樓花今年湧現 樓市恐添波動

樓花今年湧現 樓市恐添波動

現時預售樓花期長達30個月，即去年動工的私宅，今年陸續獲批售樓紙後便可應市，樓花供應增，惟在股市波動、經濟欠佳及加息陰霾下，考驗新盤定價，甚至以低二手價搶攻。

發展商避囤積 加快推盤

近年私樓樓價升，其中一個主因是供求失衡，但從土地供應、動工量及落成量3個層面，顯見供求失衡情況逐漸扭轉，例如近幾年政府批地，維持在1.8萬至2萬伙水平，大致達供應目標。

動工量方面，去年達1.8萬伙的近15年新高，而今年私樓落成量亦有機會達至2萬伙高峰。市場動工中的項目、餘貨逐步積聚，發展商為避免囤積過多項目，以及讓資金回籠再投地，惟有加快推盤。

同時，從私樓動工的情況，揭示未來新樓供應集中在個別地區，包括荃灣、將軍澳及元朗等。

無論是長實（01113）投得的荃灣西站五區（灣畔）項目（涉2,410伙），還是新世界（00017）、萬科（01036）投得的荃灣西站六區項目（涉983伙）均在去年動工，頗大機會在年內推售，所涉及的供應量多達逾3,000伙，要短期間消化大量供應，定價難以進取。

在供應大增的同時，今年環球市場及經濟卻進入動盪的一年，股市在過去不足兩個月內下挫逾1成，而內地經濟增長亦難「保7」，下調25年新低，種種情況亦打擊買家入市意慾，今年至今推售的新盤少之又少，餘下10個月時間，若發展商爭相推盤，恐現價格戰，為樓市增添波動因素。

19 Feb 2016

經濟日報

代理寒冬 個半月24公司結業

代理寒冬 個半月24公司結業

地產代理監管局最新數字顯示，過去1個半月內，有24間代理公司結業，及358名從業員脫離行業，屬近年最明顯的跌幅，反映業界面對嚴峻的經營環境。

看淡前景 去年底358人離職

地產代理監管局主席梁永祥昨表示，截至2月15日地產代理（公司）牌照報3,232個，較去年12月底的3,256個，減少24間，即1個半月內有24間地產代理公司結業，主要以中小型代理公司為主，期內全行有約102間分店關門。而個人牌照數目最新報37,210個，12月底的37,568個減少358個，是近年跌勢最明顯的時期。

他指出，作為官方機構不宜預測相關數字未來走勢，但相信目前的數字充分反映從業員對行業的短期前景不樂觀，所以選擇離開行業。

事實上，資料顯示大型地產也有削減人手的趨勢。不過，中原集團主席兼總裁施永青指，本年中原盡量不減舖、不減人。「最好時機是人哋縮，你進取，從而擴大市場份額。」

施氏又謂，暫未有影響集團上市計劃，亦指上市令中原有能力吸納更多資金，改變公司市場地位，令內地對手不再進行高薪挖角、不收費搶客等消耗戰行動。

港置：人手分行需大調整

另外，香港置業高級執行董事伍創業表指，以往公司人員流失屬「人為變化」，由於市道轉差，可能成為「政策變化」，會按季度進行調節，現時無意增加人手，惟下月人手及分行都需要大調整，會要求分店減租。而1月及2月人手流失約5%，數目約為10至20人。

撰文:

黎煥成

18 Feb 2016

經濟日報

減辣關鍵 還看供樓負擔

減辣關鍵 還看供樓負擔

本港樓價從高位跌逾1成，跌市又遇辣招，令成交量重創，致撤銷辣招聲音不斷；惟市民供樓負擔能力較近20年平均數高，才是減辣與否的關鍵指標。

樓價自去年第四季步入調整期，反映二手樓價走勢中原城市領先指數CCL，已由高位回落10.8%。至於政府官方數據，私宅售價指數連跌3個月，樓價重回去年初水平。但比較特首梁振英2012年7月份上任時，當時CCL指數為105.46點，現水平仍高24%。若以2010年11月份政府首推額外印花稅時CCL指數約88.24點比較，現樓價仍較當時高近5成。

