租金2個月跌2% 蒸發旺季升幅

租金2個月跌2% 蒸發旺季升幅

租金隨樓價回落，整體私人住宅租金指數去年11月按月跌1%，累積兩個月跌2.1%，蒸發整個租務旺季的升幅，天水圍嘉湖山莊3房戶月租僅8,000元，較高峰回落2成。

中小型戶租金 月挫1.5%

差餉物業估價署私樓租金指數顯示，去年11月報173.7點，按月跌1%，連續兩個月下跌，租金回落至去年5月以來新低水平，跌幅最明顯是中小型單位，例如面積介乎431至752平方呎的中小型戶，按月急跌1.5%，而面積小於430平方呎的細單位，亦按月跌0.9%。

值得一提的是，隨着近兩個月租金回落，去年二手租金升幅已經收窄至4.5%，個別超級豪宅升幅更不足2%。

新界租金帶頭下跌，天水圍嘉湖山莊3房戶月租8,000元，重返2014年水平。市場指景湖居9座中層D室，實用面積544平方呎，由於租客一次過繳付全年租金，故業主減價1,000元，以8,000元租出單位，實用呎租僅14.7元。

嘉湖3房租8千 平高位2成

資料顯示，業主去年以405萬元購入上述單位，是次租賃回報僅2.4厘，跌穿3厘水平，租金回報之低屬近年細價樓中罕見。區內代理指，嘉湖山莊3房戶月租由去年中高位逾1萬元，已累跌兩成。

除了私樓租金回落，零售商舖租金亦有所回落，11月份零售商廈租金指數跌0.4%，連跌兩個月，累積跌2.8%。

9 Jan 2016

經濟日報

學者估今年樓價 再瀉1成

學者估今年樓價 再瀉1成

踏入新一年，樓市氣氛未見好轉。學者預期，美國本月未必會再度加息，但每季或至少加息一次，將對樓市造成負面影響，今年樓價料有10至15%下調空間。

官方樓價指數跌幅擴大，經濟學者關焯照認為，泡沫爆破，樓價跌得較急屬正常，尤其近年急升的細價樓，買家主要是負擔能力較差的上車客，調整幅度亦會較大。

料美全年加息1厘

他又預期，差估署樓價指數12月份數據，將跟隨中原樓價指數等私人市場指數持續回落，跌幅介乎2至3%，去年全年樓價只會錄得輕微升幅，而今年跌勢更加會持續，相信今年樓價或跌12至15%，才有承接支持。

事實上，近期樓市面對眾多負面因素，包括中港股市波動，影響投資情緒，而本月美國聯儲局亦會再次議息，市場關注會否繼去年12月會議首度加息後，再次加息。

浸會大學財務及決策系副教授麥萃才相信，除非美國經濟數據差勁，否則今年內美聯儲仍會按計劃全年加息1厘，雖然未必會在本月議息會議即時再度加息，但亦將最少每季加息一次，預計全年下跌10%的預測。

熱錢流走樓價添壓

城大建築科技學部高級講師潘永祥表示，按目前的數據顯示，已50%確立樓市轉向，料再觀察多一至兩個月的數據，就可確定樓價正在下調。

除了今年土地及住宅供應仍然龐大外，美國進一步加息，將加速本港熱錢流走，對樓價造成壓力。他形容，熱錢的流走可以無聲無息，亦可以很急速，惟暫時未有此迹象，維持今年樓價跌10至15%的估算。

9 Jan 2016

經濟日報

樓價按月挫3% 金融海嘯後最傷

樓價按月挫3% 金融海嘯後最傷
調整料未完 二手指數連跌8周

樓價跌勢加劇，官方數據顯示，去年11月整體住宅樓價指數按月跌3%，創08年金融海嘯後最大跌幅；而二手樓價指數於去年12月加息首周，則微跌0.04%，連跌8周。

去年第四季樓價從高位顯著回落。差餉物業估價署最新數據顯示，去年11月整體住宅樓價指數報293.4點，創去年3月以來8個月新低，按月再跌3%，更創08年金融海嘯後最大跌幅，連跌兩個月累積跌幅4.1%。

各類單位全綫跌 中型戶挫4%

月內各類型單位樓價全綫下跌，跌勢更由大型豪宅單位，蔓延至中小型單位，尤其實用面積753至1,075平方呎的中型單位，單月急跌約4.2%，累積兩個月跌近5.3%，而近年升勢最強的430平方呎以下單位亦挫約2.5%。

