投資導航：專家全面睇淡樓市

投資導航：專家全面睇淡樓市　投資者代理未樂觀 - http://s.nextmedia.com/apple/a.php?i=20150920&sec_id=15307&s=15320&a=19302211

BSD成交139宗按月減47% 創新低

BSD成交139宗按月減47% 創新低

【本報訊】人民幣貶值，內地客入市意慾減，據政府數據顯示，上月錄得買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，BSD）成交僅139宗，按月減少接近一半，並創措施實施以來新低。

另雙倍印花稅（Double Stamp Duty，DSD）亦減少26%。

近期樓市氣氛轉趨淡靜，在整體交投減少下，亦導致3項「辣招」全綫減少，減少幅度介乎19%至47%不等，當中以買家印花稅減少幅度最大。

DSD成交3074宗 減26%

當中反映內地客入市情況的BSD宗數，上月僅錄139宗按月大跌47%，屬於措施實施近3年以來新低，佔整體住宅成交3.6%，較過往的5%至6%有所回落，涉及稅款亦僅得4億元，按月減少2成，屬於近3個月低位。

分析指BSD宗數大跌，有機會與上月人幣貶值，令港樓在滙率上變得相對較貴，影響內地客入市意慾有關。

另雙倍印花稅則錄得3,074宗按月減26%，創今年新低，或反映在股災下投資者入市意慾有所減退，涉及稅款僅13.2億元，按月更是大跌38.7%。

至於額外印花稅（Special Stamp Duty，SSD）方面，上月僅錄得68宗，按月跌2成，涉及3,113萬元。整體計算，上月3項辣招合共為庫房貢獻17.5億元，較7月份大減37.5%。

 

美聯：細戶熱賣 佔總成交41%

美聯：細戶熱賣 佔總成交41%

一手細碼盤熱賣，當中500平方呎或以下細戶佔總成交比例約41%，美聯物業（01200）料，此類單位成交今年可望突破4,200宗，創5年新高。

美聯綜合一手銷售網資料統計顯示，截至今年9月8日止，當中共41%已售單位為實用面積500平方呎以下（面積逾300至500平方呎的有2,502宗，佔32%；300平方呎或以下有721宗，佔9%），較去年全年同類單位的24%，已錄得17個百分點的升幅。

細碼新盤交投 料破4200宗

該行首席分析師劉嘉輝表示，細面積單位增多，除因為政府賣地的限量、限呎條款外，發展商因應市場需求增建該類單位，以致個別限量項目的建成數目更多於限量條款指定數目。他又補充，待批預售樓花數目已連升3個月至逾1.38萬伙，創27個月新高，當中不乏主打中小型單位項目，料比例有機會再升。近年多個樓盤提供單位面積少於200平方呎的開放式單位，劉氏稱，市場仍以一房及兩房單位為主流，估計本年500萬元以下的新盤成交可突破4,200宗，創5年新高。他又指，連日雖湧現多宗「撻訂」個案，或受到股市波動及加息等影響，比例尚不算高，呼籲買家考慮加息因素，入市前先預算首期及供款比率。

二手市場方面，本年首8個月註冊量約3.22萬宗，較去年同期（約3.17萬宗）微升約1.7%，不過樓價升幅近9%，為20年來升勢最大。劉嘉輝預料，一手熱賣，二手暫未有突破，本月交投量或跌破3,000宗。

撰文:鍾綺敏

 

17 Sep 2015

經濟日報

10大屋苑成交跌 一城9月僅3宗

10大屋苑成交跌 一城9月僅3宗

二手氣氛疲弱，10大屋苑9月份上半月成交量，仍未及上月一半，沙田第一城僅錄3宗成交創新低。二手價量齊跌，天水圍嘉湖山莊最新均價，半月間跌3%。

嘉湖均價7600元呎 半月跌3%

綜合市場資訊，10個主要二手屋苑暫錄約56宗成交，只及8月全月錄142宗的4成。當中提供逾萬伙單位的沙田第一城，本月暫僅錄3宗成交，另本月錄1宗撻訂個案。世紀21奇豐高級分行經理吳元利直言，屋苑交投之靜屬前所未有。由於本月成交多屬兩房戶，故平均呎價於1.4萬元上企穩。

交投淡靜，現沙田第一城個別盤源叫價重回「3」字頭水平，如44座低層一單位，實用面積約284平方呎，現以395萬元放盤，以交吉盤來說屬屋苑最平。

另一上車屋苑天水圍嘉湖山莊於8月份股災後，業主面對現實減價，屋苑暫錄17宗成交，屬10大屋苑中，唯一錄「雙位」數字的成交屋苑。平均呎價報7,600元，較8月份時的7,850元，半月間下跌3%。

