私樓首季7290伙動工 近12年高

私樓首季7290伙動工 近12年高
3月4盤動工涉2896戶 按月急增83%

發展商提速建屋，今年首季私樓動工量錄7,290伙，創近12年同期新高，全年預計達2萬伙。分析稱，發展商為盡早賣樓而加快建屋步伐，樓花供應續增，新盤定價續受壓。

潛在供應不斷增加。屋宇署資料顯示，今年首季累積錄得15個私人住宅項目正式動工（屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知），合共涉及7,290伙，較去年同期的6,500伙增加12%，創2004年首季錄得7,484宗後、近12年新高。

據最新3月份數據顯示，該月錄得4個項目動工，共涉2,896伙，按月急增83%，屬於近一年的單月新高，而且屬連續10個月企穩在1,000伙以上，反映動工量增加已經成為穩定趨勢。

全年施工量 挑戰2萬伙

新界區為主要供應來源，佔今年首季動工單位數目的82%，單是3月份已錄得兩個將軍澳項目動工，共涉2,789伙，包括新地（00016）將軍澳日出康城4期（涉2,184伙），以及麗新（00488）及帝國集團的將軍澳第68A2區項目（涉605伙）。

隨着政府在2013年放寬樓花期至30個月，意味着一般項目在上蓋動工後不久，已經可申請預售樓花。今年首季私樓動工量大增，預視下半年潛在的樓花供應，將進一步增加。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，今年餘下時間仍有不少項目有望開展工序，例如保利置業（00119）的啟德沐寧街9號（涉931伙）、建灝地產的啟德沐寧街1號（涉822伙）等，均已獲屋宇署發出施工同意書，隨時可施工，預計今年全年動工量將挑戰2萬伙以上水平，或創16年來新高。

首季私樓1803單位落成

城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，現時樓市前景並不明朗，各發展商之間不容易協調透過減慢發展、控制供應，反而不同發展商各自衡量「愈遲賣樓愈不利」，因而加快施工進度，希望搶先吸納市場購買力。在整體供應逐漸增多影響下，相信對新盤定價及銷情均有影響。

另一方面，今年首季私樓落成量錄1,803伙，較去年同期的853伙急增超過1倍，惟相較政府預測今年落成量達1.8萬伙，僅達標1成左右，進度明顯滯後。

當中3月份共有4個項目獲發入伙紙，涉及833伙，按月增加8%，期內入伙的項目包括恒地（00012）馬鞍山迎海‧駿岸（涉474伙）及同系的長沙灣曉悅（涉187伙）。

撰文:

余敏欽

20 May 2016

謝清海憂環球經濟 海嘯後最差

謝清海憂環球經濟 海嘯後最差

美國下月加息預期升溫，加上深港通仍停留在「樓梯響」階段，港股昨借勢回吐292點。有「股壇金手指」之稱的謝清海更直指，今年環球經濟或為2008年金融海嘯以來最差。

夜期反彈96點 仍受制2萬

本港夜期升96點，收報19782點。截至本港今晨4時，滙豐（00005）在美國掛牌的預託證券（ADR）折算報48.75港元，較港收市價48.5元高0.25元。計及整體藍籌ADR表現，相當於恒指跌110點。

惠理（00806）主席兼聯席首席投資總監謝清海昨出席股東會時說：「雖然今年只過了約一半時間，但卻感到這可能是2008年金融危機以來最差的一年，因今年充滿了變革、經濟放緩及很多累積的問題需要解決，對所有人來說都是很大挑戰，加之美國選舉造成的不確定性，都（為經濟形勢）帶來很多問題。」

他指出，香港需要一個穩定的中國，而不是快速增長的中國，假若中國不穩定，對香港的影響將難以想像。他續稱，中國經濟一年前已進入L形，目前正面臨「小型危機」，幸執政者已意識到問題，可致力解決，免造成更大危機，但內地不良貸款問題令人擔憂，估計不良貸款率達10%，遠高於官方公布的低於2%，料中央需3至5年時間處理有關問題。

