差估署：去年11月私樓售價指數按月再跌約3%
【on.cc 東網專訊】 差餉物業估價署最新數據顯示，截至去年11月份，私人住宅售價指數跌穿300點，報293.4點，指數為去年3月後最低，按月再跌約3%；同期租金指數報173.7點，為去年5月後最低，按月再跌約1%。售價及租金指數同樣連跌2個月。
數據顯示，截至去年11月份臨時數字，實用面積1,075方呎及以下中小型住宅的售價指數報294.8點，按月跌約3%；實用面積1,075方呎及以上大型住宅單位的售價指數報267.4點，按月跌幅約1.4%。
另外，各區實用面積431方呎以下細單位按月售價全線繼續下跌，九龍及新界區去年首11個月呎價更倒跌；其中以九龍區該類單位跌幅最大，該區住宅平均呎價約10,113元，按月跌幅達約5.2%，為2014年9月後最低，去年首11個月倒跌約3.3%。
新界區住宅平均呎價約9,363元，按月跌約2.1%，去年首11個月亦倒跌約0.24%。
至於港島區平均呎價約13,005元，按月跌約3.1%，為2014年12月後最低，去年首11個月僅升約1.3%。
8 Jan 2016
東方日報
【本報訊】代理人數持續增加，據地監局數據顯示，持牌人數最新報3.76萬人，按月增164人，連升13個月，再創歷史新高。隨着市況轉差，大行逐步縮減人手，代理人數料見頂回落。
據地產代理監管局數據顯示，去年全年代理人數增約2,066人，按年增5.8%，以上月整體住宅成交約4,120宗計算，即平均每9名代理搶一宗成交。
9人爭一單
當中前綫營業員牌照人數增長較快，按月增加120人至20,325人；而俗稱中大牌或E牌的代理（個人）牌照增長則增加約1.72萬人。至於反映代理規模的營業詳情說明書則6,477份，較月增加12間。
另外，市場消息傳聞，踏入2016年利嘉閣地產削減20多隊營業隊伍，裁員約40至50人。利嘉閣地產總裁廖偉強指出，只是個別地區進行細規模調整，將業績不理想的隊伍重組。他強調，公司去年全年仍有利潤，加上1月份有多個大盤推售，對行業前景仍具信心，絕不會全面裁員。另一方面，深圳世聯行昨日發表公告指，決定終止收購Q房網15%的股權，各方簽署了終止投資的《協議書》，Q房網將退還訂金人民幣5,000萬元。
Q房網董事總經理陳坤興表示，Q房網在香港的開行策略及方針不變，上半年會再有8間新分行投入服務，下半年再加30間分行，今年分行數量較去年增長1.7倍。
美聯集團（01200）主席黃建業表示，代理業已出現僧多粥少情況，料今年減人手是大勢所趨，旗下分行亦會調整如關長期虧損的分行，或停止租用租金昂貴的分行。
5 Jan 2016
經濟日報
樓價縱1年跌2成 未掀負資產潮
二手樓市轉勢，外資大行紛紛預期2016年香港樓價大幅回落15%至20%，幅度之大令小業主惶惶不安。其實即使樓價1年內急跌20%，樓市會否湧現大量負資產個案呢？
當然不會，假設今年全年樓價再跌20%，以美聯物業樓價走勢圖數據顯示，去年11月樓價指數每平方呎10,487元，比去年初10,191元仍有約3%升幅。再跌20%後，樓價走勢約8,389元呎，相等於2012年9月至10月間水平。即樓價大跌20%，對2012年9月以後入市的買家才受影響。而土地註冊處資料顯示，其間一、二手樓宇登記約19.9萬宗。但是若這批買家照7成按揭計算，加上數年供款，目前仍處於正資產情況。以沙田第一城為例，2012年9月兩房造價約300萬元，若買家借7成按揭，分25年還款，尚欠銀行190.3萬元。換言之，目前第一城兩房約360萬元，若跌20%即288萬元，該名業主仍是正資產情況。
