2015樓市表現 複製2014？

2015樓市表現 複製2014？

撰文:唐榮
欄名:專家樓論

踏入2015年，樓市怎樣走下去？

2014年可以說是2013年樓市的翻版，各項基本因素沒有太大改變，唯一是2013年實施的一手條例逐步適應後，一手全力追落後，使一手成交在過去一年特別矚目。

各項因素沒變 一手續受追捧

2015年很大機會同樣是2014年的翻版，為甚麼？同樣道理是各項基本因素未有任何改變，辣招還在，對換樓帶來制約，細單位即使持續上升，相對中大型單位，無論銀碼、上車自住或收租投資考慮，仍然是較理想的選擇。唯一可能改變的是利息，而過去唐榮依照資料評估，一般是利息累計上調三次，樓市才會出現實質影響，問題是今年會否有三次加息的可能性？如果今年內出現第二次加息，對樓市的參與應該是一個需要留意的訊號。

外圍經濟有沒有可能大變？經過近數年的訓練和經歷，量寬放水成為壓制任何一個經濟體或自身波動帶來衝擊的不二法門，量寬已是常態，有問題就選擇不同形式的放水，經濟大環境暫時看不到巨大改變將會波及香港。

當然，一手較受追捧的情況持續，綜合近期地產界的預測，最「牛」看法是估計2015年一手有多達2萬宗成交，銷售金額高達2,400億元。估計今年一手較去年的成交更多，發展商仍會繼續沿用「貨如輪轉」的策略，一方面吸納地皮、一方面積極賣樓。除了中遠期樓花，今年或有不少近現樓的新盤登場，估計對用家有一定吸引力。

二手市場成交 料細價樓主力

二手市場的細價樓熱潮未減，300萬至500萬元之間是最受歡迎的價位。美聯物業資料研究部一份報告指出，隨着樓價持續向上，不少細價物業「升格」，去年300萬至500萬元二手住宅註冊量比率突破4成，是自1996年有紀錄以來最高。去年樓價介乎300萬至500萬元二手住宅註冊量錄約21,010宗，比起2013年同類銀碼個案15,389宗大幅急升36.5%，而其佔整體二手住宅註冊量的比率亦由前年36.8%高位進一步攀升，連續8年錄升幅，達至去年42.4%的紀錄新高，甚至進一步明顯超越300萬元或以下比率。

300萬元以下愈來愈少，去年300萬元或以下二手住宅註冊量比率更加跌穿3成，進一步下挫至只有約27.8%，比起13年36.3%，上車盤的銀碼將愈來愈高，不過，最終會否出現市民無法負擔的樽頸？400萬元以上無法借足九成，成為細單位上升的阻力？按揭門檻引致二按或其他形式借取更高成數的情況上升？這些都可能是2015年的趨勢，在估計政府不會再出手遏抑樓價，愈遲買愈貴的心態推動下，以及換樓不容易的情況，300萬至500萬元仍將是市場主力成交。

活化及東九等概念 工廈看俏

至於工商舖，上周已有談及，舖租偏軟引致價位受壓，再補充一些，2014年不少劏場出現，這些拆售的舖位表現如何？會否影響2015年投資氣氛值得留意，寫字樓要觀察營商環境，滬港通後有深港通，去年滬港通對商廈市場曾帶來一定刺激，再來深港通，可以從兩地股市表現研判。工廈市場方面，活化、東九等概念相信仍有支持。

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11 Jan 2015

經濟日報

王震宇預言明年樓市大逆轉

王震宇預言明年樓市大逆轉

去年本港樓價升幅超過一成，不少市場人士憧憬今年可延續升勢，惟美國加息周期迫近，加上房屋供應將進一步增加，樓市調整風險正在上升。

資深樓市分析員、Bricks & Mortar創辦人兼總裁王震宇預測，今年樓市可望維持向好，若沒有再推出人為的干預政策，估計樓價再升10%至20%才見頂。但他擔心歐洲解體風險上升，所觸發的強美元效應勢將拖累本港樓價，加上2016年步入加息周期，伴隨大量政府公營房屋開始湧現，屆時本港樓市或重現1998年樓價暴跌的慘劇。

