地產
開價貼二手 新盤付款優點多
2011年09月20日 星期二


近日樓市焦點盡在一手新盤，豪宅有跑馬地「雲暉大廈」、「紀雲峰」；大坑「春暉8號」及香港仔「深灣9號」，使香港區的豪宅供應即時增加逾半百，為中產富豪提供換樓選擇。
除了這些豪宅項目外，將軍澳日出康城2C期「領凱」於一星期內公開首批及第二批單位價單，合共216伙，平均呎價分別為5,941元及5,982元，如買家選擇即供付款辦法更可享有6%置業優惠，貼近同區二手屋苑呎價，周末期間即吸引逾萬人次參觀。
享二按 資金調動更靈活
過往將軍澳區每逢有新盤推出，主要皆是以用家入市為主，約佔整個項目7成；是次「領凱」開價是一個出乎市場預料之外的投資者價，發展商更首創全新靈活的付款方式，若客人在最初購入單位時選擇建築期付款，到日後入伙時，如果想轉用即供付款辦法，也可享有二按優惠，令一些換樓客或首次置業的用家在資金調動上的靈活度大大提高。加上「領凱」有20個月的樓花期，對投資者而言亦是一個吸引因素，因為只需支付15%的樓價便可以用資產抗衡通脹，不失為一個有保障的做法。
說起通脹，不少投資者深信另一個有效的對抗方法為「買樓收租」。事實上，中原地產研究部於上月底發表一份研究部報告指出，本港自第三季開始，租金持續向上，令回報率拾級而上，更明顯跑贏活期港元存款利率及內地人民幣定期存款利率，相信長綫投資者的資金會陸續重投樓市。以2011年6月份全港85個大型私人住宅屋苑的平均租金計算，租務回報率錄3.68厘。假設下半年樓價持續橫行不變；如果同期租金上升10%，回報率最高將達4.05厘。
買樓收租 回報更勝定存
至於現時活期港元存款利率近乎零水平，今年7月份錄0.01厘，若扣除基本通脹率5.8%，即實質存款利率為負5.79厘。在零利息時代及通脹加劇之下，市民的儲蓄存款貶值勢頭更快，有經濟能力的人寧願把資金投放樓市，買入單位作收租之用；這種想法正好對樓市帶來正面影響。2011年7月份的租務回報率暫錄3.73厘，亦較同期的人民幣定存利率3.05厘為高，可見買樓收租比人民幣定期投資所得的回報較為可觀。
政府緊箍咒 二手難活躍
近日又見銀行負責放貸的職員四處出勤，走訪各地產代理分行，但非為爭取按揭生意，卻是為了搶攻港幣存款市場，希望增加定期存款的營業額，據聞這些前綫職員需要達到的目標要以千萬元計，由此可見在金管局緊縮政策下，私人物業市場承造按揭過程審批困難，而且一般而言銀行最高只可為客戶提供7成按揭，令整個銀行業的按揭業務利潤大幅減少，迫使銀行將借貸類別的業務重心轉移，所以9月份二手私人物業登記數字將有機會於低位徘徊。
而大型地產代理行為了在9月、10月扭轉形勢，必須靠做好一手銷售才能保持盈利能力，因為如上文所說，在金管局的「緊箍咒」下，連往常交投最暢旺的大型二手屋苑，如美孚新邨、太古城及嘉湖山莊等流轉量持續下滑，相信二手物業市場不會有太大的活動能力。