跌價逾25% 高按買家有風險
至於近年採用高成數按揭入市的買家又如何？早年入市的買家，扣除供款後，仍然處於安全位置，即使2015年內以高成數按揭入市的買家，也未必跌入負資產行列。以嘉湖山莊5座麗湖居10座一個454平方呎兩房為例，去年1月底以350萬元購，假設按揭成數為85%，貸款297.5萬元，買家供款至今年底，尚欠銀行278.6萬元，即使單位市值回落至293萬元，業主仍是正資產。
除非樓價由現水平急跌逾25%，2015年以高成數入市的買家才有機會跌入負資產行列。
5 Jan 2016
經濟日報
50專家論樓市 6成估波幅10%
料細單位造價升轉跌 豪宅跑出
樓市經過去年從高位回落後，踏入2016年，主流意見中看淡樓市的居多。本報綜合50位地產界專家論市，逾6成意見認為，今年樓價將現1成以內上下波幅或向下調整。
2015年樓市反覆，樓價於去年中創歷史新高，惟在第四季出現調整，美國加息後，樓市明顯轉勢。本報綜合50位來自發展商、地產代理行、測量師行、投資者、地產學會等專業人士意見，前瞻2016年樓市走勢。
50位專家中，一致沒有認為今年樓價向上，其中18位料樓市平穩，並有近9成為發展商；另有17位看跌，當中以地產代理行、測量師行及投資者為主；最後15位則認為樓價會出現上下波動，並預計樓價波幅在1成以內。
息口升供應增 樓價轉「乾跌」
綜合各專家意見，息口走勢成為左右樓市的因素之一。當中有專家認為，本港上月未有跟隨美國加息，而預期未來加息步伐緩慢，故在整體經濟基調不變下，縱然息口上升，但相信不會對整體樓市有太大影響。不過，亦有專家認為，加息周期重臨，對市民置業意慾造成影響，加上政府不撤「辣招」，令二手進一步下挫，故有約3成業界認為，今年樓市下行機會較大。
而另一影響樓市的因素，為未來住宅供應增加。雖然政府近年積極推地，惟項目興建需時，難於短期內湧現大量新供應，而目前市場對住屋的剛性需求持續，在供不應求的情況下，樓價難出現下調壓力。然而，亦有專家認為，今年將有大量新盤供應，可達2.6萬伙，故對樓價造成一定壓力，甚至令樓價由「乾升」變為「乾跌」。
豪宅供應缺 價升可達1成
就戶型分析，中小型單位由去年起主導市場，新盤供應亦集中於細價樓上，部分發展商認為，中小型單位樓價今年將轉升為跌，跌幅介乎5%至20%不等。反觀豪宅則獲近9成發展商追捧，認為豪宅供應稀缺，今年有望跑出，樓價升幅約1成。
綜觀50位專家意見，本港樓市將面對較多變數及負面因素充斥的一年。較樂觀一方意見認為，市場資金充裕，住屋需求仍大，可支撑樓市；然而，悲觀意見則認為，樓市去年年底開始踏入下行周期，調整已是必然，本港零售市道下滑，經濟呈現不穩定狀態，樓市亦難以獨善其身，為樓價增添下行壓力。（系列之一）
撰文:
趙凱瑩
報道系列: 2016樓市展望樓價篇
樓市五節棍之天價樓突然翻生(林木地) 2015年12月28日第一棍：天價樓突然翻生
香港出名樓價貴，仲係出天價豪宅物業之都，早幾年大手撻定之半山天匯，今個浪又番生，頂樓複式一呎要十萬幾銀，仲話奪得亞洲區最貴。
《免費報》講，呎價逾10萬亞洲新高天匯頂層5.95億沽。樓市雖回軟，但超級豪宅近期連錄多宗成交，而由恒地為首發展的西半山天匯，其頂層連天台特色戶以實用呎價逾10萬元易手，創亞洲分層戶呎價新高。
市場稱，成交為46樓A室(前稱88樓A室)，實用面積5,732方呎，連132方呎平台及1,754方呎天台，價單售價為6.4648億元，實用呎價112,784元，以港人買家採用108天成交期計，共減售價8%，成交價近5.95億元，實用呎價103,762元。