政府開始復建居屋，目標是2020年前供應1.7萬個居屋單位，新一期居屋上月起接受申請，反應熱烈，政府強調會盡最大努力增加居屋供應。業界預料，去年全年一手私人住宅物業成交量超過1.6萬伙，今年私樓供應可望達2萬伙。

政府主導完美風暴

去年發展商加速推盤，樓市有買有賣，但王震宇認為，主要原因是公營房屋尚未湧至，「兩年後殺到嚟，好大機會重複1998年慘劇情況，2016年或2017年好可能出現樓市大逆轉，到時你唔會叫我做『大好友』，會叫我做『大淡友』。」

他認為，當樓市步入下行周期，而公營廉價房屋湧現，再碰上真正加息周期來臨，樓市定當惡化，「證明政府搞腡個市，令市場風暴，變成由政府主導的完美風暴，政府做多咗干預動作，最終引來反效果。」

政府先後推出多項「辣招」壓抑樓市，令樓市成交一度冷卻，但去年5月延長雙倍印花稅換樓期限後（又稱「減辣」），一手住宅成交迅即回勇。反映本港二手樓價的中原城市領先指數（CCL）上周五報132.45，較1997年高位高出28.7%，過去12個月累計升11.3%，相對2013年樓價指數升幅不足3%。

王震宇估計，如沒有樓市辣招趕絕炒家，樓價指數隨時升至170點，但他亦指出，政府房屋政策涉及太多人為因素，政府僅以官僚思維去推出措施，並非依靠市場機制來管理，導致政策較市況滯後，並釀成很多與政策目標相違背的結果。「例如政府有意幫助年輕人上車，卻導致細價樓樓價飆升。」

歐債危機是最大風險

市場觀望美國加息多時，王震宇表示，就算美國提前在今年加息，其力度及時間亦將會令加息論者失望。不少有意置業者所聚積的購買力正在慢慢釋放，因此過去半年樓市購買力爆發，樓市升勢被延長。

相對美國加息，王震宇更為擔心歐洲解體風險升溫，他稱，今年底至明年全球最不穩定的風險可能是歐債危機「爆煲」，當市場對歐羅區經濟信心大挫，同時日本等地出現走資潮，引發資金流入美元，港元幣值將跟隨美元抽升。

他指出，未來兩年主導香港樓市的因素，是美元強弱而非息口變化，當美滙指數由約90點升至110多點水平時，對樓價拖累的力度極大，故難以單靠本港樓市需求來判斷市況，「樓市從來未咁難睇過，極之需要小心」。

6 Jan 2015

信報

一手取價料吸引 緩加息壓力

一手取價料吸引 緩加息壓力

撰文:陳永傑 中原地產亞太區住宅部總裁
欄名:大行觀點

2015年經已到來，距離美國加息的日子日漸逼近，有不少人估計可能會對本港樓市構成重大壓力。

但筆者預計，由於本港發展商將會採取具競爭力價格開售一手新盤，住宅樓市交投仍會平穩，樓價則會溫和上落。

市場揣測美加息幅度

近兩年，不少人都評論美國加息何時到來、會加多少，以及對本港樓市構成多少衝擊。一般而言，有人覺得今年美國聯儲局將會提高美國息率，而港府官員則表示，如果美國加息3厘，對香港樓市有怎麼樣的衝擊，置業人士要承擔不少的風險。

筆者認為，美國加息會在下半年才開始，但如果真的在年中落實，也不會是港樓天塌下來的末日。一來美國經濟並非強勁，只是緩步而行，加息自然不會放膽大手加息。二來美國以及國民的負債甚重，截至去年底，美國總負債額是59.3萬億美元，即是人均欠債145萬港元，並非一個小數目。如果美國真的大手加息，美國政府以及國民也未必承受得起加息的壓力。在這種情況之下，聯儲局加息也會按部就班，不會亂來。

美加息兩厘已是極限

美國加息不多，本港的加息壓力亦會減輕，筆者估計美國加息兩厘，經已差不多是到了頂點，聯儲局不顧現實的瘋狂加息，因為也要顧及美國國民的承擔能力。既然美國加息有限，港息升幅也會有個譜。而且一般而論，美國加息的時間通常大致是兩年左右，不會無止境的加上去，所以，美國加息對本港置業人士的衝擊，亦不會失控。

