非本地客捧大額豪宅豪付辣稅 加息又如何

非本地客捧大額豪宅豪付辣稅 加息又如何

【新盤拆局】末季發展商轉推豪宅新盤，成交價屢創新高，亞洲分層新高、港島東新高、何文田新高各式各樣，市場氣氛明顯轉變，近期細單位高開收票反應亦慢熱，餘貨新盤提價加推反應亦一般，反而豪宅盤更為火熱。

事實上，從稅務局最新數據可見，BSD（買家印花稅）及15%住宅印花稅無論宗數及稅款亦回勇，例如11月份錄得483宗BSD，涉稅約$10.68億，10月份數字458宗只有$5.66億稅款，宗數升幅不多，但稅款急升，反映非本地客追捧大額豪宅單位，而公司客及內地客更是一手豪宅的主力。例如上月逾$1.2億售出的瓏璽複式戶由內地併音買家持有的朗通置業有限公司買入；維港峰頂層戶亦由內地書法家持有的公司以$1.328億購入。

美國日前落實加息0.25厘，市場預計本港明年亦有跟隨加息的壓力，但市場人士普遍預期對樓市影響不大，事實上，豪宅買家不多在乎按揭息口，甚至願意豪付辣稅，料加息氣候實際對豪宅影響更細！

不過，參考差估署樓價指數數據，今年A類實用少於431平方呎細單位首10月累升11%，反觀反映豪宅戶的D類實用1,076至1,721平方呎同期升幅只有7.3%，而E類實用1,722平方呎以上單位升幅更低見4.1%，可見豪宅升幅依然遜於細戶，但有關數字未能反映一手豪宅高價頻現實際情況，故一般買家須留意各項數據。

撰文:

梁子謙

盧楚翹

欄名:新盤速遞

16 Dec 2017

經濟日報置業家居

地產界指影響微 明年樓價看漲10%

地產界指影響微 明年樓價看漲10%

2017年12月15日

對於美國聯儲局自2015年12月以來第5次上調利率0.25厘，地產界普遍相信，今次加息對樓市影響有限，看好明年樓價會有5%至10%升幅。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，在資金充裕下，美國加息不會影響本港樓價升勢，預期港息需累積加1厘，才會對樓市帶來影響；而且美國經濟增長有可能放緩，勢維持緩慢加息步伐，香港明年未必會加息1厘。他估計，樓市續受資金追捧，首季樓價有望錄得3%至5%升幅。

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，在聯繫滙率制度下，港息終需跟隨美息上調，但本港經濟持續向好，加上樓市有剛性需求支持，只要明年加息速度符預期，樓價將穩步上升，全年升幅料5%至10%。

私樓落成量未滿足需求

發展商亦對加息持正面看法，新地（00016）副董事總經理雷霆說，美國加息屬預期之內，而且加幅不大，本港按揭利率仍處於低水平，有利置業，來年樓價有望錄得5%溫和增長。

長實地產投資董事郭子威相信，聯儲局落實加息0.25厘，有助息口明朗化，本港銀行未必即時調高按息，短期對樓價不會有任何影響，長遠更有推升動力，看好明年樓價有10%上升空間。

新世界（00017）營業及市務高級總監楊文指出，近期樓市成交暢旺，反映有剛性需求，而美國加息屬預期內，相信樓市升勢仍持續。恒基物業代理營業（一）部總經理林達民說，市場早已消化加息因素，料心理影響大於實際，對樓價影響微。

大新銀行經濟師溫嘉煒預期，美國明年加息3次。本港拆息與最優惠利率仍有一段距離，銀行未有壓力加息，相信拆息要升穿2厘才會為銀行帶來壓力，但估計明年拆息不會升破2厘。他又預測未來數年私人住宅單位落成量每年平均約2萬個，仍不足以滿足需求，明年樓價有機會上升5%至10%，成交量則放緩。

 

15 Dec 2017

信報

點解6成業主 想樓價跌？

點解6成業主 想樓價跌？

香港一半人是業主一半是租客，好多時候大家都會認為，無論樓價升樓價跌，都總會有一半人不高興，但原來樓價升亦不一定是業主所期望，反而有不少業主希望樓價下跌。

計劃再置業 惟換樓鏈受阻

早前有銀行公布的置業調查報告，樓價高上車難，一半年輕人對於10年內上車感絕望，幾乎是預期內的結果。反而調查另一個結果指，「在擁有物業的受訪者之中，62%希望樓價下跌，打破一般人對於業主一定希望樓價升的想像。」

根據報告補充，業主希望樓價跌的主要原因是計劃再次置業，佔43%；其次是讓其他人能置業，佔34%；認為樓價不合理，佔16%。

報告無就上述再加詳細說明，但大約可以猜想，計劃再次置業可以有兩個層面，一方面是多買一個物業作投資，不過樓價太貴無機會再買，另一個應該是主流的是樓價貴，加上按揭限制，令換樓鏈出現問題，業主想換樓但換不成。

