加辣後 首置客續撑新盤銷情

加辣後 首置客續撑新盤銷情

政府出招收緊一約多伙後，開售的新盤獲首置客支持，仍錄得理想銷情，相信短期首置客將繼續撑起新盤銷情。

收緊一約多伙 缺大手客

政府上周二堵塞辣招漏洞，收緊一約多伙成交，現時只有首置客購買一個單位，才可豁免徵收15%辣招稅。

措施推出後，先後有兩個新盤開售，分別是長實地產（01113）豪宅盤北角維港頌，以及昨天開賣的新地（00016）中小型樓盤屯門珀御；前者首輪推售152伙，首日成功沽出142伙，沒有一約多伙成交，銷售比率仍逾9成。

先看珀御定價水平，上周四（13日）公布首張68伙價單，價單定價494.7萬至777.6萬元，價單呎價14,996至17,177元，以折扣率20%計算，折實價395.8萬至622.1萬元，折實呎價11,996至13,742元，較去年7月公布首張價單、同樣位於屯門良德街的豐連，首批138伙折實呎價介乎7,713至10,210元，以呎價計貴了約3成。

根據中原城市領先指數，期內樓價升約16%，反映新地是次開價相當進取。

一手旺 發展商開價仍進取

不過，盡管在發展商高價開售，從珀御昨晚認購反應所見，銷情相當理想，首輪推售118伙，最終全數售罄，佔比達100%，反映在現時新盤市旺下，雖缺乏大手買家仍有足夠購買力支撑一手銷情，預期首置客將繼續撑起新盤銷情。

撰文:
梁振鋒

21 April 2017

經濟日報

細戶明年料8468伙落成 按年飈7成 佔私樓落成量40% 比例32年最高

細戶明年料8468伙落成 按年飈7成
佔私樓落成量40% 比例32年最高

細單位供應飈升，政府數據顯示，明年預測落成1.95萬伙中，逾4成細單位，比例是1986年後32年最高，涉8,468伙，按年急增7成，數目則是1994年後新高。

據發展局回應立法會議員查詢時指出，今年預測落成的1.71萬伙之中，當中實用面積少於431平方呎的細單位佔整體近3成，涉及5,109伙。

明年落成量 料1.95萬單位

細單位供應還會持續增多，明年預測落成的1.95萬伙之中，更有8,468伙屬於細單位，按年增加66%，數目是1994年錄得9,493伙後、24年新高，較過去5年每年2,200伙落成，數目大幅增加3倍。

若果以佔整體預測落成量比例計算，明年多達43.4%單位屬細單位，是近年極為罕見情況，屬於1986年錄得50%後，32年新高紀錄。

學者：細戶易消化 價看升

由於明年預測落成的細單位，不少已經以樓花形式售出，故實際可在市場發售數量相對減少。理工大學建築及房地產學系許智文相信，落成量增樓價未必會受影響，市場上買家的負擔能力有限，傾向購買細單位，加上上車客的需求，預計細單位供應能夠消化，日後細單位樓價甚至有機會續升。

至於以地區劃分，明年以九龍城區最多細單位落成，涉及2,330伙，較今年的924伙增加1.5倍，佔整體細單位供應28%，估計包括九建（00034）紅磡環海．東岸，涉及逾千個細單位，而啟德區內多個新盤，例如嘉華（00173）嘉匯等，都有不少開放式及1房單位供應。

此外，深水埗區及沙田區亦各有逾千個細單位落成，前者明年有多達1,616伙細單位落成，較今年激增近10倍，估計與新地（00016）旗下西鐵南昌站匯璽逐步落成有關；而沙田區則有1,290個細單位入伙，料主要來自馬鞍山區的薈朗及薈晴。

同時，俗稱「納米樓」的實用面積少於215平方呎單位，在去年則有206伙落成，按年增加1.6倍，預計未來兩年還會持續增多。

市場關注納米樓將會成為樓市新常態，有意見更要求政府在賣地時加入最少單位面積的條款。發展局局長馬紹祥則稱，由賣地至樓宇落成需要數年時間，其間市況不斷轉變，認為應給予市場空間調節，當局會密切留意市場情況，在有需要時考慮採取適當措施。