另外，本港發展商亦知道美國加息在即，開售一手新盤時，也不會輕易獅子開大口，免得自己推出的新盤出現滯銷的情況，造成市況不佳的觀感。發展商深知開盤賣個滿堂紅的重要心理效應，所以，筆者相信他們會以貼近二手樓價的水位開售新盤，與二手樓造成正面競爭。

二手樓定價不宜太高

如果新盤開壞個頭便很難售清餘貨，故此，他們的新盤開價策略一定有競爭力。只要新盤開價不太高，就不會出現樓價高處不勝寒的問題，銷路應有保證。樓價不高，自然不會出現樓價大幅下挫的現象。

筆者反而認為，二手樓業主賣樓定價不宜訂得太高，否則只會給一手新盤太多空檔以具競爭力的價格出貨。二手樓業主也應該採取具競爭力的價錢賣樓。只要雙方不以超高價賣樓，樓市便會形成有買有賣有成交的狀況，假使加息，經已下調樓價的一二手樓，都應該容易得到市場承接，不會出現樓價先高後低的不良走勢。市場預早做好充足的價格準備，就可以應付到加息的壓力。而且筆者感到，美國未來的加息幅度及時間，不會太大及持久，業主要捱得過這段日子，並不太困難。

7 Jan 2015

經濟日報

月租萬元內單位 港九快絕迹

月租萬元內單位 港九快絕迹

住宅租金過去累積約1成升幅，中原地產指出，港島月租低於1萬元的成交比例，連續3年徘徊於1%或以下，預期港九低價租盤本年會消失。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，統計每月租金低於1萬元的私樓單位成交，去年港島區佔0.2%，連續3年低於0.5%水平，至於九龍區佔0.6%，連續兩年低於1%水平。

得寶282呎 月租9800元

黃良昇預期租金繼續上升，本年港九市區萬元以下的私樓租盤將完全消失。事實上，以九龍區為例，只有零星屋苑，提供月租萬元下的租盤，包括九龍灣得寶花園，新近一個282平方呎單位，月租9,800元。

至於新界方面，2014年月租萬元以下的私樓，成交比例為12.5%，按年下跌1.2百分點，比例由2012年的21.3%起連跌兩年，共8.8百分點。2015年租金走勢繼續上揚，料比例將降至1成以下。

事實上，新界月租萬元以下單位亦進入最後倒數，利嘉閣地產分行經理文家輝指，目前天水圍嘉湖山莊60個租盤中，萬元以下租盤只有15個，兩房叫價最平9,000元起，較去年初約8,000多元，上升約1成。

 

5 Jan 2015

經濟日報

加息供應增 樓價料先升後跌 細價樓牽動 上半年估升5至10%

加息供應增 樓價料先升後跌

細價樓牽動 上半年估升5至10%

2015年樓市將受加息及新盤供應增加兩大因素左右，預期細價樓熱潮延續下，上半年整體住宅樓價升幅介乎5%至10%，惟下半年市場形勢隨時逆轉，形成「先升後跌」格局。

去年樓市在政府5月修訂「辣招」後，加上用家上車需求推動，樓價在下半年轉勢上升，甚至年底爆發佔領事件，亦無礙樓價升勢。惟今年形勢相反，利淡因素較為集中於下半年發生。

例如，美國聯儲局表明，今年首兩次議息會議均不會加息，換句話，上半年低息環境有望維持。而市場亦預期未來兩個月公布的施政報告及財政預算案，政府未必會再有樓市「辣招」推出。

美國下半年加息 不利港資產

因此，上半年樓市將會較為平穩，較為關鍵的因素在於發展商推售新盤，當中將軍澳區將有5個大型新盤在上半年陸續推出，涉及單位多達3,800伙，在競爭白熱化之下，發展商推售新盤及定價策略，成為左右樓市最重要因素。

隨着5個新居屋將於3月完成抽籤，屆時將釋放一批上車客的購買力，回流私樓市場，相信上半年住宅樓價仍有上升動力。資深投資者林一鳴相信，短期細戶的購買力未完，上半年樓價仍升5%至10%。

