戴德梁行：料樓價跌10%

政府推出壓抑樓市需求措施後，住宅市場交投大幅回落，有測量師行預期，本港二手樓市交投持續淡靜，第二季整體物業成交量維持低水位，雖然首兩個月住宅樓價上升，但隨各項措施後市況逆轉，料全年住宅樓價下跌一成。
大幅下滑機會不大
戴德梁行香港董事總經理陶汝鴻指，市場信心動搖，不過認為情況未至於導致年內樓市交投大瀉，由於市場基本因素仍然良好，樓價交投暫時只出現輕微調整，大幅下滑的機會不大。
該行數據顯示，今年三月本港整體物業臨時買賣合約數字僅得七千零三十宗，比一、二月的八千四百八十三宗和九千八百二十五宗明顯大減。當中，住宅成交註冊量在三月僅錄四千五百三十四宗。加上政府將於今月底推出「一手住宅物業銷售條例」，他預料，該措施對樓市影響將於五月出現，整體物業臨時買賣合約下月將進一步跌至五千五百至六千宗。
他又指出，在新一輪遏市措施下，本港樓價今年有下調壓力，二手樓住宅樓價由二月份樓價高位下跌百分之五，相信今年全年樓價將會跌近百分之十。至於豪宅市場方面，交投自辣招以來持續淡靜，樓價稍微回軟，但仍在高位徘徊。另外，由於豪宅業主持貨力較強，加上不急於套現，令市場氣氛維持觀望，故成交量一直偏低；加上不少豪宅以公司名義持有，今年成交主要為公司股權轉讓，交易數字難以預測。

星島日報 

17 April 2013

樓市出現見頂訊號？

樓市出現見頂訊號？

2013年04月06日 星期六

撰文:甘潔瑩
欄名:編者的話

政府於2月推出雙倍印花稅，同時收緊按揭貸款。新招尚未滿月，銀行突然上調新造按揭的息率，連同之前的辣招，打擊樓市的因素接踵而至，二手交投即時陷入冰封狀。上周的復活節假期亦未能為市況轉活，還屢錄減價個案，恐怕樓市要靜一輪。

樓市成交大幅萎縮，樓價見頂之說再度出現。

事實上，政府連番出招後，樓市已陸續浮現見頂訊號。物業市場中，整體市況多由豪宅、藍籌屋苑作主導，政府去年底推出買家印花稅後，上述兩類物業的樓價升幅已放緩，資金轉而流到二、三綫屋苑上，甚至非住宅類物業如車位，這些被視為最低層的投資類別，而且不單是炒車位、甚至是酒店房間亦被熱炒，投資者盼能短綫圖利，情況如同股票市場般，在瘋狂上升時，三、四綫的股票被炒起同出一轍。換個角度看，而發展商的散貨意味亦濃，實不是一個支持樓市上升的表現。

另一個見頂訊號，就是租金回報率的減少。無疑現時租金水平已突破了97年的水平，不少散戶投資者亦購買磚頭收租，但樓價高企的環境下，削弱了租金回報率。個別豪宅物業，因租客的租金津貼被削減而退租。租金走勢亦是觀察後市發展的重要因素。如果租金持續上升，樓價下調的機會不大，但如果租金升幅放緩或橫行，此即意味短期內樓價難再向上突破，調整的機會相應增加。

本港樓價高企，多個負面因素觸發樓價調整，盡管負利率情況仍持續，惟樓價失去上升動力，加上銀行調整新造按揭的息率，將低息環境改變過來，準買家未來供樓壓力將增加，料後市將橫行發展

