逾27萬人輪公屋須等3.2年

逾27萬人輪公屋須等3.2年

房屋需求殷切，公屋輪候冊的申請個案不斷創新高。房委會最新數據顯示，去年第四季新增的公屋申請個案約7200宗，令輪候人數突破27萬，截至去年底報27.1萬人，其中一般申請者的平均輪候時間延長至3.2年，進一步偏離現存的3年首次編配目標時間。

新增個案多單身人士

房委會數據顯示，新增個案由非長者單身人士主導，佔3700人，令計分制的申請者數量按月增2.77%；至於一般申請者亦增加3500人，至13.37萬人，輪候時間則由去年9月底的3.1年， 增至去年底的3.2年；長者一人申請者的輪候時間則維持1.7年。

公屋需求量大，政府目前計劃透過綠表置居計劃出售新建公屋，以助公屋流轉，惟轉售機制則受到市場關注。房委會資助房屋小組主席黃遠輝表示，不少家庭希望買樓後物業價值可隨市況升值，在考慮計劃時不能忽視有關因素，認為轉售限制不能定得太緊，以免影響計劃的吸引力，惟會考慮訂立較長的轉售限制，或會較居屋的5年更長。

對於坊間有建議要求容許未補地價的公屋及居屋單位可以出租，他指房委會持開放態度，若單位以市值七折購買，而業主願意將租金收入的三成與房委會攤分，他認為可作考慮。

7 Feb 2015
信報

業界︰或向細價樓埋手

業界︰或向細價樓埋手

樓市「辣招」早已失效，置業需求殷切，樓價拾級而上。金融管理局總裁陳德霖日前已表明，若樓價持續升溫，當局有空間再推出逆周期措施「加辣」。

業界人士認為，現時樓市升勢主要由中細價樓推動，未來金管局若再出招，可能從細價樓方面落手，例如收緊中細價的按揭成數或收入及供款比例限制等。

料針對第二間物業

中原按揭董事總經理王美鳳認為，由於中細價樓由用家主導，金管局為免影響有真正需要的用家，未來「加辣」將針對小業主第二間或以上的物業，對第一間物業應不會再「落藥」。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓則表示，樓市已因一系列政策而被扭曲，導致買家轉向購買細價樓，因而推高細價單位樓價。若要在現時市況下進一步加以收緊，倒不如集中在房屋供應方面着手，才可真正令樓市降溫。

在政府推出額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和雙倍印花稅（DSD），以及金管局先後推出6輪逆周期措施收緊按揭成數後，樓市炒家幾近絕迹，去年置業人士當中，投資者比例僅餘2.8%。劉圓圓認為，在打擊炒家方面已有印花稅措施作足夠風險管理。

金管局早前再推出按揭優化措施，包括收緊投資物業或租金收入的供款佔收入比率（Debt Servicing Ratio，DSR）限制。新措施下，金管局收緊借款人以投資物業的租金收入計入供款與入息比率，由原先最多可計入80%租金，改為60%或70%，視乎物業有否租約而定。

7 Feb 2015

信報

樓價瘋狂破頂 辣招殺埋身

樓價瘋狂破頂 辣招殺埋身

政府早前推售新一批居屋，市民取表交表的瘋狂場面成為全城焦點，同時也刺激二手樓市，大型屋苑樓價連番破頂，反映整體二手樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）錄得30周最大按周升幅，再創歷史新高，當中九龍分區樓價指數最新按周急升4.1%，升幅為近4年最大。因樓價愈升愈強，房屋問題勢進一步加劇社會矛盾，市場開始擔心政府將再度推出辣招打壓樓市，甚至預期措施最快本月底公布。

九龍區飆4.1%四年高

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，上月12日新一批居屋截止申請，認購超額爆升，刺激不少買家湧入二手市場，集中搶購市區屋苑，造成二手樓價飆升，加上其後房委會每日公布收表數量，為樓市火上加油，引發連環破頂潮。

由於樓市焦點由新界轉至市區大型屋苑，港島分區樓價指數最新升至145.36的歷史高位，按周大升3.01%，升幅是30周最大；九龍分區樓價指數更誇張，漲4.1%，為近4年最大按周升幅，報137.82，創出新高。

受港九兩區樓價指數飛漲帶動，中原城市大型屋苑領先指數（CCL Mass）最新報138.01，按周升2.22%創新高，為逾兩年半最強升幅。CCL報136.35，按周升1.73%，又再破頂。

恐最快月底「加辣」

踏入2015年短短1個多月，CCL已累漲2.94%，CCL Mass更升3.38%，升勢較預期為急。黃良昇直言原先預期農曆年前樓市暫時「歇一歇」，至6月才會升一成，但現在看來樓價強勢已超乎預期，若按現時走勢，大有可能在農曆年前後，整體樓價已錄得一成升幅。

由於樓價升勢轉急，早前金管局總裁陳德霖表明，當局仍有空間推出逆周期措施，意味政府可能再「加辣」，黃良昇擔心政府提早出招打壓樓市，估計最快或於本月底發表《財政預算案》時便出手，最大可能是收緊按揭。