事實上，市場預計美國聯儲局將於6月、7月或9月啟動首次加息，並預計今年底前美息由現時0至0.25厘升至1.125厘，升幅約1厘，本港按揭息率有機會跟隨上升，影響樓市走勢。

根據過往10年兩次按息上調的經驗，加息都對樓價構成壓力。

參考以經絡按揭統計的按息走勢，加息對於樓市影響較為明顯的，要數05年至06年的加息周期，由04年急升中的樓價，急速放緩到4%至5%，部分月份更出現下跌情況。

至於2011年時，本港按息由歷史低位不足1厘，回升至2厘多水平，當時一度令樓價由高位回落4.4%。

城大建築科技學部高級講師潘永祥指出，上半年樓價或先上升5%，隨後面對加息及購買力消耗，不排除樓市轉勢，預料下半年樓價將會回落。而浸大財務及決策學系副教授麥萃才亦認為，美國加息後，美元持續轉強，在聯繫滙率下，將不利港元資產的價格表現。

新盤供應逾2.8萬伙 勢礙租金

此外，多個大型新盤亦將於下半年推出，包括新地（00016）元朗YOHO Town 3期、西鐵南昌站項目，長實（00001）前元朗村項目等，合共涉及逾7,000伙，而整體全年新盤供應量更多達逾2.8萬伙。在供應增多之下，樓價表現亦將受到影響。

交銀國際研究部房地產董事劉雅瀚認為，今年入伙新盤增多，令租盤供應充裕推低租金表現，樓價亦會受到影響而下跌1成，若加上美國加息因素，樓價跌幅更有機會多達兩成。

值得一提的是，今年6、7月間政府或就政改方案提交立法會表決，屆時有機會引發新一輪政治動盪，成為樓市調整的藉口。（系列一）

撰文:余敏欽 
系列名:2015樓市展望系列

5 Jan 2015

經濟日報

按證總裁李令翔：樓價近見頂 美國加息迫近 住宅供應趨升

按證總裁李令翔：樓價近見頂
美國加息迫近 住宅供應趨升

本港樓價迭創新高，但按揭證券公司總裁李令翔認為，目前樓價已相對接近頂峰，加上市場預期美國今年加息及本港住宅供應逐步增加，樓市或會緩步調整，惟不會「跳崖式」下跌。他同時指出，由於按證公司去年經營環境仍然困難，預警去年盈利按年下跌逾20%，今年表現則可望持平。

緩步調整 不會暴跌

李令翔接受訪問時明言，按證公司兩大業務（購買按揭資產及按揭保險）近年「兩邊不就」，去年市場資金充裕，銀行又不易爭取到按揭生意，無出售按揭資產意欲，該公司去年購買的按揭資產僅2億多元，遠低於前年的30多億元。過去樓市暢旺，按揭保險業務可以抵銷購買資產的減少，惟去年按保業務僅略勝前年，加上市場競爭加劇，影響整體業務的表現。

然而，他表示去年盈利倒退只是回歸正常水平，過去幾年盈利大幅增長主要由於雷曼事件後，按證公司購得許多便宜及理想的資產，隨着近兩年經濟復元，以及部分按揭資產已獲償還，受惠於危機的利好因素（Crisis Bonus）正逐漸減退。

李令翔認為，除非再有危機出現，否則估計今年按證公司盈利僅屬持平，不會跌太多；目前美國國庫券孳息約2.5厘，反映市場預期美國今年中至年底將加息75基點，「美國一定會加息、未來3年樓市供應將穩定上揚、聰明人樂於出貨，目前樓價已近周期的頂峰」。

另外，李令翔預期樓市或會緩步調整，但不會「跳崖式」下跌，由於政府及監管當局已採取適當措施，料不會影響金融穩定，他說：「緩慢的調整，交投活躍，業主願出貨、買家會買，對按保業務有幫助。」