「A股納MSCI 機率料65%」

MSCI下月公布會否納入TA股，謝清海預計，A股被納入的機率達65%，明年則為90%。他現時較關注新經濟行業，長遠看好A股，惟短期或持續波動。

儲局部分委員突發表鷹派言論，指今年仍有機加息2至3次。港股連升兩日後回吐，恒指收19826點，跌292點，成交586億元。招銀國際策略師蘇沛豐指，港股回落主要受中美兩大因素夾擊，首先市場擔心美息上升，惟他預期7月加息機會較6月大；其次深港通暫時落空，券商股及港交所股價昨明顯回吐。「估計投資者在英國脫歐公投舉行前都不會過於進取入市，加上乏利好消息，成交弱，建議審慎投資。」

貝萊德亞洲股票主管施安祖認為，聯儲局下次加息時間和步伐是亞股當前面對的主要風險，若聯儲局轉向鷹派，將不利風險資產，並有可能引發亞幣貶值，但他相信中國經濟已逐漸穩定，但政府如何在實施改革政策及穩定增長以達至L形軟着陸兩方面取得平衡仍有待觀察。

撰文：陳韻妍 
毛睿智

19 May 2016

經濟日報

上月6盤3900伙申預售 13年半高

上月6盤3900伙申預售 13年半高
料下半年陸續登場 樓價再添壓

潛在供應創新高，發展商加快申請賣樓散貨，上月共有6個新盤申請售樓紙，涉約3,900伙，創近13年半新高，預計各盤陸續於下半年登場，為樓價再增添壓力。

早前運房局公布未來3至4年私人住宅潛在供應達9.2萬伙，現時土地陸續轉化成「麵包」應市，加上最近新盤市場轉趨活躍，發展商亦加快推盤步伐。地政總署昨公布，4月份共有6個住宅項目申請售樓紙（又稱預售樓花同意書），涉及3,892伙，數字較3月份數字1,462伙，增加逾1.6倍，美聯物業指，數字是近13年半以來新高。

南昌站涉逾千伙 主打中小戶

上月新申請不乏大規模項目，特別是新地（00016）西南九龍南昌站項目（1,014伙）（整個南昌站項目涉逾3,400伙，新申請為首期）、新世界（00017）牽頭的荃灣西柏傲灣（983伙）、馬鞍山白石項目及火炭Mount Vienna；而住宅供應重鎮的將軍澳亦有兩個項目，包括華懋海翩滙（857伙）及麗新（00488）夥拍帝國集團的唐賢街樓盤（605伙）。

新申請項目大部分都是主打中小型單位的樓盤，預期將於下半年陸續開售，針對的客源難免互相重疊。新地副董事總經理雷霆昨回應本報查詢時稱，旗下南昌站及白石項目皆有機會於年底前開售；至於新世界則指荃灣西站六區項目已命名為柏傲灣，項目提供開放式至4房單位，主打1至3房。

這些樓盤當中不少屬於遠期樓花，例如柏傲灣樓花期便長達38個月，為現時待批售樓盤中，最長樓花期的一個；白石項目樓花期長達34個月。

12937伙待批售 7個月新高

由於上月新申請多，批出單位少，故累積待批售樓單位大幅回升29.4%，至12,937伙，為近7個月新高，由於近年發展商土地儲備顯著增加，相信不少項目會陸續申請售樓，屆時累積待批數字將有望再上揚。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，上月新申請個案創新高，反映發展商推盤意慾甚高，積極申請長樓花期項目，務求保持「貨如輪轉」策略。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，政府一直銳意增加供應遏抑樓價，多年來密集推地，這些土地陸續變成「麵包」推出市場，惟遇上經濟下行周期，隨着供應增需求減，相信樓價仍有5%的下跌空間，而發展商在定價策略方面，將繼續以一系列的優惠搶奪二手客源。

撰文:

梁振鋒

7 May 2016

經濟日報

雙辣對沖 樓價不會暴跌

雙辣對沖 樓價不會暴跌

科大經濟學系教授雷鼎鳴向來語不驚人死不休，繼雨傘運動期間聲言佔中會令香港本地生產總值損失3500億元鬧出笑話後，近日針對虛張聲勢、有名無實的所謂港獨主張，又胡謅樓價可以大跌九成。結果，雷鼎鳴的胡言亂語不但未能引起社會恐慌，反而成為一生恐怕無法買樓的年輕人嘲諷的笑柄。