經濟日報 

置業家居 

6 April 2013

設退市機制 免毀樓市支柱（3）

設退市機制 免毀樓市支柱（3）

一連四天的復活節假期結束，週末十大屋苑二手成交雖然按周有所回升，但四天假期的

成交亦只有24宗，不單較去年同期的62宗下跌逾六成，與2009年同期103宗高位比較

更大跌近77%。「雙倍印花稅」辣招已推出逾月，二手交投仍處於膠着的狀態，而二手

低成交的情況有機會於短期內持續。

本欄過去兩期已為大家分析過三個樓市指標的其中

兩個，分別為二手流轉率及一手成交比率，今期剖析最後一個指標-「新盤溢價」，即新

盤定價與二手呎價的差幅。

近期二手交投淡靜，但一手成交仍維持一定的水平，歸根究底是近期一手定價轉趨保

守，一手樓的定價與同區差不多質素二手樓的呎價差距有收窄的跡象。

事實上，以往新盤溢價對整體物業市場有舉足輕重的影響，新盤溢價越高，一手成交相對較少。

回顧97年後，由於土地供應大增，同時間經濟下滑令到需求減少，在供過於求的情況下，樓價下跌，更甚的是發展商務求盡快賣樓套現後再投入資金買地，故新盤定價越定越低。

當新盤定價越接近二手市場物業價格時，買家紛紛轉投一手市場，一手搶二手客源，亦

成為市場的焦點。

回看 99 至 03 年的五年間，新盤與二手盤的溢價較97 年時超過2成大幅收窄，該五年的平均溢價只僅及2.1 %左右，甚至乎於 2000 年曾一度出現約2 %

的折讓，即一手定價還要比二手價為低；與此同時，99 至 03 年期間平均每年一手的

註冊量卻高達 22,500 多宗，正是「重量不重價」的最佳例子。

雖然一手註冊量有所上升，但樓價卻不斷下滑，其中二手樓價跌勢更為明顯。

二手業主

當時若要出售物業，唯有跟隨一手價大幅回落才能吸引買家，因此新盤溢價的變化對整

體物業市場絶對有一定的影響。

今年新盤溢價的走勢料有機會收窄。去年全年的平均溢價約為 16.6%，而今年首季的溢

價已收窄至約12%。由於預計今年推盤量會較去年多，料新盤溢價有機會進一步收窄至

10%的水平；然而有一點要注意，若然新盤溢價收窄至5%或以下，加上早前提及二手流

轉率大幅回落及一手註冊比率進一步上升的情況下，政府亦要為退市而作好準備。

April 2013

美聯物業

設退市機制 免毀樓市支柱（2）

設退市機制 免毀樓市支柱（2）

近期新盤繼續主導市場，二手物業成交持續低迷。事實上，自2月下旬政府再推出“新

辣招”打壓樓市以來，二手交投急凍，其後迄今的4 個星期35 屋苑每週二手住宅成交

量均低於40宗，為02年有記錄以來最長的“冰封期”。二手冰封，樓價亦開始有所回

調，同時間一手則主導市場。上期已提及退市機制中的「二手流轉率」，而今次為大家

剖析另一個退市指標-「一手成交比率」。

所謂「一手成交比率」是指每年一手私樓註冊量佔整體住宅註冊量的比率。比率越高即

代表一手成交佔整體住宅成交量越多。回看香港近十多年的樓市發展，當一手銷售越

多，對二手市場的影響亦越大。97年後，特區政府的八萬五政策中，其中一個重要的供

應是私人樓宇，而在97 年後數年，私樓落成量大增，發展商亦採取「要量不要價」的

策略，一手樓的銷售量與日俱增。在98至03年期間，平均一手註冊比率高達3成，個

別的年份如98年及03年更高約37%，即每100宗住宅成交，當中37宗為一手新盤。更

甚的是一手價越定越低，買家紛紛轉投一手市場，令到二手市場成交死寂。由於二手業

主難以將單位沽出，換樓活動幾乎陷於停頓，二手流轉率亦大幅下跌，而對市場的影響

已於上期有所提及。

自03 年後，樓市逐漸復蘇，政府收緊土地供應，一手註冊比率亦開始回落，主因是發

展商採取「重價不重量」的策略，一手定價進取，買家紛紛回流二手市場。08 年及10

年一手比率更一度跌破1成的水平，比起96及97年還要低。

展望樓市的發展，一手供應持續增加的情況下，加上連番樓市政策打擊需求，亦有跡象

顯示發展商開始降價求售，一手成交於過去數周的銷情明顯較二手物業為佳。若情況持

續，一手註冊比率有機會較去年約16%進一步上升。本欄認為假若一手成交比率上升超

過25%，亦是退市的另一個訊號。至於發展商所訂的溢價(一手價與同區二手價的差距)

