5大利淡樓市因素

5大利淡樓市因素

撰文:陸瑋濠、李偉航、余家盛欄名:封面故事

1. 專家名人 睇淡後市Look's Asset Management Limited董事總經理兼投資總監陸東去年曾揚言「未來樓市將跌五成」，早前亦指出本地樓市已經見頂，樓價雖然短期內不會大跌，因為息口不會一下子急速上升；惟他警告，美國量寬令不少亞洲國家借貸較賺錢快，但息口不可能持續15至25年（正常供樓所需時間）維持低水平，而利息經人為壓低後將會儼如鐘擺般反彈。

故此，現時樓市小陽春將無以為繼，本地地產市場已屆爆煲邊緣。玫瑰石顧問公司董事謝國忠亦曾於其他報刊專訪中預言，隨着美國政府加息，本港樓市將於2016年下挫，屆時樓價將跌一半。謝氏指，目前供樓款項佔入息比率及租金回報率兩大指標未能支撑樓市發展，加上內地經濟不景，故樓價長遠勢必下行。---------------------------------

2. 加息辣招 重疊效應美國經濟持續上揚，上季經濟增長更增加4%，聯儲局於上周宣布第三輪買債計劃繼續減少$100億、至每月$250億，強勁的經濟復甦或提早加息步伐，外界一般預料最快會在明年中旬進行加息，屆時將對樓市帶來衝擊。

雖然普遍意見認為，美國經濟表現依然疲弱，故首次加息幅度僅微升四分之一厘的低水平，對樓市影響有限。但有專家指出，減息周期一旦結束，息口將呈報復性反彈，利率會一下子急升起來。

而且市場另一隱憂雙辣招因素仍在，當加息周期來臨，加上雙辣招兩大負面因素夾擊下，將造成重疊效應，為樓市帶來極大破壞力。---------------------------------

3. 購買力被消耗 一、二手漸見放緩自5月開始，一手新盤持續熱賣，而二手物業則相繼錄得破頂新高。

可惜的是，一手新盤熱賣之勢逐漸呈現疲態，交投量開始放緩，以剛過去的周末（8月2至3日）成交為例，5個項目合共約390個單位可供發售，惟最終只沽出220個單位，佔可供發售單位約56%，可見近期多個新盤搶攻下，市場購買力已陸續被消耗，早前受DSD放寬消息刺激影響的換樓客減慢入市節奏，而且在辣招下內地客依然欠奉，僅得本地客獨撑樓市，難免有孤掌難鳴之勢。

與此同時，盡管二手樓價屢創新高、破頂成交不絕，惟筍盤買少見少，導致買家承接力大不如前。據資料顯示，本港十大屋苑中，7月實用面積呎價均超越上月，惟成交量卻僅得兩個屋苑攀升，其中太古城更下挫八成二，令二手市場進入乾升狀態，隨時陷入有價冇市困局。---------------------------------

4. 未來住宅供應增 或現減價潮另一個不利本港樓價的因素是未來住宅供應量將持續增加，據運輸及房屋局資料顯示，今年上半年共有1.23萬伙施工，較去年同期大幅上升六成，創2004年有紀錄以來的10年新高，若加上正在建築以及已落成但未推售住宅單位，本港未來3至4年，私人住宅的潛在供應多達7.3萬個，每年約2.1萬個單位供應，超越政府訂下每年供應1.88萬的目標。

不論新盤抑或二手單位在未來供應增長下，其樓價將會面對更大競爭。若出現供過於求情況，新盤難免要自降身價來吸引市場購買力，屆時將出現骨牌效應，波及當區二手樓價一同下跌。其中供應「重災區」元朗及將軍澳（市中心及康城站）潛在供應估計分別多達逾6.3萬及約2萬。由於新供應地理位置、定位及目標客源較為接近，可預料屆時市場競爭將會更為白熱化，為了爭奪客源，恐防出現減價促銷潮，牽動整體樓價跟隨下行。---------------------------------

5. 大型項目頻流標 發展商轉趨保守繼天榮站、白石角地皮流標後，7月下旬截標的市建局重建項目觀塘市中心再度遇滑鐵盧。多個大型項目相繼流標，或多或少反映各發展商在投地時出價甚為保守，並對未來後市存有隱憂。本地龍頭發展商、長實副主席李澤鉅日前曾公開表示關注地價，並以「焗蛋糕論」作比喻，「若果土地是麵粉、物業是蛋糕的話，假設蛋糕價格不變，而麵粉供應增多，麵粉價將很可能下跌。」除地價外，李氏亦指出，建築成本不斷提高下，令焗爐（起樓專家）將更加重要，意味着發展商發展物業時除考慮地價外，還要顧及建築成本，並需考慮多項因素以確保各物業發展的邊際利潤。

由此可見，在建築成本不繼上揚、後市走勢不明的情況下，發展商投地時變得審慎，本港住宅用地地價短期內將持續回軟。

9 Aug 2014

經濟日報
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