債息跌樓市升的啟示

債息跌樓市升的啟示

環球股市上周備受地緣政治風險影響，美股及新興市場股市急瀉；另一方面，市場關注聯儲局將提早加息，令股市雪上加霜。

不過，所謂的利率風險因素，伴隨的是主要國家10年債息屢創新低。全球債息急跌，真是資金為避險而湧入國債那麼簡單？要知道環球利率對全球資產價格影響深遠，包括本港股市及樓市，若不能對利率形勢有更深入了解，而道聽途說加息股樓必跌，恐會重複犯上過去幾年不少人所犯的錯誤。

本欄在6月初文章《住宅物業難跌 街舖泡沫爆破》曾預告住宅樓市易升難跌，2個月後的今日反映二手樓價的中原城市領先指數（CCL）最新報124點，按周升0.37%，升穿去年3月的123.66，再創歷史新高，報章頭條紛紛指出此反映特區政府自2010年以來三度出招打壓樓市的「辣招」效力盡失。

剛好在一年前，大部分人仍在談論港府出重招後樓市會跌幾多，當中學者、專家估樓市跌三成至五成者為數不少，現在本港樓市竟然破頂，何其諷刺！針對「辣招」失效，有人提出重推租管，有人提出徵住宅空置稅；然而，市場力量對於這些細眉細眼招數根本作用甚微，何況現時住宅空置率仍屢創新低。

龐大財政缺口惹憂慮美國明年加息幾可肯定，7月底聯儲局在結束兩天會議後，利率期貨走勢顯示，市場估計聯儲局在明年6月加息機會達61%；同時，在會議前後，相信聯儲局將於4月加息的交易員比例達44%。議息會議後，美國10年期國債息在2.55厘水平，兩星期後的上周五，美國10年債息曾跌穿2.4厘，創逾一年新低。

不止美債息跌，德國10年期債息亦跌至0.13厘左右的歷史低水平。一年前美國未退市，10年債息由4月的1.6厘低位急升至3厘以上，現在聯儲局已近乎完全停止買債，意味美國QE可能將成為歷史名詞，現在美債息率竟然仍低於去年6月之時，是否太奇怪？

有關加息前後美國股市表現，本文曾作探討，但市場開始有人提到兩年後國債到期後的再融資問題。《華爾街日報》向經濟師進行的調查顯示，即使美國勞工市場改善，預期聯儲局明年夏季前都不會加息，就算加息也只會採取漸進步伐，預料2016年6月前僅加至2厘水平，2016年底再加至2.75厘。

經濟師所顧及的，是聯儲局目前資產負債表高達4.4萬億美元，在今年底或最快10月停止買債後，決策者須討論如何處理聯儲局持有歷來最多的4.4萬億美元債券。除了MBS外，當中大量為美國國債，並於2016年到期，如果當局決定不將之轉換成新債，財政部估計其後3年將被迫額外集資6750億美元；就算聯儲局再投資這些債券，由於預期2016年預算赤字再度擴大，財政部還須填補1000億美元資金缺口。

經濟師指出，如果聯儲局不再投資於這些國債，促使財政部須在市場額外增加拍債集資7750億美元，勢將增加債息上升壓力，債息上升亦推升按揭利率，從而影響正在復蘇的樓市及經濟。

除非2016年美國再推QE，否則美國加快加息步伐的話，要顧及的問題不是通脹與失業率那麼簡單，聯儲局主席耶倫三番四次強調長時間維持低息，即使加息亦十分緩慢，背後理由不言而喻。至於歐洲，現在已有人說意大利等歐豬弱國正步入三底衰退（Triple Dip），利率及債息向下走是合理預期。當前環球債息下跌，可能不是純避險因素。

轉買升幅滯後大單位講回樓市，一個住宅按揭起碼都二三十年，既然驚日後加息再難借平錢，當然愈早鎖定低息按揭合約愈着數，可是如此顯淺道理未必太多人了解，尤其不少傳媒中人。最近有媒體列舉過去幾年唱淡港樓市的雜誌封面，例如2009年初的最佳買樓時機，雜誌封面竟是《發展商鬥狼劈價 樓市崩盤》，睇見都觸目驚心。

在剛性需求及租金上升之下，現在再講樓市大跌五成，只會被人嘲笑與市場脫節，當前細價樓盲搶潮，其實又與金管局年前提高按揭借錢門檻有關，上車客資金有限，即使想住較舒適的三房單位，亦難借得按揭，想借八成或九成按揭，非得向細價樓埋手不可。這個因短期供需因素而透支了的細價樓升幅，日後必會修正。情況一如現在大量金飾奢侈品零售商退租後，地舖價格必會修正，不大幅減租便難以租出。物業投資者理應沽出已透支升幅的小型單位，轉買升幅滯後的大型單位。

美股大反彈後，港股今早或顯著高開，上星期中國公布出口數據遠超預期，對人民幣及資金流入前景都可能有相當影響。

11 Aug 2014

信報