撰文:
余敏欽

13 April 2017

經濟日報

內地堵走資 變相助樓市降溫

內地堵走資  變相助樓市降溫

銀聯卡落閘阻內地客來港買樓，背後主因中央希望防走資潮。若措施未見成效，收緊措施將加碼，內地客來港掃樓熱潮不再。

隨着人民幣貶值出現北水南下買股、買樓的走資潮，大量內地投資者掃貨刺激港樓市升溫，即使港府徵收重稅亦難阻內地資金的走資決心。

這個形勢之下，今次銀聯卡落實落閘的措施，雖然有利穩定本港樓市，但措施背後乃貫徹中央打擊資金外流，與協助港府為樓市降溫無關。

倘成效微 多渠道加碼限制

事實上，近年內地人常用銀聯卡在境外的使用限制一再收緊，由2015年底的收緊提款上限，至去年底更禁止來港購買投資性保險等。

盡管市場目前仍然有不同方式可調動資金，包括內保外貸、地下錢莊等，惟中央政府打擊走資潮的決心明確，若收緊措施未見成效，日後仍會透過不同方式限制資金外流。

例如，廣東省近期就破獲20多宗地下錢莊的案件，涉案金額多達460億元人民幣，相信當中不乏流入香港樓市的資金。隨着內地投資者來港買樓的渠道一再收緊，目前充斥大量內地客的新盤市場，相信最受打擊，變相可為樓市降溫。

24 Mar 2017

經濟日報

大手客當道 新盤愈來愈難買

大手客當道 新盤愈來愈難買

用家想買樓，難度似乎愈來愈高。

除了樓價持續上漲，破頂後升勢未完外，二手盤偏少，二手業主抱着賣了無法再買回、以及愈遲賣價錢愈高的心態，豈會輕易放盤，放盤後也是反價再反價，準買家除了四處搵盤外，還價也是一追再追。

二手放盤少 投資者爭新樓

二手市場此路不太通，轉而選購新盤，可惜此路也是愈來愈窄，投資者加入爭奪一手盤，最近一手可揀單位相信會愈來愈少。

現時發展商銷售新盤，均分為AB兩組，A組是準備購買兩伙或以上的買家，可優先揀樓，B組是一般買一伙的買家。對作為賣方的發展商來說，吸納大手買家順理成章，一組客買11個單位，還是等11個人逐個揀單位？

昨日美聯物業發布消息亦指出，周末成功協助本地家族客大手購入港鐵南昌站匯璽11個單位，涉及總金額約2.3億元（一切成交個案以一手銷售網公布為準）。

家族客掃匯璽11伙 涉2.3億

上述匯璽單位包括7伙四房戶及4伙一房戶，合共11伙。買家為本地客，來自同一家族，大單位將作自住，而細單位將作投資用途。

過去數天多個新盤發售，地產界發布的成交信息，亦反映大手客入市增多的狀況：

‧南昌站新盤匯璽首輪開售309伙，中原A組大手客登記超過180組，出席率極高，投資客佔約35%，國內客佔整體客源約1成。中原頭籌買家為九龍站客，斥資約7,000萬元購入3伙單位。投資客比例增加，佔逾3成，以長綫收租客為主。

‧美聯客戶匯璽A組大手客出席率達約8成，該行有8組客戶大手購入3伙，最高涉資額逾9,000萬元。估計當中投資客佔4成，用家佔6成

‧將軍澳MONTEREY首輪372伙率先開賣，A組大手客優先揀樓，會德豐地產表示，截至當天6時A組共售出140伙，佔可售單位近40%，套現逾14.1億元，其中1組客人購買6個3房單位，成交價逾7,480萬元，另有2組客人購買4個單位，5組客人購買3個單位。

這種情況正不斷升溫，早前經濟日報報道，政府加辣後，新盤投資者入市個案大增，據統計，以一張合約連購多伙的成交在近兩個月急增。

買家怕執輸 愈難買愈要買

附表顯示，去年10月、加辣前新盤市場極為熾熱，全月成交達2,268伙，但大手成交只有94伙，僅佔市場4.1%。在去年11月政府加辣後，投資者一度轉趨觀望。

至今2月一手逾1,280伙成交中，投資者大手購入逾220伙，佔整體近20%，伙數按月急升60%，比較去年10月加辣前更多1.3倍。如果觀察上文新盤，投資者大手買入有機會衝上30、40%水平。

大手買入新盤，對購買一個單位買家來說，無形中創造了飢餓行銷的環境，當B組買家進入售樓處，眼見不少心儀單位已被買走，感覺上是愈來愈少單位可揀，怕執輸的心態將壓倒一切，變成愈難買就愈要買！

撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論

20 Mar 2017

經濟日報

兩類「首置投資客」 撑起新盤

兩類「首置投資客」 撑起新盤

樓市再度熾熱，上周末3盤齊開售，市場釋出大量「首置投資客」，短短3天內吸納近千伙，撑起新盤市場。

去年11月5日政府就樓市加辣，針對投資者的遏抑樓價措施，就住宅物業印花稅全面劃一提高至15%，辣招似乎在不足半年內，已完全被消化。而近日入市的投資者，更不乏「首置客」。

市場出現的「首置投資客」有兩類，其中一類大手客投資者，是利用一張合約連購多伙，現行徵收印花稅以單一合約文書為基礎，計算印花稅稅基，此舉可省卻高昂稅款，造就大手客入市。

其中有本地家族就大手掃入西南九龍匯璽11個單位，涉及總金額約2.3億元。另上周五開售的將軍澳MONTEREY 372伙沽清，投資者佔4成，可見投資者活躍於新盤市場。

身穿童軍服 家人陪同揀樓

而另一類「首置投資客」是「慈父母、孝子孫」。由於辣招下，首置客可獲豁免15%辣稅，而是按舊有的從價印花稅稅率，故不少投資者，利用首置身份的家庭成員買樓，當中不少是作投資之用。

故此，新盤市場出現不少買樓給子女的「慈父母」，單就本報記者昨天在售樓處現場的睇樓客訪問來看，兩個受訪者均表示買樓給女兒。

而上周新盤售樓處，更加出現穿童軍服的稚子在家人陪同下揀樓；與此同時，市場亦出現一班以父母名義買樓的「孝子孫」。

大批「首置投資客」釋出，湧入新盤市場，令多個新盤銷情熾熱，重現旺市百態，如賣樓至凌晨、迫爆售樓廠等，發展商見勢紛加推加價，再度將樓價推向巔峰。難怪財政司司長昨天提到，樓市再趨熾熱，實在令人擔心。

撰文:
馮玉萍

20 Mar 2017

經濟日報

投資者再出手 推動樓價升浪

投資者再出手 推動樓價升浪

隨着新盤市場銷情理想，引出大批投資者後，其他發展商亦趁勢加價加推，本月一手成交量或挑戰2,500伙，重現加辣前的旺市，成為推動樓價上升一浪動力。

從今輪樓市升勢來說，第一浪是由鴨脷洲地王誕生，刺激二手業主反價，上車客加快入市，亦刺激發展商加快推盤。一手多盤齊發，不但收票理想，銷情亦重現去年加辣前的暢旺，更引出大批投資者。

例如，2月份新盤銷售約1,280伙，當中佔2成或220伙屬俗稱「一客多食」的大手投資者，而昨日開售的將軍澳MONTEREY，優先揀樓的大手客已經購入140伙，佔可售單位的372伙的4成，反映投資者空群而出。

本月新盤挑戰2500伙成交

特首梁振英曾經說過，發展商推盤量、投資者數目及樓價三者高度關連，相互影響。新盤銷售暢旺，會引出更多投資者入市，而發展商亦更有信心加價、加推，營造成日益熾熱的樓市氣氛，並蔓延至二手市場，最終加速樓價的升勢。

事實上，在MONTEREY及馬鞍山星漣海開售後，西南九龍匯璽亦將於今日開售，啟德龍譽、維港頌計劃接力推售。短期內推售的新盤，單位總數逾3,700伙，保守估計今個月新盤銷情量至少2,500伙水平，較上個月1,280伙倍增，重現去年8月、9月旺市情況，新盤熱銷隨時成為引爆下一輪樓價升浪的藥引。

18 Mar 2017

經濟日報

持牌地產代理 按月增202人

持牌地產代理 按月增202人

地監局網頁資料顯示，地產代理持牌代理人數2月份共有37,141人，較1月份36,939人，按月增加202人，增幅0.5%。其中持有俗稱細牌（S牌）的營業員牌照有19,949個，按月升0.7%，為8個月以來新高。

至於地產代理（E牌）數目按月增3.7%或64個，至17,192個；公司牌照按月多41家，最新為3,403家，升幅1.2%，屬1年以來按月高位，可見春節後多個大型新盤部署陸續推出，代理公司積極擴充，為爭取生意作好準備。

另外，2月土地註冊處整體物業成交錄5,615宗，按月增7%，根據最新代理人數計算，即平均約每7名代理爭取一單成交，比例與1月份相若，反映情況仍然嚴峻。

3 MAR 2017

經濟日報