二手頻創新高5大原因
封面故事
1. 息口低 買家借盡買細價樓美國政府於上周四（19日）宣布每月減少買債100億美元，惟仍維持超低利率，預期美國會觀望年底數據後才決定加息步伐。
有見及此，業內人士估計本港今年加息機會不高，料最快要於明年第二季才會進入加息周期，而每季加息幅度約在0.25厘。換言之，本港低息環境在短期內仍能持續。
以現時息率計算的話，目前P按主要為P減3.1厘，實際息口為2.15厘，而H按則為H加1.7厘，以1個月折息計，實際息口為約1.9厘，低息對準買家帶來推動作用。基本上，明年加息局面已逐漸成形，故相信有買家入市是為了趕及享受最後的低息時光，引致高價成交頻仍。
加上目前通脹率高達3.5%，故對買家來說，買磚頭可抵銷通脹以減低手上現金不斷貶值。另一方面，近期頻爆新高價的細價物業樓價在$400萬以下，均可借盡九成按揭，誘使更多買家傾向購入上車盤。經絡按揭中介研究部透露，今年借七成至九成高成數按揭客戶較去年高出兩成，對上車盤樓價上升推波助瀾。
2. 新盤向隅客 回流二三綫屋苑普遍人士覺得DSD減辣對新盤市況影響較大，亦成為近期新盤再度暢旺的一大因素。
相反，在一手主導下，二手將持續積弱，形成一手強、二手弱的兩極化局面。出乎市場意料的是，一手暢旺亦成為帶動二手交投的催化劑，造就一、二手皆旺的雙贏形勢。
早前荃灣大型新盤開售，其開價較市場預期為高，加上部分未能購得心水單位的買家意猶未盡，故回流至二手市場，促使荃灣及葵青等新界區域交投反彈回升，其造價因而被推高，令一眾二、三綫屋苑如青怡花園、新葵興花園及麗城花園等造價屢創新高，其中新葵興花園更1個月內兩度破頂，一個C座高層7室以$516萬成交，較同類成交的舊紀錄再度攀升2.5%；
而荃灣西麗城花園一個3房戶實用呎價更逼近萬元水平，相當誇張。
3. 盤源銳減 業主收窄議幅近期二手破頂其中一個關鍵因素為盤源銳減。有報道指，全城缺盤下，有單位要收取$100睇樓費，有買家更要在半夜睇樓入市，反映缺盤情況令業主收窄議價幅度，在僧多粥少下無奈被買家搶高樓價。
以上車盤集中地嘉湖山莊為例，區內代理透露，屋苑目前僅得380個放盤，其中可睇樓的僅得一成至一成半，而2房戶放盤較半年前減少七成，令到此類單位造價大幅上漲至$315萬的歷史新高水平，較今年年初造價$255萬高出兩成三。
而本港龍頭藍籌屋苑太古城亦同樣出現此情況，區內代理指，政府出招前其放盤量已低至500個，較正常水平900個少近一半，現時放盤量更跌至410個，屬有歷史紀錄以來的新低，可睇樓的單位不足100個，而鎖匙盤僅得10個。
各類單位當中，尤以實用面積747呎的3房則王最為渴市，目前叫價高達$1,200萬，較市價$1,100萬，足足高出接近一成。部分代理更明言二手盤源緊絀，迫使他們「棄二手、做一手」，而業主則覬覦時機趁機高價放售，因此成就不少高價成交。
4. 「白居二」尾班車效應 買家湧入市除一般私宅外，連以用家為主的公屋、居屋亦受升勢推動而頻頻錄得破頂成交，令人嘖嘖稱奇。
擴展『居者有其屋計劃』第二市場至白表買家計劃（簡稱「白居二」）首批2,500名額中，約有740個申請於去年底作續期，其入市限期將於本月底到期，加上次批2,500個名額買家湧入市下，一下子為居二市場帶來可觀的潛在購買力。
受市況影響，居屋物業價格早前曾見回落，惟近日買家因要在死綫前入市，故不得不以高價搶購，導致樓價再度攀升，本月青雅苑1個實用面積443平方呎中低層19室的2房戶，以新高價$270萬獲「白居二」買家所承接，呎價$6,095，成交價及呎價均創出居二市場新高。而另一個熱門居屋屋苑大角咀富榮花園近期交投亦顯著轉旺，6月下旬錄得逾10宗成交，當中9宗為居二市場成交，其交投量屬今年最高。
另一方面，近期私樓升溫亦間接導致居屋自由市場樓價急升，有換樓買家鑑於鑽石山區內私人屋苑3房戶叫價太高，故轉戰至區內居屋市場，並以新高價$580萬購入龍蟠苑G座低層7室單位，實用面積554平方呎，3房間隔，呎價$10,469，創出屋苑歷來新高。5. DSD放寬 換樓客重拾入市信心政府於上月修訂雙倍印花稅（DSD），宣布放寬換樓期限，由原先在簽訂臨時買賣合約後6個月需沽出原有單位，改為由簽署「售賣轉易契」的日期起作計算。
外界普遍認為，減辣措施對一手新盤較具優勢，原因在於換樓買家購入樓花新盤後，換樓期將改為入伙收樓時後6個月，即樓花期愈長，換樓期間則愈長。相反，屬現樓的二手物業僅多出1至2個月期間作換樓。
此情況下，難免令交投傾斜於一手新盤，而近日主打3房大戶的環宇海灣、GRAND AUSTIN熱賣就是最佳例證。
在換樓鏈重新啟動下，旺勢逐漸由新盤蔓延至二手市場，部分中上價物業如美孚新邨、海怡半島及黃埔花園均一洗頹風，交投轉活，成交集中以換樓客源為主的3房戶，其中美孚新邨於上月就錄得4宗逾千萬成交，屬過去一年以來最旺，改變過去由細價樓獨撑大市的困局。
有業內人士指出，放寬換樓期限大大增加買家信心，部分更先買後沽，從而加快入市步伐。現時個別主流大型屋苑3房供應已消耗殆盡，在造價不停攀升下，令3房成交伸延至二綫屋苑，料供應飽和後，其盤源將進一步緊縮，屆時樓價將被帶動向上。
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【置業家居觀點】亢奮過後或打回原形全城瘋搶細價樓反映目前剛性需求強勁，預料在中長遠供應未臨前，買家對細價物業仍然渴市。
至於目前樓市小陽春屬曇花一現抑或是持之以恒的現象？
本刊綜合各業內人士及專家意見後，得出結論是樓市長遠將呈下調趨勢，原因在於辣招效應猶在，以及左右本港經濟的負面因素正逐漸形成。
不少專家已指出，早前政府輕微減辣後導致積聚的購買力湧現，惟購買力逐漸消耗後，卻未有正面因素能支撑此優勢延續下去，樓市高溫冷卻後將打回原形，故現時瘋狂破頂的局面更似迴光返照，因此建議準買家需審時度勢，並小心考慮個人財政狀況量力而為。
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28 June 2014
經濟日報
置業家居