第二棍：大劉出手單單大刁
上市公司出現收購戰，內房股萬科成焦點，原來本港收租股亦有大動作，好似華置就大賣旗下資產，早前天價賣出灣仔總部，今次由大股東出手買埋皇室大廈，令市場側目。
《中產報》表示，大劉120億購皇室大廈，華置套現58億。皇室大廈出售給作為公司大股東的劉鑾雄，交易金額最高可達一百二十億元。
富商劉鑾雄「大劉」近期動作多多，他的旗艦上市公司華人置業(127)昨天又有大交易。華置將位於告士打道的皇室大廈出售給作為公司大股東的劉鑾雄，交易金額最高可達一百二十億元，而皇室大廈估值約一百零八億元。在扣除該物業本身的負債之後，華置預計可因此套現五十八點四二億元。過去十六個月，華置已前後八次出售物業，合共套現逾五百億元。
第三棍：地產商低價買地
政府賣地賣得多，自然令個市啃飽，屯門一幅地聖誕前低價批出，成為市場估值下限，有地產商今次執到平貨不奇。
《生果報》指出，永泰10億奪屯門地近估值下限。本港樓市越吹越淡，連帶發展商買地亦越趨審慎。上周截標的屯門掃管笏路住宅地由永泰（369）以市場估值下限10.5613億元奪得，樓面呎價僅4,008元，較半年前恒地（012）買入的鄰近住宅地低超過13%。
據地政總署公布，掃管笏路住宅地共有11間財團入標角逐，包括於同區擁有住宅項目的內房龍頭萬科、新地（016）、恒地等，最終由永泰獨資獨得。
另外，元朗東頭工業區宏業西街與康業街交界商貿用地則由信置（083）以16.9億元奪得，屬市埸預期之內，每方呎樓面地價約3,396元，屬市場預期之內。集團執行董事黃永光指地盤會發展為甲級商業項目，對本港前景抱樂觀態度。
第四棍：黃大仙公屋租金超貴
樓越細越可愛，黃大仙公屋戶，補價後以每呎五十元租出，個價同山頂有得比較，真係樓細反而多人要。
《小超報》報導，鳳德低層呎租50元新高。富誠地產營業董事林榮表示，該行促成黃大仙鳳德紫鳳樓低層4室租務成交。該單位實用面積155方呎，開放式間隔，以月租7800元租出，創同類型單位新高；實用呎租50元，較魚涌太古城等指標屋苑還要高。據悉，原業主今年8月以白表價（自由市場、已補地價）180萬元購入單位，賬面回報約5.2%。
第五棍：代理沽貨未必大跌市
有時代理高價買貨，有時低價沽貨，今次個市調整中，有代理阿頭馬首是瞻，沽出豪宅細樓，仲話而家賣可能好價一點，睇來跌市睇法已成定局，但代理賣樓時機準唔準就難講。
《阿爺報》話，廖偉強低市價沽貝沙灣。二手交投吹淡風，有代理行主管「身體力行」反映對後市看淡。利嘉閣總裁廖偉強新近將名下薄扶林貝沙灣物業，以低同類單位8%造價沽出。
涉及單位位於屋苑6期1座中層C室，實用面積463方呎以860萬元成交，折合呎價18,575元。廖氏及其妻袁小曼於2010年以約733萬元買入單位，今次轉手物業期內僅升值約17%。市場資料顯示，今年10月同座數較低層的C室，以約939.8萬元成交，今次單位造價較此低出逾8%。廖早前就指，樓市已進入調整期，預計明年樓價會跌一成；今次低市價沽貨可謂「知行合一」。
政策及經濟環境篇
撰文:
李偉航
陸偉濠
欄名:封面故事
回顧：股災爆發 旅遊及零售業轉弱
今年4月份港股進入大時代，惟隨即在6月份爆發股災，加上自由行減少，令到旅遊業及零售業開始呈現疲態。在經濟勢頭轉弱下，今年一手市況持續有承接力，而二手交投量卻被打得落花流水。
前瞻：失業率或上升 勢拖累樓市
展望明年，本港經濟明顯有步入衰退的隱憂。除了加息因素影響樓市外，內地經濟冒着硬着陸風險，而在美元轉強下，本地零售市道預計會受到嚴重打擊，外界就有預測估計明年失業率將會攀升至4.5%，相信經濟因素將會拖累到本港樓市，而減辣或撤招與否將會成為外界關注的焦點之一。
﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏
【專家之言】
劉嘉輝：倘再加息 樓價跌幅更大
美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，外界對本月中旬的美加息已經「期待已久」，相信對買家的影響是心理大於實質。劉氏認為除了息率走勢外，明年樓價還會受到一手供應增加所左右，「若果一手定價仲平過二手的話，二手業主將現套現壓力，令一、二手樓價一同跟隨下調。」
至於明年經濟方面，劉氏觀乎今年聖誕及新年本港市民的消費意慾明顯有改變，反映來年經濟或會轉差，「若果經濟理想的話，加息當然冇問題啦！但前提是市民有工返，以及工資加幅不比以往少。」而且，人民幣貶值以及美元轉強亦會減少國內旅客來港的消費意慾，相反本地市民則因為港滙轉強而會改為到海外消費，直接影響本地零售業。
劉氏坦言，「估計明年樓價跌5至10%已經非常樂觀，坊間一般認為下挫幅度將會達15至30%。」而劉氏自己則預測樓價短期內會下調3至5%，至於會否大幅度調整將視乎下一次議息時會否再度加息。
----------------------------------
陶汝鴻：落實加息 帶來正面訊息
早前表示看淡中小型單位的戴德梁行曾表示料此類單位明年上半年會下調5至8%，個別供應較多區域跌幅將會更明顯，而豪宅則會相對穩定，下調幅度至多約5%。
美聯儲局於上周宣布正式加息，戴德梁行香港區高級董事總經理陶汝鴻表明，加息相對令後市更為明朗，令大眾更容易預測後市，而且美聯儲局表明步伐不會太快，亦對會市場帶來正面影響。
除息率外，一手供應大增亦視為另一個影響樓價的重要因素，陶氏則認為本港住宅未來供應雖然會逐步增加，不過如果與90年代每年2.6萬伙住宅供應相比仍然存有一大段距離，故此來年私宅供應增加相信是帶市場重返一個合理水平，而他亦認為明年一、二手比例將會「一半半」，因為他深信發展商不會盲目推盤，會有秩序把項目推出市場，而二手則會維持現時每月2,000宗偏低成交量的局面。
陶氏總結，美國願意加息一定程度上反映環球經濟轉趨穩定及逐漸復甦，故相信經濟來年本港經濟基調良好，樓價大幅下調機會不大。
----------------------------------
黃良昇：樓價已呈跌勢 需再作觀察
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為現時樓價已經存有跌勢。至於加息後，對樓市影響會有幾大？而樓價會跌幾多呢？黃氏表示，這要視乎往後樓價發展，「睇下樓價跌唔跌得定先可以見到真章」。
倘若加息的確令樓價有明顯波動，到底政府又應否撤招來「救市」呢？黃氏指，「若果政府唔再度收緊措施來加辣已經好好啦！」他續指，「回顧過去七次調控樓市措施，樓價走勢仍然好似打左激素般不斷向上飈」，並反問「倘若香港跟隨加息後，樓價不跌反升，政府又會如何應對呢？」
經濟方面，黃氏不認為本港零售業及旅遊業正在轉弱，「現時出現吉舖的情況只發生在旺角、銅鑼灣等租值一向價值不菲的核心地段，相反民生區域卻未有湧現大規模結業及減價情形」，故此他對明年零售業的看法不算太淡。
----------------------------------
楊宇霆：大規模走資 樓價才會大跌
澳新銀行高級經濟師楊宇霆坦言，「基本上，利息向上、樓價向下是千古不變的道理。」楊氏認為，隨着美進行近10年來首度加息，預測按揭利率亦會因而向上，「假設美國加息100點子，帶動本港息率抽升，屆時樓價將會向下調整。」
