二手樓成交海嘯後新低
要聞
外圍經濟及全球股市表現欠佳，銀行陸續調高新造按揭息率，利淡因素持續影響二手樓市交投；加上新盤開售，吸乾市場購買力，令過去兩天十大屋苑二手交投跌至單位數字。美聯物業報告更指出，周末兩天共7宗成交，已跌至2008年金融海嘯後有紀錄以來的新低，連環減價個案不斷，撻訂離場情況亦不罕見，更有業界形容現時二手交投情況較2003年「沙士」更差。

康怡及麗港城俱「食蛋」

根據美聯物業分行統計數字，過去兩天十大藍籌屋苑二手交投量錄得約7宗，除天水圍嘉湖山莊及鰂魚涌太古城錄得成交外，其他藍籌屋苑包括康怡花園、麗港城全部錄得「零」成交，較前周錄得的15宗，大幅下跌約53.3%，成交量創出2008年該行有紀錄以來的新低。

過往樓市淡靜，天水圍嘉湖山莊成交量亦在10宗左右，但過去兩天跌至6宗。中原助理分區營業經理謝明亮表示，屋苑錄得的樂湖居11座中層C室，以196萬元易手，呎價2768元，成交價亦低於市場。此外，港島東龍頭屋苑太古城交投亦只得1宗，該行首席分區營業經理趙鴻運表示，太古城成交的南天閣高層C室，業主亦須減價25萬元至805萬元，才有買家承接，呎價10242元。

減價成交頻現，撻訂重推個案亦不罕見，美聯高級營業經理談澤成表示，大圍金獅花園金寧閣高層8室，上月初以218.8萬元成交，惟受股市下調影響，買家最終選擇撻訂，業主再以220萬元放盤；粉嶺花都廣場亦錄得撻訂個案。中原分行經理陳永強表示，屋苑6座高層E室，於本月中旬以208萬元沽出，呎價4023元，亦遭撻訂，業主以213萬元重新放盤。

部分業主為求單位獲承接，不惜減價吸引買家，同位於天水圍的栢慧豪廷，祥益地產分行經理蕭嘉偉指屋苑7座高層D室曾於今年6月以300萬沽出，及後業主賠訂16萬元取消交易，再以叫價330萬元重推，至近日願意調低至297萬元沽出，減價幅度達一成。

有業界形容，雖然本港及外圍經濟不景氣，但本港經濟未致於大倒退，反而通脹、港元貶值等因素，令市民普遍認為揸「磚頭」更好，故願意減價求售的業主仍佔少數，成為買家入市的主要阻力位，令近期成交量甚至較「沙士」時期更差，而下月發表的施政報告，市場恐怕政府再度出招，令對樓市審慎觀望氣氛加劇。

信報

地產
港府連番推地 邁2萬伙目標
2011年09月26日 星期一
撰文:劉嘉輝 美聯物業首席分析師
欄名:大行觀點

全城焦點的將軍澳大型新盤上星期五開售，其後仍有多個新盤陸續登場，樓市新供應頓成焦點。政府早前公布第四季的賣地名單，預期可興建約5,000個單位，與本欄早前預期的數字相若。若連同近半年拍賣及招標（包括月內推出的招標項目）約9,000伙合計，可提供的單位數目將增至約14,000個單位，再加上元朗錦田沙埔地皮剛透過補地價後可建約3,000伙，合共已達17,000伙。單位供應距離每年2萬伙不遠，預期本財政年度數目可達標。
政府於勾地表內選出7幅用地，並安排於第四季主動出售，當中5幅為住宅地皮，預計合共可提供1,770個住宅單位。另西鐵荃灣西站五區城畔及灣畔的兩個項目亦計劃於來季招標，可提供約3,300個單位，估計合共可興建約5,000單位。即使近期拍賣及招標的住宅地皮中，有個別未符市場預期，加上期間樓價亦有所調整，但政府推地仍然相當進取。
政府出招 遏樓價見效
事實上，自今年4月以來政府積極推出土地供應，成效相當顯著。近數月樓市明顯降溫，買賣交投減慢，而樓價亦見調整。據資料顯示，以土地註冊處註冊個案反映的成交量分析，近月二手住宅買賣宗數已回落至約不足5,000宗水平，比起去年平均每月約萬多宗少一半，並回復至09年初水平。
至於樓價方面，據美聯資料顯示，樓價已連跌3個月。由此可見，政府多次出招後，已令熾熱的樓市有所降溫，而樓價走勢亦趨平穩發展。
由於尚餘約3,000個單位已達全年2萬伙目標，相信本財政年度餘下的一季土地供應未會大幅增加。而隨着土地供應趨穩定，樓市可望穩定發展。