城大建築科技學部高級講師潘永祥說，樓價不斷創新高，政府出招調控樓市的可能性愈來愈高，涉及按揭的措施料較快實行，也較具彈性。過往曾多次推出稅務措施，但他認為在目前政治氣候，政府出招須獲得立法會通過，估計需時較長，相信非不得已，政府不會貿然再推出稅務措施遏樓市。

樓價失控，新高成交大量湧現，鰂魚涌居屋康山花園8座一個實用面積592方呎低層單位，剛在自由市場以755萬元售出，成為全港最貴居屋，打破屋苑去年8月造出的719萬元舊紀錄。

中原區域營業經理袁廣達透露，同區南豐新邨7座高層D室，實用面積516方呎，附有新裝修。以705萬元易手，實呎13663元，創同類單位新高。鰂魚涌太古城富天閣低層F室，實用面積792方呎，剛以1493萬元售出，呎價18851元，為海景花園大單位外，屋苑分層戶成交及呎價新高。

7 Feb 2015

信報

上車樓價年升15% 6年漲2倍

上車樓價年升15% 6年漲2倍

私樓價6年升1.6倍 學者指樓市「瘋升」

去年本港整體私宅樓價按年升13%，上車盤（430呎或以下）升幅達15%，整體樓價連續6年累升1.65倍，細戶更飈近兩倍，市民上車更難。學者指樓市陷「瘋升」狀態。

差餉物業估價署最新數據顯示，去年全年整體住宅樓價指數277.6點，較2013年12月245.1點，錄得13%升幅，全年住宅樓價除首季錄得0.57%輕微跌幅外，於4月起拾級而上，連續上升9個月，惟在第四季升幅按月有所放緩，其中12月按月升1.28%，較11月按月升1.37%略為放緩。

豪宅相對落後 按年僅升6%

根據該署按單位面積劃分為五類別（見表），去年全部均錄得升幅，當中面積430平方呎或以下的上車盤，升幅跑贏大市，去年全年升幅達15%，為五類物業升幅之冠，反觀大額豪宅（單位面積1,076平方呎或以上）升幅相對落後，按年升幅僅6%。

本港住宅樓價在08年金融海嘯後，大量資金湧入，帶動樓市上升周期，於2009及2010年兩年間，整體住宅樓價急升54%，及至2011年升幅放緩至11%，惟2012再度升，按年升幅達26%，更超出97年高位30.8%，在政府出招後，2013年升幅稍為放緩至7.7%，而去年在細價樓推動下，按年上升13%（見圖）。

本港整體住宅樓價已連續6年上升，累積升幅1.65倍，期間上車盤（430呎或以下）升幅達1.92倍；若比較03年低位，樓價升幅更加驚人，去年12月整體住宅樓價較03年低位累績升幅為3.75倍，細單位更升4.4倍。

以沙田第一城一個兩房上車戶為例，實用面積284至327平方呎（建築面積395平方呎），03年僅售65萬至85萬元，現已升至400萬至445萬元，升幅達4.2至5.7倍。

樓價持續上升，經濟學者關焯照出，樓市已經陷於「瘋升」狀態，即市場充斥非理性行為，過度透支購買力。他認為，現時供應增加趨勢明顯，供求失衡已經大為改善，而加息周期亦將至，樓價難以持續大升，相信今年樓價或出現先升後跌狀態。

理大建築及房地產學系教授許智文認為，細單位升得明顯，反映樓市結構轉變，令細單位呎價谷上去，整體市場轉趨活躍，部分投資需求回來，也有部分稅項因素消化，認為今年上半年細單位仍會升，相信政府仍會觀察一段時間才決定是否出招。

住宅租金年升6% 細戶最勁

住宅樓價屢創新高之餘，租金同樣不斷向上飈升，差餉物業估價署資料顯示，去年12月本港整體私人住宅租金指數報165.7點，按月升0.42%，按年上升6%，並連續11個月錄得升幅。五類別單位中，亦以中小型單位升幅最勁，其中430平方呎或以下上車盤按年上升6.7%，而面積431至752平方呎單位則按年上升6.9%。

市場人士認為，觀乎住宅樓價及租金，均以上車盤升幅最高，除反映市民上車需求強勁外，亦可見樓價及租金高企，市民難以負擔高樓價及高租金，惟有選擇面積較細的單位，亦因而帶動細單位的需求。故政府有需要增加細單位的供應，包括居屋供應。

撰文:馮玉萍、余敏欽

6 Feb 2015

經濟日報

百屋苑承接力佳 上車盤主導

百屋苑承接力佳 上車盤主導

2015-02-03

        (星島日報報道)本港住宅交投活躍，綜合市場消息稱，今年首月百大屋苑錄逾一千一百四十多宗交易，按月增一成二，乃連錄多個月交易量上升，當中以天水圍嘉湖山莊、美孚新邨及沙田第一城最活躍，且該等屋苑亦錄造價破頂交易，反映價量齊升局面持續。
        
