業主「息變」 細價樓急速削價 大圍金獅花園兩房 跌穿300萬沽

業主「息變」 細價樓急速削價
大圍金獅花園兩房 跌穿300萬沽

美國落實加息，意味本港加息周期不遠，進一步打擊小業主持貨信心，各區即時錄得多宗大幅減價個案，其中大圍金獅花園兩房單位大幅減價近兩成易手，造價跌穿300萬元。

近期沙田、大圍一帶細價屋苑急速落價，美國落實加息後，個別小業主減價幅度進一步擴大，例如大圍金獅花園2期G座中層3室，實用面積288平方呎，業主原本叫價360萬元放盤，近期接連減價，最終減至290萬元易手，累積減幅約19%，以新造樓價計，較銀行估價低約15%，屬於屋苑近半年低位。

一城凶宅同層戶 平2成售

其次，沙田第一城17座低層D室，屬於凶宅同層單位，實用面積327平方呎，落實以265萬元易手，呎價8,104元，重返2013年水平。不過，據土地註冊處資料顯示，單位先後多次向不同財務公司抵押，估計業主財困而低市價約兩成沽貨。

而同區二綫屋苑美城苑C座高層2室，實用面積381平方呎，剛以298萬元易手，是區內接連錄得跌穿300萬元的成交個案。區內代理坦言，叫價低於300萬元的私樓單位絕無僅有，但叫價低於320萬元的單位則有約10個，若有實客洽購，造價跌穿300萬元的機會甚大。

青衣青怡3房 490萬易手

業界人士指出，細價屋苑對於息口的變化相對敏感，故減價幅度相對明顯。例如青衣青怡花園6座高層C室，實用面積547平方呎，業主8月份開始放盤，當時叫價620萬元，昨日減至490萬元易手，減幅21%，也是3房單位年內首次跌穿500萬元關口。

利嘉閣地產分行經理彭錦添指出，受新盤搶客影響，近1、2個月青衣區二手交投十分淡靜，不少細價屋苑累積一定跌幅，二手業主最少要減價1成以上才吸引到買家洽購，上述單位業主急於換樓，故擴大議價空間沽貨離場。而同區偉景花園1座高層E室，實用面積687平方呎，剛以560萬元易手，較高峰期同類單位低約兩成。

業界：二手交投短期放緩

另外，粉嶺綠悠軒7座低層H室，實用面積445平方呎，昨日減價14萬元，以386萬元沽出，呎價8,674元，較高位回落13%。

前綫代理指出，由於香港銀行並沒有跟隨美國加息，願意大幅減價的業主不多，故市場僅錄零星成交個案，預期短期內二手市場交投進一步放緩，最快要農曆新年後才有機會回升。

撰文:

黎煥成

2015 年樓市大事回顧

2015 年樓市大事回顧

2015 年即將過去，樓市繼續受全港市民所關注，期間發生不少大事，本
欄將評點各大事對本港樓市的影響，溫故知新，為 2016 年樓市作好準備。

最新消息為，美國聯儲局於今晨宣布近十年來首次加息。

加息陰霾籠罩本港
樓市已久，是二手交投冰封的成因之一，一手則由發展商提供的各種優惠及
靈活多變的按揭計劃而免於冰封。

市場正觀望首次加息會為樓市帶來怎樣的
衝擊，本欄預料加息步伐將緩慢，首次加息料將掃清不明朗因素，有助二手
交投從低谷反彈。

今年住宅交投進一步轉弱的另一原因是金管局於年初收緊按揭，以針對
當時細價樓不斷升溫，措施包括將 700 萬元以下自用物業按揭上限降至 6
成。

此舉將「上車」門檻提升，頓時冰封交投。

這亦令發展商變招，以靈活
多變的按揭計劃協助首次置業人士入市。
加息預期，配合年中股災及 8 月份人民幣突然貶值，促使樓價調整。

香
港差估署公布 10 月樓價指數報 302.6，按月下跌約 1.1%，乃自去年 3 月以
來首現跌幅﹗供應持續上升，經濟增長正在放緩，本港按息亦料將上升，3
大因素均趨向負面，惟預期美國加息步伐緩慢，樓價未虞出現恐慌性急挫。

與此同時，租金亦步亦趨地回落，「供平過租」的情況料將逆轉。

另外，政府今年有不少關於公營房屋的政策，年初施政報告提出「綠表
置居先導計劃」，將新建公屋售予綠表人士，料最快將於 2016 年中預售約
860 伙。

年中則有市建局宣佈將約 7 成煥然壹居單位改作資助房屋出售，定
價為市價 8 折，料即將接受申請。

其後，為活化資助房屋流轉，按揭證券公
司今年 9 月啟動「補價易貸款保險計劃」，協助 50 歲或以上的資助房屋業主
繳付補地價，使其名下物業可在公開市場自由出租或出售。