上水奕翠園 削115萬元沽貨

跌勢主要集中於3房單位，8月份屋苑3房戶最低成交價為423萬元，惟9月業主議價空間增加，已連錄兩宗400萬元平價成交，代理亦不排除3房戶未來樓價，有機會跌穿400萬元。至於麗湖居8座中層B室，實用面積630平方呎，屬3房連套房間隔，業主減價40萬元，以428萬元沽出，實用呎價6,794元，暫屬嘉湖山莊本月最平成交呎價。

市場續錄減價成交，上水奕翠園減價115萬元沽出，屋苑8座高層H室，實用面積1,022平方呎，原叫價1,000萬元，放盤3個月，連減5口價後，以885萬元沽出，減幅達12%，平均呎價8,659元，而近日同類型單位成交價890萬元至910萬元平。

其次，鴨脷洲深灣軒1座高層H室，實用面積483平方呎，兩房間隔，8月份開價808萬元，日前減價48萬元，以760萬元沽出，海景兩房戶樓價，罕有低於800萬元水平。另外，藍田滙景花園12座中層B室，實用面積612平方呎，以720萬元沽出。業界預計，買家入市二手步伐仍慢，料10大屋苑成交量按月再下跌。

撰文:文倩婷

16 Sep 2015

經濟日報

湯文亮揭「SSD不撤之謎」

is湯文亮揭「SSD不撤之謎」 - http://s.nextmedia.com/realtime/a.php?i=20150915&s=7015342&a=54207243

樓市吹淡風，二手交投驟減，樓價仍高企，紀惠集團行政總裁湯文亮以自身為例，指出因業主持貨力強，還透露與官員探討後，與三辣招有關，今日在其網上博客以「SSD不撤之謎」為名發表文章，道出箇中玄機。其博客文章轉載如下：

不少業界人士都認為，在樓價高企，中原指數再創新高，主因是供應不足，所以，只要政府撤銷SSD，讓最近三年內買樓的人可以放售，供應量增加，樓價就會下跌，這是一條很簡單道理，咁樣講，即是話官員人頭豬腦，我相信並不是，當中一定有一些我們並未知道道理，如果要我解釋，我認為供應應該可以滿足市場需求，而事實上，有很多新樓盤的銷售並未如理想，總銷售量只是佔總發售單位一半，負責的營業人員為此想盡辦法，而那些新樓售價與二手樓相若，供應不足不會是樓價高企主因，既然如此，就毋需取消SSD，我估計，二手業主持貨力強，租務又不俗，毋需降價賣樓，這才是樓價高企主因。

我曾經與一位官員探討樓價不跌的問題，我以業主持貨力強為答案，自問雖不中，亦不遠，那位官員並沒有否定我的答案，但他說這並非主因，跟著說了三個英文字母，我明白，官員說得沒有錯，那三個英文字母就是BSD。

有很多人不會明白，政府不撤SSD怎會與BSD有關連，其實，大家細心想一想，如果不是有BSD，物業投資者買樓一定會用有限公司，不同有限公司持有不同物業，政府是無從得知某一個投資者在最近買了幾多個物業，就有可能放寬SSD。但有了BSD，物業投資者，尤其是細價樓炒家，就會以個人名義買細價樓，就算要付DSD都只不過是5-6%，與15%BSD相距甚遠，就是因為這個原因，政府完全知道某人在最近買了幾多個物業，現在是等待SSD限期屆滿，善價而沽，即是炒家，如果政府取消SSD，那些炒家便立刻可以將最近買入的物業賣走，這點與政府在最初推出SSD，以打擊炒家為目的有所不同，試問，又怎會撤銷SSD，唔再加長期限就已經好好彩，撤銷SSD，想都不用想

15 Sep 2015

蘋果日報

逾1000萬元二手住宅註冊量超去年

逾1000萬元二手住宅註冊量超去年

2015年9月9日 18:41

欄名： 研究報告

據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年首8個月逾1,000萬元的二手住宅註冊量錄3,131宗，已超越14年全年的3,046宗，亦較13年全年2,584宗為高，暫創3年新高。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，豪宅二手交投「追落後」，令逾1,000萬元二手個案率先超去年，惟近月股市大幅調整，亦會影響樓市氣氛，此類逾1,000萬元的二手買賣亦難免會減慢，不過相信全年數字仍有望挑戰4,000宗水平。