        市場人士指出，低息環境持續，加上居屋認購破紀錄，帶動二手樓宇成交步伐加快，且以上車盤最受市場追捧。上月百大屋苑交投量為一千一百四十七宗，較前月成交約一千宗水平進一步上升，不過，由於接近傳統農曆年大節日，料今月樓市交投量僅持平。
        
        美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，二手市場錄自用購買力入市持續，即使近期二手市場頻錄高價交易，但準買家積極吸納，令二手盤源短缺，新近錄買家追價入市個案， 料二手交投量表現保持不俗。
        
        利嘉閣地產董事陳大偉指出，住宅樓市需求殷切，二手放盤量經過一輪消化後，造成盤源短缺，令準買家入市選擇減少，料短期市場交投造成影響。另外，按地區劃分，今月港島及九龍兩區二手樓宇交投回落，反而新界區的二手交投則稍有上升。
        
        陳大偉認為，隨著農曆新年假期逐漸步近，不少二手業主均準備外遊，以及迎接傳統大節日活動，市場上放盤料將進一步減少，故此在節日氣氛影響之下，料未來數周二手成交量將窄幅向下。
        
        香港置業高級執行董事伍創業表示，二手樓市交投氣氛活躍，新近陸續有一手向隅客回流二手市場，其中，市區屋苑如美孚新邨，上月錄逾五十多宗成交，按月大增約逾兩成水平，同時，準買家入市態度積極，但不少業主放盤叫價態度強硬，部分放盤加價約百分之二至三，市場上細價樓盤源短缺，因此，在價格調升及盤源減少下，短期內二手交投或難有突破表現，但樓價格水平將保持平穩向上。
        
        另一方面，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，土地註冊處上月錄得樓宇買賣合約登記約八千二百九十多宗，涉及成交金額總達五百六十多億元，當中，成交量按月升近一成。至於登記住宅數字中，上月二手私人住宅買賣合約登記錄得約四千五百七十宗，按月升近一成八，而一手住宅登記量一千四百二十多宗，較前月的下跌一成八。
        
        

上月樓宇註冊逾8200宗

上月樓宇註冊逾8200宗

2015-02-03

        (星島日報報道)樓市成交持續，綜合代理指出，今年首月整體物業註冊量上升，美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，引述土地註冊處資料顯示，上月整體物業註冊量共錄約八千二百九十六宗，按月增約百分之九點五，並連升兩個月至半年新高，為雙倍印花稅出台以來第二高。
        
        首月整體物業註冊量表現突出，主要受二手住宅，以及非住宅物業市場的帶動。據資料顯示，上月二手住宅註冊量錄約五千一百六十二宗，按月上升約一成八，乃去年七月後首次重上五千宗水平，非住宅物業方面，宗數錄一千六百七十三宗，按月亦高出約一成七。
        
        反觀新盤方面，首月一手私樓註冊量雖然按月跌約一成六，僅錄一千四百六十多宗，但已連續八個月超越千宗水平，反映新盤市場仍然活躍。
        
        香港置業資料研究部指出，雖然上周大屋苑二手交投有所回落，惟按月比較，一月份之二手交投，仍然較去年十二月突出。事實上，因今月有農曆新年假期影響下，令於二月之登記註冊日子較少，故即使上述交投將於二月陸續註冊登記，料本月之二手註冊將平穩向上。
        
        

業界：倘政府不加辣 樓市續升

業界：倘政府不加辣 樓市續升

二手細價樓造價節節上升，連三、四綫屋苑呎價也屢創新高，業界料，若非政府再度「加辣」煞停升勢，後市仍有力再上。

高價入市 多屬有能力一族

業界人士指出，近日各區細價屋苑創新高價入市的買家，大部分屬於有能力一族，例如數年前沽出物業，坐擁現金的租客；或是父母資助入市，故即使銀行估價脫離市場成交價，但該批買家仍有實力入市。

然而，現在市場仍有很大一批已經入紙申請購買居屋的「準買家」出動睇樓，該批客源現時處於觀望性質，相信3月居屋抽籤結果公布後便會流入細價樓市，現時市場有不少造價低於400萬元的細價單位，估計屆時該批單位會率先受惠。

中原地產亞太區總裁陳永傑認為，現時的二手市況已經屬於小陽春，雖然從成交數量上很難與政府未出招前相比較，因為當時的小陽春由炒家帶動，炒家往往農曆新年前購入4至5伙，新年過後便摸售。但過往數年政府出招杜絕炒家，二手市場轉為純用家市場，現時港人有5萬億元存款，均成為物業市場的重要動力來源，近期出現大量父母資助子女高價入市便是例證。

陳永傑認為，農曆新年後二手樓市會繼續拾級而上，除非政府再度「加辣」煞停升勢。

撰文:黎煥成

3 Feb 2015

經濟日報