然而，公營房屋曾出現「雷聲大，雨點小」的情況，去年底復售的新居
屋於今年 5 月中開始揀樓，當時錄破紀錄的逾 13 萬人爭相認購申請，但不
少申請者臨陣缺席，首批 2,160 伙至 8 月份方告售罄。

美聯早前舉辦「2015 年香港十大地產新聞選舉」，結果發現「金管局收
緊按揭」以逾 3 成大比數榮登榜首。

第二位是「二手樓價跌勢初現」，第三
位是「舖巿現退租潮」。

結果反映金管局年初再出招收緊樓按比率，提升了
首次置業門檻，對社會民生造成深遠影響，難怪成為本年度最受關注議題。

內地客入市豪宅 回升至23%

內地客入市豪宅 回升至23%

欄名:市場快訊

內地買家入市豪宅比例有所回升，第三季比例升至23.4%，按季增7.3個百分點，為近5個季度新高。

中原地產研究部昨發表報告指，第三季本港一手豪宅（1,200萬元以上）內地買家佔比有所增加，錄得23.4%，按季升7.3個百分點；佔金額比例26.3%，按季增加6.1個百分點，兩者均是近5個季度新高。

該行預料第四季2手豪宅買賣轉旺，相信內地買家比例會相應增加，佔比有機會升至約3成水平。

9 Dec 2015

經濟日報

港樓價升幅放緩 跌至全球第二

港樓價升幅放緩 跌至全球第二
按季漲1.9%一年低 萊坊料美加息礙樓市

多項數據顯示樓市轉勢。萊坊統計全球55個地區，本港樓價第三季按年升16.7%，排名連續兩季稱冠後回落至第二位，按季升幅更放緩至1.9%，預期美國加息將左右大市。

萊坊發表2015年第三季《全球樓價指數》報告，統計55個國家及地區中小型住宅樓價，數據主要取自各地政府及銀行。報告指出，有45個市場的樓價按年上升，其中5個市場樓價按年錄雙位數增長。

萊坊：經濟良好 樓價難大跌

報告表示，香港第三季樓價按季升1.9%，較第二季升3.3%，明顯收窄1.4個百分點，第三季樓價按季升幅，更屬近一年來最少。另香港樓價按年升幅，連續兩季全球居首位後，第三季按年升16.7%，較第二季按年升20.7%，少4個百分點，升幅排名屈居全球第二，首位由土耳其按年升18.9%所取代。

樓價升幅放緩，萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅表示，美國加息機會高，但本港經濟基調良好，對住宅有需求，綜觀今年新盤銷情仍算不俗，故未來樓價不會大跌，下調空間較市場一般所預測的2至3成為少。

該行指出，美國聯儲局今月議息會議結果，對亞太區的物業市場帶來重要影響。萊坊亞太區研究部主管Nicholas Holt表示，美國利率上升，使新加坡元和港元進一步升值，令業主和潛在買家的貸款成本上升。

亞洲其他主要市場方面，中國第三季樓價按年跌2%，跌幅較第二季的5.7%為少。而港人熱門海外物業投資市場，第三季樓價均按年跌，包括日本（跌0.7%）、台灣（跌3.2%）及新加坡（跌4.3%）。

戴德梁行：中小型住宅 跌5至8%

另一邊廂，測量師行戴德梁行看淡明年樓市走勢。戴德梁行香港區高級董事總經理陶汝鴻表示，預期美國將於短期內加息，但加幅只會輕微，相信明年上半年中小型住宅將下跌5%至8%，供應多的地區跌幅會較明顯。

至於豪宅市場則預料最多下跌5%，走勢會較為穩定，陶汝鴻認為，現時一手市場多盤齊推，兼提供眾多折扣優惠，二手業主要出貨難免要減價。

他又補充，現時本港經濟基調尚算穩定，只要失業率處於低位，自住需求仍可保持強勁，除非經濟出現負面因素，樓價才會出現轉勢。至於最近樓市調整僅屬整固，相信明年難以出現大跌情況。

戴德梁行香港投資及顧問服務部董事葉健均稱，歐元貶值，將令更多資金流進亞洲，而本港的商廈及豪宅市場將會受惠。

撰文:

文倩婷

梁振鋒

9 Dec 2015

經濟日報

中原美聯否認裁員 一手支撐收入

中原美聯否認裁員 一手支撐收入

2015-12-08

        (星島日報報道)踏入年底傳統二手樓市淡季，加上營業額年結將至，市場昨傳出中原及美聯兩家龍頭大行，因應今年業績未達標的前線代理營業員，進行人手整頓，以及併合不合格的組別等計畫，但兩家代理行最高負責人分別澄清沒有裁減人手安排，美聯指一手佣金收入不俗，大行並沒裁減人手壓力，中原則直指看好成交量將反彈，且短期內進行逆市擴充行動。
        
        美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，昨天市場傳出美聯針對不達標的前線代理及組別進行重整及裁員，該消息不確，該行沒有減少人手，只有近月樓市成交少而出現自然流失，但數字未有統計，他又指，近期一手盤主導，成為收入主要來源之一，他稱，大行有一手佣金收入支持，反而現況在一手主導下，細行面臨壓力較大。
        
        他並指，代理行沒有全年前線營業員生意額標準，但因情況而變動，亦沒有如市場傳言個人營業額佣金限定，每年個人為三十六萬元的底線，該行亦按市況而定，且沒有作出裁減前線員工及要求停薪留職行動。布氏又指，明年樓市亦較看好一手市場成交量，而二手市場仍受制於辣招等因素影響。
        
        中原亞太區總裁(住宅)陳永傑表示，對於外間傳言該行設梗指標縮減人手屬不確，且旗下分行數目保持在三百六十間，以及前線員工維持三千六百五十人水平，且相信今月中，美國落實加息後，將成為樓市轉捩點，並相信會因此增加入手。他並引述集團主席施永青指，現時要以「彎路超車」方式，進行逆市擴充策略。
        
 7 Dec 2015

東方日報

施永青料樓市難急跌 倡縮SSD年期

施永青料樓市難急跌 倡縮SSD年期

官方和代理統計的樓價指數回落，市場關注樓市正式進入轉角市，運輸及房屋局局長張炳良重申，政府會密切監察樓市。中原集團主席施永青認為，樓市不會急速下跌，但建議政府應該考慮「減辣」，例如將額外印花稅（SSD）的年期，由現時的3年縮短至只有1年，以釋放二手市場的供應。

張炳良於上周六指出，樓市在過去兩個月交投和價格都有向下調整的趨勢，惟本港樓市存在相當的波動因素，政府密切監察樓市，不希望樓市大上大落。

張炳良︰不想樓市大上大落

施永青昨天早上出席一個電視台節目時表示，依技術分析的話，估計樓價需要跌15%，才會有支持。近日市場普遍預期美國本月內加息的機會十分高，惟施永青認為，美國加息步伐不會太快，全球仍會有一段長時間處於低息水平，故大部分業主並未感到恐懼，拋售情況並不嚴重。他說，是次樓市跌勢並非由事件所推動，而是因為市場上的不利因素逐漸增加，逐步改變人的思維和預期，故跌幅不會急。

施永青認為，發展商透過不同的付款優惠，令購買力集中於一手市場；反而二手業主則因「辣招」而在跌市下不會輕言沽貨。他建議，政府應考慮「減辣」，例如將SSD的年期由3年縮短至一年，可增加二手市場的供應之餘，亦有助樓價回落。

7 Dec 2015

信報

屯門300萬內放盤 升見逾百伙

屯門300萬內放盤 升見逾百伙

【本報訊】二手樓價300萬元以下盤源供應增，屯門區盤量回升至102個，屬本年4月後首次。

根據祥益地產數據顯示，屯門區樓價300萬元或以下私樓盤源，約有102個，較11月初的97個，上升5%。雖然未錄明顯升幅，惟數字屬本年4月後，首次突破100個大關。

好勝311呎戶 叫價285萬

該行指出，樓價300萬元的盤源，主要集中於區內單幢樓項目，如屯門好勝大廈高層G室，實用面積311平方呎，最新叫價285萬元，呎價9,162元。至於面積相同單位，本年8月份的成交價曾達310萬元水平。

至於樓價在400萬元或以下的私樓盤源，最新報579個，較11月份的538個，按月增加41個或7.1%，數字亦屬近半年高位。

事實上，屯門區樓價持續向下，例如置樂花園2座中層F室，兩房間隔實用面積約541平方呎，以348萬元沽出，呎價6,433元屬屋苑近半年新低。

另一方面，天水圍嘉湖山莊新增銀主單位，市場指景湖居7座高層E室，實用面積446平方呎，單位擁多次按揭紀錄，近日銀主以380萬元放盤。

另紅磡半島豪庭1房累減110萬元沽，市場指3座中層B室，實用面積440平方呎，開價700萬元，近日以590萬元沽出，罕有跌穿600萬元水平，呎價13,409元。

2 Dec 2015

經濟日報