如何影響樓市，下次再為大家分析。

Mar 2013

美聯物業

設退市機制 免毀樓市支柱（1）

設退市機制 免毀樓市支柱（1）

繼2月下旬政府再推出「辣招」打壓樓市後，樓市3月份的表現可說是相當淡靜。二手

交投市況急凍，加上有大型銀行調高新造按揭利率，令樓市雪上加霜。十大屋苑成交於

過去三星期的週末均不足十宗，交投急劇收縮為近年罕見。預計3月份的二手成交宗數

有機會低見3,000宗水平。雖然單一月份3,000宗的二手成交於近年亦曾出現，但維持的

時間非常之短。不過，今次「辣招」加上新造按揭息率調升，二手交投料會維持低位一

段時間。回顧03年至今，只有03年頭二手成交連續4個月錄得3,000宗以下的低水平。

經過政府連番推出辣招之後，市場成交低迷程度「媲美」03年是可以理解。事實上，現

時經濟層面較03 年為佳，但由於針對樓市的政策不斷推出，令到二手住宅成交萎縮。

而假若二手成交量一直長期處於一個極低水平而未能改善的話，大大影響樓市健康發

展。

始終樓市為本港經濟重要支柱，樓市發展不健康，對本港經濟亦會造成嚴重打擊。故此

本欄早前亦提及政府宜及早制定一個退市機制，在樓市上升週期完結時及早推出，避免

出現97至2003年大跌市的風險。

當然，何時推出退市方案要有一個周詳的考慮，而本欄認為，政府退市機制之先決條件

是樓價出現逾5%的累積跌幅，另外亦要視乎三項主要訊號的出現。今期首先談談其中

一項訊號「流轉率」。所謂「流轉率」是用作反映物業市場買賣活躍程度，以每年二手

住宅註冊量佔當年全港私樓物業單位總數的比率作計算，該數字愈高，代表物業交投愈

活躍；反之，數字愈低，代表物業交投趨淡靜。

但有一點要留意，二手流轉率無論太高抑或太低均不是一個理想的情況。於投資氣氛強

勁的時候，如炒賣活動頻密，令到流轉率相對偏高，情況如97 年高達17%；然而，過

低的流轉率則代表樓市成交少，甚至乎一些正常的樓市活動如換樓、長線投資等亦受阻

礙，連帶物業交投正常的流動性亦減低。就像近年政府多次出招，流轉率亦由2010 年

開始回落，2011年已急挫至近7%，而去年更跌至只有逾6%左右，正常的樓市活動亦受

影響。

近期二手交投低迷，流轉率相應下跌，勢必影響樓市健康發展。而本欄認為假若二手流

轉比率跌至5%以下，屆時情況猶如03年低迷的樓市般慘淡，實屬退市的其一警號。當

然，退市機制並非以流轉率單一指標而定，其餘的指標則待下期再續。

美聯物業

Mar 2013 

短中期房屋土地供應 天圓地方 劉振江 2013年施政報告（下簡稱報告）推出十項措施以應付社會的短中期房屋需求。報告指出其中七項措施將可供應超過300公頃土地作房屋發展，提供約12.87萬個單位（平均每公頃土地約430個單位）。有效的單位供應對私人住宅市場心理預期有關鍵影響，本文試從土地權益層面看此等供應在落實時所面對的挑戰及所需時間。 若以政府控制的土地（包括市區重建項目）及可能涉及私人土地成分作為業權分界，前者共四項措施供應數字約40300伙，或佔總數的31%【表】，此等供應可謂接近完全由政府掌握；要留意的是，其中包括公營單位，市區重建則要清拆現有舊樓。 此外，改劃綠化地帶將帶來約23000個單位，其發展密度約403個單位／公頃，略低於以上的平均數，估計有關位置可作較高密度發展，而政府亦應掌握其中顯著土地權益。關於工業用地改劃的住宅地，政府只佔有關16幅土地的5幅，其餘皆由私人擁有。若單以地塊數目來平均分配有關單位供應，政府可支配單位約6400個。 以此推斷，政府在以上六項措施共帶來約69700個單位。此等單位推出市場或落成時間還受制於規劃的落實、基建配套和地契起草等等。 