地產
樓市步入收縮期？
2011年09月26日 星期一
撰文:唐榮
欄名:樓論

按計劃在網上提出了「物業周期指標」的概念，指出要確認一個地方處於哪一個物業周期階段，就需要透過物業供應、物業需求、物業空置率、租金，4項指標來判斷。先說說唐榮意見，若依這4項指標量度，樓市極可能達到繁榮期的尾聲而或有機會即將進入收縮期。
明年落成量 升至1.37萬伙
供應：過去三個季度，政府已全力增加供應，目標是2萬伙單位的土地轉入私人市場，這些單位，最快在2013年至2014年可以樓花形式推出市場，滿足供應，理論上，可見的將來供應開始增加。而根據差餉物業估價署的數據，2011年的落成量出現10,670個的低位後，明年的落成量同樣回升至13,700個，換言之，現貨及樓花在2012年應該開始增加。
空置率：可惜這部分只有滯後數字，依照今年初發表的2011年物業檢討報告，2009年的空置率為4.3%的谷底，至2010年開始上升至4.7%，究竟今年空置是繼續回升嗎？依照唐榮路過不少落成新盤，似乎「黑房」（丟空單位，晚上沒人開燈）的情況並不嚴重，暫時舊有數據顯示是開始回升。
部分屋苑租金 升破97高位
租金：多間代理統計，主要屋苑的租金剛剛升破或接近1997年的高位，平均呎租在20元以上水平，升勢持續而凌厲，似乎未出現增長放緩，仍在正增長的位置，看看差餉物業估價署的7月數據，各類住宅的租金指數持續上升，不過，若細看分區亦見部分下跌，以港島區為例，431平方呎以下單位，每平方呎由30.2元上升至30.4元、431至752平方呎單位由29.7回落至28.1元、753至1,075平方呎由32.2元升至33.4元、1,076至1,721平方呎單位，則由36.5元下降至33.7元。1,722平方呎以上豪宅則由44.7元上升至46.9元。可以說有升有跌，不過租金趨勢仍要多看一段時間才會明確。
是否發覺跳過了需求這部分，主要原因是需求難估：沒有特別的數據可以支持，僅土地註冊處成交數字在近月處於低點，顯示入市個案減少。近月內地同胞入市的新聞似乎亦罕見、睇樓量似乎亦回落、民調有意置業者見下降、但無可否認，唐榮仍是經常被問到樓價幾時跌？跌幾多？這樣問的絕大部分是意圖入市的一群，需求仍在，但同樣需要再多觀察一段時間。
樓市收縮期的現象似有還無，樓市所仍處的繁榮期似乎又正在改變，所以唐榮初步認為，樓市正處於繁榮期尾段，接近收縮期。
經濟日報