事實只能證明，本港建制不少所謂學者，根本浪得虛名，不學無術，對現實一知半解，以為仗着自己的學術權威地位，便可胡說八道，唬嚇大眾，殊不知只是自暴其醜，自取其辱。

樓價會不會下跌？當然有機會下跌。事實上，自去年底以來，反映本港樓價的中原地產指數創出新高後，已逐步回落，至今下跌超逾10%，而且二手成交轉趨淡靜，近期更出現不少大幅蝕讓的個案【表】。因此，不少對中港經濟前景悲觀的樓市評論家均驚呼本港樓市泡沫行將爆破，甚至已在爆破中，最高跌幅有人預言可達四至五成。

過，近期蝕讓個案的表表者是一宗貝沙灣洋房原業主慘蝕6350萬元。一間由大陸投資者持有的薄扶林貝沙灣五期一座雙號屋，只以低價1.1億元沽出，每呎造價僅30500元。根據資料顯示，貝沙灣對上一宗有紀錄的洋房成交是2014年一座實用面積3953方呎洋房的轉讓，造價2億元，每呎價達5萬元；比較之下，今次蝕讓成交的洋房，樓價跌幅高達三成九，表面看來，十分嚴重。

不過，細心分析之下，今次慘蝕6350萬元的洋房只是特殊例子，不能反映本港樓市的普遍情況。物業由大陸投資者持有，於2011年11月以1.66億元買入，購入後一直丟空，沒有人居住，也沒有租出，擺明是投機的炒賣；有關物業除於2012年5月向銀行承造按揭外，去年3月亦曾向一家財務公司承造按揭。

由於自去年起中國大陸經濟急速滑落，股市暴跌和人民幣暴力貶值後，不少大陸投資者在內地損手，不能不在海外沽售資產套現返回大陸救駕，因此豪宅蝕讓個案此起彼落，不足為奇。其實，樓價的真正跌幅沒有那麼大，因為新買家的實際支付金額，其實不是1.1億元，新買家可能須繳付買家印花稅（BSD）和持有一個物業以上交易的雙倍印花稅（DSD），當然還有正常必須繳交的物業印花稅。

如果新買家於3年內售出物業，還要支付額外印花稅。額外印花稅由10%至20%不等，視乎購入後售出的時限。買家印花稅稅率一律為15%，雙倍印花稅按樓價計算，最高的稅率由交易額的4.25%調整至8.5%。

換言之，單是買家印花稅和雙倍印花稅，新買家便要多付23.5%稅項，如果他們在購入物業後於3年內沽出，還須支付額外10%至20%的稅項；連同雙倍印花稅和買家印花稅計算，新買家的實際購買價其實是大約1.35億元，比原業主的購入價只下跌大約18%，不足兩成。

正是成也蕭何、敗也蕭何。自2010年上任特區政府開始推出額外印花稅後，本港樓價一直飆升，全拜全球量化寬鬆和人民幣兌港元大幅升值所賜。不斷攀升的樓價主要都是由外來投資者和炒家造成，真正本地首次置業者已經鳳毛麟角，絕無僅有。原因很簡單，因為本港樓價之高，已為全球之冠，痛苦指數（即以500呎單位的平均市價除以家庭收入中位數）最高曾見19，即一個收入中等的家庭不吃不用，把所有收入用來購買一個500呎的單位，亦需19年。因是之故，即使一個核心家庭由名副其實的中產專業人士組成，月入以10萬元計，亦無法負擔當前的樓價；換樓交易費用之昂貴，令行之數十年的置業階梯遊戲早已名存實亡，絕大部分一手和二手樓之成交，可說都是由坐擁巨額資金的本地或外來投資者成交的。

如果樓價下跌三成，粗略計算，其實相等於所有政府為遏抑樓市和確保銀行系統不受樓價大幅下挫和銀主盤湧現動搖的各項印花稅，只要政府因應樓市的實際情況，放寬遏抑樓價措施，取消部分或全部附加印花稅，即可吸引海內外實力投資者趁機吸納，挺住樓市，所以全面大跌的機會根本微乎其微，不會出現。

自2008年金融海嘯爆發後，全球主要經濟強國均爭相推行量化寬鬆措施，以穩定金融系統和挽救經濟，中國政府亦投入4萬億元人民幣，力保經濟持續增長。香港作為資金自由進出、法律制度健全的國際金融中心，一直是國際游資的避難所，自2008年至今，泊在本港的資金一直超逾萬億元，要不是投入股市，便是進軍物業，是股市興旺和樓價一直高企的根本原因。

