負面因素籠罩 供樓壓力驟增
樓市泡沫何時爆破
近月樓市氣氛回復熾熱，整體樓價受中細價物業帶動，火乘風勢，屢破高位，表面欣欣向榮，但卻暗藏危機，在旅客消費急跌及內部需求放緩，全年經濟增長預測已被下調，加上往後息口勢必上揚，直接加重供樓負擔。
政府於上周五（15日）公布《二零一四年半年經濟報告》，政府經濟顧問陳李藹倫指出，隨着本港經濟進一步放緩，以按年計，今年第二季經濟增長只有1.8%，按季計，次季經濟增長更收縮0.1%，全年經濟增長預測，由5月時估計上升3%至4%，下調至2%至3%。
但同一時樓價卻呈相反走勢，升勢凌厲，不少統計樓價走勢變化的指數，均錄得歷史新高，包括中原城市領先指數（CCL），本周報125.31點，為歷史次高。
沙田中心連天台戶 呎價高見$1.5萬
回顧CCL今年的表現，年初時為118.96點，其後一直在118至119點之間上落，但自從政府5月起宣布，放寬DSD換樓期限，令換樓鏈重啟，市場積存的購買力爆發，具剛性需求的中細價樓直接得益，成交熾熱，而在中小型物業帶動下，自6月中起，指數升穿120點後，其後愈升愈有，突破高位之餘，曾創歷史新高。
而差餉物業估價署早前公布的6月私人住宅售價指數，也創下紀錄新高，報249.8點，較5月的247.2點，按月增長1.1%，連升3個月。而中小型單位表現亦優於大市，其中實用面積低於431平方呎，以及實用面積介乎431至752平方呎的單位，分別報270.5點及236.3點，刷新所屬住宅類別的樓價指數紀錄新高。
近日中細價樓繼續神勇，已成樓市上升的火車頭，新高價成交屢見不鮮，本周沙田中心就錄得破頂價交投，為海寧大廈高層A室，另連天台，據中原高級區域營業董事蔡創文稱，單位實用面積僅288平方呎，以$432萬易手，呎價高見$1.5萬，不單止創屋苑呎價紀錄，貴絕沙田市中心一帶，成交呎價更可媲美港島藍籌屋苑太古城。
另外，大角咀富榮花園10座低層F室，實用面積484平方呎，以$562萬（自由市場價）易手，呎價$11,612，以自由市場計，晉身為九龍區居屋樓王。
不吃不消費 買樓要儲錢14年
雖然樓價繼續高居不下，但受經濟增長放緩的陰影下，過去周末的一、二手物業成交量卻現回調，呈現乾升，其中一手市場在未有焦點盤開售下，僅有約48宗交投，按周減少45%，創近3個月周末新低。
二手亦未能倖免，按美聯統計，10大屋苑在過去的周末只有16宗成交，較對上1周的18宗下跌約11.1%。
隨此之外，現時樓價水平，亦遠超普羅市民的承受能力，上周中文大學公布2013年度的香港生活質素指數，而作為房屋的其中一項指標，物業負擔能力比率方面，表現強差人意。
中大利用政府統計資料，包括九龍區面積40平方米以下售價，以及市民入息中位數計算，數字由2012年的負3.49，跌至去年的負4.91，按年跌1.42，創有關指標最差紀錄。
中大經濟學系副教授莊太量指，若港人不吃不消費，將全數薪金供樓，以去年薪金水平及市區細戶樓價推算，港人需花14.19年才可以購買到一個市區單位，就算將一半薪金留作供樓，港人也要約28年方可完成置業。
專家之言 中原亞太區住宅部總裁陳永傑：料下半年樓價升3%至5%
對於未來市況走勢，中原亞太區住宅部總裁陳永傑稱，雖然近期買家需求大，但對下半年的經濟環境未感樂觀，隨着零售市道表現下滑，自由行消費放緩，估計今年零售人員的薪金升幅，以及花紅或較去年差。
他再指，中小型物業近月持續熾熱，目前亦有不少買家，只要見單位價格介乎$300萬至$500萬，便即時「扑鎚」購買，呈現乾升。但相信旺勢未能延續至年底，買家受制於經濟回落，加上普遍發展商不會採高價開盤的策略，搶走客源。
陳氏續稱，估計整個下半年的樓價可有3%至5%的增長，不會再有如上半年般的雙位數升幅，以全年計，樓價可攀升15%，與年初時的預測相似。
而成交量方面，繼續由新盤帶動，平均每月成交量可達6,500宗，其中5,000宗屬二手交投，其餘則為一手樓，而個別月份，更有機會突破8,000宗，但必須留意，相比政府出招前平均每月約8,500至1萬宗的正常水平，依然有一定落差。
理工大學建築及房地產學系教授許智文：下半年中細價樓售價將退燒
理工大學建築及房地產學系教授許智文稱，估計下半年中細價樓售價將退燒，呈窄幅上落格局，再大升的空間不大，隨着早前因辣招所積壓的購買力，逐步被市場吸納，加上發展商配合連串置業優惠推售，可望分薄二手樓的客源，紓緩熾熱的價格。
相反，中上價物業，甚至豪宅屋苑，表現會較中小型樓失色，除售價高得驚人的超級豪宅，繼續有具財力的買家捧場外，其餘物業主要受制於BSD及DSD，使準買家入市成本增加。
另一方面，因政府早已收窄中上價物業的按揭成數，買家需要動用更多的資金入市，阻礙交投步伐。
至於下半年的物業成交量，要視乎發展商的推盤取態，若繼續積極賣樓，可帶旺整體樓市氣氛，有利交投量上升，甚至較上半年理想，但由於在各項辣招下，換樓鏈始終受阻，就算增長亦只屬輕微。
同時他亦指，隨着下半年的工資增長，以及本港出口定單數量將轉好，對第三及四季的經濟表現感樂觀。
高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚：明年中細價物業依然最搶手
高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚稱，受制於BSD及DSD，目前入市的人士主要為用家，而過去3年，新樓供應量往往未能達到2萬伙的目標，令市場供不應求，促使具剛性需求的中細價物業樓價飊升。
就算今年供應量達標，但由興建至落成，普遍需要3年時間，短時間內不能扭轉供不應求的局面。
他估計，明年中細價樓表現依然神勇，售價可望再攀升，就算明年開始加息，息率調升25至50點子後，也不會對該類型物業的供樓負擔，帶來大規模影響，有助其樓價增長。
但張氏提醒，雖然短時間內，買家可繼續享受低息環境，但物業供款期往往長達20年或以上，不能夠只短暫留意目前的息口環境，同時也要注意本港的失業率，尤其為零售及酒店服務的從業員，因現時訪港旅客中，內地客比例吃重，在內地旅客消費額放緩下，必然受到衝擊，故此從事相關行業的買家，要有所警剔。
23 Aug 2014
經濟日報
置業家居