值得留意，年內逾1,000萬元二手住宅註冊量表現較大市為佳，率先超越去年全年。據資料顯示，其他低於1,000萬元或以下的二手註冊量與去年全年卻仍有較大的差距，如500萬元或以下年內暫錄18,507宗，比起去年全年低約46.8%，500萬至1,000萬元錄10,584宗，亦較去年全年少約9.6%。

今年逾1,000萬元二手比率更創紀錄新高

正因今年逾1,000萬元二手住宅註冊量表現較大市為佳，其佔整體二手住宅註冊量的比率已攀升至高達9.7%，逼近一成水平，並且是創自1996年有紀錄以來的新高。

若以今年首8個月逾1,000萬元二手住宅註冊量最多的個案計算，貝沙灣錄最多登記，目前已有93宗逾1,000萬元個案註冊，已超越該屋苑去年全年同類銀碼個案85宗高出約9.4%；其次為太古城，年內此類銀碼暫錄82宗登記，僅較去年全年88宗少約6.8%；至於排名第三位的愉景灣，年內錄52宗登記，則較去年全年40宗高出約3成。

經濟日報

住宅指數再破頂 細價樓按年升20%

住宅指數再破頂 細價樓按年升20%

2015-09-08

        (星島日報報道)本港樓價升勢持續，經歷股災陰霾仍無礙樓市上揚，差估署最新數據顯示，七月份私樓售價指數按月再升百分之零點八三，創歷史新高，中小型單位繼續成升市「領頭羊」，按年飆升兩成，跑贏大市。學者指，股市波動直接影響樓市，加上未來供應充足，預料下月樓價或掉頭回落。
        
         樓價過去一年升勢凌厲，更令金管局年初出招收緊按揭壓抑樓價，雖然升勢一度稍歇，但僅於今年四月整固過後，樓價隨即再度上揚，七月中港出現股災，恒指一度跌逾二千一百點，仍無阻樓價攀升，差估署數字指出，七月住宅樓價指數報三零三點六，按月升百分之零點八三，連升四個月，增幅甚至按月擴大，再創歷史新高，由年初至今，樓價累升約百分之九。
        
         按單位面積劃分，細價樓仍為樓市升勢「火車頭」，其中面積四百三十一方呎或以下的A型單位，新報三三四點六，較六月升約百分之一點一，表現冠絕各類單位；去年七月，該類型指數報二七八點五，按年升約兩成。至於過去一年整體樓價升幅則為一成八，反映細價樓跑贏大市。
        
         一直被不少人視作上車對象的細價樓，價格愈來愈高，皆因七月份港、九及新界的「迷你戶」造價均全線上升。其中新界區按月升幅百分之二點一，乃各區之冠，而該區最新平均成交呎價已達一萬零六百二十七元，再創歷史新高，按月升百分之零點四六，以一個面積四百三十一方呎單位為例，即平均造價約四百五十七萬五千元。
        
         大碼豪宅樓價亦保持升幅，其中面積逾一千零七十六方呎以上的大單位新報二七八點九，升幅雖然按月下跌，但亦有約百分之零點四增長。
        
         城市大學建築科技學部高級講師潘永祥指出，七月份中港股市急瀉，至近來仍有波動，直接影響本地樓市氣氛，但市場需要時間消化有關訊息，因此八月份的數據會更能反映股市對樓市影響，預料升勢將終止。
        
         潘永祥續指，樓市以細價樓主導，但政府早前公布未來三至四年新供應達一萬多伙，加上未來幾年將為新樓落成高峰期，供應充足，預料市場承接力會開始減弱，加上新樓落成推出市場放租，也會搶走部分潛在買家，因此預料未來樓價有機會下跌。
        
         萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，樓市已步入調整，雖然七月份樓價仍然上升，但不可能無止境地升，加上七月起股市出現波動，料八月份樓價可能下跌，至少升幅會收窄。不過，他強調香港經濟穩健，除非再出現金融海嘯，否則樓市不會一下子大跌。他指，由於樓價高企，因此現時市場推出不少中小型單位，可使更多市民負擔，二手市場亦以上車屋苑較旺，預料股市對豪宅單位影響較大，特別會減少一批內地買家，預計下半年交投會下跌。
        
         另外，差估署資料又顯示，七月份鋪位售價租金指數齊齊上升，其中售價指數報五七一點四，按月升約百分之一，租金指數則按月升百分之零點八七。