目前，香港本港銀行體系結餘近$4,000億，楊氏預測香港會否跟隨加息將視乎外資會否大規模流走，影響銀行結餘的穩定性，「若果美加息令資金外流，加上中國經濟持續放緩的話，外資將減持新興市場資金。」
楊氏認為本港樓價已經見頂，跌幅約在5至10%之間，不過他估計除非資金一如1997年及2008年兩次般大幅流出本港，否則樓價大跌機會不大。至於港府應否以減辣來回應市場轉變，楊氏估計港府減辣或者撤招機會不高，「由於加息擴大銀行體系風險性，故此估計政府會變得審慎，不會貿然放寬按揭成數。」
﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏
總結：樓價只升不跌 神話破滅
綜合各界人士意見，明年經濟環境波譎雲詭，加上在美國踏入加息周期後，估計明年本港銀行按息勢必跟隨攀升，加重市民供樓開支，為樓市帶來直接打擊。除息口上揚外，尚有多項負面因素籠罩香江樓市，包括辣招尚未解除、新住宅供應陸續登場。
此外，作為本地經濟支柱之一的旅遊及零售業，在內地客人均消費金額逐步下降，一旦零售數據持續疲弱，引致失業率上揚，更有機會拖垮樓市。
故此普遍專家認為，以往樓價只升不跌的神話，經已幻滅，明年二手樓價下調約10%至15%，可謂在所難免，若經濟現硬着陸，甚至最壞情況有機會大跌三成或以上，往後前景或未許樂觀。
25 Dec 2015
經濟日報置業家居
土地供應篇
撰文:
李偉航
陸偉濠
欄名:封面故事
回顧：積極覓地 售出17幅地皮
政府年內共售出17幅住宅官地，雖然較去年售出的26幅地皮，按年減少35%，但推地心態依然積極，為持續增加供應，更積極改劃150幅屬空置及短期租約的「政府、機構或社區」或「綠化地帶」土地，作住宅用途，確保中期住屋供應源源不絕。
另外，作為今年最後一幅批出的屯門掃管笏住宅地（屯門市地段第497號），由永泰地產力壓群雄，以約$10.05億成功中標，每呎樓面地價$4,008，較毗鄰兩幅由萬科投得的掃管笏路用地（屯門市地段第541號）及由恒基投得的管笏路地皮之每呎樓面地價分別低約11.7%及13.3%。
前瞻：發展商投地料轉趨審慎
業內人士預期，雖然美國經已加息，但明年政府依然積極賣地，再配合港鐵及市建局項目，全方位增加私樓供應。而所推出的土地，料「大小通吃」，以量先行。
但值得留意，隨着息口上升，為樓市加添變數，發展商在投地出價上或轉趨審慎，按本身需要及發展策略，揀選合適土地競投，未必每次賣地均積極參與。
﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏
【專家之言】
陳超國：供應集中新界 市區地有價有市
港九市區地愈見緊絀，過去一年售出的土地多數以新界地為主，第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，來年土地供應仍然以新界區為主，相反市區地則會買少見少。
鑑於土地供應持續匱乏，故陳氏指出發展商來年投地意慾猶在，不過其出價或多或少會反映其市場境況，「雖然未來一兩年供應會略為增多，不過長遠而言中長期供應依然不足，估計此批供應消化後，供應將會再度回落。」陳氏認為發展商對市區地皮仍會感興趣，但對供應較多的新界區地價就不會如過去一兩年般進取。
陳氏認為，政府現時土地儲備較少，將影響本港長遠土地供應，故此往往不會「晒冷式」推出土地進行招標，以免難以填補供應，而且在現時社會環境，政府要透過填海、發展新市鎮等着手來增加土儲將會難上加難，「例如現屆政府已表明不會進行發展郊野公園的計劃，不過料政府會進行前期研究，以便往後可着手處理。」