按證資料顯示，該公司去年首10個月按保計劃申請宗數為10268萬宗，涉及借貸金額334.1億元，期內被取用的貸款額為131.76億元。

發債「儲彈藥」等掃貨

事實上，李令翔亦提到要居安思危，回顧過去，每隔數年便出現一次危機，例如1991年國際商業信貸銀行事件、1997年亞洲金融風暴、2000年後科網爆破、2003年「沙士」疫潮及2008年的雷曼事件，而雷曼爆煲至今已6年，是最長一段「和平」日子，所以該公司任何時候都作好準備，應對變化，去年發債超過200億元，「以備有需要時有足夠彈藥打仗（購買資產）」。

另外，他表示，按揭證券公司小型貸款試驗計劃已實行3年，今年會檢討是否繼續推行。

採訪：陳玉珍

5 Jan 2015

信報

2015樓市探討

2015樓市探討

2014 年全年中小型住宅及豪宅樓價分別上升5%及下跌2%。住宅租賃市場方面，市場對豪宅需求仍然疲弱，2014全年豪宅租金下跌約4%。在2010年前，本港住宅成交量達每年逾10萬宗，由於政府持續採取樓市降溫措施，近年本港每年住宅成交量已較2010年前下跌許多。筆者預計，2014年住宅成交量將達到6萬至6.3萬宗，較2013年全年五萬多宗上升20%至25%。

根據我行研究，本港豪宅價格排名全球第二位，每平方呎價達港幣3.7萬元，僅落後於摩納哥。在資產價值高企的年代，許多家庭以至中產家庭都很難置業，更遑論是80及90後的年輕人。2014年本港住宅成交主要集中在300萬至1000萬元之間，此類的住宅成交佔總住宅成交量的67%。而住宅價格上漲，削弱買家的購買能力，2014年約九成成交單位面積都在1000平方呎以下，成交面積500平方呎以下的單位佔整體成交61%。

近年本港樓市降溫措施改變一手及二手成交佔整體住宅成交量的比例。一手住宅成交比例於2013年上升至超過整體的20%，而2014年達到26%。在幾年前一手住宅成交量僅佔10%至15%。隨着多家發展商積極推出價格吸引的一手住宅單位，預計這趨勢在2015年還將持續。

預計未來的住宅供應將集中在新界，其次是九龍，而港島的新供應則非常有限。新界的住宅供應將主要分布在元朗和將軍澳，而九龍新供應則集中在啟德。2015年本港豪宅和一般住宅的價格表現將不同。筆者認為，由於雙倍印花稅的推行，2015年豪宅價格有輕微下行的壓力，豪宅價格前景仍未明朗。而潛在加息的機會亦壓抑樓市價格上升，預計2015年跌幅將不超過5%。

中小戶租金料升逾5%

但由於中小型住宅單位需求強勁，明年美國雖有加息風險，但建築費持續上升，加上市場對中小型單位有需求，2015年中小型住宅樓價料再上升5%，而一般住宅的價格將保持平穩。同時，不少因為樓價高企而未能置業或等待樓價下調的準買家惟有轉投租賃市場。筆者預計，租賃市場將維持強勢，今年中小型住宅租金會再上升5%至10%。

筆者認為，現今的城市規劃跟三、四十年前不同，不是只發展新市鎮就能解決民生及住屋問題。中期而言，政府亦打算發展安達臣石礦場，預算可於2020年後開始提供土地供應。長遠而言，筆者十分看好東涌新市鎮的擴展，正確來說是大嶼山的發展，因大嶼山擁有地利優勢，配套相對完善，再配合屯門等新界西部的市鎮，可大大提高互補性及增加香港在珠三角的重要性，對本港未來的發展是十分重要的。

筆者明白有些因素是政府不能控制的，如私人及發展商擁有的土地，政府只能透過不同誘因，如增加地積比率，放寬高度限制等以鼓勵發展商加快發展。另外，筆者亦同意可透過適量填海及開發岩洞等以增加土地供應。但怎樣平衡經濟發展、環境保護及各方利益，將會是未來兩、三屆特區政府需要嚴肅處理的問題。筆者認為，政策及發展限制及模式不能一刀切，要有彈性而在執行上有微調的空間，以及在有需要時可靈活地作出調整，香港才能成為一個可持續發展的城市。

林浩文

萊坊高級董事及估價諮詢部主管

信報

5 Jan 2015