樓價難負擔 如何走過4年？

樓價難負擔 如何走過4年？

撰文:唐榮欄名:專家樓論昨日《經濟日報》報道，香港連續第4年獲美國調查機構Demographia評定為全球最難負擔的城市，負擔比率更上升至14.9倍的水平，創報告10年以來新高。數據反映，現時住宅樓價中位數相當於家庭年收入中位數的14.9倍。

14.9倍代表住宅樓價等於一個家庭14.9年的收入總和，香港計算的基礎是年收入27萬元，樓價402.4萬元。雖然內容已有不少相關報道，不過，當中還有讓人疑惑的部分。

唐榮找來過去4年該報告有關香港部分的資料，附表顯示，2013年第三季與2012年第三季比較，家庭年收入中位數出現下跌，回落幅度達4%。年收入3年升20% 樓價飈56%讓人疑惑的是家庭年收入的部分，一般理解，過去兩、三年工資持續上升，未有統計資料反映收入回落的現象，如翻閱統計處的家庭月入中位數，去年第三季，全港平均應該是22,500元，年收入則為27萬元，該機構應該是採用這個數據。

不過，若是2012年第三季，統計處的數據則為全港平均20,800元，年收入為24.96萬元，似乎與該機構採用的28.2萬元有較大差別（而2010年及2011年第3季均有不同程度誤差）。

話題扯遠了，撇開2012年的情況。要知道供樓負擔由兩組因素組成，樓價及家庭收入，剛發表的報告顯示，樓價上升較2010、11及12年均有所放緩，但仍按年上升6%，家庭年收入則按年下挫4%，在此消彼長的情況下，負擔比率自然創出歷史新高。綜合四份報告，香港家庭年收入累計升幅3年有20%、但樓價升幅則高達56%，由於3年下來，薪金升得少、樓價升得多，負擔比率愈來愈重，累計則有31%升幅。

不過，2013年第三季似乎是一個轉變點，除了上文提到，有關家庭月入原本有每年一成以上升幅的走勢，忽然由升轉跌外（或升幅減少外），樓價亦由連續兩年升幅兩成以上，在去年第三季大幅收窄至按年6%，兩個數字在去年第三季均出現大改變。

負擔比率或稍回 惟5年冠難免其實，早於去年9月，金管局發表「貨幣與金融穩定情況半年度報告」，有關物業的部分提到：「由於私人住宅家庭入息增長速度未能追及住宅價格增長，置業負擔能力持續惡化。

金管局估算的價格收入比率於2013年中攀升至14.7，已經稍高於1997年的高峰水平。」文中提到的14.7，與上文的報告負擔比率相當接近，就是指14.7倍或14.7年的家庭月入才能抵銷樓價，當時唐榮換算出來的數字，較報告更嚇人，採用的是居住私樓家庭的年收入達37.08萬元，而樓價水平則高達545萬元。Demographia報告指出，倘樓價在入息中位數的3倍或以下，屬可負擔水平；3.1至4倍屬溫和不能負擔水平；4.1至5倍為難以負擔；5.1倍或以上屬極難以負擔水平。

那到了今年第三季又如何？初步觀察，市場一般評估今年加薪幅度有4%至5%左右，而住宅樓價有輕微、緩慢下調迹象，2014年第三季或有負擔比率稍回的可能，不過世界第一，應該可以預先宣告繼續第五年奪冠，因為該報告顯示，香港2013年第三季負擔比率遠遠拋離排名第二位的溫哥華（10.3倍），很難想像香港會出現急跌或其他地區以倍數狂升。

23 Jan 2014

經濟日報