以沙田第一城為例，兩房單位的造價大約450萬至480萬元左右，相較5年前，樓價已經上升5至6成，不過同區名城目前大單位造價普遍達1,000萬至1,100萬元，以5成按計算，首期亦要500萬元以上，亦即是沙田第一城業主在賣樓後，即使全數收回樓款，其實還未能夠換入同區較新及較大的物業，假如原本單位仍然有按揭在手，換樓所需的首期差額就更大。

這個正是目前樓價高加上按揭限制，形成置業成本階級差距拉闊現象。例如，600萬元以下物業可承造8成按揭，首期最多120萬元，去到600萬至700萬元，按揭成數最多6成，首期就倍增去到240萬至280萬元，如果是逾千萬元單位，按揭成數只有5成，就需要超過500萬元首期，足以購買一個細單位有餘。

至於三分一的業主希望樓價跌讓其他人能置業，受訪者口中的這個「其他人」會不會是他們的親朋好友，甚至是他們的子女呢？如果是，其實也印證了近年上車靠父幹的現象。

事實上，在2013年底由明愛向晴軒及中大亞太研究所進行的調查，亦都顯示有46%的中產家長為成年子女的置業問題感到憂慮，經過4年的樓價持續上升，相信有這種憂慮的家長只會有增無減。

倘跌勢成形 訴求仍響亮嗎？

話說回來，6成業主希望樓價跌，唐榮更加有興趣知道的是他們希望樓價跌幾多，是下跌半成、1成？當跌到2成、3成，甚至更大的幅度的時候，民意又會有怎樣的逆轉。始終現時樓市、樓價仍然是上升周期，輕微調整，業主可能不感到肉痛，但當樓價跌勢成形，甚至有負資產個案出現象，這種希望樓價跌的聲音就否還如此響亮？

撰文:

唐榮

欄名:專家樓論

15 Dec 2017

經濟日報

代理上月3.83萬人 連升9月稍回落

代理上月3.83萬人 連升9月稍回落

【本報訊】經過今年中擴充後，地產代理人數稍為回落，11月錄得3.83萬人，按月減少31人，屬於連升9個月後首度回落，以整體物業成交計算，約5個人爭一張單。

5個人爭1張單

根據地監局數據顯示，持牌代理人數回落最主要受俗稱大牌的個人牌照減少，按月減少37人至17,570人，而前綫代理持有的營業員牌照仍錄得輕微增長，如果以11月整體物業註冊量7,582宗計算，則平均約5個人爭一張單。至於反映分行數目的詳情說明書數目，則增加46間至6,792間

受惠今年樓市火熱，兩大龍頭代理行的成績均相當理想。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，中原地產住宅部首11個月佣金收益已達35億元，超越去年全年34.8億元的紀錄，創歷史新高，預計今年全年佣金收益可達40億元，料較去年全年多15%。

中原料全年佣金40億

該行現時分行數目420間，員工人數6,000人，均較去年多12%。明年分行擴張會循序漸進，料多投放1.5億元，增多30間分行及增聘500人。

美聯：新盤集中區增分行

另美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，本年首11個月業績逾千萬元的分行數目多達50間，較2016年全年約40間大幅升約25%，相信年底前將會進一步增加。

至於該行今年亦積極在新盤集中地區策略擴軍增加分行，全新開設及年底前起租的分行數目多逾50間。另外，該行已預留2,000萬元，在11月起推出「超級達標津貼計劃」，3個月累積營業額達標及符合年資的代理，可獲取獎金。

2 Dec 2017

經濟日報

10大屋苑8月392租賃 按月跌12%

10大屋苑8月392租賃 按月跌12%

【本報訊】暑期租務旺季結束，大屋苑租務轉靜，中原地產統計10大屋苑8月租務成交按月回落10%，但租金則保持高位橫行，以沙田第一城為例，呎租上升至42元，與太古城看齊。

中原地產前綫分行統計數據顯示，10大藍籌屋苑8月份共錄得392宗租務成交，較7月份的443宗回落12%。當中以紅磡黃埔花園跌幅最明顯，全月僅錄34宗租務成，較7月份的60宗回落43%。而鰂魚涌太古城、沙田第一城租務交投尚算活躍，分別錄得60及56宗租務成交。

一城56宗 均呎租高見42

業界預期踏入9月份，租務交投將會進一步回落，但租金則將會持續高位徘徊。以中原地產統計的租金價格參考，8月份大部分屋苑的租金保持高位橫行，以沙田第一城表現較為搶眼，屋苑上共錄56宗租務成交，實用面積平均呎租達42元，與太古城呎租水平看齊。