值得一提的是，各類型單位在11月份，按月跌幅普遍達3至4%，大部分均創金融海嘯後最大跌幅，而隨着樓價由高位回落，抵銷首3季的樓價升幅，令去年首11月樓價升幅亦收窄至5.4%，豪宅單位升幅更只有1.4%升幅，若指數於12月錄較大跌幅，不排除個別類型單位全年樓價或由升轉跌。

有學者分析，差估署樓價指數屬於滯後數字，印證及反映市場上減價及樓價下跌的消息，更認為近期市況未見好轉，不排除12月份數據將會再跌2%至3%。

美加息衝擊 新界西跌最多

另外，反映二手走勢的中原城市領先指數（Centa-City Leading Index，簡稱CCL），最新報135.83點，連跌8周共4.4%，按周跌0.04%，創49周新低，較歷史高位146.92點回落7.5%。

本周指數主反映2015年12月14日至20日二手市況，即美國宣布加息當周。預期本港會跟隨美國加息，本周8大指數中，有5個下跌，以新界西按周跌1.98%最多，指數報120.48點，另中小型單位指數跌0.1%，反映美國宣布加息後，對新界上車物業樓價影響相對大。

事實上，近日市區屋苑如美孚新邨、牛頭角淘大花園成交呎價亦陸續跌穿萬元水平，加上新界樓價跌勢持續，預期樓價指數仍有下調空間。

二手叫價回軟 預約睇樓量升

另外，大型單位樓價按周升0.27%，最新報141.03點，連續3周於141點水平徘徊，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為，豪宅樓價有望回穩，但仍需觀察未來數周走勢。

業主減幅擴大，周末預約睇樓量升。利嘉閣地產研究部指，本周末50個指標屋苑錄1,290組客預約睇樓，按周升8.4%。

9 Jan 2016

經濟日報

差估署：去年11月私樓售價指數按月再跌約3%

差估署：去年11月私樓售價指數按月再跌約3%

【on.cc 東網專訊】 差餉物業估價署最新數據顯示，截至去年11月份，私人住宅售價指數跌穿300點，報293.4點，指數為去年3月後最低，按月再跌約3%；同期租金指數報173.7點，為去年5月後最低，按月再跌約1%。售價及租金指數同樣連跌2個月。

數據顯示，截至去年11月份臨時數字，實用面積1,075方呎及以下中小型住宅的售價指數報294.8點，按月跌約3%；實用面積1,075方呎及以上大型住宅單位的售價指數報267.4點，按月跌幅約1.4%。

另外，各區實用面積431方呎以下細單位按月售價全線繼續下跌，九龍及新界區去年首11個月呎價更倒跌；其中以九龍區該類單位跌幅最大，該區住宅平均呎價約10,113元，按月跌幅達約5.2%，為2014年9月後最低，去年首11個月倒跌約3.3%。

新界區住宅平均呎價約9,363元，按月跌約2.1%，去年首11個月亦倒跌約0.24%。

至於港島區平均呎價約13,005元，按月跌約3.1%，為2014年12月後最低，去年首11個月僅升約1.3%。

8 Jan 2016

東方日報

代理增至3.76萬人 創新高

【本報訊】代理人數持續增加，據地監局數據顯示，持牌人數最新報3.76萬人，按月增164人，連升13個月，再創歷史新高。隨着市況轉差，大行逐步縮減人手，代理人數料見頂回落。

據地產代理監管局數據顯示，去年全年代理人數增約2,066人，按年增5.8%，以上月整體住宅成交約4,120宗計算，即平均每9名代理搶一宗成交。

9人爭一單

當中前綫營業員牌照人數增長較快，按月增加120人至20,325人；而俗稱中大牌或E牌的代理（個人）牌照增長則增加約1.72萬人。至於反映代理規模的營業詳情說明書則6,477份，較月增加12間。

另外，市場消息傳聞，踏入2016年利嘉閣地產削減20多隊營業隊伍，裁員約40至50人。利嘉閣地產總裁廖偉強指出，只是個別地區進行細規模調整，將業績不理想的隊伍重組。他強調，公司去年全年仍有利潤，加上1月份有多個大盤推售，對行業前景仍具信心，絕不會全面裁員。另一方面，深圳世聯行昨日發表公告指，決定終止收購Q房網15%的股權，各方簽署了終止投資的《協議書》，Q房網將退還訂金人民幣5,000萬元。

