為政府不會再推辣招抑樓價，大方向仍是增細單位供應，料樓價年底會倒跌5%。

城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，租金高推動有住屋需要的買家入市，加息步伐未明朗下，令樓價仍有上升動力，料全年仍會高位橫行。惟明年落成量增，零售氣氛有轉差迹象，如屆時樓市轉勢，樓價跌幅可以很大，勸告現高位入市買家要小心。

撰文:文倩婷

 

上月樓宇註冊量增一成

上月樓宇註冊量增一成

土地註冊處公布，5月樓宇註冊數據（主要反映4月市場情況），其中所有樓宇買賣合約（包括住宅和工商舖等）共6839份，按月增加9.9%，連升兩個月，但較過去一年的平均數約7529份，仍低約9%，顯示樓市交投氣氛仍趨疲弱。

若單計住宅物業，5月註冊量連升兩個月，至5168份，較4月增加13.6%。

3 June 2015

信報

代理人數3.6萬 18個月新高

代理人數3.6萬 18個月新高

【本報訊】新盤暢旺，代理入行人數增加，地監局公布上月代理持牌人數錄3.61萬人，按月微增0.2%，屬於近一年半新高，其中俗稱大牌或E牌的代理（個人）牌照增長較快。

地產代理監管局截至5月底數字顯示，持牌代理人數最新報36,135人，按月增加87人，連升6個月，累積升幅1.9%，最新持牌人數仍創近18個月新高，當中前綫營業員牌照人數，按月增加至19,348人，按月增加53人；至於俗稱中大牌或E牌的代理（個人）牌照則錄16,753人，則按月增加91人或0.54%。

擴充分行審慎 集中增人手

至於公司牌照方面，維持3,175份不變，反映代理行分行數目的營業詳情說明書數目，卻逆市減少8份至6,325份，反映業界擴充審慎，集中增聘人手，未有大量擴充分行。

事實上，中原、美聯兩大行早前透露，年內計劃分別增聘500及800人，但分行方面只會審慎擴充；而Q房網早前則計劃年內開設80至100間分行。

3 June 2015

經濟日報