利淡因素疊加 締造入市良機？

利淡因素疊加 締造入市良機？

 置業家居 2018/08/18 

     

六月政府推出6招，適逢中美貿易戰、股市波動下，香港絕大部分銀行於周一（13日）起，調升以同業拆息計價的H按鎖息上限，個別同時調升以最優惠利率計價的P按利率，樓市可謂屋漏兼逢連夜雨。

受到接連利淡消息影響下，剛上周六、日（11、12日）四大代理分別錄得介乎3至6宗二手成交，而周內雖然錄得個別造價創新高成交，但僅屬個別例子。
其實早在銀行調升按息前，市場已有多位資深投資者出貨，當中包括人稱波叔的鄧成波及大鴻輝梁紹鴻，2人分別推售逾$110億物業「轟炸」市場，當然若問當事人為何出貨，是否看淡後市，多會以資產重新整合為由而作否認，但這些春江鴨的一舉一動或會掀動樓市，憑他們出入市動作或許亦可窺探些少端倪。

小市民難與資深重磅大戶相提並論，但面對銀行加息，對於已經入市或準備入市者，無不叫苦。雖然是次加息僅0.1厘，但香港銀行年底有機會跟隨美國加息步伐，估計最少加0.25厘，若連同是次的加息合計，年底前有機會累加0.35厘。以一個$500萬單位計算，承造七成按揭25年供款，加息前每月供款約$15,092，自周一調整新造按揭後，每月供款增加$173，月供遞增至$15,265；倘若年底銀行再加0.25厘，實質利率2.5厘，每月供款再多$610至$17,072，較未加息前每月增加$1,980，增幅達13.1%。

雖然市民早聞加息樓梯響多時，業主們早有加息的心理準備，一旦面對真正加息要真金白銀交出來時，亦得要有預鬆供樓資金的準備。至於尚未入市的準買家，當然可以選擇租樓作壁上觀，但雖知道租期大多「一生一梗」，光陰易逝，一眨眼生約已過時又要面對業主加租或再尋找租盤問題，自問對樓市仍未有信心或不介意經常搬屋者，租住單位亦是權宜計。

但無恒心與業主在租期或租金上角力的人士，其實自銀行調升按息後，少數腳軟的業主主動調低放盤價或擴闊議價空間，連日來市場亦錄得不少減價或甚至是低於銀行估價的成交。

似乎在眾多項利淡因素下，由二手業主主導市場多年的話事權，有望回歸至買家手上。
當然，樓市有高有低，買家並非因加息或個別市場事件而打落水狗大幅壓價，而是二手市場盤缺多時造就業主有本錢企硬叫價所致，現在借小小一盤冷水，令業主調整叫價吸引買家重投二手市場亦非壞事。

18 Aug 2018

經濟日報置業家居