1月成交量創新低

惟在政府多項需求管理措施下，即使樓價下行，仍未能刺激樓市成交量。以去年全年計，一、二手成交量合共僅5.77萬宗，較2014年6.64萬宗，跌約13%。而2016年1月一、二手成交量錄2,109宗，創1996年有紀錄新低。地產業陷入經營困局，故減辣聲音可以理解。

事實上，住戶入息增長跟不上樓價升幅，去年第三季供樓負擔比率（收入槓桿比率）佔住戶入息64%，雖然較97年金融風暴期間97%為低，但仍高於特首梁振英上任時水平，同時較近20年（1995至2014年）平均數字的46%，高出18個百分點。樓價雖高位回落1成，惟距市民可負擔水平仍有一定距離，加上樓市剛步入調整初期，這才是減辣與否的關鍵指標。

18 Feb 2016

經濟日報

樓市過熱 3辣招遏炒風

樓市過熱 3辣招遏炒風

撰文:

鍾綺敏

欄名:知識庫

2008年金融海嘯後，住宅樓價屢創新高，炒風熾熱，為穩定金融體系，政府自2010年起先後推出3項辣招「印花稅」及逆周期措施，為熾熱的樓市降溫。

金融海嘯後，樓價持續急升，更超越1997年高位，政府於2010年11月徵收額外印花稅，物業購入後24個月內轉售，須付額外樓價5至15%的稅款，抑遏炒賣情況。

其後2011至2012兩年內，政府推出正面按揭信貸資料庫，減低銀行借貸風險，並透過收緊按揭成數等措施，提高按揭門檻。

為針對非香港永久性居民的海外買家及公司買家，2012年10月政府再度出手，推出稅率佔樓價15%的買家印花稅。同時推出加強版額外印花稅，將轉售物業徵稅限期延長至3年。2013年2月再推雙倍印花稅，本地永久居民購入第二幢物業起需付稅，並進一步延伸至非住宅物業，包括工商及車位等物業。

18 Feb 2016

經濟日報

陳德霖：樓市「減辣」時機 仍需觀察

陳德霖：樓市「減辣」時機 仍需觀察

樓市從去年高峰回落，金管局總裁陳德霖昨出席立法會會議被追問會否「減辣」時稱，在確信樓市進入下行周期，可放寬按揭限制，但過去數年也曾出現樓市短時間回落後，重拾升軌，現需更多時間觀察。

他續指，樓價表現只是其一指標，觀察樓市時沒有「量化的方程式」，會考慮多方面因素作出判斷。

出招後 樓市曾短暫跌再升

「過去幾年試過推出（逆周期）措施後，成交量下跌、樓價亦回落，但6至12個月後，樓市重新走上。需更多時間觀察，才能確認樓市進入下行周期。」陳德霖重申，過年數年共推出7輪逆周期措施，收緊按揭可做成數，並確保借款人收支比例合理，與97年因業主借款過多造成樓市大跌相比，目前香港新造接揭平均約5成，有足夠緩衝，令負資產大量湧現的機會減低。

陳德霖未輕言鬆綁，但有地產代理期望放寬辣招可穩定樓市。中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為，根據中原城市指數，樓價已持續下跌約6個月，適時放寬可支持物業市道正常流轉。

王美鳳相信，金管局會先行放寬首置及用家的按揭成數，但在樓價下跌時，未必會放寬9成按保。

陳德霖昨出席立法會財經事務委員會時，再被多次問及如何應付對冲基金揚言狙擊港元。他重申，香港銀行間總結餘逾3,600億元，較97年大增244倍，外滙基金票據及債券、外幣資產也較當年龐大，抵禦衝擊能力大增，「97、98年如用幾十億港元子彈，就可令息口跳得很厲害；現在無1,000億以上資金拋空港元，都做不到挾息效果。」

無懼大鱷 莫「自己嚇自己」

「（金融大鱷）衝擊港元，尤其是想拋空，他直接或間接都要借入港元，然後沽出，在價格下跌買回來賺錢。所以他本身再大都好，都要有方法借大量港元資金。除了本身肯做這盤生意的人少了，拿到信貸額細，今日要好大資金才做到，這方面不容易去做。」他續稱，有對冲基金嘗試製造恐慌，但香港金融體系穩健，「香港人沉住氣，不自己嚇自己。若在穩健時以為自己不穩，沽出港元，就會有問題。」