關於第七項措施，即加快批准規劃申請，假設此等獲規劃批准的住宅用途項目皆為私人控制，其供應量約45000伙，另加私人擁有工業用地改劃為住宅用地項目，約14000伙，合共約59000伙，約佔總數的46%，其落實供應對整體私人住宅供應明顯不過。 報告指出，政府在符合公眾利益前提下，將加快行政審批程序和作出其他配套，使單位能盡早推出。發展局就報告提交立法會的文件重申，對於私人重建項目，其主要為市場主導，政府將按既定機制盡可能有效率處理所需申請。 這表明此等項目並不會得到政策調整。項目進行與否及速度仍受制於現行既定的補地價政策以及整體規劃要求。現行補地價的估算原則，令工業樓宇變成住宅的難度非常高。有關業主往往要把握市場周期及機遇才可成事；大型項目內不同業權亦令發展項目不易達致整體規劃要求。報告並沒有就此等經濟及業權的問題提出解決方法。 參考近年換地／補地價市況，以及前發展局局長林鄭月娥於2012年年中曾對此等換地項目所作出的估計：2010至2020年，平均每年約3000個單位，在政策不變的前提下，此數目或許與未來供應情況相去不遠。換言之，需時約二十年才能把上述約59000個單位供應予市場。 其餘三項措施並沒有具體供應數字。當中兩項：（1）增加未批出或撥用的住宅土地的發展密度及（2）各政策局果斷決策，善用土地，預期短期內應帶來成效；第三項關於研究放寬或解除現適用於薄扶林和半山區限制出售新土地或修訂契約的延期履行權行政措施，估計中期或許可帶來顯著土地供應機會。 近年薄扶林區內較新的發展包括數碼港住宅項目及華貴邨，其分區計劃大綱圖顯示區內有為數合共約189公頃的「政府、機構或社區」及「綠化地帶」土地。究竟有多少政府土地可供考慮發展及出售，還要看規劃、交通，區內民意及地理質素等因素配合。有關供應對紓緩港島區住宅需求將有積極意義。 綜合以上各項措施，政府在短中期內主要利用其掌控的土地，以及對規劃的影響力來提供土地。私人業主及發展商項目只在加快審批而並沒有其他政策調整下，是否真能為促進樓房供應作有效貢獻，尚待有關改善審批及配合制度落實執行以後，才可以加以評述。 劉振江 仲量聯行國際董事 21 Jan 2013 信報

戴德梁行預料中小型住宅樓價跑贏豪宅

戴德梁行預料中小型住宅樓價跑贏豪宅 房產 近日市況回暖，戴德梁行預料農曆新年後住宅成交將增加，中小型物業繼續跑贏豪宅，樓價可上升5%至10%。 戴德梁行香港董事總經理暨北亞區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，自去年10月底推出辣招後，住宅成交佔整體比率大減，由首十個月的約七成，跌至11月只佔六成，12月更進一步下跌至三成半，佔比例見歷史新低，屬非常罕見的情況；然而，整體成交量11月維持穩定，反映資金轉炒其他非住宅物業，他預料，2月、3月住宅物業交投比例將反彈至六至七成，首季成交預料平均5000宗。 去年中小型住宅大幅跑贏豪宅，樓價上升約28%，豪宅只在一成水平，藍籌屋苑太古城去年按年升21%，去年12月平均呎價報10900元，陶汝鴻指出，由於環球央行為刺激經濟而大幅「放水」，於低息環境下，物業起保值作用，今年香港經濟勢頭良好，對樓價有支持，預料中小型住宅上升5%至10%，豪宅則最多僅升5%。 舖市成交額難創新高 此外，戴德梁行中國投資部董事總經理葉國平認為，辣招令炒家轉投利潤較高的工商舖市，商舖成交金額去年第四季按季增加逾20億元，至106.47億元，很多買家購入全幢商舖後，數天內即拆售或出租，例如銅鑼灣的金朝陽中心，投資者較重視資本增值，不介意短期租金回報率低。 葉國平指出，雖然工商舖市場仍活躍，但相信今年成交額未必可再創新高，預期商舖售價可上升10%。 9 Jan 2013 經濟日報