資金湧樓市 看升不看跌

上帝要你死亡，必先令你瘋狂，資產價格不斷推高，最後泡沫爆破，都是在一段時間急升過後，後繼無力的必然現象；樓價經過逾3個月小陽春後，究竟能否繼續勢如破竹，直撲1997年10月高位？

從資金流向方面，倒也像2007年10月時樓市的走勢。

（一）成交量︰當時恒指直上至32000點高位回落，由於樓價相對落後的事實，套股換樓出現，由當年6月開始首破1萬宗之後，每月成交宗數突破高位，持續上升至2008年1月最高單月的16,984宗，總登記金額677.74億元，平均每宗成交約400萬元。

二手屋苑放盤量 逐步減少

今年5月恒指衝破18000點（由低於11600點開始），上月宗數反撲至13,067宗，是過去22個月高位，平均每宗成交金額由金融海嘯爆發的2008年11月的281萬元回升19.6%至336萬元，只距離08年1月高位2成而已，尚有上升空間。

（二）放盤量減︰根據本報綜合調查所得，5月份樓市再升，令可放盤出售的單位大減，綜合各區主要屋苑，放盤量較4月份減少一成或以上，以新界上車屋苑天水圍嘉湖山莊為例，5月份放盤量由600個，減至500個，進一步減少，連帶其他新界區二綫屋苑，交吉單位也逐步減少。

市場上買樓收租客正在升溫，連帶不用睇樓的連租約樓盤成交量也是同期之冠，整體成交量亦同告上升，反映投資者對未來樓價看升不看跌預期下，買樓收租來對抗零息年代。

收租客入市 連約盤成交續現

（三）租金回升︰在2007年中當美息見頂回落時期，本港金、滙、債、樓也深受買家追捧，面對銀行存款利率低，買樓縱使有風險，但回報即使得3厘也遠勝銀行存款。

何況租金3月止跌，反彈力較樓價升幅慢，縱使回報率低也吸引收租客高價吸納，銀行按揭對收租盤也沒有大幅降低按揭承數，推動連約盤成交持續出現。

（四）樓價指數︰中原城市領先指數CCL最新報65.00點，較上周公布的65.49點下降0.74%。最新的CCL，已較2008年年底錄得的56.78點高出14.49%。整體大型屋苑樓價方面，中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass最新報63.18點，較上周公布的63.62點下降0.69%。在本周之前，CCL Mass由今年4月5日（58.48點）起連升8周至5月31日（63.62點），期間升幅達8.79%。

若與1997年10月高峰期比較（100點）目前樓價與高峰期仍有35點距離，但與2003年最低位已升幅一倍以上，按黃金比率，以最高與最低指數已符合回升50%的比例，下一個試位即從低位回升61.8%，即大約70點左右樓價指數區。

不過，提醒讀者，過去半年純以技術分析以不盡反映樓市表現，縱使下半年經濟仍存有陰影，但資金湧樓市和息口低企大幅偏離經濟因素，往下去愈快見頂走勢更會波動，筆者認為未入貨者不宜高追，等調整訊號出現後再思量入市決定。

港島地缺 發展商收樓大小通吃 

市區土地供應短缺，尤其港島區供應更見罕有，故港島區舊樓項目，往往成發展商吸納的對象，即使是發展規模不大的小型地皮，只要價錢合理，亦不愁沒有買家。

新地2億購筲箕灣舊樓

近年發展商積極透過收購舊樓項目重建，以增加土地儲備，以港島區的舊樓最受追捧，即使一些小型地盤亦獲大發展商垂青。

其中筲箕灣道295至305號一列6幢舊樓，其可建樓面面積僅約6.26萬平方呎的小型項目，但亦獲新地（00016）罕有地以約2億元收購。該項目已獲批出建築圖則，計劃興建1幢31層高住宅連會所，住宅樓面面積約4.86萬平方呎，商業樓面面積1.4萬平方呎。

此外，太古地產亦積極在港島西半山一帶進行收購，而英皇集團亦在港島區重點出擊，先後收購德輔道西454A至462A號美景大廈，以及西灣河成安街18至28號舊樓等住宅發展項目。

美聯稱地產代理淘汰戰持續

樓市受金融海嘯打擊，代理行業去年下半年已不斷出現裁員削分行之聲。美聯集團（1200）高級執行董事黃錦康表示，集團進行的優化措施已踏入第二個階段，並將依市況作季度性的彈性部署。

集團執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興表示，集團本港住宅部前線員工約二千人，分行約一百六十五間，較去年高峰時下跌三成。

黃錦康亦估計，由於今年樓市「能見度低」，首季樓市將平穩發展，惟地產代理業的淘汰戰或持續。根據地產代理監管局數字，截至去年底的個人牌照持有人約二萬三千人，估計整個行業的人數將減至一萬八千人。

另外，陳坤興表示，過去數個月多個新盤已貼近市價推售，認為本月起將有多個新盤登場時，發展商倘以貼近市價推售，將有助帶動市場氣氛■

香港地產投資風險低前景被看好 排名亞太第三

雖然目前本港房地產市道正被經濟衰退及信貸緊縮等陰霾籠罩，但根據一份綜合了百多名業內人士意見的《二○○九亞太區房地產市場最新趨勢報告》指出，由於香港房地產投資風險仍較其他亞太區城市為低，故其投資前景排名由去年的第五位，躍升至今年的第三位，其中以寫字樓用地獲最多業內人士建議購入。

城市土地學會與羅兵咸永道會計師行昨天聯合發布《二○○九亞太區房地產市場最新趨勢報告》，其城市土地學會亞洲區主席梁振英【圖中】指出，該報告於今年八月及十一月分別透過書面及座談會形式收集業界的意見，故相信報告已考慮了期間出現的經濟變動，而對投資前景作出預測。

融資為當前急務

該學會房地產融資部高級常駐研究員Stephen Blank認為，目前亞洲與世界各地一樣均面對着流動資金緊絀的危機，其中去槓桿化減弱了企業的資產舉債能力，令房地產業務受到前所未有的衝擊，故預期融資將成為二○○九年業界最急需解決的問題。

梁振英補充指出，由於香港房地產投資市場調整速度急速，故預期其尋底速度亦會相對較快，因此相信長遠的投資前景亦會較好。另方面該報告指出，寫字樓用地獲最多業內人士建議購入，比率為五成七，至於住宅則有四成九業內人士建議購入。

第一太平戴維斯資深董事兼港澳區投資及銷售部主管袁志光表示，受金融海嘯衝擊，本港寫字樓租金急速下滑，其中金鐘力寶中心呎價更由高位一萬八千元，下瀉至八千元，數月間跌幅逾五成，認為寫字樓已經達至超賣，故預期將出現反彈。

袁志光亦認為，由於寫字樓租金迅速下跌，相信這有助加快今次的跌幅周期，預期寫字樓租金可望於明年逐步回升。

待實體經濟復原

至於住宅售價，他則認為，由於其跌幅相對寫字樓小，故回升速度將會較慢。

不過，中大經濟系副教授關焯照卻指出，現在實體經濟還未恢復，認為待美國新總統上任的蜜月期完結後，經濟將有持續惡化的風險，屆時外資機構對本港寫字樓需求將會進一步減少，故預期寫字樓仍有一成至一成半的下跌空間，建議待明年第一至第二季才考慮購入寫字樓。

此外關焯照表示，由於現在本港市民對住宅存在實質需求，而且儲蓄比率亦處於高水平，故預期住宅樓價在潛在購買力帶動下，相信其回升速度領先寫字樓租金■