16 Feb 2016

經濟日報

去年私樓落成1.13萬伙 8成中小型戶 新界區佔逾6成 或掀新盤減價潮

去年私樓落成1.13萬伙 8成中小型戶
新界區佔逾6成 或掀新盤減價潮

去年整體私人住宅落成量約1.13萬伙，較政府預測少15%，當中逾8成為中小型戶，供應續集中新界區，佔逾6成。業界指，供應較多的新界盤勢受壓，甚至出現新盤減價潮。

差餉物業估價署數據顯示，2015年全年整體私人住宅落成量為11,280伙，較2014年的15,719伙，按年減少4,439伙，跌幅約28%；並較政府去年初預測的落成量1.33萬伙，減少15%。

較預測少15% 按年減近3成

新供應仍集中在新界區，有6,937伙，佔整體落成量62%；其次為港島區，有2,459伙，佔22%；反觀九龍區私宅落成量最少，僅1,884伙，約佔17%。

若按5類別單位面積比較，落成量集中在中小型戶，其中單位面積431至752平方呎的B類單位，達5,031伙，佔總落成量45%，其次為面積430平方呎或以下（A類）的細戶及面積753.5至1,075平方呎（C類）的中型戶，分別有2,135伙及2,190伙落成，各佔整體落成量的19%。

至於面積1,076平方呎或以上的大戶，約有1,924伙落成，佔總落成量約17%，但按年增幅顯著，相較2014年的906伙，增加1,018伙，增幅達1.1倍。

業界：新界供應多 拖累二手價

總括而言，新界區的中小型戶新供應顯著增加，對該區的樓價亦構成一定壓力。第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，新供應集中在新界區，難免對該區樓價受壓，尤其較多新樓供應的區域，有可能出現一手減價潮，甚至拖累二手樓價，屆時即使供應較少的港島區，亦難以獨善其身。

事實上，踏入2016年後，新盤交投異常淡靜，不少發展商部署農曆新年後推盤，陳超國相信，發展商會視乎農曆新年後的最新形勢，而決定推盤及定價策略，倘若有發展商帶頭減價，以低於二手價開盤，其他新盤定價亦會受壓。

此外，業界預期，去年落成量較預測減少，不排除部份單位延後至今年落成，而政府去年預測今年整體私人住落成量達2萬伙，並創2004年後的12年新高。

11 Feb 2016

經濟日報

1月僅沽217伙 豪宅撑大市

1月僅沽217伙 豪宅撑大市

撰文:

梁子謙

李朗文

盧楚翹

蔡若瑜

嚴俏婷

欄名:封面故事

環球股市波動，一手遇冷鋒，本刊統計全港一手物業成交紀錄冊，1月份共賣出217個單位，成交量創31個月新低。經本刊兩項數據分析，發現1月份主攻上車及投資者的迷你單位銷情明顯減慢，豪宅單位反超前，撑起全月一手市場。

以成交價劃分的話，1月份逾千萬成交單位多達74伙，當中4伙成交價達$1.05億至$2.96億，單單此74宗成交金額已有約$27.35億，佔全月銷售金額約$35億的七成七，反映貴價豪宅成交轉旺。反觀去年以$400萬以下成交僅得25宗，市況有轉變迹象。至於上月有$400萬至$599.9萬、$600萬至$999.9萬單位銷情不俗，分別有63伙及55伙成交。

若以實用面積來劃分，1月份逾千平方呎單位錄得46伙成交，貼近300平方呎以下成交單位的49伙及301至500平方呎的47伙數字；至於501至1,000平方呎單位則達75伙。

而成交宗數最多的是新界區，涉111伙，佔全月整體成交逾一半。其中長實地產元朗世宙及新地錦田北峻巒1A分別錄得34及29伙成交，佔新界區的成交量近57%。

一手成交量雖然大跌，但撻訂個案宗數則見回落，由去年12月的39伙撻訂單位，大幅跌至今年1月的18伙，按月跌53.8%，當中元朗世宙及馬頭角迎豐分別錄得5伙及4伙撻訂單位。不過若與全月成交來看，撻訂單位比例則由去年12月的4.9%按月上升至8.3%。

6 Feb 2016

經濟日報置業家居