經濟日報

地產
樓市步入收縮期？
2011年09月26日 星期一
撰文:唐榮
欄名:樓論

按計劃在網上提出了「物業周期指標」的概念，指出要確認一個地方處於哪一個物業周期階段，就需要透過物業供應、物業需求、物業空置率、租金，4項指標來判斷。先說說唐榮意見，若依這4項指標量度，樓市極可能達到繁榮期的尾聲而或有機會即將進入收縮期。
明年落成量 升至1.37萬伙
供應：過去三個季度，政府已全力增加供應，目標是2萬伙單位的土地轉入私人市場，這些單位，最快在2013年至2014年可以樓花形式推出市場，滿足供應，理論上，可見的將來供應開始增加。而根據差餉物業估價署的數據，2011年的落成量出現10,670個的低位後，明年的落成量同樣回升至13,700個，換言之，現貨及樓花在2012年應該開始增加。
空置率：可惜這部分只有滯後數字，依照今年初發表的2011年物業檢討報告，2009年的空置率為4.3%的谷底，至2010年開始上升至4.7%，究竟今年空置是繼續回升嗎？依照唐榮路過不少落成新盤，似乎「黑房」（丟空單位，晚上沒人開燈）的情況並不嚴重，暫時舊有數據顯示是開始回升。
部分屋苑租金 升破97高位
租金：多間代理統計，主要屋苑的租金剛剛升破或接近1997年的高位，平均呎租在20元以上水平，升勢持續而凌厲，似乎未出現增長放緩，仍在正增長的位置，看看差餉物業估價署的7月數據，各類住宅的租金指數持續上升，不過，若細看分區亦見部分下跌，以港島區為例，431平方呎以下單位，每平方呎由30.2元上升至30.4元、431至752平方呎單位由29.7回落至28.1元、753至1,075平方呎由32.2元升至33.4元、1,076至1,721平方呎單位，則由36.5元下降至33.7元。1,722平方呎以上豪宅則由44.7元上升至46.9元。可以說有升有跌，不過租金趨勢仍要多看一段時間才會明確。
是否發覺跳過了需求這部分，主要原因是需求難估：沒有特別的數據可以支持，僅土地註冊處成交數字在近月處於低點，顯示入市個案減少。近月內地同胞入市的新聞似乎亦罕見、睇樓量似乎亦回落、民調有意置業者見下降、但無可否認，唐榮仍是經常被問到樓價幾時跌？跌幾多？這樣問的絕大部分是意圖入市的一群，需求仍在，但同樣需要再多觀察一段時間。
樓市收縮期的現象似有還無，樓市所仍處的繁榮期似乎又正在改變，所以唐榮初步認為，樓市正處於繁榮期尾段，接近收縮期。
經濟日報

地產
開價貼二手 新盤付款優點多
2011年09月20日 星期二


近日樓市焦點盡在一手新盤，豪宅有跑馬地「雲暉大廈」、「紀雲峰」；大坑「春暉8號」及香港仔「深灣9號」，使香港區的豪宅供應即時增加逾半百，為中產富豪提供換樓選擇。
除了這些豪宅項目外，將軍澳日出康城2C期「領凱」於一星期內公開首批及第二批單位價單，合共216伙，平均呎價分別為5,941元及5,982元，如買家選擇即供付款辦法更可享有6%置業優惠，貼近同區二手屋苑呎價，周末期間即吸引逾萬人次參觀。
享二按 資金調動更靈活
過往將軍澳區每逢有新盤推出，主要皆是以用家入市為主，約佔整個項目7成；是次「領凱」開價是一個出乎市場預料之外的投資者價，發展商更首創全新靈活的付款方式，若客人在最初購入單位時選擇建築期付款，到日後入伙時，如果想轉用即供付款辦法，也可享有二按優惠，令一些換樓客或首次置業的用家在資金調動上的靈活度大大提高。加上「領凱」有20個月的樓花期，對投資者而言亦是一個吸引因素，因為只需支付15%的樓價便可以用資產抗衡通脹，不失為一個有保障的做法。
說起通脹，不少投資者深信另一個有效的對抗方法為「買樓收租」。事實上，中原地產研究部於上月底發表一份研究部報告指出，本港自第三季開始，租金持續向上，令回報率拾級而上，更明顯跑贏活期港元存款利率及內地人民幣定期存款利率，相信長綫投資者的資金會陸續重投樓市。以2011年6月份全港85個大型私人住宅屋苑的平均租金計算，租務回報率錄3.68厘。假設下半年樓價持續橫行不變；如果同期租金上升10%，回報率最高將達4.05厘。
買樓收租 回報更勝定存
至於現時活期港元存款利率近乎零水平，今年7月份錄0.01厘，若扣除基本通脹率5.8%，即實質存款利率為負5.79厘。在零利息時代及通脹加劇之下，市民的儲蓄存款貶值勢頭更快，有經濟能力的人寧願把資金投放樓市，買入單位作收租之用；這種想法正好對樓市帶來正面影響。2011年7月份的租務回報率暫錄3.73厘，亦較同期的人民幣定存利率3.05厘為高，可見買樓收租比人民幣定期投資所得的回報較為可觀。
政府緊箍咒 二手難活躍
近日又見銀行負責放貸的職員四處出勤，走訪各地產代理分行，但非為爭取按揭生意，卻是為了搶攻港幣存款市場，希望增加定期存款的營業額，據聞這些前綫職員需要達到的目標要以千萬元計，由此可見在金管局緊縮政策下，私人物業市場承造按揭過程審批困難，而且一般而言銀行最高只可為客戶提供7成按揭，令整個銀行業的按揭業務利潤大幅減少，迫使銀行將借貸類別的業務重心轉移，所以9月份二手私人物業登記數字將有機會於低位徘徊。
而大型地產代理行為了在9月、10月扭轉形勢，必須靠做好一手銷售才能保持盈利能力，因為如上文所說，在金管局的「緊箍咒」下，連往常交投最暢旺的大型二手屋苑，如美孚新邨、太古城及嘉湖山莊等流轉量持續下滑，相信二手物業市場不會有太大的活動能力。