呂梓毅 沿圖論勢
樓價進一步確認年內見頂
上周二手樓價再度破頂，且升勢頗為凌厲。究竟樓市升（癲）完未？上月筆者曾透過美元強勢和上車盤狂潮的角度探討樓市升浪，得出的結論是：樓市可能於年底見周期頂部【註1】。今期我們將從另一個樓市焦點：一手樓的銷售，去探討這課題。
根據最新數據顯示，二手樓價再度破頂；反映整體二手樓價的中原城市領先指數，按周再升1.73%，至136.35的紀錄高位【圖1】。與以往的情況有所差異的是，最新的升勢再不是由新界區做「領頭羊」，而是由港島和九龍的市區屋苑。截至2月1日臨時交易數據顯示，港島和九龍區屋苑按周分別大升3.0%和4.1%，遠遠拋離新界東和新界西的表現（-0.73%和+0.34%）。當然，單周的數據並不一定代表新趨勢形成，惟宜留意往後的發展，看這股樓市瘋熱，是否開始蔓延至非上車盤/市區屋苑上。
二手樓市火熱，但一手市場也絕不遜色。正如去年底的分析已指出，後金融海嘯的樓市發展，市場購買力已出現「歸邊」情況，即主要集中在「上車盤」和一手樓【註2】。
事實上，根據土地註冊處最新數字顯示，去年全年合約數目已攀升至近1.7萬宗，創2007年以來的新高；而一手樓銷售涉及的金額，更激增至逾1760億港元的歷史高位，佔整體住宅樓宇買賣金額逾四成之巨，創逾10年以來高位【圖2、3】。由此可見，近年樓市的上升動力，很大程度來自「上車盤」和一手樓兩大範疇。
那麼，目前一手樓銷售數字（不論宗數或涉及金額）對後市有何啟示呢？
兩數據預測樓市走勢
正如3個月前本欄的分析指出，從歷年一手住宅銷售涉及「宗數」和「金額」的變化（12個月累計按年變化；下簡稱「一手宗數變化」和「一手金額變化」），可見這與二手樓價的按年變化走勢，大致呈亦步亦趨的關係，且前者往往領先樓價見頂或見底【註2】。唯一較明顯的背馳，是2010年樓市升勢跟隨「一手宗數變化」見頂回落，但隨後卻受到美國聯儲局推出QE2，令樓市再度亢奮而出現短暫「脫鈎」情況【圖4、5】。
值得重溫的是，「一手宗數變化」和「一手金額變化」與樓價有着密切的關係，背後或因為地產發展商往往掌握樓市一手資訊，對後市的發展有一定洞悉，故「一手宗數變化」或「一手金額變化」顯著回升（回落）至甚高（甚低）水平，某程度反映發展商看淡或看好後市，故加快或減慢去貨。退一步看，若一手交投抽升至甚高水平，亦意味着有大量市場購買力或資金被抽走，樓價升勢出現回落甚至按年出現下跌，也屬正常的現象。
無論如何，從最新「一手宗數變化」和「一手金額變化」顯示，兩者升幅於去年10月分別高見87%和150%後，在隨後兩個月升幅均出現掉頭向下（升勢減慢，尚未出現負增長）。根據以往兩者的關係，每當「一手宗數變化」和「一手金額變化」攀升至如現時的高位並且掉頭向下，樓價的升勢多在相若時間至半年內出現逆轉。換言之，僅從一手樓數字來看，樓價最遲於今年第2季，升勢將開始出現放慢甚至逆轉的機會。
最後，有以下兩點可以補充。
其一，上車盤樓價持續向上攀升，且近月升勢有明顯加快迹象。太古城與個別上車盤屋苑樓價的價差（或溢價；見【註1】），在過去一個月內進一步收窄。例如，太古城與新屯門中心和沙田中心的平均呎價差距，便收窄至115%和23%，較1個月前再分別下跌達5.1和2.2個百分點【圖6】。由此可見，市民盲搶上車盤有愈演愈烈的情況；換上另一個角度看，愈來愈多屋苑開始迫近這個屋苑價差的歷史底部，意味這股上車盤狂潮的尾聲已愈來愈近。
政府有機會出招調控
其次，特區政府出招的政策風險顯著上升。自金融海嘯後，特區政策曾先後三次出招，嘗試抑制樓價的升勢（不計2014年5月13日「微調」雙倍印花稅）。從每次特區政府出招前的市場狀況，不難發現樓價往往在短時間內出現急升的情況。更具體而言，二手樓價在前述三次政府出招前，在6個月的累計升幅，便分別達10%、13%和12%。目前的情況如何？過去6個月的樓價累積升幅為10%。換言之，特區政府短期內或有再度推出「加辣招」的機會。
總括而言，從「一手宗數變化」及「一手金額變化」由高位回落，以及上車盤與藍籌屋苑（太古城）的價差進一步收窄，加上近月樓價飆升的速度明顯加快，特區政府/金管局再度出招調控樓市措施（加辣）的風險亦不斷上升，均進一步確認今年內樓價見頂的情況愈來愈明顯。
信報投資分析部
11 Feb 2015
信報