只要香港的自由和法治不變，國際游資對香港的國際金融中心仍然抱持信心；即使大陸經濟滑坡，本港經濟又停滯不前，基於全球金融資產總值為實體經濟資產總值三點八倍，作為主要的金融資產，物業的價值不會輕易消失。然而，香港一旦出現重大政治變故，自由和法治不保，資金大量流走，本港的樓市和股市便會受到嚴重衝擊，出現暴瀉的機會絕對有可能。因此，與其擔心經濟拖垮樓市，倒不如憂慮政治動盪對本港經濟和樓市的影響，為政者又豈能掉以輕心？

 29 April 2016

信報

【湯文亮網誌】「啲人話樓價跌三成，係空口講白話」

【湯文亮網誌】「啲人話樓價跌三成，係空口講白話」 http://s.nextmedia.com/realtime/a.php?i=20160427&s=7015342&a=55034145

43%市民指現時適合置業 年半新高

43%市民指現時適合置業 年半新高

樓價下調，考慮「趁低吸納」上車市民增加。花旗銀行按季置業調查顯示，43%被訪者認為現時屬適合置業時機，較上季大增10個百分點，創1年半新高。

花旗：逾7成人 看樓價跌

花旗銀行委託香港大學社會科學研究中心，每季以電話形式隨機抽樣訪問逾500位香港市民，進行置業意向調查。

據調查顯示，市民自去年中對樓價上升的看法出現逆轉。其中，2015年第二季認為未來1年樓價會上升的受訪者有57%，認為下跌的只有16%。

而今季統計中，逾7成（72%）受訪者已轉向認為未來1年樓價下跌，不足1年認為樓價下跌的比率已增加56個百分點，為2010年有調查以來的6年新高，而認為樓價「平穩」的佔19%，預計上升的僅有9%。

隨着樓價下調，認為現時屬適合置業時機的市民亦增多，由2015年第四季33%上升至今年首季的43%，比較去年同期更大升17個百分點，為2014年第二季後，7個季度新高。

去年第三季樓價升至高位，當時認為屬非置業時機的受訪市民多達74%。不過隨着樓價於去年第四季出現調整，有意趁低入市的受訪者明顯增加。

調查中，認為現時屬好的上車時機的被訪者上季僅有3%，至本季已增至半成（5%），而認為上車時機屬「一般」的市民則增多，按季上升8個百分點（38%）。相對而言，認為非適合置業時機的被訪者已由67%，下降至57%，僅一個季度減少一成。若與按年同期比較，比例大減17個百分點。

保持觀望 68%人未落實入市

不過，樓價跌勢未止，市民落實置業意慾未有相應提升。今年首季只有14%被訪者有興趣置業，比例與去年第四季相若，而表示「不感興趣」的人士維持68%，反映市民對置業心態仍處於猶疑。

鑑於樓價回調，市民擔心估值不足的情況增加。花旗零售銀行業務主管林智剛表示，近期該行接獲市民對物業估價的查詢增加，反映部署置業的人士有上升趨勢，建議市民於置業前應向銀行物業估值，減少因估價不足而影響首期及財務預算。

27 April 2016

經濟日報

細價樓全年1.6萬成交 DSD佔4成

細價樓全年1.6萬成交 DSD佔4成

【本報訊】近年投資者轉炒細價樓，稅務局資料顯示，上一個財政年度錄得的1.6萬宗細價樓成交之中，近4成須支付雙倍印花稅（Double Stamp Duty，DSD）。

400萬以下 DSD成交5896宗

根據稅務局資料顯示，2015及16年財政年度截至上月底，合共錄得3.6萬宗雙倍印花稅成交，當中48%或1.7萬個案屬於200萬元以下成交，以現時樓價水平，相信大部分屬獨立車位買賣。

至於近年樓價飈升的細價樓，400萬元以下物業錄的DSD成交涉及5,896宗，佔整體DSD成交比例為16%，比較同期錄得1.58萬宗物業成交，顯示期內近4成細價樓買賣須繳納雙倍印花稅，估計大部分為投資者入市個案。

值得一提的是，屬於逾2,000萬元以上的2,657宗物業成交，有多達1,551宗或58%個案須繳交DSD稅款，相信與豪宅買家大多持有多於一個物業，以及涉及不少舖位成交有關。

同時，2015及16年度財政年度合共錄得3.6萬宗DSD成交，較2014及15年度的3.2萬宗，增加12.5%或4,000宗，相信與去年出現拆售車位熱潮有關。

2 April 2016

經濟日報