事實上，在內地大學生租樓的帶動下，沙田第一城近兩個月租金持續上升，2房單位月租紛紛突破1.4萬元。例如沙田第一城49座高層A室，實用面積284平方呎，上月中以14,000元租出，呎租高達49元。其次，同屋苑2座高層H室，實用面積327平方呎，月租達14,500元，屬今年最貴租的2房單位。

灣仔雙喜樓高層 64元呎

另一方面，灣仔雙喜樓高層A室，實用面積233平方呎，剛以1.5萬元租出，呎租達64元，直逼同區新樓租金水平，業主去年以445萬元購入，租金回報達4厘。

5 Sep 2017

經濟日報

二手仍靜 10大屋苑兩天5成交

二手仍靜 10大屋苑兩天5成交

新盤搶購買力，二手交投續淡，10大屋苑過去周、六日僅錄5宗成交，連續17周在10宗或以下水平，6個屋苑零成交。

中原統計10大屋苑錄得5宗買賣，比上周6宗，減少1宗；另美聯物業錄5宗，按周增3宗；至於利嘉閣有4宗，和上周相同，而香港置業只錄1宗，較上周減75%（4大代理統計10大屋苑有別）。

太古城3房 1320萬易手

二手市場持續拉鋸，買家觀望氣氛濃厚，惟二手業主仍企硬，減價意慾不大，加上大量客流入一手，故目前只有個別肯減價的業主，單位才獲承接。

鰂魚涌太古城錄得本月首宗成交，金星閣中高層G室3房單位，實用面積701平方呎，5月份以1,400萬元叫價放售，昨獲區外用家以1,320萬元購入，實用呎價18,830元，減幅近6%，屬市價水平。原業主於2007年以450萬元買入，持貨10年，帳面賺870萬元，升值1.9倍。

中原地產海怡首席分區營業經理盧鏡豪指出，海怡半島29座低層F室，實用面積650平方呎，屬套3房戶，戶主早於半年前以950萬元放盤，近期將叫價減至920萬元，最終獲買家以890萬元購入，實用呎價僅13,692元，屬今年少數呎價低於1.4萬元的易手個案；而上述成交價比市價低約4%，不過由於戶主早於1996年3月以352萬元買入，故帳面仍獲利538萬元。

此外，也有新盤向隅客回流荃灣二手，環宇海灣一個兩房戶以690萬元易手。美聯物業荃景圍分行高級營業經理鍾家豪表示，該單位為2座高層D室，實用面積487平方呎，成交價690萬元，實用呎價約14,168元，原業主2014年6月以513.5萬元購入，帳面獲利176.5萬元，單位升值34%。據了解，單位於今年8月初以698萬元放盤，新買家見新盤全‧城滙心水單位所餘無幾，即時回流二手市場。

將軍澳日出康城晉海展開軟售，區內兩房交投增。1期首都連錄兩宗兩房成交，實用面積同為518平方呎，單位為6座的中層C室及高層C室，實用呎價分別為12,452元及12,741元。另奧運站帝峯‧皇殿9月已錄得兩宗成交，其中一宗為1座高層C室，實用面積753平方呎，作價1,650萬元，實用呎價21,912元。

撰文:

龔綺玲

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圖表看今年樓市

圖表看今年樓市

8月份剛過去，樓市仍處在一手佔優、二手成交受壓的局面，幾個圖表可以看到今年樓市的特色。

•一手方面，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，近期熱賣的荃灣大型新盤，因簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，料9月才會陸續註冊登記，加上短期內將有其他新盤應市，再連同貨尾一併計算，相信9月一手私樓註冊量可望進一步攀升至逾1,500宗，屆時將連升兩個月。

•市場佔比方面，一手旺二手淡，今年一手成交金額佔比最高月份達55%，8月由低位回升後，由於8月一手搶佔二手的情況相當明顯，9月數據公布時（反映8月），相信一手成交金額有力突破5成水平，而資金流向一手的情況將持續。

•美聯物業一份報告則指出，今年一手表現突出，主要以逾千萬元個案帶動。若以各類銀碼劃分，今年首8個月逾千萬元一手註冊量已達4,907宗，比起去年同期大幅高出約132.3%，並已率先超越去年全年總數4,399宗，高出約11.5%；至於今年首8個月1,000萬元或以下錄7,108宗，則較去年全年6,277宗高約13.2%，差距明顯較逾千萬元為少。

•一手均價今年普遍接近1,200萬元，今年上半年銷售部分貴價豪宅新盤後，近期偏向推出中低價新盤，可以見到8月份一手出現今年最低月平均價。由於較有承接力，相信仍推中低價單位優先。

•二手便宜嗎？一點也不。今年均價普遍在700萬元以上，上車盤由400萬元以下，已大部分推高至400至500萬元左右的水平。不過，7月二手均價是822萬元、8月又變成710萬元，這都是成交量偏少，月平均價容易受部分成交影響而波動。

撰文:

唐榮

欄名:專家樓論

4 Sep 2017

經濟日報