陳氏補充不論填海、拓展新市鎮及發展郊野公園都是開拓中長期供應的可行方法，惟指出現時填海造價較為昂貴，不太划算。
----------------------------------
張聖典：平均各區供應 勿連環推同區地皮
理想城市集團企業估值部主管張聖典稱，期望政府在明年推地上，切忌將供應側重在個別區域上，在同一地區內連推多幅住宅地，此舉容易令單一地區樓價呈現下行壓力，亦會因供應一下子大增，影響土地賣價表現，未必屬健康現象，故建議在可行的情況下，平均推售各區用地應市，有利整體市況發展。
另外，張氏亦認為，政府在明年的賣地表中，可考慮增加工業用地供應，雖然本港工業已逐漸式微，但市場對物流中心、儲存倉需求依然殷切，期望可多推出該類土地，滿足本地經濟發展需要。
對於美國加息後，發展商的投地取態會否有轉變，他指出，對於資金流較差的小型發展商，或會阻礙其買地意慾，畢竟息口上揚，也加重其發展成本。
對於財力充足的大型財團，影響自然較低，但值得留意，加息後為樓市添上不明朗因素，估計大型發展商在買地取態上，也會轉趨審慎，按本身的發展策略出手購地，出價上亦未必會過於進取，頻以高價搶地。
----------------------------------
林浩文：市況不穩 或現流拍土地
萊坊國際高級董事和估價及諮詢部主管林浩文回顧今年拍地表現，認為成績屬於達標，並表示未來兩三年投地供應要達標「都應該唔難」。
不過，林氏則強調本港中長期土地供應有相當隱憂，預算在2020年之後的供應將會不穩定，「上周將未來十年建屋目標調低至46萬已經可以見到端倪，政府想從改劃土地用途、改劃棕地等增加供應，可惜進度不理想，故中長期住宅供應難以確定。」
由於來年地產市道並不明朗，故林氏估計發展商在投地出價將會較為保守，不過遇到市區靚地則會較為進取，因為據統計往後港島新供應僅佔一成，在僧多粥少情況下自然必有勇夫。不過，由於市況不穩定，林氏預計明年仍會出現「唔到價」的流標情況，顯示政府寧遇流拍土地，都不願賤賣土地。
至於如何解決中長期土地不足問題呢？林氏認為要從多途徑來着手增加供應，不同手段如填海、發展新市鎮等都要多管齊下，方便在現時政治化的情況下可尋覓到「後備方案」，並建議政府可研究在中央水域進行填海。
----------------------------------
吳嘉俊：質素較差地皮 可考慮發展資助房屋
麥格里集團中國及香港房地產研究部主管吳嘉俊稱，雖然本港銀行勢必在明年加息，但估計對發展商投地出價表現，影響未算明顯。畢竟現時政府官地，除本地發展商參與外，也受到內地發展商青睞，在增加競爭下，一眾本地財團為求投得心水靚地，自然在出價上較為積極，才可力壓群雄。
再加上本地發展商一向財務狀況穩健，部分更採用貨如輪轉的賣樓策略，為達到本身的銷售業績要求，就算市場氣氛稍差亦需填充土儲，預期明年賣地情況繼續熱鬧。
對於今年青衣細山路用地出現流標情況，吳氏指出，部分存有溶洞、或需要為斜坡作保養的政府官地，因發展成本較高，以及存有不確定因素，或會左右發展商出價，以致未達政府底價而流標。
一般而言，該類土地受市場接受程度較低，建議政府倒不如把土地保留下來，改為發展作資助房屋，滿足中低收入人士的住屋需求，避免一旦出現土地流標，拖垮樓市氣氛。
同時亦建議，政府明年可考慮多推商貿用地，例如可因應市況加快推出啟德發展區的商業地，藉此繼續加強本港的商業競爭力。
25 Dec 2015
經濟日報置業家居