Q房網董事總經理陳坤興表示，Q房網在香港的開行策略及方針不變，上半年會再有8間新分行投入服務，下半年再加30間分行，今年分行數量較去年增長1.7倍。

美聯集團（01200）主席黃建業表示，代理業已出現僧多粥少情況，料今年減人手是大勢所趨，旗下分行亦會調整如關長期虧損的分行，或停止租用租金昂貴的分行。

5 Jan 2016

經濟日報

樓價縱1年跌2成 未掀負資產潮

樓價縱1年跌2成 未掀負資產潮

二手樓市轉勢，外資大行紛紛預期2016年香港樓價大幅回落15%至20%，幅度之大令小業主惶惶不安。其實即使樓價1年內急跌20%，樓市會否湧現大量負資產個案呢？

當然不會，假設今年全年樓價再跌20%，以美聯物業樓價走勢圖數據顯示，去年11月樓價指數每平方呎10,487元，比去年初10,191元仍有約3%升幅。再跌20%後，樓價走勢約8,389元呎，相等於2012年9月至10月間水平。即樓價大跌20%，對2012年9月以後入市的買家才受影響。而土地註冊處資料顯示，其間一、二手樓宇登記約19.9萬宗。但是若這批買家照7成按揭計算，加上數年供款，目前仍處於正資產情況。以沙田第一城為例，2012年9月兩房造價約300萬元，若買家借7成按揭，分25年還款，尚欠銀行190.3萬元。換言之，目前第一城兩房約360萬元，若跌20%即288萬元，該名業主仍是正資產情況。

跌價逾25% 高按買家有風險

至於近年採用高成數按揭入市的買家又如何？早年入市的買家，扣除供款後，仍然處於安全位置，即使2015年內以高成數按揭入市的買家，也未必跌入負資產行列。以嘉湖山莊5座麗湖居10座一個454平方呎兩房為例，去年1月底以350萬元購，假設按揭成數為85%，貸款297.5萬元，買家供款至今年底，尚欠銀行278.6萬元，即使單位市值回落至293萬元，業主仍是正資產。

除非樓價由現水平急跌逾25%，2015年以高成數入市的買家才有機會跌入負資產行列。

5 Jan 2016

經濟日報

50專家論樓市 6成估波幅10% 料細單位造價升轉跌 豪宅跑出

50專家論樓市 6成估波幅10%
料細單位造價升轉跌 豪宅跑出

樓市經過去年從高位回落後，踏入2016年，主流意見中看淡樓市的居多。本報綜合50位地產界專家論市，逾6成意見認為，今年樓價將現1成以內上下波幅或向下調整。

2015年樓市反覆，樓價於去年中創歷史新高，惟在第四季出現調整，美國加息後，樓市明顯轉勢。本報綜合50位來自發展商、地產代理行、測量師行、投資者、地產學會等專業人士意見，前瞻2016年樓市走勢。

50位專家中，一致沒有認為今年樓價向上，其中18位料樓市平穩，並有近9成為發展商；另有17位看跌，當中以地產代理行、測量師行及投資者為主；最後15位則認為樓價會出現上下波動，並預計樓價波幅在1成以內。

息口升供應增 樓價轉「乾跌」

綜合各專家意見，息口走勢成為左右樓市的因素之一。當中有專家認為，本港上月未有跟隨美國加息，而預期未來加息步伐緩慢，故在整體經濟基調不變下，縱然息口上升，但相信不會對整體樓市有太大影響。不過，亦有專家認為，加息周期重臨，對市民置業意慾造成影響，加上政府不撤「辣招」，令二手進一步下挫，故有約3成業界認為，今年樓市下行機會較大。

而另一影響樓市的因素，為未來住宅供應增加。雖然政府近年積極推地，惟項目興建需時，難於短期內湧現大量新供應，而目前市場對住屋的剛性需求持續，在供不應求的情況下，樓價難出現下調壓力。然而，亦有專家認為，今年將有大量新盤供應，可達2.6萬伙，故對樓價造成一定壓力，甚至令樓價由「乾升」變為「乾跌」。

豪宅供應缺 價升可達1成

就戶型分析，中小型單位由去年起主導市場，新盤供應亦集中於細價樓上，部分發展商認為，中小型單位樓價今年將轉升為跌，跌幅介乎5%至20%不等。反觀豪宅則獲近9成發展商追捧，認為豪宅供應稀缺，今年有望跑出，樓價升幅約1成。

綜觀50位專家意見，本港樓市將面對較多變數及負面因素充斥的一年。較樂觀一方意見認為，市場資金充裕，住屋需求仍大，可支撑樓市；然而，悲觀意見則認為，樓市去年年底開始踏入下行周期，調整已是必然，本港零售市道下滑，經濟呈現不穩定狀態，樓市亦難以獨善其身，為樓價增添下行壓力。（系列之一）

撰文:

趙凱瑩

報道系列: 2016樓市展望樓價篇